Az értékelési tevékenység fejlesztése. Az értékelési tevékenység javítása a Kazah Köztársaságban. Az értékbecslési tevékenység alapelvei

A kazahsztáni értékbecslési szolgáltatások piaca a civilizált kialakulásához szükséges jogi és szervezeti keretek hiányában kezdett fejlődni. A megjelenés katalizátora értékelési tevékenységek a köztársaságban megkezdődött az állami ingatlantulajdon privatizációja, amely 1995-ben kezdődött. Az értékelés szükségességét a másodlagos ingatlanpiac gyors növekedése, valamint a bank- és biztosítási szektor dinamikus fejlődése ösztönözte. Így Kazahsztán nemzeti vagyona, amelyet ma már rendszeresen értékelnek, ma körülbelül 8 billió tenge (ebből 88%-a állóeszköz). Ami a nem pénzügyi eszközök (szerkezetek, berendezések, természeti és immateriális javak) tömeges értékelését és átértékelését illeti, Kazahsztán még nem kezdte meg azokat.

Annak ellenére, hogy 2002 óta az értékbecslési tevékenység területére vonatkozó normatív jogszabályokat dolgoztak ki és hagytak jóvá, az értékelés minősége kezdett elmaradni az értékbecslők számának rohamos növekedésétől. Amint egy véletlenszerű ellenőrzés kimutatta, ugyanazon tárgy költségének különbsége, amelyet különböző értékelők szinte egy időben értékelnek, nagyon gyakran kétszer vagy többször is eltérhet. Ráadásul a 2002-ben elfogadott Értékelési Szabályok nem voltak konkrétak, lehetővé tették az értékbecslők számára, hogy elavult névjegyzékeket használjanak. A statisztikai hatóságok nem követték nyomon a különböző ingatlantípusok áraira, kockázati mutatóira és a különböző üzleti kategóriák belső megtérülési rátájára vonatkozó információkat, mivel ezeknek az információknak nincs egyetlen vásárlója sem. A felhatalmazott szerv által végzett értékbecslési tevékenység ütemezett ellenőrzései nem tudtak radikálisan javítani a helyzeten, hiszen évente mintegy millió jelentés készült, amelyek közül sok felülvizsgálata lehetetlen olyan speciális ismeretek nélkül, amelyekkel csak a legmagasabb minősítésű értékbecslő rendelkezik. . A jelentések ellenőrzése lényegében a szerkezetük, a szabályok által előírt összes rovat és információ meglétének formális felülvizsgálatára korlátozódott.

Az értékelési tevékenységek azon jelentős problémái közül, amelyekkel a közeljövőben foglalkozni kell, a következőket lehet megemlíteni:

• az értékelési rendszernek a számviteli és adózási rendszerekkel való összehangolásának szükségessége, beleértve a nemzetközi számviteli rendszereket is;
• az értékbecslők, könyvvizsgálók és pénzügyi tanácsadó szakemberek közötti interakció fejlesztése;
• az állami és magán értékbecslők szerepének és helyének meghatározása az értékelési tevékenység rendszerében.

Az értékelési tevékenység jelenlegi állása lehetővé teszi a következő módon célokat fogalmazzon meg az értékelési tevékenység fejlesztésére.

A közeli cél az alkotás befejezése szabályozási keret, amely biztosítja az értékelési tevékenységek teljes körű bevonását a társadalmi-gazdasági folyamatokba;

A stratégiai cél egy olyan önfejlődő és a külső feltételekhez alkalmazkodó értékelési tevékenységi rendszer létrehozása a Kazah Köztársaságban, amely minőségi értékelési szolgáltatásokat nyújt, amelyeket minden jogalany elismer, beleértve a nemzetközieket is.

Csak a vagyon megbízható felmérése és a károk vagy a lefoglalás megfelelő megtérítése lehet valódi mechanizmus a tulajdonjogok védelmére, amelyet a Kazah Köztársaság alkotmánya garantál.

Így az állampolitika fő célja az elkövetkező időszakra olyan szervezeti és jogi intézkedések meghozatala, amelyek biztosítják az értékelés megbízhatóságát, bővítik az értékelési kört. piaci értéke az ipari és természeti erőforrások felhasználásának hatékonyságának javítása érdekében. Az ingatlanértékelés területén az állami politika koncepciója a Kazah Köztársaság állami stratégiájának végrehajtását hivatott elősegíteni a fenntartható kulturális és társadalmi fenntarthatóság biztosítása érdekében. gazdasági fejlődés országok.

Ami az értékelési tevékenység szabályozási rendszerét illeti, az értékelési tevékenység szabályozását jelenleg egyrészt az értékelési tevékenység állami szabályozásának rendszere, másrészt az értékbecslési tevékenység önkéntes minőségigazolási rendszerei befolyásolják. értékbecslési szolgáltatások, különféle állami szövetségek, értékbecslők és piaci szereplők szövetségei értékelési standardjai.

A feltörekvő piacok sajátos gazdasági, jogi és intézményi jellemzői sajátos kihívások elé állítják az ilyen piacokon értékelési tevékenységet végző értékbecslőket. Ezek a jellemzők a fejlett piacokon is megfigyelhetők, de a feltörekvő piacokon ezek dominálnak, és többek között:

• gyenge vagy nem megfelelő jogi keret;
• közzétett információk hiánya (vagy hiánya), vagy az ügyletre és egyéb adatokra vonatkozó információk megszerzésének nehézségei;
• nagyobb volatilitás az ingatlanpiacon;
• elavult értékelési standardok;
• az értékelőkre nehezedő külső nyomás az értékelési kérdések gyengesége vagy ellenőrzésének hiánya miatt;
• túlzott vagy elégtelen állami beavatkozás;
• az immateriális javak növekvő jelentősége.

Sok közülük nyilvánvalóan Kazahsztánra jellemző. Az értékelési tevékenységek fejlesztése az ilyen piacokon integrált megközelítést és minden piaci szereplő aktív fellépését igényli.

Ami a Kazah Köztársaság értékbecslési tevékenységének fejlesztési kilátásait illeti, mindenekelőtt meg kell határozni a fő fejlesztési irányokat, amelyek alapján meg kell határozni a feladatokat és a végrehajtási munkát. ezeket a feladatokat az értékelési tevékenység teljes rendszerének fejlesztése érdekében. A Kazah Köztársaság értékelési tevékenységének fő fejlesztési területei a következők:

• a jogszabályi és szabályozási keret javítása;
• a felhatalmazott szerv és a Tárcaközi Tanács munkáját;
• az értékelési szabványok javítása;
• a Kazah Köztársaság nemzetközi szervezetekkel és külföldi államokkal való együttműködésének fejlesztése;
• értékelési tevékenységek infrastruktúrájának fejlesztése.

A fenti területek mindegyikét figyelembe veszik és részletezik a Kazah Köztársaság 2010–2020 közötti időszakra vonatkozó értékelési tevékenységének fejlesztési koncepciója. Ha ennek a koncepciónak a céljait sikeresen megvalósítják, akkor fennáll annak a lehetősége, hogy a Kazah Köztársaság értékelési tevékenysége megfelelő szintű lesz. fejlett országok, beleértve az Amerikai Egyesült Államokat is, ahol az értékelés sokkal korábban kezdődött, és az értékelési rendszer már jól koordinált és stabil.

1. Szolovjov M.M. Értékelési tevékenység. - Oktatóanyag. Moszkva: Állami Egyetemi Közgazdasági Felsőiskola, 2006. - 224 p.

2. http://toe-kgeu.ru/mcc/76-metrology Gazdasági hatékonyság és a szabványosítás fejlesztése.

3. Krause Yu.V., Tretyakova E.V. - Az értékelési tevékenység fejlesztése a Kazah Köztársaságban.

2017. szeptember 15. Az értékbecslési tevékenység tárgykörébe tartozó dokumentumokról 2017. szeptember 13-án kelt végzés 1963-r. A mai napig az „Útiterv” „Az értékelési tevékenységek javítása” („Értékelés”) által előírt összes szabályozó jogi dokumentumot elfogadták és végrehajtják. A jövőben a meghozott döntések eredményességét ellenőrizni fogják.

2015. október 1. , Földviszonyok. kataszteri rendszer. Ingatlan. Értékelési tevékenység A kataszteri érték meghatározására irányuló munkák beszerzésében résztvevőkkel szemben támasztott további követelményekről 2015. október 1-i 1051. sz. Az építési beruházások beszerzésében résztvevők számára a kataszteri érték meghatározásához további követelmények kerültek megállapításra, hasonlóan a beszerzés résztvevőire vonatkozó követelményekhez, amelyek korlátozott részvételű pályázat útján valósulnak meg.

2015. augusztus 25. , Üzleti környezet. A verseny fejlődése Az országos vállalkozói kezdeményezés „útvonalterveinek” módosításáról 2015. augusztus 20-án kelt végzés 1622-r. Lehetővé teszi a befektetési környezet javítását, az Oroszországban hatályos gazdasági szabályozási eljárások egyszerűsítését, költségcsökkentését és felgyorsítását célzó ütemterv-intézkedések végrehajtását.

2015. április 28 Az áruk, munkák, szolgáltatások jegyzékének módosításáról az aukció során elektronikus formában 2015. április 25-én kelt végzés 740-r. Összhangban az „Útiterv” „Az értékelési tevékenységek javítása”. Lehetővé teszi az ingatlan-értékelési munkák versenyeztetési beszerzését, és a nyertes kiválasztásakor figyelembe veszi az elvégző szakképzettségét és hasonló munkavégzésben szerzett tapasztalatait.

2014. november 12. , Földviszonyok. kataszteri rendszer. Ingatlan. Értékelési tevékenység Az értékbecslők önszabályozó szervezetei által az értékelő jelentések vizsgálatának javítását célzó törvénytervezetnek az Állami Duma elé terjesztéséről 2014. november 10-én kelt végzés 2243-r. Az "Útiterv" részeként "Az értékelési tevékenységek javításáról". A törvényjavaslat az értékelő jelentések egyfajta vizsgálatának meghatározását javasolja: a megállapított követelményeknek való megfelelés és az érték igazolása céljából.

2013. szeptember 26. , Földviszonyok. kataszteri rendszer. Ingatlan. Értékelési tevékenység Az „Értékelési tevékenységek fejlesztése” „ütemterv” jóváhagyásáról 2013. szeptember 26-án kelt végzés 1744-r. Olyan intézkedéseket irányoznak elő, amelyek célja az értékelési tevékenységek állami szabályozásának javítása, valamint az értékelés területén az önszabályozási mechanizmusok, az értékelési tevékenységek professzionalizmusának növelése, a piaci, kataszteri vagy egyéb érték meghatározásának eredményeiért való felelősségvállalás.

1. Külföldi és hazai tapasztalatok tanulmányozása és felhasználása az egyedi tárgyi és immateriális javak drága, úgynevezett "egyedi" (motivált) értékelése elleni küzdelemben, amelynek közös eredménye általában jelentős alulbecslés, ill. ritkán az ilyen eszközök átértékelése a vevő érdekében, de az állam és a társadalom sérelmére.
2. Kis méretű önszabályozás megszüntetése állami szervezetek(SRO) értékbecslők az országban. Oroszországban létre kell hozni egy Összoroszországi Értékbecslő Társaságot (VROO), amely a régiókban fióktelepekkel rendelkezik. Ez valószínűleg a közeljövőben is így lesz. A meglévő nagyszámú SRO értékbecslő rontja az országos értékbecslő munka minőségét, hozzájárul az értékbecslők szakmai színvonalának csökkenéséhez, az értékbecslő tevékenység hírnevének romlásához, az értékbecslési megbízások költségeinek dömpingjéhez, a hasznosság csökkentéséhez vezet. ezekből az állami szervezetekből maguknak az értékbecslőknek.
   

   Ha csak egy Összoroszországi Értékbecslő Társaság működik az országban, akkor megszűnik az Országos Értékértékelő Tanács szükségessége, és a jelenlegi funkciói közül azok, amelyekre az államnak szüksége van (ha van ilyen), természetesen, gyengülés nélkül átszállnak az Országos Értékértékelő Tanácsra. VROO. Érezhetően csökkenni fog a tisztviselők és bürokraták száma az értékelő közösségben, ami előnyös lesz.

3. Kiderült, hogy az értékbecslők túltermelése nyilvánvalóvá vált az országban. A statisztikák szerint mintegy 17 ezren „képzettek” és egyesülnek a különböző SRO értékbecslőben, nem számítva azokat, akik könyvvizsgáló cégeknél, befektetési és biztosítótársaságoknál, valamint bankoknál vagyonértékeléssel foglalkoznak. A médiában találkozni lehet azzal az állítással, hogy Oroszországnak ma már elég 4-5 ezer olyan szakmai értékbecslő, aki képes megbirkózni az ország teljes értékbecslői volumenével, és ezzel egyet is lehet érteni. Lehetetlen az értékbecslők közösségének tagjává fogadni mindazokat, akik speciális tanfolyamokat végeztek, és tévedésből felkészültnek tartják magukat erre a nehéz mesterségre. Az értékbecslő presztízse sokat ér, és az, hogy az ember beleegyezik az előírt társadalombiztosítási járulékok befizetésébe, nem lehet bérlet az értékelői körbe. Az értékbecslők társaságának kiválasztási bizottsága a lehető legszigorúbb legyen azokkal szemben, akik csatlakozni szeretnének a soraiba. A művészek, zeneszerzők, írók vagy építészek szövetségei nem fogadnak be senkit. Így kell lennie az értékbecslők társaságában is.
   

   Az értékbecslő társaság tagjai ne fogadjanak be olyan személyeket, akiknek a szakterületen szerzett gyakorlati tapasztalata jelenleg 3 évnél, a közeljövőben pedig 5 évnél kevesebb.
   Az állam és a társadalom, valamint maguk a megtévesztett „értékbecslők” érdekében meg kell állítani a rosszul képzett értékbecslők természetellenes túltermelését, amelyet a gazdaság nem igényel.

4. Az értékelési teoretikusok és gyakorlati szakemberek közösségének legfejlettebb képviselői gondolkodjanak el azon, hogy kik és hogyan képezzenek tanárokat az eszközértékeléssel kapcsolatos tudományterületeken, kik vegyenek részt azok szisztematikus (legalább évente egyszeri) szakmai átképzésében, aki képes fejlődni. és rendszeresen frissíti az oktatási szabványokat és tanterveket ezeken a tudományterületeken mind a tanárok, mind a speciális kurzusok hallgatói számára. A gyakornokok képzésének minősége érdekében célszerű az értékelési tevékenységről szóló speciális kurzusokat évente hitelesíteni.
5. A (4) bekezdésben meghatározottakhoz hasonló feladatokat a pedagógusok vonatkozásában is meg kell oldani az értékelő munka eredményének vizsgálatakor. Hol lehet ilyen tanárokat toborozni, ki fogja őket képezni? Mikor és hogyan kell szakmai átképzésüket megszervezni? Ki tud oktatási standardokat és tanterveket készíteni az értékelő jegyzőkönyvek vizsgálatára a vizsgatanárok és a leendő szakértők számára ezen a területen?
6. Egyetlen értékbecslő társaság léte az országban lehetőséget ad az értékbecslő megfelelő szekcionált szakosodásának megszervezésére az összevont értékbecslő típusokra, pl. repülőgép, folyami és tengeri hajók, szállodák és hálózataik, bankok, befektetési és biztosítótársaságok stb. Az értékbecslők szakosodása, szűk profilú szekciókra való felosztása megteremti a feltételeket a vonatkozó értékelő munka eredményeinek jelentős javulásához. Az értékelési tevékenységekre és az értékbecslők felosztására vonatkozó szakterületek további mélyreható tanulmányozást igényelnek.
7. A közeljövőben meg kell oldani annak a kérdését, hogy az értékbecslési tevékenységek elméletébe és gyakorlatába beépüljenek az alapérték és a vagyon (ingatlan) alapértéke fogalmak és a hozzájuk tartozó értékpapírok. Az eszközök alapértékeként azt az értéket kell elszámolni, amely biztosítja a hozzáadott érték keletkezését és annak szerkezeti elemeit, így különösen a nettó eredményt és az adózás, díj és kamat előtti és utáni eredményt.
8. A bajba jutott eszközök értékének felmérése, amely elsősorban drága speciális, egyedi technológiai berendezéseket tartalmazzon, amelyeknek nincs vételi és eladási piaca; a gazdaságilag fontos közép-, nagy- és legnagyobb vállalkozások vagyonát, valamint egyesületeik különféle formáit, az Orosz Föderáció kormánya alatt egy speciális állami vagy köz-magán társaságot (például az amerikai "BLAKROCK"-ot) kell létrehozni. amelynek feladata a nem felülvizsgálat tárgyát képező eszközök értékbecslésének független objektív felmérésének és eredményvizsgálatának megszervezése.
9. Külföldön és nálunk az esetek túlnyomó többségében egy vállalkozás értékét helytelenül papírkapitalizációnak nevezik, és ennek megfelelően értékelik. Köztudott, hogy a tőzsdét irányítják ("bikák" és "medvék"), és ez kimeríthetetlen lehetőségeket teremt csalárd spekulációra, manipulációra, illegális trükkökre. Az ilyen akciók végeredménye: a meglévő értékpapírok alábecslése vagy átértékelése egy egyéni vagy csoportos manipulátor érdekében. A vállalkozások értékére vonatkozó becslések tőkésítési becslésekkel való helyettesítését, amelyet mindig nem közérdekből hajtanak végre, a lehető leghamarabb be kell fejezni. Csak ámulni lehet azon, hogy milyen szívós és büntetlen a nyílt csalás és gazdasági bűncselekmények korrupció, származtatott ügyletek, offshore, egyedi eszközök értékbecslése stb. formájában. stb.
10. A nyilvánvaló jogsértések kezelésének kezdeti szakaszában gazdasági rend a vállalkozások fizikai értékének értékelésére vonatkozó standardokat el kell választani az értékpapírjaik értékelésére vonatkozó standardoktól. Sokan egyetértenek ezzel a javaslattal, nem csak olyanok vannak, akik meg akarják tenni. Szükség van az értékelő közösség vezetőinek politikai akaratára.
11. Korrigálni kell a józan ész nyílt megsértését a meglévő vállalkozások értékmeghatározási eljárásaiban: a bajba jutott eszközök piacának hiányában nem használhatók összehasonlító (piaci) megközelítési módszerek az értékük meghatározására; a DCF módszer nem alkalmas a vállalkozások ingatlan- és telek komplexumai, immateriális javai értékének becslésére; a három különböző értékelési módszerrel nyert vagyonérték-megállapítás eredményének felső súlyozási módszere a végső értékelés megszerzése érdekében veszélyezteti az értékbecslői közösség minden tagjának szakmai színvonalát, aki ezt a súlyozást alkalmazza, és egyúttal az értékelést is. szakértők, akik nem figyelnek az ilyen eljárás hibáira.
12. A bajba jutott eszközök értékeléséről szóló jelentéseket és az ezekre vonatkozó szakértői véleményeket legalább a szakmai értékbecslők előtt nyitva kell állniuk, akiknek nemcsak saját magukból, hanem mások hibáiból is kell tanulniuk és fejlődniük. Az ilyen anyagok mesterségesen megszabott titkossága, ha azok nem hivatalosan minősített tárgyakra vonatkoznak, az állam és a társadalom érdekei ellen irányulnak, és akadályozzák az értékelési tevékenység előrehaladását az országban.

Bevezetés

1. fejezet. Elméleti szempontokértékelési tevékenységek kialakítása és fejlesztése az Orosz Föderációban

1 Az értékelési tevékenységek története az Orosz Föderációban

2 Az értékelési tevékenységek tárgyai és alanyai

3 Az értékelési tevékenység szabályozása

2. fejezet Az értékelés lebonyolítására vonatkozó követelmények elemzése ben Orosz Föderáció

1 Az értékelés módszertani alapja

2 Értékelési követelmények

3. Költség, bevétel és összehasonlító módszerek alkalmazása az értékelésben

4 Az értékelő jelentés összeállításának és formázásának szabályai

3. fejezet Az értékelési tevékenységek fejlesztésének fő irányai az Orosz Föderációban

1 Az értékelési tevékenység fejlesztése - mint a civil társadalom és a piaci kapcsolatok fejlesztésének legfontosabb szempontja a gazdaságban

2 Az értékelési infrastruktúra fejlesztése

3 Az értékelés, mint a pénzügyi szolgáltatások piacának szerves része

Következtetés

Felhasznált irodalom jegyzéke

Bevezetés

A folyamatban lévő reformok fő célja a civil társadalom, a piaci kapcsolatokon alapuló új gazdasági mechanizmus, a jogállam kialakítása. E cél eléréséhez egy sor feladat megoldása szükséges. A jelenlegi szakaszban az egyik fő feladat a gazdasági mechanizmus átalakítása a versenyképes piaci környezet kialakítása érdekében.

A piaci mechanizmusok megkülönböztető jellemzője mindenekelőtt a versenykörnyezet kialakítása az erőforrások elosztásában és újraelosztásában. Az ingatlanok és immateriális javak értékelése pontosan ezen problémák megoldását szolgálja.

A jogállamiság megteremtésének és fejlesztésének kérdései egy sor olyan intézkedést foglalnak magukban, amelyek a társadalom minden tagja számára egyenlő jogokat biztosítanak, beleértve a tulajdonjogokat is. Ennek megfelelően a jogállamiság feladata, hogy megteremtse e jogok védelmének feltételeit, és garanciákat nyújtson e jogok igazságos megítéléséhez.

Így kijelenthető, hogy az értékelés, mint speciális tevékenységtípus kialakítása, formálása szerves részét képezi átfogó folyamat a gazdaság megreformálása és a legális demokratikus állam megteremtése.

Az ingatlanok és immateriális javak értékelése önálló szakmai tevékenység. Az értékelés mindenekelőtt egy új tudományos irányzat, saját módszertannal, terminológiával, kutatási elvekkel stb.

Az értékelés fejlesztésének globális tapasztalatai alapján in modern körülmények között Oroszországnak nemzeti értékelési rendszert kell létrehoznia és fejlesztenie. Vakmásolatként elfogadhatatlan külföldi tapasztalat, és néhány létrehozása alapvetően új olyan megközelítések, amelyek nem veszik figyelembe e tudományos irányzat fejlődésének globális trendjeit.

Az értékelés kialakítása és fejlesztése csak olyan piaci viszonyok között lehetséges, ahol egyértelműen meghatározzák az állam szerepét és helyét az árazási, ill. jogi szabályozás vállalkozói tevékenység.

Az értékelési tevékenység fejlesztésének társadalmi és gazdasági hatása csak akkor érhető el, ha betartják az értékelési folyamatban részt vevő valamennyi résztvevő jogai és kötelezettségei egyenlőségének elvét, beleértve a hatóságokat is.

Az értékbecslést állami és magán értékbecslőknek is el kell végezniük. Ugyanakkor mindkettőnek egyenlő esélyekkel kell rendelkeznie szakmai ismereteinek megvalósítására és közös jogi, módszertani és információs térben való munkára.

Az értékelés kialakítása szükséges feltétele a jelenlegi gazdasági válság leküzdésének, a teljes értékű strukturális alkalmazkodás végrehajtásának, a beruházási folyamatok intenzívebbé tételének.

A végső minősítő munka célja az Orosz Föderáció értékelési tevékenységének alakulásának elemzése.

A cél elérésének feltárására a következő feladatokat határoztuk meg:

az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységek kialakulásának és fejlesztésének elméleti vonatkozásainak tanulmányozása;

elemzi az Orosz Föderációban történő értékelés elvégzésére vonatkozó követelményeket;

bemutatni a költséges, összehasonlító és jövedelmi megközelítések alkalmazásának jellemzőit;

bemutatni az Orosz Föderáció értékelési tevékenységének fejlesztésének fő irányait.

A bemutatott végső minősítő munka első fejezete bemutatja az Orosz Föderáció értékelési tevékenységének történetét, megadja az alapfogalmakat, tájékoztatást ad az értékelési tevékenységet szabályozó szabályozó dokumentumokról - törvényekről, rendeletekről, szabványokról, beleértve az orosz és nemzetközieket is. Tájékoztatást ad az értékelési tevékenység szabályozásáról, annak engedélyezéséről és az engedélyezési követelmények betartásának ellenőrzéséről.

A második fejezet az értékbecslők országos működéséről, az értékelési tevékenység módszertani alapjairól szól. Megjelenítés különböző megközelítések ingatlantárgyak értékeléséhez, értékelési módszerekhez. Tájékoztatást kap az értékelő által a munka befejezése után benyújtott értékelő jegyzőkönyv kialakításáról és tartalmáról.

A harmadik fejezet bemutatja az Orosz Föderáció értékelési tevékenységének fejlesztésének főbb irányait. Külön szóba kerül az értékbecslők képzésének kérdése, mivel ez a pillanat az egyik fő feltétele az értékbecslési piac fejlődésének.

1. fejezet Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységek kialakulásának és fejlesztésének elméleti vonatkozásai

.1 Az értékelési tevékenységek története az Orosz Föderációban

Fejlesztés alatt orosz piac az ingatlanok minősített értékbecslése egyre fontosabbá válik. Azt azonban kevesen tudják, hogy az értékbecslő szakma, amely a 19. században jelent meg, nem újdonság Oroszország számára, és megvan a maga története.

Az értékelő munka szükségessége elsősorban az ún. fiskális kataszter létrehozásának objektív igényével függött össze. Részletes leírás ingatlan. Az értékbecslés szerves részét képező kataszteri munkák elvégzésének első előfeltételei 1861-ben, a jobbágyság megszüntetésekor merültek fel.

Az 1864-ben közzétett "Zemstvo intézményekre vonatkozó szabályzat" az adóalap megváltoztatását, részben pedig az orosz állampolgárok vagyonának megadóztatására való átállást írta elő. Az adó mértékét az ingatlan jövedelmezősége és értéke határozta meg. Például a szántók és a szénaföldek jövedelmezőségét a termésátlag alapján, míg az erdőket a fakitermelésből származó éves bevétel alapján határozták meg. Nyizsnyij Novgorod tartományban a földértékelés alapját a talajok természetrajzi tanulmányai képezték, amelyeket V. V. végzett. Dokuchaev (talajok osztályozása fizikai, mechanikai és kémiai paraméterek szerint). Ugyanakkor Kherson tartományban először próbálták meg figyelembe venni az éghajlati tényezőket a talaj értékelése során, különösen az aszályt.

Minden helységben hagyományosan kialakultak a földből származó jövedelemszerzés bizonyos formái, amelyek meghatározták annak értékét. A fő formák az öngazdálkodás és a földbérlet volt. Oroszország északnyugati és délnyugati részén széles körben elterjedt az úgynevezett "chinshe" bérlet, amely a föld örökletes használati jogából állt, a tulajdonosnak állandó éves fizetés ellenében.

A földhasználat legmegbízhatóbb módja a hosszú távú haszonbérlet volt, ezt követte az egy terményre szóló bérlet, valamint a "részesedési" bérlet, amelyben a tulajdonos a termés bizonyos részét megkapta. A legkockázatosabbnak azt a jövedelmet tartották, amely abból származik, hogy a tulajdonos maga vezeti a háztartást.

A mezőgazdasági területek felmérése mellett a városi ingatlanok felmérésére is sor került. Az 1870. évi városi rendelet felhatalmazta a várost, hogy a vagyonadó megállapítása céljából becslést készítsen, amelyet az ingatlan használatából származó nettó jövedelem százalékában számítottak ki, és ha nem lehetett megállapítani a bevételt, akkor az adót az anyagi érték alapja.

Később a városi dumák utasításokat kezdtek kiadni az általuk választott értékelő bizottságok számára, amelyek meghatározták a döntési eljárást bruttó jövedelem lakások leállásának figyelembevételével, valamint a karbantartásukra vonatkozó kiadási tételek felsorolásával. Riga és Harkov utasításait a legnagyobb alaposság jellemezte. Az első harkovi értékelési tapasztalat az értékelő bizottság összetételének folyamatos változása és a központosított vezetés hiánya miatt sikertelen volt. 1892-ben azonban új értékelő bizottságot választottak, amelynek összetételét felsőoktatási professzorok erősítették meg oktatási intézmények Harkov városa. Emellett felügyelőbizottságot hoztak létre az értékelési munka átfogó koordinálására.

Módszertani szempontból a harkovi felmérés eredményei jelentős fejlődést hoztak az értékelő mesterségben. Harkovban az összes ingatlant nyolc típusra osztották:

lakóingatlan meleg és hideg melléképületekkel;

kereskedelmi helyiségek (meleg és hideg);

gyárak és ipari létesítmények;

jövedelmező és ipari kertek;

ipari udvarok;

veteményeskertek, szántók, kaszák és legelők;

A négyzetes sazhen földmértékegységként került elfogadásra, és minden épület esetében egy köbös sazhen.

A jövedelmezőség jeleinek meghatározásakor figyelembe vették az ingatlan elhelyezkedését és annak a típusnak a jellemzőit, amelyhez tartozott.

Az információk statisztikai feldolgozása lehetővé tette az értékelő bizottság számára, hogy az összes városi háztartást tizenkét típusra ossza fel. A várost egy-egy szoba átlagos bérleti díja alapján helységkategóriákra is felosztották, és mivel ezek a kategóriák egymásba kerültek, a teljes területet korábban 54 kerületre osztották.

A harkovi városi ingatlanok felmérésének eredményei, valamint a Nyizsnyij Novgorod tartományban lévő földterületek felmérésének eredményei lehetővé tették az értékelés alapvető elveinek és megközelítéseinek megfogalmazását, amelyeket később csak finomítottak és kiegészítettek.

1893 júniusában az orosz kormány törvényt adott ki 34 tartományban minden típusú ingatlan átértékeléséről. A törvénnyel egyidőben elfogadták az "Ingatlanértékelési Szabályzatot", majd 1894. június 4-én Witte pénzügyminiszter jóváhagyta a törvény pontosítására vonatkozó utasításokat. Így az értékelő munkához a a jogszabályi keret.

1894-ben az orosz természetkutatók és orvosok IX. kongresszusán Moszkvában A. I. professzor. Csuprov a földrajzi szekció alá szervezett egy statisztikai alszekciót, amelyen 86 statisztikus vett részt 16 tartományból. Ezzel megkezdődtek a becsült statisztika területén a szakértők rendszeres kongresszusai.

Megjegyzendő, hogy az 1893-as törvény által meghatározott értékelési eljárás nem bizonyult teljesen sikeresnek, mivel a tartományi bírálóbizottságok erőfeszítései ellenére nem sikerült egységes értékelést kialakítani nemcsak az egész területen. az államban, de még az egész tartományban is. Éppen ezért 1899. január 18-án új ingatlanértékelési törvényt fogadtak el, amelynek fő különbsége az volt, hogy az értékbecslési normatívák megállapításának hatáskörét a megyéktől a tartományi értékelő bizottságokhoz ruházták át. Ezenkívül ez a törvény 34 tartományban évi egymillió rubel értékben rendelkezett az értékelési munkák állami finanszírozásával.

Általánosságban elmondható, hogy módszertani és közös szervezet becslések szerint Oroszország a múlt század végén az egyik vezető ország volt. A fő hiányosságok az értékelő bizottságok Zemsztvókkal való konfliktusai, az értékelési módszertan egységességének hiánya, valamint a speciális ellenőrző szervezet hiánya volt.

Talán elképesztően hangzik, de az értékelés olyan, mint egyfajta szakmai tevékenység Oroszország a múlt század végén olyan szinten állt, amelyet Európa és Amerika csak a XX. század hatvanas-hetvenes éveiben ért el. A zemsztvoi illetékköteles ingatlanok értékeléséről szóló 1893. június 8-i törvény elindította Oroszország összes zemsztvoi tartományát, és utasítások kidolgozására kényszerítette az orosz tisztviselőket. ingatlan értékbecslés És módszerek a megtérülési ráták leírására és fejlesztésére az értékelés során a legmagasabb szakértői szinten.

Sajnos a szocializmus évtizedei alatt mindezek az eredmények teljesen elvesztek. A mi korunkban Oroszországban nincs megfelelő jogi keret az értékelésre és az értékelési tevékenységekre.

Az értékelési tevékenység története az orosz piacon körülbelül 7 évvel ezelőtt folytatódott. Ez idő alatt szakmai közéleti szövetségek alakultak, szakkiadványok jelentek meg, oktatási programokat, módszereket dolgoztak ki, és számos új szakmában helyet kapott az értékelés, amelyek megjelenését a piac fejlődése diktálja. Oroszország.

Elmondható, hogy az értékbecslési szolgáltatások piacának jelenlegi fejlődési szakasza sok tekintetben hasonlít a múlt század végén Oroszország által már eltelt időszakra. Ezért az orosz értékelési statisztikák fejlesztésének tanulságainak átfogó mérlegelése segít elkerülni a régi hibák megismétlését.

1.2 Az értékelési tevékenységek tárgyai és alanyai

A szövetségi törvény szerint értékelési tevékenység alatt az értékelési tevékenység alanyainak azon tevékenységét értjük, amelynek célja piaci vagy egyéb érték megállapítása az értékelés tárgyaival kapcsolatban.

Az értékelési tárgy piaci értéke alatt azt a legvalószínűbb árat értjük, amelyért ez az értékelési tárgy elidegeníthető. nyíltpiaci versenykörnyezetben, amikor az ügyletben részt vevő felek ésszerűen, minden szükséges információ birtokában járnak el, és az esetleges rendkívüli körülmények nem tükröződnek az ügyleti ár értékében, azaz amikor:

az ügyletben részt vevő egyik fél nem köteles az értékelés tárgyát elidegeníteni, a másik fél pedig nem köteles a teljesítést elfogadni;

az ügyletben részt vevő felek jól ismerik az ügylet tárgyát, és saját érdekeik szerint járnak el;

az értékelés tárgyát nyilvános ajánlat formájában mutatják be a nyílt piacnak;

az ügylet ára méltányos ellenszolgáltatás az értékelés tárgya számára, és az ügyletben részt vevő felekkel szemben egyik oldalról sem kényszerítettek ügyletkötésre;

az értékelés tárgyáért járó fizetést pénzben fejezik ki.

Az értékelési tevékenységek alanyai egyrészt jogi személyek és magánszemélyek (egyéni vállalkozók), akiknek tevékenységét az értékelési tevékenységekről szóló szövetségi törvény szabályozza (értékbecslők), másrészt szolgáltatásaik fogyasztói (vevők).

Az értékelés tárgyai a következők:

különálló anyagi tárgyak (dolgok);

egy személy tulajdonát képező dolgok összessége, beleértve egy bizonyos típusú vagyontárgyat (ingó vagy ingatlan, beleértve a vállalkozásokat is);

a tulajdonhoz vagy bizonyos dolgokhoz való tulajdonjog és egyéb dologi jogok a vagyon összetételéből;

követelési jogok, kötelezettségek (tartozások);

munkák, szolgáltatások, információ;

a polgári jogok egyéb tárgyai, amelyek tekintetében az Orosz Föderáció jogszabályai lehetővé teszik a polgári forgalomban való részvételüket.

Az értékelőknek pontosan meg kell határozniuk és meg kell különböztetniük az olyan kifejezéseket, mint az ár, a piac, a költség és az érték. Az ár kifejezés általában az eladás (tranzakció) és a csere árát jelenti. Az ár kész tény. Az ár az az összeg (összeg), amelyet egy adott vevő hajlandó fizetni, egy bizonyos eladó pedig hajlandó kapni egy termékért az adott körülmények között. Az ügylet körülményei általában a sok piac egyikén uralkodó feltételeket tükrözik. A piac olyan ajánlatok összessége, amelyekbe az ármechanizmus segítségével a vevő és az eladó átkerül. A piac földrajzilag (svéd piac, európai piac), a termékek vagy azok jellemzői, az elérhető vevők, eladók száma vagy egyéb jellemzők alapján határozható meg. A piac az egyének (magánszemélyek és jogi személyek) interakciójából jön létre, akik joghalmazt cserélnek fel más értékekre, például pénzre. A konkrét piacokat a típustól, a helytől, a tulajdonjog jellemző jellemzőitől és az árucsere résztvevői által meghatározott egyéb jellemzőktől függően határozzák meg. Konkrét piacok például a kis (egy- vagy kétcsaládos) új lakóépületekkel rendelkező ingatlanpiacok, amelyek közel 100 000 dollárért eladók, vagy egy piac bérházak a város központi részén található. Term költségek - értékbecslők gyártáshoz, nem cseréhez használják. A költségek lehetnek már teljesítettek vagy az aktuális pillanatban meghatározottak. Többféle költségtípus közül meghatározzák: közvetlen költségek, közvetett költségek, építési és fejlesztési költségek (tervezés).

A közvetlen költségek magukban foglalják az új épület (szerkezet, stb.) építéséhez szükséges munkaerő és anyagok költségeit. A közvetlen költségeket kemény költségeknek is nevezik. A vállalkozó általános költségei és nyeresége általában közvetlen költségek. A közvetett költségek magukban foglalják a munkaerőn és az anyagokon kívüli költségeket.

Ilyenek például a kezelési költségek, a tulajdonos által fizetett hatósági illetékek és illetékek, adók, kölcsönök kamatai és biztosítás az építkezés ideje alatt. Ezen túlmenően a bérbeadáshoz kapcsolódó költségek, amelyek a projekt menedzselésének költségei a lakások egy bizonyos stabil kihasználtsági szintjének eléréséig. A közvetett költségeket puha költségeknek is nevezik. Az építési költségek vagy a vállalkozói ár általában a munka- és anyagköltségeket, valamint a vállalkozó közvetett költségeit tartalmazzák. A fejlesztési költségek magukban foglalják az ingatlan - ideértve a telek - létesítésének és hatékony működési állapotba hozásának építési költségekből meghatározott költségeit. A fejlesztési költségek magukban foglalják a projektet megvalósító fejlesztő vagy vállalkozó nyereségét. Ezek az ingatlannal kapcsolatos költségek közvetlenül függnek az áruk és szolgáltatások árától a versengő piacokon: például Építőanyagok, az adott területek kereslet-kínálata, valamint társadalmi, gazdasági, kormányzati és természeti erők hatására meghatározott építészeti tervek. Az ár, a piacok és a költségek viszonya is az érték fogalmát használja. A költségnek sokféle jelentése lehet egy értékelésben. A használt meghatározás a kontextustól és a használattól függ. A piacon az érték fogalmát általában a jövőben várható nyereségként írják le. Mivel az érték egy adott időpontban létezik, az értékelés egy adott időpontban érvényes értéket tükrözi. A költség egy adott időpontban az áruk, szolgáltatások pénzben kifejezett értéke a vevők és az eladók számára. A félreértések elkerülése végett az értékbecslők nem kizárólag az érték kifejezést használják – hiszen az értéknek különböző fajtái vannak: piaci érték, használati érték, befektetési érték stb. A piaci értéket úgy definiálják, mint egy adott típusú áru legvalószínűbb értékét, amelyet egy adott területen egy adott időszakon belül értékelnek.

Az Orosz Föderációnak, az Orosz Föderációt alkotó testületeknek vagy önkormányzatoknak, magán- és jogi személyeknek jogában áll a hozzájuk tartozó értékelési tárgyakat értékelővel értékelni. Az objektum értékelésének joga feltétel nélküli, és nem függ az Orosz Föderáció jogszabályai által az állami statisztikai számvitel, valamint a számvitel és jelentéstétel végrehajtására megállapított eljárástól. Ez a jog az újraértékelésre is kiterjed. Az értékelés eredményei felhasználhatók a számviteli és beszámolási adatok helyesbítésére. Az értékbecslési tárgy értékelésének eredményét az érdekeltek az alábbi módon fellebbezhetik meg törvény által megállapított Orosz Föderáció.

Az értékbecslésről szóló szövetségi törvény 9. cikke szerint az értékelési tárgy értékelésének alapja az értékbecslő és az ügyfél közötti megállapodás. Az értékbecslő és a megrendelő közötti megállapodás előírhatja, hogy az értékbecslő egy adott értékbecslési tárgyat, több értékelési tárgyat értékel, vagy az ügyfél kérésére hosszú távú szolgáltatást nyújt.

Az Orosz Föderáció jogszabályai által előírt esetekben az értékbecslő elvégezheti az értékelés tárgyának értékelését, beleértve az ismételtet is, bírósági határozat, választottbíróság, választottbíróság, valamint a hatóság határozata alapján. felhatalmazott szerv.

A bíróság, választottbíróság, választottbíróság független az értékbecslő kiválasztásában. Az értékelés tárgyának értékelésével kapcsolatos költségeket, valamint az értékbecslő pénzbeli díjazását az Orosz Föderáció jogszabályai által előírt módon meg kell téríteni.

Az értékbecslő és a megrendelő közötti szerződés írásban jön létre, és nem igényel közjegyzői igazolást.

A szerződésnek tartalmaznia kell:

a szerződéskötés okai;

az értékelés tárgyának típusa;

az értékelési objektum meghatározott értékének (értékeinek) típusa;

pénzjutalom az értékelés tárgyának értékeléséért;

információ az értékbecslői felelősségbiztosításról.

A megállapodásnak tartalmaznia kell az értékbecslő értékbecslési tevékenység végzésére vonatkozó engedélyére vonatkozó információkat, feltüntetve az engedély sorozatszámát és kiadásának dátumát, az engedélyt kiadó hatóságot, valamint az engedély kiadásának időtartamát.

Az értékelési megállapodásnak mind egyetlen értékelési objektumra, mind több értékelési objektumra vonatkozóan tartalmaznia kell az értékelési tárgy pontos megjelölését, valamint annak leírását.

Az Orosz Föderáció, az Orosz Föderációt alkotó jogalanyok vagy önkormányzatok tulajdonában lévő értékbecslési tárgyak értékelésével kapcsolatban az értékbecslő köti meg a szerződést egy olyan személlyel, akit a tulajdonos felhatalmazott az értékelési tárgyakkal történő ügylet megkötésére, kivéve, ha az Orosz Föderáció másként rendelkezik. az Orosz Föderáció jogszabályai.

A szerződésben rábízott kötelezettségeinek az értékbecslő általi megfelelő teljesítése az értékbecslés tárgyának értékeléséről szóló jegyzőkönyv időben történő írásbeli elkészítése és a megrendelő részére történő átadása.

Ha az értékelési tárgy értékelése során nem a forgalmi értéket, hanem más típusú értéket határoznak meg, a jelentésben meg kell jelölni az értékelési tárgy értékelésének megállapításának szempontjait és a piaci érték megállapításának lehetőségétől való eltérés okait. az értékelési objektumról.

A jelentésnek tartalmaznia kell:

A jelentés tartalmazhat olyan egyéb információkat is, amelyek az értékelő véleménye szerint elengedhetetlenek ahhoz, hogy az általa egy adott értékelési tárgy értékének kiszámításához használt módszer teljes legyen.

Az értékelési tevékenységről szóló szövetségi törvény alapján és módon készített jelentésben feltüntetett, az értékelt tárgy végső piaci értéke vagy egyéb értéke megbízhatónak minősül, és ajánlatos az értékelési tevékenységek elvégzésére. ügylet az értékelt tárggyal, ha az Orosz Föderáció jogszabályai által megállapított módon, vagy a bíróság más módon megállapította.

Ha az értékelési tárgy piaci értékének vagy a jelentésben megállapított egyéb értékének megbízhatóságáról vita van, ideértve az ugyanazon tárgy értékeléséről szóló meglévő jelentéssel kapcsolatosan is, az említett vita tárgyát képezi a vizsgálóbizottságnak. bíróság, választottbíróság a választottbíróság megállapított joghatósága szerint a vitában vagy a szerződésben részt vevő felek megállapodása szerint, vagy az Orosz Föderáció értékelési tevékenységet szabályozó jogszabályai által előírt módon.

1.3 Az értékelési tevékenységek szabályozása

értékelő jelentés pénzügyi szolgáltatás

Az Orosz Föderáció értékelési tevékenységének fejlesztésére vonatkozó koncepció szerint az értékelési tevékenységek szabályozásának fő mechanizmusai a következők:

szakértők minősítése az értékelési tevékenységek területén; az értékelési tevékenységek standard- és szabályrendszere;

képzési programok jóváhagyása az értékelési tevékenységek területén dolgozó szakemberek átképzésére;

szolgáltatás tanúsítása;

értékbecslők polgári jogi felelősségének biztosítása.

Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységeket szabályozó jogszabályok az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről szóló szövetségi törvényből, az Orosz Föderáció szövetségi törvényeiből és az azzal összhangban elfogadott egyéb szabályozási jogi aktusokból, valamint az alapító állam törvényeiből és egyéb szabályozó jogi aktusaiból állnak. az Orosz Föderáció jogalanyai, valamint az Orosz Föderáció nemzetközi szerződései.

Az Orosz Föderációban az értékelési tevékenységek szabályozási folyamatának kezdetét az 1998. július 29-i N 135-FZ szövetségi törvény (a 2014. március 12-én módosított) „Az Orosz Föderációban folyó értékelési tevékenységekről” határozta meg.

Az Orosz Föderációban az értékelési tevékenység fogalmát először az 1998. július 29-i N 135-FZ szövetségi törvény (a 2014. március 12-én módosított) „Az Orosz Föderációban folyó értékelési tevékenységről” is bevezeti.

A 2. cikk és az Art. 3. §-a szerint az értékbecslési tevékenység az értékbecslési tevékenységet végző szervezetek azon tevékenysége, amelynek célja az értékelés tárgya számára piaci vagy egyéb érték megállapítása az értékelés tárgyával történő ügyletkötés céljából vagy más célból.

Ezen a törvényen kívül az értékbecslési tevékenységet más szabályozó jogszabályok is szabályozzák, mint pl.

Az Orosz Föderáció kormányának 2001. július 6-i N 519 (a 2006. december 14-én módosított) „Az értékelési standardok jóváhagyásáról” szóló rendelete.

Az 1998. július 29-i 135-FZ szövetségi törvény (a 2014. március 12-én módosított) „Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről” megállapítja az értékelési objektumok kötelező értékelésének eseteit.

Az említett törvény 8. cikkével összhangban az értékelési tárgyak értékelése kötelező, ha az ügyletben részben vagy egészben az Orosz Föderáció, az Orosz Föderációt alkotó jogalanyok vagy önkormányzatok tulajdonában lévő értékbecslési tárgyak vesznek részt, beleértve:

Az Orosz Föderáció, az Orosz Föderációt alkotó jogalanyok vagy önkormányzatok tulajdonában lévő értékelési objektumok értékének meghatározásakor azok privatizációja, vagyonkezelésbe vagy lízingbe történő átruházása céljából.

Az állami vagy önkormányzati tulajdon privatizációja esetén a 2001. december 21-i N 178-FZ szövetségi törvény (2013. november 2-án módosított) „Az állami és önkormányzati vagyon privatizációjáról” 12. cikke szerint, amely 2002. április 26-án hatályos, a privatizált állami vagy önkormányzati ingatlan kiindulási árát az állami vagy önkormányzati vagyon értékeléséről szóló, az Orosz Föderáció értékelési tevékenységekre vonatkozó jogszabályaival összhangban összeállított jelentés alapján állapítják meg. , azt a minimális árat (normál árat), amely mellett az ingatlan elidegenítése lehetséges, az Orosz Föderáció kormánya által megállapított módon határozzák meg.

Az Orosz Föderáció Vagyoni Kapcsolatok Minisztériumának 2002. május 13-án kelt, 1185-r számú, „A Moszkva városában található szövetségi ingatlanok használatáért fizetendő éves bérleti díj összegének meghatározásáról” szóló rendelete szerint a bérleti díj az említett ingatlan használatára az értékbecslő által a lízingtárgy forgalmi értékének meghatározásakor meghatározott éves bérleti díj forgalmi értékének megfelelően kerül megállapításra. Az említett rendelet 4. pontja a rendelkezéseinek végrehajtása érdekében előírja, hogy az oroszországi ingatlanügyi minisztérium pénzeszközöket különít el az értékelők kiválasztására irányuló verseny lebonyolításához.

2002. szeptember 11-én az Orosz Föderáció kormányának N 808 (2011. szeptember 15-én módosított) rendelete „Az állami vagy önkormányzati tulajdonú telkek eladására vagy bérleti szerződések megkötésére vonatkozó pályázatok megszervezéséről és lebonyolításáról az ilyen telkekre" került elfogadásra.

A fent említett kormányrendeletnek megfelelően a helyi önkormányzat vagy az állami hatalmi végrehajtó szerv, amely felhatalmazott az adott földterületek rendelkezésre bocsátására, független értékbecslői jelentés alapján, az oroszországi jogszabályoknak megfelelően határozza meg. Értékelési tevékenységek szövetsége, a kezdeti ár földterület vagy a bérleti díj kezdeti összegét, emelésének mértékét („árverési lépés”) a bérleti díj árára vagy összegére vonatkozó ajánlattételi formanyomtatvány szerint meghirdetett aukciós formában történő licitáláskor, valamint a betétet és a pénzeszközöket tömegmédia amelyben az árverési hirdetményt közzé kell tenni.

Ha az Orosz Föderációhoz, az Orosz Föderációt alkotó szervezetekhez vagy önkormányzatokhoz tartozó értékelési tárgyakat fedezetként használnak fel.

A dolog zálogjogosultja lehet annak tulajdonosa (esetünkben az állam vagy önkormányzat), vagy a felette gazdasági irányítási joggal rendelkező személy, de csak akkor, ha az ingatlan tulajdonosa ehhez hozzájárul. Más dologra vonatkozó bérleti jog vagy egyéb jog zálogba adása annak tulajdonosa vagy a gazdálkodási joggal rendelkező személy hozzájárulása nélkül nem megengedett, ha törvény vagy szerződés tiltja e jognak a tulajdonos hozzájárulása nélkül történő elidegenítését. ezek a személyek.

A zálogszerződésben fel kell tüntetni a zálogjog tárgyát és értékelését, a zálogjoggal biztosított kötelezettség jellegét, mértékét és teljesítési idejét. Tartalmaznia kell azt is, hogy melyik fél birtokában van a zálogtárgy.

Ingatlan államosítása esetén - az állampolgárok és jogi személyek tulajdonában lévő ingatlanok állami tulajdonba állítása (államosítás), amelyet a törvény alapján hajtanak végre, ezen ingatlan értékének és egyéb veszteségeinek megtérítésével a 306. cikkben meghatározott módon. az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve.

Az Orosz Föderáció jogszabályai által állami vagy önkormányzati szükségletekre előírt ingatlan tulajdonosoktól való megváltása vagy más módon történő elvonása esetén.

Akció Art. Az 1998. július 29-i N 135-FZ szövetségi törvény (2014. március 12-én módosított) „Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről” 8. cikke nem vonatkozik az állami és önkormányzati egységes vállalkozások, állami és a gazdasági irányításban vagy az operatív irányításban részükre ruházott vagyon önkormányzati intézményei, kivéve azokat az eseteket, amikor az Orosz Föderáció jogszabályaival összhangban a vagyon elidegenítése az ingatlan tulajdonosának hozzájárulásával megengedett, valamint az ingatlanokkal kapcsolatos kapcsolatok. az állami vagy önkormányzati tulajdon elidegenítésének esete az állami és önkormányzati egységes vállalkozások, az állami és önkormányzati intézmények átszervezése során, valamint a „A vasúti közlekedési vagyon kezelésének és rendelkezésének sajátosságairól” szóló szövetségi törvényben meghatározott esetekben.

A Ptk.-ben foglalt eseteken túlmenően a Kbt. Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről szóló szövetségi törvény 8. cikke szerint a kötelező értékelés szükségességét számos más szövetségi törvény írja elő.

Például:

) Az 1995. december 26-i N 208-FZ (a 2013. december 28-án módosított) „A részvénytársaságokról” szóló szövetségi törvény megállapítja:

független értékbecslő bevonása kötelező a társaság által a részvények részvényeseitől történő visszaváltás árának meghatározásához (77. cikk);

a társaság részvényeinek és egyéb kibocsátási besorolású értékpapírjainak kihelyezése során történő kifizetésekor, nem pénzbeli fizetés esetén az ingatlan forgalmi értékének meghatározásához független értékbecslőt kell bevonni;

) a harmadik részben Polgári törvénykönyv Az Orosz Föderáció létrehozta:

az ingatlan értékét annak piaci értéke alapján határozzák meg (1115. cikk), hogy az örökösök közötti megállapodás hiányában az öröklési vagyon értékelését független értékbecslő végzi (1172. cikk);

) A 2002. október 26-i N 127-FZ szövetségi törvény (a 2014. március 12-én módosított) „A fizetésképtelenségről (csőd)” 130. cikke a következő rendelkezéseket tartalmazza:

a csődeljárás során a csődgondnok leltárt és értékbecslést készít az adós vagyonáról;

a csődgondnok az említett tevékenységek végzéséhez független értékbecslőt és egyéb szakértőt vesz igénybe, akik szolgáltatásuk ellenértékét az adós vagyona terhére fizetik, kivéve, ha a hitelezői gyűlés (hitelezői bizottság) más fizetési forrást állapít meg;

az adós vagyonának értékelését független értékbecslő végzi, hacsak e szövetségi törvény másként nem rendelkezik;

a hitelezői gyűlés (hitelezői bizottság) jogosult meghatározni azt a személyt, aki hozzájárulásával köteles megfizetni a meghatározott szolgáltatásokat az adós vagyona terhére felmerült költségek utólagos rendkívüli megtérítésével;

az adós - egységes vállalkozás vagy adós - részvénytársaság vagyonát, amelynek szavazati jogú részvényeinek több mint huszonöt százaléka állami vagy önkormányzati tulajdonban van, független értékbecslő értékeli a következtetés ismertetésével. az állami pénzügyi ellenőrző szerv véleményét az e cikk (3) bekezdésében meghatározott esetek kivételével;

a hitelezői gyűlés vagy a hitelezői bizottság határozata alapján az adós azon ingóságainak értékelése, amelynek könyv szerinti értéke az adós csődbejelentését megelőző utolsó fordulónapon nem éri el a százezer rubelt. , független értékbecslő bevonása nélkül is elvégezhető;

az adós alapítói (résztvevői) vagy az adós vagyonának tulajdonosa - egységes vállalkozás, csődhitelezők, felhatalmazott szervek jogosultak fellebbezni az adós vagyona értékelésének eredményei ellen a szövetségi törvény által meghatározott módon;

) Az 1997. július 21-i N 119-FZ szövetségi törvény (a 2007. június 26-án módosított) „A végrehajtási eljárásokról” 52. cikke megállapítja, hogy:

az adós vagyonának értékelését a végrehajtó a végrehajtó okirat végrehajtásának napján hatályos piaci árakon végzi el, kivéve azokat az eseteket, amikor az értékelés szabályozott áron történik;

ha az egyes tételek megítélése nehézkes, vagy az adós vagy a jogosult kifogásolja a végrehajtó által végzett értékelést, a végrehajtó szakembert rendel ki az ingatlan értékének megállapítására;

a bírósági végrehajtó - végrehajtó által készített vagyonértékelést vitató fél viseli a szakember kirendelésének költségeit.

Ezeket 2001. július 6-án hagyta jóvá az Orosz Föderáció kormányának 519. számú rendelete. E rendelet szerint a különböző értékelési objektumokkal kapcsolatos értékelési tevékenységekre vonatkozó módszertani ajánlások kidolgozása és jóváhagyása (a szövetségi végrehajtó hatalommal egyetértésben) az adott tevékenységi területen szabályozó hatóságokat), az objektum értékbecslésének típusait, az értékelés lefolytatását, valamint az értékbecslési jelentések vizsgálatát az Orosz Föderáció Vagyonügyi Minisztériumára (az Orosz Föderáció Vagyonügyi Minisztériuma) bízták meg. Oroszország tulajdona).

A Standardok követelményeit az értékelési tevékenység alanyai számára kötelező alkalmazniuk az értékelés tárgya értéktípusának, az értékelési megközelítések és értékelési módszerek meghatározásakor, valamint az értékelés elvégzése során. A Szabványok előírásai szerint az értékbecslő az értékbecslési jelentés elkészítésekor köteles olyan információkat felhasználni, amelyek az értékelési jelentés, mint bizonyító erejű információkat tartalmazó dokumentum megbízhatóságát biztosítják.

Az Értékelési Standard meghatározza az értékelés tárgyának főbb értéktípusait, az értékelés megközelítéseit és az értékelés módszereit. Az értékelési objektum piaci értékének meghatározása mellett a Standard meghatározza a piaci értéktől eltérő értéktípusokat. Ezek a típusok a következők:

az értékelés tárgyának értéke korlátozott árupiac mellett;

az értékelés tárgyának cseréjének költsége;

az értékelés tárgyának sokszorosításának költsége;

az értékelési tárgy értéke jelenlegi használat;

az értékelési tárgy beruházási értéke;

az adómegállapítás tárgyának adózási célú értéke;

az értékelési tárgy likvidációs értéke;

az értékbecslés tárgyának selejtezési költsége;

az értékelés tárgyának különleges értéke.

A standard három fő értékelési megközelítést határoz meg: költség, összehasonlító és bevétel. A Szabványok előírásai szerint az értékbecslő köteles ezeket az értékelési módszereket alkalmazni (vagy az alkalmazás megtagadását indokolni) az értékelés lefolytatása során. Ugyanakkor az értékbecslőnek joga van az egyes megközelítési módokon belül önállóan meghatározni a Standardban meghatározott egyedi értékelési módszereket, amelyek az értékelt tárgy értékének kiszámítására szolgálnak valamelyik értékelési megközelítés keretében. Az értékbecslő az egyes értékelési megközelítések keretében elért eredmények alapján meghatározza az értékelt tárgy értékének végső értékét, míg a Szabványok előírásai szerint az értékelt tárgy értékének végső értékét. az értékelt tárgyat rubelben kell kifejezni egyetlen értékként, hacsak az értékelési megállapodás másként nem rendelkezik.

A Szabványok III. szakasza meghatározza az értékelés alapvető követelményeit, az értékelés szakaszait, az információgyűjtés és -feldolgozás eljárását.

Az értékbecslő csak akkor végezheti el az értékelés tárgyának értékelését, ha betartják az Orosz Föderáció értékelési tevékenységre vonatkozó jogszabályai által az értékelő függetlenségére vonatkozó követelményt. Ha az a meghatározott követelménynek nem felel meg, az értékbecslő köteles erről a megrendelőt tájékoztatni és az értékbecslési szerződés megkötését megtagadni. Értékelési megállapodás megkötésekor az értékbecslő köteles tájékoztatni a megrendelőt az Orosz Föderáció értékelési tevékenységekre vonatkozó jogszabályainak követelményeiről, beleértve az értékelési tevékenységek engedélyezésének eljárását, az értékbecslő kötelezettségeit, az értékelési megállapodásra és az értékelésre vonatkozó követelményeket. jelentést, valamint az értékelési standardokat. Az ilyen adatok megadásának tényét az értékelési megállapodás rögzíti.

A szabvány 20. cikke hat hónapos érvényességi időszakot ír elő az értékelt tárgy végleges értékére az ügyletek szempontjából.

Különböző országokban a szakmai értékbecslő szervezetek szakmai státuszt adtak azoknak, akik rendelkeznek a szükséges végzettséggel és elegendő tapasztalattal. Fokozatosan felmerült az igény a világgazdaságban közös alapelvek, elképzelések, szabályok megfogalmazására, ami a 60-70-es években kidolgozott Értékelési Standardokban, Értékbecslői Szakmai Etikai Kódexekben és egyéb dokumentumokban is megmutatkozott. 1981-ben megalakult a Nemzetközi Ingatlanértékelési Szabványok Bizottsága (IPSC). A bizottság feladata az volt, hogy a nézetek figyelembevételével módosítsa a szabványokat különböző országok valamint a szabványok megfogalmazásában vagy alkalmazásában mutatkozó különbségek azonosítása. Az ICSOI számára különösen fontos, hogy a nemzetközi értékelési standardokat elismerjék a nemzetközi számviteli és egyéb pénzügyi jelentésekben. Ezért az ICSOI folyamatos kapcsolatot tart fenn a Számviteli Standardok Nemzetközi Bizottságával, a Könyvvizsgálók Nemzetközi Szövetségével, a Nemzetközi Könyvvizsgálói Bizottsággal és az Értékpapír-felügyeletek Nemzetközi Szervezetével.

Mindegyik szabvány (négy van belőlük) az értékelési folyamattal kapcsolatos helyzetek egy bizonyos osztályának felel meg, és a következő részeket tartalmazza: Bevezetés; Alkalmazási terület; Meghatározás; Kapcsolat a számviteli standardokkal; A szabvány szövege; Megjegyzések; A jelentés szerkezetére vonatkozó követelmények; A szabványtól való eltérés feltételei; Hatálybalépés napjára.

2. fejezet Az Orosz Föderációban történő értékelés elvégzésére vonatkozó követelmények elemzése

.1 Az értékelés módszertani alapja

Értékelési standardok, amelyek használata kötelező az értékelési tevékenységek alanyai számára Az Orosz Föderáció kormányának 2001. július 6-i N 519 számú rendeletével jóváhagyott, az értékelési tevékenység alanyai számára kötelező az értékelés tárgya értékének meghatározásakor, az értékelési megközelítések és az értékelési módszerek, valamint értékelés lefolytatása során.

Amikor egy tárgyat bíróság, választottbíróság, választottbíróság határozata vagy az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységek végrehajtásának ellenőrzésére felhatalmazott szerv határozata alapján értékelnek, az értékbecslő köteles az értékbecslés típusát használni. a vonatkozó határozatban vagy határozatban meghatározott értékelési tárgy. Az értékbecslő az értékelő jelentés összeállítása során köteles az értékelő jelentés megbízhatóságát biztosító információkat bizonyító erejű információkat tartalmazó dokumentumként felhasználni.

Az értékelési standardok meghatározzák az értékelési objektum értéktípusait, az értékelési megközelítéseket és az értékelési módszereket.

Az értékelt tárgy piaci értéke az a legvalószínűbb ár, amelyen az értékelt tárgy a nyílt piacon versenyfeltételek mellett elidegeníthető, ha az ügyletben részt vevő felek ésszerűen, minden szükséges információ birtokában járnak el, és az esetleges rendkívüli körülmények nem tükröződnek. a tranzakciós ár értékében.

A piaci értéktől eltérő értékelési érték típusai:

a) a korlátozott piacú értékbecslés tárgyának értéke - annak az értékbecslési tárgynak az értéke, amelynek szabad piacon történő értékesítése lehetetlen vagy többletköltséget igényel a piacon szabadon forgalomban lévő áruk értékesítéséhez szükséges költségekhez képest ;

b) az értékelés tárgyának cseréjének költsége - az értékelés tárgyához hasonló tárgy létrehozásának költségei, az értékelés időpontjában fennálló piaci árakon, figyelembe véve az értékelés tárgyának értékcsökkenését ;

c) az értékelt tárgy sokszorosításának költsége - az értékbecslés időpontjában fennálló piaci áron számított költségek összege, az értékelt tárggyal azonos tárgy létrehozásához, azonos anyagok és technológiák felhasználásával, figyelembe véve az értékcsökkenést. értékelt tárgy;

d) a becsü tárgy jelenlegi használati értéke - a becsü tárgynak a fennálló feltételek és a használati célja alapján meghatározott bekerülési értéke;

e) az értékbecslés tárgyának befektetési értéke - az értékbecslés tárgyának értéke, amelyet annak egy adott személyre adott befektetési célú jövedelmezősége alapján határoznak meg;

f) az értékbecslés tárgyának adózási célú értéke - az értékbecslés tárgyának az adóalap kiszámításához meghatározott és a szabályozási jogszabályokban meghatározottak szerint számított értéke (beleértve a leltári értéket is);

g) az értékbecslés tárgyának megmentési értéke - az értékbecslés tárgyának értéke, ha az értékelési tárgyat a hasonló tárgyakra szokásos kiállítási időnél rövidebb időn belül kell elidegeníteni;

h) az értékelő tárgy selejtezési értéke - az értékelő tárgy bekerülési értéke, amely megegyezik a benne foglalt anyagok piaci értékével, figyelembe véve az értékelési tárgy selejtezési költségeit;

i) az értékbecslés tárgyának különleges értéke - az az érték, amelynek meghatározására az értékbecslési megállapodás vagy jogszabály olyan feltételeket ír elő, amelyek nem szerepelnek az értékelési standardokban meghatározott piaci vagy egyéb érték fogalmában.

Értékelési módszerek:

költségmegközelítés - az értékelt tárgy értékének becslésére szolgáló módszerek összessége, amely az értékelt tárgy helyreállításához vagy cseréjéhez szükséges költségek meghatározásán alapul, figyelembe véve annak elhasználódását;

összehasonlító megközelítés - az értékelés tárgyának értékének felmérésére szolgáló módszerek összessége, amely az értékelés tárgyának összehasonlítása alapján történik hasonló tárgyakkal, amelyekre vonatkozóan rendelkezésre áll információ a velük folytatott tranzakciók árairól;

jövedelmi megközelítés - az értékelés tárgya értékének értékelésére szolgáló módszerek összessége, amely az értékelés tárgyától várható bevétel meghatározásán alapul.

Értékelési módszer - egy értékelési objektum értékének kiszámítására szolgáló módszer az értékelés egyik megközelítésének keretében.

Az értékbecslést világszerte a hatékony ingatlankezelés egyik mechanizmusának tekintik. Fokozatosan Oroszországban, a tulajdonosok osztályának kialakulásával, felmerül a hatékony használat problémája, és ennek megfelelően szükség van az értékbecslő szolgáltatásaira.

A fő problémák, amelyek megoldására az értékbecslőket általában felkérik, az értékeléssel kapcsolatosak. Nagy jelentősége van a potenciális vevőnek, eladónak az ésszerű ügyleti ár meghatározásakor, a hitelezőnek a jelzáloghitel-nyújtásról, a biztosítónak a kártérítésnél. Ha a kormány kisajátítja az ingatlant, a tulajdonosnak értékelnie kell azt, hogy megtámadja a kormány javaslatát méltányos kártérítés.

A bérleti szerződés megkötésekor a bérleti díj emelésére vonatkozó rendelkezéssel ez utóbbi a piaci érték százalékában kerül megállapításra. Ha az egyik cég egy másikat kíván megvásárolni, akkor előfordulhat, hogy fel kell mérnie az utóbbi tulajdonában lévő ingatlanok jelenlegi értékét. Az értékelés elvégezhető az adózás optimalizálása érdekében stb.

Az értékelés szükségessége számos esetben felmerülhet. Tehát, ha egy állampolgár vagy szervezet a gazdasági irányítás alapján az állam vagy a moszkvai kormány tulajdonában lévő ingatlannal rendelkezik, akkor ennek az objektumnak a privatizálásakor szakmai értékbecslő következtetésére van szükség. Kötelező értékbecslést írnak elő az ingatlannak állami vagy önkormányzati szükségletekre történő visszaváltása vagy más módon történő tulajdonostól való elvonása esetén is. Például, ha egy privát garázs áll a tervezett következő autókör helyén, és tulajdonosának felajánlják, hogy adjon helyet egy jövőbeli útnak, akkor a kártérítés összegét független értékbecslőnek kell meghatároznia. A vállalkozás 200 minimálbért meghaladó jegyzett tőkéjébe történő nem pénzbeli hozzájárulás esetén annak piaci értékelése szükséges.

Leggyakrabban független értékbecslő vesz részt egy vállalkozás tárgyi eszközeinek átértékelésében. Az értékelésre a befektetések vonzásakor is szükség van. A hiány fedezésének hagyományos módja működő tőke- hitel. A kölcsön biztosítéka ingatlan záloggal is biztosítható. A nemzetközi tapasztalatok szerint a biztosítéki érték meghatározásának alapja a biztosítéki tárgy piaci értéke. Annak felméréséhez, hogy a hitelintézet mekkora kockázatot vállal fel annak érdekében, hogy képes legyen megfelelő mennyiségű forrás visszaszerzésére abban az esetben, ha a hitelfelvevő nem teljesíti a kölcsönt, meg kell határozni a piac közötti kapcsolatot. a fedezet értékét és a hitel nagyságát.

Vagyonbiztosítás esetén is szükség van értékbecslésre, mivel ennek az ingatlannak a biztosítási értékét kell megállapítani, vagy annak összegét vitatni. Biztosítótársaság felmérte a kárt.

Az új jogszabályoknak megfelelően a megkötéskor házassági szerződés az ingatlan értékének megállapításához értékbecslőt is bevonhat, ami válás esetén nagyban megkönnyíti a vagyonjogi viták rendezését.

Az értékelés céljai szorosan összefüggenek annak módszereivel. Egy tárgy értékelésének egyik vagy másik módszerének optimális megválasztása nagymértékben függ az értékelő képzettségétől és gyakorlati tapasztalatától.

Az értékelési szabványok azt javasolják, hogy az értékbecslők a lehető legtöbb értékelési módszerrel határozzák meg az objektumok értékét, amelyet csak az értékelés hiánya korlátoz. szükséges információ. Ekkor a különböző módszerekkel végzett értékelés eredményeinek egyeztetésekor jelentősen megnő annak a valószínűsége, hogy az objektum értékéből pontosabb értéket kapunk.

Az ingatlanértékelési módszerek költség, bevétel és összehasonlító (piaci) megközelítés szerint csoportosíthatók.

A költségszemléletű módszerek az értékbecslő sajátosságainak ismeretét, a tárgy fizikai, funkcionális, gazdasági elhasználódását, költségét a legjobb és leghatékonyabb felhasználás mellett helyesen értékelik. Az érték jövedelemszemléletű módszerekkel történő meghatározásához szükség van a pénzügyi matematikai ismeretekre, a tőkésítés és a diszkontálás fogalmának ismerete, a tőkebefektetés kockázatainak megfelelő felmérésére, a cash flow-k előrejelzésére, a piaci információk elemzésére és a dinamika előrejelzésére. egy tárgy értékének külső tényezőktől függő változásairól. Az összehasonlító megközelítés módszerei megbízható piaci információk elérhetőségét feltételezik a hasonló tárgyak értékesítéséről. Ezek a módszerek a legmegbízhatóbbak, azonban az értékbecslőnek ismernie kell a piacot, kellő számú valós ügyletet elemeznie és helyesen alkalmaznia kell a szükséges módosításokat (értékesítés időpontja, helye, rendeltetési helye stb.).

E módszerek hatókörét figyelembe véve megállapítható, hogy ha az objektum nem jövedelmező, akkor célszerű költség- és összehasonlító megközelítést alkalmazni annak értékelésére. Ha az objektum bevételt termel, akkor a fő módszer jövedelmezővé válik, és a kiegészítő - költséges és összehasonlítható. Mindhárom módszer komplex alkalmazása lehetővé teszi az objektum piaci értékének pontosabb igazolását. Mindegyik megközelítésen belül számos módszer létezik a piaci érték kiszámítására.

2.2 Értékelési követelmények

Az értékelés a következő lépéseket tartalmazza:

a) értékbecslési szerződés megkötése a megrendelővel

b) az értékelés tárgya mennyiségi és minőségi jellemzőinek megállapítása;

c) annak a piacnak az elemzése, amelyhez az értékelés tárgya tartozik;

d) az értékelés módszerének (módszereinek) kiválasztása az egyes értékelési megközelítéseken belül és a szükséges számítások végrehajtása;

e) az egyes értékelési megközelítések keretében elért eredmények összegzése, az értékelés tárgya értékének végső értékének meghatározása;

f) az értékelő jelentés elkészítése és átadása a megrendelőnek.

Az értékbecslő csak akkor végezheti el az értékelés tárgyának értékelését, ha betartják az Orosz Föderáció értékelési tevékenységre vonatkozó jogszabályai által az értékelő függetlenségére vonatkozó követelményt. Ha az a meghatározott követelménynek nem felel meg, az értékbecslő köteles erről a megrendelőt tájékoztatni és az értékbecslési szerződés megkötését megtagadni.

Értékelési megállapodás megkötésekor az értékbecslő köteles tájékoztatni a megrendelőt az Orosz Föderáció értékelési tevékenységekre vonatkozó jogszabályainak követelményeiről, beleértve az értékelési tevékenységek engedélyezésének eljárását, az értékbecslő kötelezettségeit, az értékelési megállapodásra és az értékelésre vonatkozó követelményeket. jelentést, valamint az értékelési standardokat. Az ilyen adatok megadásának tényét az értékelési megállapodás rögzíti.

Az értékelő összegyűjti és feldolgozza:
tulajdoni okmányok, információk az értékelés tárgyának más személyek jogaival való megterheléséről; az értékelés tárgyához kapcsolódó számviteli és jelentési adatok;
információ az értékelés tárgyának műszaki és működési jellemzőiről; az értékelési tárgy mennyiségi és minőségi jellemzőinek megállapításához szükséges információk az érték meghatározásához, valamint az értékelési tárgyhoz kapcsolódó egyéb információk.

Az értékbecslő meghatározza és elemzi azt a piacot, amelyhez az értékelő tárgy tartozik, annak történetét, jelenlegi piaci viszonyait és trendjeit, valamint az értékelési objektum analógjait, és megindokolja választásukat.

Az értékbecslő elvégzi a szükséges számításokat az értékelt tárgy egyik vagy másik értékére vonatkozóan, figyelembe véve az értékelt tárgy kapott mennyiségi és minőségi jellemzőit, annak a piacnak az elemzésének eredményeit, amelyhez az értékelt tárgy tartozik, valamint mint olyan körülmények, amelyek csökkentik annak valószínűségét, hogy az értékelt tárgyból a jövőben bevételhez jussunk (kockázatok), és egyéb információk.

Az értékbecslő az értékbecslés lefolytatása során köteles a költség-, összehasonlító- és bevételi megközelítést alkalmazni (vagy az igénybevétel megtagadását indokolni). Az értékbecslőnek joga van önállóan, az egyes értékelési megközelítések keretében meghatározott értékelési módszereket meghatározni.

Az értékelő az egyes értékelési megközelítések keretében elért eredmények alapján meghatározza az értékelő tárgy értékének végső értékét.

Az értékelés tárgyának végső értékét rubelben kell kifejezni egyetlen értékként, hacsak az értékelési megállapodás másként nem rendelkezik.

Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről szóló szövetségi törvényben, az értékelési szabványokban és az értékelési tevékenységekre vonatkozó előírásokban meghatározott módon és alapján készített értékelő jelentésben feltüntetett értékelési tárgy értékének végleges értéke. az Orosz Föderációban az értékelési tevékenységeket ellenőrző felhatalmazott szerv ajánlottnak tekinthető az értékelés tárgyával történő ügylet lebonyolítása céljából, ha az értékelő jelentés elkészítésének napjától számított 6 hónapnál nem telt el. az értékelés tárgyát képező ügylet időpontja vagy a nyilvános ajánlattétel időpontja.

2.3 Költség-, bevétel- és összehasonlító módszerek alkalmazása az értékeléshez

A költségmódszer alkalmazásakor emlékezni kell arra, hogy az ennek alapján kapott érték a jövedelemtermelő tárgy piaci értékének alapja. Például egy benzinkút-komplexum piaci értéke lényegesen magasabb lesz, mint az építési költség, egy szerencsétlen helyen (a város szélén) található szálloda értéke pedig kevesebb lesz, mint a költség által meghatározott költség. módszer.

A gyakorlat azt mutatja, hogy a költségszemléletű megközelítés alkalmazásakor a legnagyobb problémák a föld piaci értékének megállapításával kapcsolatban merülnek fel. A nyugati elmélet szempontjából legmegbízhatóbb földértékelési módszer az összehasonlítható eladások összehasonlító elemzésének módszere. Ennek a módszernek az alkalmazása orosz viszonyok között a bizonytalanság miatt gyakorlatilag lehetetlen Az orosz jogszabályok a földterületről és a földvásárlási vagy -eladási ügyletekkel kapcsolatos információk átláthatóságának hiányáról.

Az ingatlanértékelésnél alkalmazott költségmegközelítés azon a feltételezésen alapul, hogy az értékelt ingatlan jelenlegi állapotában történő létrehozásához vagy a fogyasztói ingatlanok újratermeléséhez szükséges költségek elfogadható mércét jelentenek az értékelt ingatlan piaci értékének meghatározásához.

Itt azonban meg kell érteni az objektum pótlási költsége (reprodukciós költsége) és a pótlási költség közötti különbséget.

A pótlási költséget (reprodukciós költséget) az értékelt objektum pontos másolatának, azonos építészeti és tervezési megoldásokkal, épületszerkezetekkel és anyagokkal, valamint az építési és szerelési munkák azonos minőségével történő megépítésének folyó áron számított költségei határozzák meg. A csereköltség meghatározásakor az objektum ugyanazon funkcionális amortizációja és ugyanazok az építészeti megoldási hiányosságok reprodukálódnak, amelyek az értékelt objektumban jelen vannak.

A pótlási költséget a vizsgált értékkel egyenértékű hasznosságú, de modern szabványok, anyagok, tervezés és elrendezés alapján új építészeti stílusban megépített létesítmény folyó áron számított költsége határozza meg.

Egy tárgy pótlási költsége és cseréjének költsége közötti határ mindig feltételes, és az értékbecslőnek minden esetben meg kell oldania az értékelés egyik vagy másik típusának kiválasztását, a költségszemlélet alkalmazásának feltételeitől függően.

Az Orosz Értékbecslők Társasága (STO ROO 21-01-95) szabványai szerint a költségszemlélet értékelésekor meg kell határozni: egy telek piaci értéke; az objektum helyreállításának vagy cseréjének költsége; a tárgy halmozott kopásának mértéke; az ingatlan forgalmi értéke a bekerülési érték módszerével a telek értékének és a tárgy utánpótlási értékének a halmozott értékcsökkenéssel csökkentett összegeként.

Az orosz viszonyok között az elbírálás tárgya nem egy telek teljes (abszolút) tulajdonjoga, hanem csak a haszonbérleti jog. A telek értékbecslésének elmélete itt öt fő módszert különböztet meg az érték meghatározására: a földbérleti díj tőkésítése (jövedelem-megközelítés); a korreláció (transzfer) módszere; a fejlesztés (fejlesztés) módja; földmaradék technika; az értékesítés közvetlen összehasonlító elemzésének módszere. A telek értékének a földbérleti díj aktiválásának módszerével történő meghatározása a bérleti díjakból származó bevétel aktiválásából áll. Oroszországban a magánterület bérbeadásának gyakorlata nem elterjedt, elsősorban állami és önkormányzati telkeket adnak bérbe. Ugyanakkor a föld szokásos ára nem felel meg a piaci értékének.

A fenti módszerek közül a világgyakorlatban a legmegbízhatóbbnak az eladások közvetlen összehasonlító elemzésének módszerét tartják. Az összehasonlító értékesítési elemzés módszerével történő számítás a hasonló földterületek tényleges adásvételi ügyleteinek elemzéséből áll, összehasonlítva azokat az értékelt földterülettel, és megfelelő korrekciót végezve az összehasonlítható telkek és az értékelt telkek között fennálló különbségek miatt. Ennek eredményeként az egyes összehasonlítható parcellák eladási ára először úgy kerül megállapításra, mintha azok tulajdonságai megegyeznének az értékelt parcellával, majd az értékelt parcella súlyozott átlagértéke.

A költségszemlélet alkalmazásának következő lépése az objektum pótlási költségének vagy csereköltségének meghatározása. A csereköltség vagy a csereköltség kiszámításának négy módja van.

A kvantitatív elemzés módszere költségbecslések összeállításából áll a létesítmény egyes szerkezeti elemeinek és a létesítmény egészének építéséhez szükséges minden típusú munkára: a munkaerő, az anyagok költsége, a munka gépesítése. Ezekhez a költségekhez hozzá kell számítani a fejlesztő általános költségeit és nyereségét, valamint az értékelt fejlesztések reprodukálásához szükséges tervezési, kivitelezési, beszerzési és felszerelési költségeket.

A kvantitatív elemzés a legpontosabb, de egyben a legidőigényesebb is. Alkalmazása magasan képzett értékbecslőt és nagy tapasztalatot igényel az építési becslések elkészítésében.

Az elemenkénti számítási módszer a mennyiségi módszer módosítása, de sokkal kevésbé munkaigényes, mivel nem egyediek, hanem összesített becsült normák és árak használatán alapul. A szerkezeti elemek legjellemzőbb mutatóit (1 köbméter téglafal, 1 négyzetméter tetőfedés stb.) költségegységnek vesszük.

Az összehasonlító egységmódszer azon alapul, hogy az értékelt objektum fogyasztói tulajdonságainak egységnyi költségét összehasonlítják egy hasonló, tipikus szerkezetű, hasonló mértékegység költségével. A módszer lényege, hogy a kiértékelendő objektumhoz egy analóg objektumot választanak ki, amely szerkezeti jellemzőit, felhasznált anyagokat és gyártástechnológiát tekintve hasonló az értékelendő objektumhoz. Ezután egy analóg objektum (1 köbméter, 1 négyzetméter stb.) mértékegységének költségét megszorozzák az értékelendő objektum egységeinek számával.

Ez a legegyszerűbb módja egy ingatlan értékelésének, és az értékbecslők széles körben használják, különösen a vállalkozások tárgyi eszközeinek átértékelésekor.

Az index módszer abból áll, hogy az értékelt tárgy pótlási költségét úgy határozzuk meg, hogy a könyv szerinti értéket megszorozzuk a megfelelő átértékelési indexszel. Az állóeszközök átértékelésére vonatkozó indexeket az Orosz Föderáció Állami Statisztikai Bizottsága hagyja jóvá, és rendszeresen közzéteszik a sajtóban.

A halmozott értékcsökkenés meghatározása az végső szakasz költséges megközelítés.

A költségmegközelítésben az amortizáció definíciója az új ingatlan és az értékelendő ingatlan jellemzői közötti különbségek figyelembevételére szolgál. Egy objektum értékcsökkenésének elszámolása egyfajta kiigazítást jelent az újonnan reprodukált épület értékében a vizsgált tárgy értékének meghatározásához.

Az ingatlan értékét csökkentő tényezőktől függően az amortizációt fizikai, funkcionális és külső (gazdasági) részre osztják.

A fizikai elhasználódás egy ingatlan fizikai tulajdonságainak időbeli változásait tükrözi (például szerkezeti elemek hibáit). A fizikai kopás kétféle: az első működési tényezők hatására, a második - természetes és természetes tényezők hatására.

Négy fő számítási módszer létezik fizikai kopás: szakértő (a legpontosabb, de egyben a legidőigényesebb is a hibás kimutatás elkészítése és az épület vagy építmény összes szerkezeti elemének kopási százalékos arányának meghatározása alapján történik); szabályozási (vagy számviteli); költség és az épület élettartamának kiszámításának módja.

A funkcionális amortizáció olyan értékvesztés, amely abból adódik, hogy egy tárgy nem felel meg a modern normáknak: funkcionális hasznossága, építészeti, esztétikai, térrendezési, tervezési megoldásai, élhetősége, biztonsága, kényelme stb. funkcionális jellemzői. Ha a kapott többletérték meghaladja a helyreállítás költségét, akkor a funkcionális kopás eltávolítható. A kandalló hiánya a eltávolítható funkcionális kopás elemének tekinthető, melynek beépítési költségeit az ingatlan jövedelmezőségének és piaci értékének növekedése fedezi. Az elszámolható amortizáció összege az épület aktualizált elemekkel történő értékeléskori potenciális értéke és az aktualizált elemek nélküli, az értékelés időpontjában érvényes értéke közötti különbség. Az eltávolíthatatlan funkcionális kopás az épület minőségi jellemzőinek hiányával és túllépésével összefüggő tényezők miatti költségcsökkenést jelenti.

Ha a fizikai és bizonyos mértékig a funkcionális kopás az épület rekonstrukciójával, korszerűsítésével kiküszöbölhető, akkor a külső hatások kopása a legtöbb esetben nem küszöbölhető ki.

A külső (gazdasági) értékcsökkenés a külső tényezők hatására bekövetkező értékvesztés. A gazdasági amortizációt többféle ok okozhatja, például általános gazdasági, ágazaton belüli, jogi, vagy jogszabályi, önkormányzati rendeletekkel, területrendezési, közigazgatási rendeletekkel kapcsolatos változások.

A külső romlás fő tényezői Oroszországban a gazdaság általános állapota, amelyet egyes régiókban helyi tényezők is fokoznak, az egyes üzleti tevékenységekre vonatkozó diszkriminatív jogszabályok, valamint a környezetszennyezésért kiszabott bírságok.

Kétféle megközelítés létezik a külső értékcsökkenés értékelésére: hasonló ingatlanok stabil és változó külső feltételek melletti értékesítésének összehasonlítása, valamint a külső körülmények változásaiból eredő bevételkiesések aktiválása. A teljes halmozott értékcsökkenés meghatározása után az értékbecslő a tárgy teljes pótlási költsége és a felhalmozott értékcsökkenés különbözetét hozzáadja a telek forgalmi értékéhez, hogy megkapja az ingatlan végleges értékét.

A költségszemlélet szinte minden ingatlan értékelésénél alkalmazható. Az ilyen igénylés azonban nem minden esetben indokolt (például jövedelemtermelő ingatlanok értékelése).

A költségmegközelítés leggyakoribb alkalmazási területe az ingatlanpiac "passzív" vagy inaktív szektoraiban lévő objektumok értékelése. A költségszemlélet alkalmazásának előnye ebben az esetben abból adódik, hogy az analóg tárgyak vételére és eladására vonatkozó befejezett tranzakciókra vonatkozó információk elégtelensége vagy megbízhatatlansága bizonyos esetekben korlátozza más értékelési módszerek alkalmazásának lehetőségét.

A költségszemléletet az új építés megvalósíthatósági tanulmánya során is alkalmazzák, az építés alatt álló és a rekonstruált objektumok piaci értékének felmérésénél. Ebben az esetben a költségalapú megközelítés lehetővé teszi a beruházási projekt hatékonyságának értékelését.

A költség-bevétel-szemlélet kombinációját alkalmazva, nevezetesen egy objektum megépítésének költségeit az abból származó bevétellel összehasonlítva, az értékelő következtetést von le a vizsgált tárgyhoz kapcsolódó telek legjobb és leghatékonyabb felhasználásáról. Annak érdekében, hogy az értékelés eredményeit a vállalkozás pénzügyi kimutatásaiban tükrözzék (befektetett eszközök átértékelése), az értékbecslők a Számviteli Szabályzat (PBU 6-97) „Állandó eszközök elszámolása” alapján meghatározzák a tárgy értékét. költségszemléletű értékelést.

A biztosítási szolgáltatások piaca a költségszemlélet folyamatosan bővülő alkalmazási területe. Ebben az esetben ezt a megközelítést részesítjük előnyben, mert a biztosítási összeg, a biztosítási díj összege és a biztosítási kártérítés a biztosított költségei alapján kerül meghatározásra költségszemlélettel.

Az ingatlanértékelés összehasonlító (piaci) megközelítését az értékelt ingatlanhoz hasonló és ahhoz hasonló tárgyak piaci értékesítésének elemzése jellemzi. Ahhoz, hogy ezt a megközelítést egy adott helyzetben alkalmazni lehessen, nagy mennyiségű felhalmozott és megbízható statisztikai adatra van szükség az összehasonlítható ingatlanok értékesítéséről, ami csak akkor lehetséges, ha az ingatlanpiac fejlett.

Orosz körülmények között az objektumok piaci módszerrel történő értékeléséhez minden rendelkezésre álló információt fel kell használni az objektumok múltbeli tranzakcióiról, mivel az információkeresés problémája ez a módszer tetézi a lezárása.

Egy bank értékének értékelésekor ennek a megközelítésnek az a lényege, hogy a bank részvényeinek árfolyama tükrözi ennek a banknak, mint akvizíciós és befektetési tárgynak a piaci vonzerejét. A piaci vonzerő indexet általában nyitottból számítják részvénytársaságok amelynek részvényeit tőzsdén jegyzik. A csak törzsrészvényeket kibocsátó bank piaci vonzerejének meghatározásához el kell osztani az elmúlt év adózott eredményét az adott év végén forgalomban lévő részvények számával. Az eredmény az egy részvényre jutó eredmény. A részvények piaci eladási árát bármely véletlenszerűen kiválasztott napon ezt követően összehasonlítják a kapott eredménnyel – az egy részvényre jutó nyereséggel, ami egy piaci vonzerő mutatót eredményez. Az orosz gyakorlat számára ez a megközelítés jelenleg gyakorlatilag nem alkalmazható a gyakorlatban, mivel az orosz kereskedelmi bankok részvényeit a Sberbank kivételével nem jegyzik a tőzsdén. Mindazonáltal továbbra is aktuális a bankrészvények piaci értékének előrejelzése az egyesülések után.

A bérleti piac az értékesítési piaccal ellentétben a legdinamikusabb, nyitottabb és információgazdagabb. A bérbeadásból származó bevétel a legtöbb esetben az alapja a jövedelemszemlélet alkalmazásának az ingatlanértékelésnél.

Általánosan elfogadott tény, hogy a jövedelemalapú megközelítés a leginkább információval ellátott, és ezért a legmegbízhatóbb megközelítés a nem lakáscélú ingatlanok értékeléséhez Oroszországban. Ráadásul a jövedelemszemlélet – minden összetettsége ellenére – a legerősebb és legrugalmasabb értékbecslési eszköz, amely nemcsak az ingatlanügy területén, hanem más területeken is képes megoldani a problémákat: szellemi tulajdon, üzlet, beruházási projektek stb. Tekintsük részletesebben a jövedelmi megközelítést.

A világgyakorlatban a jövedelmi megközelítés alkalmazza: a közvetlen tőkésítés módszerét és a készpénzbevétel diszkontálásának módszerét.

A közvetlen tőkésítés módszere a nettó működési eredmény (NOI) közvetlen értékké alakításán alapul, elosztva azt a tőkésítési mutatóval. A NOR fogalma az érintett ingatlanból származó várható éves nettó bevétel számított állandó értéke a működési költségek és a pótlási tartalékok levonása után. A NOR meghatározása azon a feltételezésen alapul, hogy az ingatlant piaci bérleti díjakon adják bérbe, és a legjellemzőbb tulajdonlási évet veszik az előrejelzés számítási időszakának.

A nettó jelenérték számítása a potenciális bruttó jövedelem (GRP) - a piaci bérleti díj várható összértéke és az attól származó fizetés - meghatározásával kezdődik. további szolgáltatások amelyek a főtevékenységet kísérik (parkolóhasználat díja, fali reklámozás stb.). Az NPV kiszámításának következő lépése az effektív bruttó jövedelem (EI) meghatározása. A ROE megszerzéséhez a potenciális bruttó bevételből levonjuk a bérlemény üresedéséből és a bérleti díj elmulasztásából származó becsült veszteségeket. Ezek a veszteségek összhangban vannak azzal a valószínűséggel, hogy a bérleti díj egy részét nem fogják beszedni az előrejelzési évben, és a terület egy része bérlők nélkül marad. Mivel az értékelési tevékenységek során ezeknek a veszteségeknek a meghatározására nincsenek szabványok, akkor a legjobb mód információhoz jutni annyit tesz, mint egy hasonló ingatlant megnézni, amelyre vonatkozóan hosszú távon vannak adatok a bérleti díjakról, amiből a gyakorlatban meg lehet tanulni a veszteségek mértékét.

Az NPC az EVD értéke és a működési költségek (OR) értéke közötti különbségként kerül kiszámításra. A működési költségeket időszakos kiadásoknak nevezzük a létesítmény normál működésének és a bevételek újratermelésének biztosítása érdekében, ezeket általában a következőkre osztják:

feltételesen állandó;

feltételes változók (operatív);

pótlási kiadások (tartalék).

Feltételesen rögzített VAGY olyan kiadásokat tartalmaz, amelyek összege nem függ a létesítmény leterheltségének mértékétől. Ezek általában ingatlanadók, földbérleti díjak, áfa, biztosítási költségek.

A feltételesen változó RR olyan költségeket tartalmaz, amelyek mértéke a létesítmény leterheltségének mértékétől és a nyújtott szolgáltatások színvonalától függ. A fő félváltozó költségek a kezelési, rezsi, biztonsági stb.

A pótlási költségeket éves allokációként (tartalékként) vonják le a pótlási alapba (hasonlóan a számviteli értékcsökkenéshez).

A pontozási képlet így néz ki:

ahol: V0 - az üzlet jelenlegi értéke (értékeléskori érték), CF - éves cash flow, R - kapitalizációs mutató.

A kapitalizációs módszerrel történő ingatlanértékelés legnehezebb szakasza a tőkésítési együttható (vagy ráta) meghatározása. A nyugati klasszikus változatban a közvetlen tőkésítés módszere a piaci tranzakciókból kinyert együttható (ráta) felhasználásával teszi lehetővé a kapitalizációt, amelynél a bérleti díj és az eladási ár egyidejűleg ismert. A gyakorlat azt mutatja, hogy orosz körülmények között lehetetlen ilyen információkat találni.

A kapitalizációs mutatót az üzleti értékelésben általában az értékelt vállalat tőkemegtérülési rátája (diszkontráta) és a vállalat bevételének várható átlagos éves növekedési üteme közötti különbségként határozzák meg.

A kapitalizációs arány meghatározásának képlete a következő:

ahol: R - tőkésítési arány, r - diszkontráta, g - várható átlagos éves jövedelemnövekedés.

A tőkésítési arány meghatározásának másik módszere az összegzés (halmozott konstrukció). A módszer lényege, hogy a kockázatmentes kamatlábat használjuk alapkamatként, és ehhez sorban hozzáadják az értékelt ingatlan jellemzőihez kapcsolódó különféle típusú kockázatok korrekcióit (ingatlanbefektetés kockázatának felára , prémium alacsony likviditásért, korrekció a befektetéskezeléshez stb.).

Az újabb folyóiratok elemzése szerint a nyugati értékelési gyakorlatban jelenleg a pénzbevételek diszkontálási módszere a főszerep. A diszkontált cash flow módszer a legsokoldalúbb tőkésítési számítási eszköz, amely lehetővé teszi a jövőbeli pénzáramlások jelenértékének meghatározását. A pénzáramlások tetszőlegesen változhatnak, egyenetlenül áramolhatnak és eltérőek lehetnek magas szint kockázat. Ez az olyan dolgok sajátosságainak köszönhető, mint az ingatlan. Ingatlant a befektető elsősorban bizonyos jövőbeni előnyök miatt szerez meg. A befektető az ingatlant jövőbeli előnyök halmazának tekinti, és annak vonzerejét abból a szempontból értékeli, hogy e jövőbeni hasznok pénzbeli értéke hogyan korrelál az ingatlan megszerzésének árával.

Az üzleti értékelési képlet ebben az esetben a következő:

ahol: V0 - vállalati értékbecslés (nettó jelenérték), n - 0,1,2,...,N - tervezési intervallumok, CFn - cash flow (negatív vagy pozitív) az n tervezési intervallumban, CF(N+1) - a hátralévő időszak stabil éves pénzáramlása, a tervezési időszakot követő első év által meghatározott, r - diszkontráta (a befektetett tőke megtérülési rátája), R - a hátralévő időszak tőkésítési mutatója.

Az ingatlan piaci értékének diszkontált cash flow módszerrel történő kiszámításakor egymás után a következők kerülnek megállapításra:

az előrejelzési időszak időtartama (a projekt időtartama);

nettó működési bevétel;

előrejelzés (jövőbeni) cash flow-k a projekt minden időszakára vonatkozóan;

az ingatlan visszaváltásából (eladásából) származó lehetséges pénzáramlás az előrejelzési időszak végén;

a jövőbeli cash flow-k diszkontrátája;

az ingatlan piaci értéke.

Az előrejelzési időszak időtartama számos tényezőtől függ: az infláció mértékétől és mértékétől; objektum típusa; éghajlati viszonyok, amelyek között működik stb. A nemzetközi értékelési gyakorlatban szokás venni átlagos kifejezés projekt, hacsak 7-10 éves kiegészítő feltételek másként nem rendelkeznek. Orosz viszonyok között egy tipikus projektidőszak 3-5 évre tehető.

A piaci érték fő megítélésének elvárási elvének megfelelően a jövedelemmódszer a NOR, amely diszkontálás útján képes értéket generálni. Ezt a bevételt a létesítmény használatának minden évére előre kell jelezni. Az NPC kiszámítása az azt alkotó bevételek és kiadások előrejelzésével történik.

A visszaváltásból származó pénzáramlás előrejelzéséhez általában három módszer egyikét választják:

a visszaváltási érték közvetlen beállítása;

az ingatlan értékében bekövetkezett változás trendjének előrejelzése a tulajdonlás időtartama alatt;

diszkontrátát alkalmazva egy áramlásra Pénz az előrejelzés utáni időszak adója után.

A diszkontrátát úgy definiálják, mint azt az átlagos megtérülési rátát, amelyet a befektetők elvárnak egy adott piacon hasonló ingatlanokba történő befektetések után. Mivel a megtérülési ráta egyenesen arányos a kockázattal, a diszkontráta közvetlenül összefügg azzal, hogy az átlagember milyen magasra becsüli az ingatlan megvásárlásával kapcsolatos befektetés kockázatát. Minél magasabb a kockázati szint, annál magasabb a diszkontráta, és ennek megfelelően annál alacsonyabb a jövőbeni bevétel költsége. A diszkontráta kiszámításakor figyelembe kell venni, hogy azt a befektetések alacsonyabb marginális megtérülési szintjének tekintjük, amelynél a befektető elfogadja a lehetőségét, hogy pénzeszközeit ebbe a tárgyba fektesse, tekintettel arra, hogy vannak alternatív befektetések, amelyek megszerzésével járnak. változó kockázatú jövedelem. A diszkontráta kiszámításához többféle módszert alkalmaznak, ezek közül a legelőnyösebb a tőkebefektetési költség módszer és az összegzés módszere.

Mivel az összegzési módszerről fentebb volt szó, térjünk ki részletesebben a tőkebefektetések árának módszerére.

Ez a diszkontráta számítási módszer az információk elemzésén alapul tőzsde. A számítás három összetevőn alapul:

névleges kockázatmentes kamatláb;

a piac egészének általános jövedelmezősége (átlagos piaci értékpapír-portfólió);

béta faktor.

A nominális kockázatmentes kamatláb kiszámításakor használhatja a kockázatmentes műveletekre vonatkozó mutatókat - mind az átlagos európai, mind az oroszországi. A számítás pontosabbá tétele érdekében hazai és európai értékpapírok jegyzési adatai alapján kiszámítható a diszkontráta kockázatmentes komponense.

Az értékpapírok kiegyensúlyozott befektetési portfóliójának megtérülése az átlagos piaci hozam. A médiában és az interneten rendszeresen közzéteszik azon részvények listáját, amelyek jegyzései alapján az átlagos hozamot számítják.

A béta együttható számítási módszere a vállalatot érintő makrogazdasági, iparági, pénzügyi és jogszabályi kockázatok kulcstényezőinek elemzéséből áll.

A jelenérték kiszámításának folyamata a jövőbeli pénzáramlások jelenértékére való átváltásával történik a projekt minden időszakában a pénzbeli érték elméletének időbeli alkalmazása alapján, és az összes kapott érték későbbi összeadásából áll. és az értékesítésből származó bevétel (visszatérítés).

Szeretném megjegyezni, hogy egy fejlett ingatlanpiacon mindhárom megközelítésnek megbízható adatok felhasználása esetén közel azonos eredményre kell vezetnie. Bármilyen módszerrel kapott értékelési eredmény, amely jelentősen eltér a többitől, annak a tünete, hogy vagy helytelen információkat használtak az értékelési folyamatban, vagy módszertani vagy matematikai hibát követtek el.

Az ingatlan forgalmi értékére vonatkozó végső következtetés levonásához szükséges a felmérés eredményeinek véglegesítése. Ehhez súlyozást kell adni a három megközelítés mindegyikével kapott értékelési eredményekhez. A súlyegyütthatók azt mutatják meg, hogy az egyes alkalmazott értékelési módszerek alkalmazása eredményeként kapott érték mekkora része van az értékelt tárgy piaci értékének végső értékében.

Az eredmények egyetértése, valamint az értékelés céljai bizonyos mértékig tükrözik az egyes megközelítések alkalmazásának megfelelőségét. Tehát, ha az értékelés eredményei szükségesek az objektum biztosításához, akkor a költségszemléletet részesítjük előnyben. Ha meg kell határozni egy adásvételre szánt tárgy piaci értékét, akkor gyakrabban alkalmazzák a bevételi módszereket és az összehasonlító megközelítéseket. Ha az értékelés eredményei szükségesek ahhoz, hogy bizonyos forrásokat ingatlanfejlesztésbe fektessünk, akkor jobb a bevételi megközelítés valamelyik módszerét alkalmazni.

2.4 Az értékelő jelentés összeállításának és formázásának szabályai

A szerződésben rábízott kötelezettségeinek az értékbecslő általi megfelelő teljesítése az értékbecslés tárgyának értékeléséről szóló jegyzőkönyv időben történő írásbeli elkészítése és a megrendelő részére történő átadása. Általános követelmények az értékelő jelentés tartalmához a következők.

A jelentés nem lehet félreérthető vagy félrevezető. A jelentésben fel kell tüntetni az értékelés időpontját, az alkalmazott értékelési standardokat, az értékelés céljait és céljait, valamint egyéb olyan információkat, amelyek az értékelés eredményének teljes és egyértelmű értelmezéséhez szükségesek. értékelése tükröződik a jelentésben.

Ha az értékelési tárgy értékelése során nem a forgalmi értéket, hanem más típusú értéket határoznak meg, a jelentésben meg kell jelölni az értékelési tárgy értékelésének megállapításának szempontjait és a piac meghatározásának lehetőségétől való eltérés okait. az értékelési objektum értéke.

A jelentésnek tartalmaznia kell:

összeállítás dátuma és sorozatszám jelentés;

az értékbecslőnek az értékelés tárgyának értékelésének alapja;

az értékbecslő lakcímét és a részére értékbecslési tevékenység végzésére kiadott engedélyre vonatkozó információkat ezt a fajt ingatlan;

pontos leírásértékelési tárgy, valamint a jogi személy tulajdonában lévő értékelési objektum vonatkozásában - a jogi személy adatai és ezen értékelési tárgy könyv szerinti értéke;

az értékelési tárgy megfelelő értéktípusának meghatározására szolgáló értékelési standardok, az értékelési tárgy értékelésénél való felhasználásuk indoklása, az értékelési tárgy értékelése során felhasznált adatok listája, a beérkezésük forrásának megjelölésével, valamint az értékelési tárgy értékelése során tett feltételezések;

az értékelés tárgya értékének és végső értékének meghatározásának sorrendjét, valamint a kapott eredmény alkalmazásának korlátait és korlátait;

az értékelési tárgy értékének meghatározásának dátuma;

az értékbecslő által használt, az értékelés tárgyának mennyiségi és minőségi jellemzőit megállapító dokumentumok listája.

A jelentés egyéb olyan információkat is tartalmazhat, amelyek az értékelő véleménye szerint fontosak az általa egy adott értékelési tárgy értékének kiszámításához használt módszer teljes tükrözéséhez.

Bizonyos típusú értékelési tárgyak értékeléséhez az Orosz Föderáció jogszabályai speciális jelentési formákat írhatnak elő.

A jelentést az értékbecslő személyesen írja alá és pecsétjével hitelesíti.

Az értékelt tárgy végleges piaci értéke vagy egyéb értéke, amelyet a szövetségi törvényben meghatározott indokok alapján és módon készített jelentésben feltüntettek, megbízhatónak ismerik el, és ajánlottak a szövetségi törvényben meghatározott ügylet megkötésére. értékelt tárgy, ha az Orosz Föderáció jogszabályai által előírt módon, vagy másként nem megállapított bírósági eljárásban.

Ha a vizsgálati tárgy piaci értékének vagy a jelentésben megállapított egyéb értékének megbízhatóságáról vita van, ideértve az ugyanazon tárgy értékeléséről szóló, meglévő másik jelentéssel összefüggésben is, az említett vita elbírálás tárgyát képezi. bíróság, választottbíróság a megállapított joghatóság szerint, választottbíróság a vitában vagy a szerződésben részt vevő felek egyetértésével vagy az Orosz Föderáció értékelési tevékenységet szabályozó jogszabályai által előírt módon.

A bíróságnak, a választottbíróságnak, a választottbíróságnak csak abban az esetben van joga arra kötelezni a feleket, hogy a vita bírósági tárgyalása során meghatározott áron ügyletet kössenek meg, csak abban az esetben, ha az ügylet a törvényi rendelkezések értelmében kötelező. az Orosz Föderáció jogszabályai.

3. fejezet Az értékelési tevékenységek fejlesztésének fő irányai az Orosz Föderációban

1 Az értékelési tevékenység fejlesztése - mint a civil társadalom és a piaci kapcsolatok fejlesztésének legfontosabb szempontja a gazdaságban

A független értékbecslés a hatékony döntések információs alapja a gazdaság magán- és közszférában egyaránt, és hozzájárul a polgári jogviszonyokban résztvevők tulajdonjogának védelméhez. Így az értékelési tevékenységek fejlesztése a modern Oroszországban a civil társadalom és a piaci kapcsolatok fejlődésének fontos szempontja a gazdaságban.

Az elmúlt 10 évben az oroszországi piac fejlődésével együtt az értékelési tevékenységek is elmúltak a semmiből formáció és máig önálló tevékenységi területként alakult ki a gazdaságban.

Kialakult az értékbecslési szolgáltatások egységes piaca. Jelenleg több mint 5300 jogi személy és egyéni vállalkozó végez értékelési tevékenységet egységes követelmények alapján szövetségi engedély alapján.

A szövetségi törvény alapján kialakult az értékelési tevékenységek állami szabályozásának rendszere Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről és beleértve annak nyomon követését, hogy az értékbecslők megfelelnek-e a követelményeknek és feltételeknek, az értékelési szabványoknak és iránymutatásokat a szakemberek képzésének követelményei.

Fejleszteni önszabályozó szervezetekértékbecslők. Az oroszországi vagyonügyi minisztériummal való interakciójuk az értékelési piac fejlesztésével kapcsolatos problémák teljes spektrumában kialakult. Kirajzolódik az első tapasztalat az értékbecslő önszabályozó szervezeteinek az értékelési szolgáltatások fogyasztóinak különböző csoportjaival való interakciójáról. Interakciót folytatnak az értékbecslők nemzetközi szakmai szövetségeivel: a Nemzetközi Értékbecslési Szabványügyi Bizottsággal (IVSC), az Értékbecslők Európai Csoportjával (TEGoVa). Az orosz értékbecslők képviselete ezekben a szervezetekben, az állandó információcsere, a nemzetközi és európai értékelési szabványok fordítása, a nemzetközi tudományos konferenciákon való részvétel hozzájárul az oroszországi nemzeti értékelési rendszer fejlesztéséhez, valamint a FÁK-ban az értékelés fejlesztésének következetességéhez. országok.

Az értékbecslők önszabályozó szervezetei elfogadták a szakmai tevékenység standardjait, az értékbecslő üzleti etikájára vonatkozó dokumentumokat, valamint az adott önszabályozó szervezet tagjaiként működő értékbecslők szakmai tevékenységének minőségellenőrzését. Lépések történtek számos értékbecslő önszabályozó szervezet egyesítése érdekében.

Az értékelés módszertani bázisának kialakítása folyamatban van, figyelembe véve a nemzetközi tapasztalatokat, valamint az oroszországi gazdaság és jogi szabályozás fejlődésének sajátosságait. Az orosz ingatlanügyi minisztérium az értékelési szabványok kidolgozása során módszertani ajánlásokat hagyott jóvá a szellemi tulajdon, a földterületek piaci értékének és a földterületek bérleti jogának meghatározására vonatkozóan. Sor tananyagok az Orosz Föderáció Kereskedelmi és Iparkamara kiadásában az oroszországi értékelő munka végzésének tapasztalatait összegzi. Az Orosz Értékbecslők Társasága lefordította az Európai Értékelési Standardok legújabb kiadását. Az elmúlt években nagy mennyiségű értékeléssel kapcsolatos tudományos és oktatási szakirodalom jelent meg Oroszországban. Ez együttesen hozzájárul az értékelési tevékenységek módszertani vákuumának leküzdéséhez.

Az Orosz Föderációban az értékelés fejlesztése lehetetlen lenne az értékelők képzési, átképzési és továbbképzési rendszere nélkül. Az oroszországi értékelési tevékenységek kialakításának szakaszában az egyik fontos esemény az értékelési tevékenységről szóló szemináriumok megtartása volt 1993-ban, amelyet a Világbank Gazdaságfejlesztési Intézete szervezett. Az értékbecslői tevékenységre vonatkozó engedélyezési követelmények kialakítása és fejlesztése során érezhető lendületet adott az értékelési oktatás fejlesztésének. Jelenleg az értékelők képzését, szakmai átképzését és továbbképzését több mint 70 olyan oktatási intézményben végzik, amelyek az Orosz Föderáció egész területén találhatók, és amelyek az oroszországi ingatlanügyi minisztériumban elvégezték az alapvető oktatási programok koordinálását.

Oroszországban az értékbecslési tapasztalatok a nagy ingatlankomplexumok nemzetközi és orosz értékbecslő cégek részvételével történő átszervezése során formálódnak. Ennek a munkának a különböző szakaszaiban történő megvitatása hozzájárul az értékelési kultúra, valamint a vezetői döntések kultúrájának növekedéséhez az Orosz Föderációban. Az oroszországi gazdasági reform kibontakozásával, a magánkezdeményezés növekedésével, a verseny növekedésével, a különféle tranzakciók számának növekedésével gazdasági erőforrások növekvő igény független értékelés költség. A különböző objektumok leghatékonyabb felhasználásának sokrétű elemzése, amelyet az értékelők munkája során végeznek, a különböző értékelési módszerek alkalmazása hozzájárul a vezetési döntési kultúra növekedéséhez a gazdaságban. Az értékelési technológiát ismerő szakemberek jelentik a gazdasági átalakuláshoz szükséges szellemi tőkét. Az értékbecslés iránti igény ugyanakkor egyre nagyobb követelményeket támaszt az értékbecslői munka minőségével szemben. Ennek az értékbecslési piac számára kiemelt feladatnak a megoldása az állam, az értékbecslő önszabályozó szervezetei, az oktatási intézmények, az értékbecslési szolgáltatást igénybe vevők szoros együttműködésével valósul meg.

3.2 Az értékelési infrastruktúra fejlesztése

Személyzeti képzés

Az értékbecslők képzése az értékbecslési piac fejlődésének egyik fő feltétele. Az első lépés az Orosz Föderációban az értékbecslők szakmai átképzési programjaira vonatkozó állami követelmények elfogadása az "Ingatlan értékének értékelése", "A gépek, berendezések és berendezések költségének értékelése" szakterületekre. Jármű", "Immateriális javak és szellemi javak értékelése" (legalább 500 képzési óra összegben), a "Vállalkozás (vállalkozás) értékbecslése" szakterületre (legalább 800 képzési óra mennyiségben).

Az átképzési oktatási programok összetételének tartalmaznia kell különösen a makro- és mikroökonómiát, a jogot, a számvitelt és a könyvvizsgálatot, gazdasági elemzés, adók és adózás, az értékelés matematikai módszerei, befektetések, szakterületek az értékelési tevékenység választott irányától függően.

Az Orosz Föderációban az értékelők továbbképzésére szolgáló programokat is ki kell dolgozni, amelyek nem helyettesíthetik a szakemberek átképzését.

Tudományos kutatás szervezése

Az értékbecslési tevékenység fejlesztése tudományos és módszertani kutatás. Az értékelés területén a tudományos kutatás prioritásaként a következő területek fejlesztését veszik számításba:

a tárgyi eszközök átértékelésére vonatkozó szabályozás, eljárás és módszertan javítása;

a saját tőke költségének meghatározására szolgáló módszerek kidolgozása; a vállalkozás költségbecslésének és kezelésének összefüggése;

a pénzügyi és hitelintézetek értékelésének jellemzői; szellemi tulajdontárgyak értékelése, ideértve az állami költségvetés terhére létrehozott tárgyakat is; a privatizációs célú értékelés sajátosságai;

az ingatlantárgyak pótlási költségének meghatározására szolgáló módszertan és rendszer fejlesztése a mindenkori árak és díjak figyelembevételével;

a tárgyi eszközök átlagos hasznos élettartamának meghatározására szolgáló módszertan és szabályozási keretek kidolgozása;

módszerek meghatározása minden típusú kopás kiszámítására különféle fajták tulajdonságok, beleértve a műszeres ellenőrzési és mérési módszereket alkalmazókat is;

a matematikai statisztika módszereinek alkalmazása az értékelési problémákkal kapcsolatban;

a kockázatszámítási módszerek fejlesztése az értékelési objektumok jövedelmezőségének elemzése során;

a természeti katasztrófák és az ember okozta balesetek kárainak kiszámítására szolgáló módszerek kidolgozása;

a természeti erőforrások felmérésének fő módszertani elveinek meghatározása;

a statisztikai adatok felhasználásával kapcsolatos módszertani problémák tanulmányozása az értékelési tevékenységek gyakorlatában, valamint a vállalkozások eszközeinek értékelésére és szerkezetátalakítására szolgáló módszertani anyagokban; ingatlanértékelési szakértői rendszerek létrehozása és megvalósítása. A tudományos kutatás felsorolt ​​feladatai nem merítik ki a speciális tudományos kutatást igénylő kérdések teljes körét, azonban a felsorolt ​​problémák kutatása kiemelt feladat. Célszerű a gazdasági osztályok szakembereinek, értékbecslőinek, az érintett tudományos szervezetek munkatársainak erőfeszítéseit egyesíteni a tudományos és módszertani kérdések megoldásában az értékelési tevékenység fejlesztése érdekében.

Az építőipari árképzés szabályozási kereteinek kidolgozásakor és kialakításakor, az ingatlanértékelés területén a költségbecslések és műszaki szabályozások kidolgozásakor ezeket a munkákat az oroszországi Gosstroy-jal közösen kell elvégezni.

A kutatásfinanszírozás megszervezése az alábbi módokon oldható meg:

tudományos kutatási alapok létrehozása értékelő cégektől és a kutatási eredmények potenciális fogyasztóitól származó források bevonásával, beleértve a nagy pénzügyi és ipari csoportokat;

átfogó tudományos kutatási program kidolgozása, a szerződő felek erőforrásainak összevonása és koordinálása, majd az eredményül kapott tudományos termékek kereskedelmi megvalósítása;

pályázatok elkészítése külföldi értékbecslői egyesületek támogatásának megszerzésére a kutatásfinanszírozás megszervezése és e tanulmányok külföldi szakemberekkel közösen történő lebonyolítása érdekében. A pénzmegtakarítás és a különböző szakemberek erőfeszítéseinek egyesítésének szükséges feltétele egy kutatási terv létrehozása az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységek területén, valamint a vezető (vezető) fejlesztők (koordinátorok) azonosítása meghatározott témákban. E munkák átfogó koordinációját az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységek szabályozásával foglalkozó tárcaközi tanácsnak kell elvégeznie.

Értékelési tevékenységek információs támogatása

A költségbecslési folyamat nagy mennyiségű információ elemzéséhez kapcsolódik. A konkrét értékelések lefolytatásának fő jelenlegi költségei az értékelés céljának eléréséhez szükséges különféle információk keresésével és feldolgozásával kapcsolatosak. Ezért az értékbecslői munka információs támogatásának fejlesztése az egyik kritikus tényezők a Koncepció hosszú távú céljának sikeres megvalósítása.

Biztosítani kell a minisztériumok és osztályok részvételét, beleértve az Oroszországi Állami Statisztikai Bizottságot is, az értékelési tevékenységek információs támogatásában, beleértve az Orosz Állami Statisztikai Bizottságot is. a befektetési szférában érvényesülő árakkal, a befektetett eszközök és a nemzeti vagyon egyéb alkotóelemeinek elérhetőségével, állapotával, a befektetési környezettel, a vállalkozások összefoglaló jellemzőivel és egyéb szükséges információkkal kapcsolatos szükséges információk biztosításában.

Mivel az ilyen információs rendszerek potenciális fogyasztói lehetnek állami és nem állami struktúrák is, szükség van az információs adatbázisok listájának kidolgozására és a lehetséges potenciális fogyasztókkal való egyeztetésre. Szükséges a már meglévő információs bázisok felülvizsgálata.

A legfontosabb kérdés az adatok frissítése. Ezért a kidolgozott információs bázisok listájának összeállításának szakaszában meg kell határozni a folyamatos frissítésük eljárását.

Az információs rendszerek létrehozása nemcsak pénzügyi és szellemi erőforrásokat igényel, hanem jogalkotási döntéseket is ennek vagy annak az információnak a felhasználásáról. Elfogadhatatlan, hogy a sok éven át kifejlesztett információs bázisokat egyik vagy másik osztály „privatizálja”. Olyan szabályozást kell meghatározni, amely szerint egyrészt az elbírálási folyamat minden résztvevője számára egyenlő hozzáférést biztosítanának az állam- vagy egyéb titoknak nem minősülő információkhoz, másrészt a az értékelési folyamat pontosságát minden érdekelt fél ellenőrizheti. Meg kell határozni egy szülőszervezetet, amely létrehozza és karbantartja az értékelési célokra használt információs bázisok listáját.

3.3 Az értékelés mint a pénzügyi szolgáltatások piacának szerves része

Mivel szorosan összefügg egymással, az értékelésnek, a számvitelnek, az elsődleges számvitelnek és az adózásnak egyetlen fogalmi apparátussal kell rendelkeznie, és módszertanilag hasonló eljárást kell alkalmaznia az érték meghatározására.

A megbízható információk pénzügyi kimutatásokban való bemutatása és a megfelelő adózás kialakítása lehetetlen a társaság vagyonának időszakos piaci értékének felmérése nélkül. Az értékelés eredményeinek tükrözése a pénzügyi kimutatásokban és az adómegállapítás eredményeinek elszámolása fontos feladatok, amelyek megoldása az adómegállapítás kidolgozásához, az adóreform és a számviteli reform végrehajtásához kapcsolódik az Orosz Föderációban. .

E problémák megoldásának lehetséges megközelítéseit az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységek szabályozásával foglalkozó tárcaközi tanácsnak kell kidolgoznia.

A főszabály szerint statisztikai adatok bevonásával végzett adatelemzés, előrejelzés, beruházási, értékcsökkenési és adópolitikai kérdések regionális és szövetségi szintű megoldásának kedvező feltételeinek megteremtése érdekében célszerű harmonizációs intézkedéseket tenni. értékelés és statisztikai számvitel.

Az értékelési tevékenység fejlesztésének fontos kérdése az értékbecslők és a pénzügyi-gazdasági szférában szolgáltatásokat nyújtó más szakemberek közötti interakció kérdése.

Egy számban normatív dokumentumok, beleértve a szövetségi törvényeket is, vannak olyan terminológiai következetlenségek, amelyekben az értékbecslőnek ténylegesen elvégzendő munka a könyvvizsgálók hatáskörébe tartozik.

A jogszabályok szintjén egyértelműen meg kell különböztetni az ilyen típusú tevékenységeket. Ugyanakkor az értékelési és ellenőrzési tevékenységek kiegészítik egymást. A teljes körű üzleti értékelés elvégzése előzetes audit nélkül lehetetlen.

A szolgáltatási szektorban modern körülmények között új irány a vállalkozásoknak nyújtott szolgáltatások a szerkezetátalakítási tervek kidolgozása során. E munkák pénzügyi tanácsadói szakemberekkel és értékbecslőkkel közösen történő elvégzése javítja a tőkekezelési megoldások hatékonyságát.

Jelenleg minden olyan országban, amely tagja az IVSC-nek (Nemzetközi Értékelési Szabványok Bizottságának) és a TEGOVA-nak (Európai Értékértékelő Egyesületek Csoportja), léteznek nemzeti szabályozások az értékelési tevékenységek szabályozására. Ugyanakkor az Egyesült Államokban az értékelési tevékenység szabályozása eltér például az Egyesült Királyság vagy Németország értékelési szabályozásától.

A fő jel, amely arra enged következtetni, hogy a nemzeti értékelési rendszer megfelel a nemzetközi követelményeknek, a nemzeti értékelési szabványrendszer nemzetközi értékelési szabványoknak való megfelelése.

Az Orosz Föderációban végzett értékelési munka nemzetközi követelményeknek való megfelelésének biztosításának fő irányai a lehető legnagyobb felhasználás nemzetközi szabványokértékelések a hazai szabványok kidolgozásában, a nemzetközi könyvvizsgáló és értékelő cégek oroszországi fiókjainak részvétele az értékelők orosz önszabályozó szervezeteinek munkájában, közös értékelési munka végrehajtása (beleértve az értékbecslői konzorciumokat is).

Az Orosz Föderációban és külföldön végzett értékelési munkák elvégzésére a külföldi ügyfelektől kapott orosz értékbecslőtől kapott megrendelésállomány növekedése az egyik mutatója a jelen Koncepció hosszú távú céljának megvalósulásának.

Következtetés

Oroszországban az értékelési tevékenység fejlődésének története két időszakra oszlik: a forradalom előtti és a modern időszakra. Már 1992-93-ban. az egyes szakemberek szakmai értékbecslőnek nyilvánították magukat. 1993-ban megalakult az első össz-oroszországi értékbecslők szakmai szervezete - az Orosz Értékbecslők Társasága.

A modern körülmények között történő értékelést eleinte egyéni erőfeszítések alakították ki, majd a szakmai szervezetek standardjai is bekerültek, speciális törvényekés szabályozási aktusok.

Az elmúlt időszakban két értékelési terület került egyértelműen meghatározásra:

állami szükségletekre

magántulajdonosok és egyéb magánjogi és magánszemélyek.

A megrendelő és az értékbecslő közötti interakció fő pontjait 1998-ban az értékelési tevékenységekről szóló szövetségi törvény szabályozta. Az értékelési tevékenységek állami szabályozásának rendszere a szövetségi és helyi törvények mellett a vonatkozó szabályzatokat is tartalmazza.

Az ország értékelési tevékenységeinek rendszere állami szabályozásának céljait, célkitűzéseit, irányait és elveit az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységek fejlesztésére vonatkozó koncepció határozza meg. E koncepció szerint a jogállamiság megteremtésének és fejlesztésének kérdései egy sor intézkedést foglalnak magukban annak érdekében, hogy a társadalom minden tagja számára egyenlő jogokat biztosítsanak, beleértve a tulajdonjogokat is. Ebben az esetben a szükséges garanciák e jogok méltányos értékelése.

A modern oroszországi értékelés fejlesztésének világtapasztalatait feltárva lehetőség nyílik egy nemzeti értékelési rendszer kidolgozására. Lehetetlen vakon másolni más országok tapasztalatait, vagy olyan alapvetően új megközelítéseket alkotni, amelyek nem veszik figyelembe az értékelési tevékenységek fejlődésének globális trendjeit.

Az értékelés kialakítása csak az Orosz Föderáció egészében közös jogi, módszertani és információs tér létrehozása alapján lehetséges. Elszigetelt területi vagy tanszéki normatív és instrukciós aktusok vagy egyéb, ehhez nem kapcsolódó dokumentumok készítése közös rendszer Az RF kiértékelés érvénytelen.

Értékelés mint professzionális megjelenés tevékenységeknek meg kell felelniük a folyamatban lévő gazdasági reformok aktuális igényeinek, valamint figyelembe kell venniük mind a regionális, mind az ágazati sajátosságokat.

Az állam fő funkciója az értékelés kialakításában mindenekelőtt az ilyen típusú tevékenység jogi szabályozási rendszerének megteremtése kell, hogy legyen.

Hosszú távú cél egy önfejlesztő és a külső feltételekhez alkalmazkodó értékelési tevékenység rendszerének létrehozása az Orosz Föderációban, amely magas színvonalú szolgáltatásokat nyújt az értékbecsléshez. A hosszú távú cél megvalósulása nagymértékben függ az orosz gazdaság piaci viszonyok alakulásától, ezzel együtt a hosszú távú cél megvalósítását biztosító fő intézmények várhatóan 2018 előtt megalakulnak. A hosszú távú cél eléréséhez a következő feladatokat kell megoldani:

biztosítsa az értékelő munka minőségének hatékony állami-nyilvános ellenőrzését;

feltételeket teremteni az értékbecslők önszabályozó szervezeteinek kialakításához és fejlesztéséhez;

az értékelési tevékenységek során használt fogalmi apparátus és terminológia lehető legnagyobb mértékű egységesítése a számvitel és az elsődleges számvitel, az adózás, az értékelési objektumok nyilvántartása fogalmi apparátusával és terminológiájával az Orosz Föderációban, valamint a nemzetközi értékelés fogalmi apparátusával és terminológiájával szabványok;

a személyzet képzési és átképzési rendszerének kialakítása az értékelés területén;

átfogó tudományos kutatás szervezése az értékbecslési tevékenység területén;

törvényi szinten szüntesse meg a szellemi tevékenység eredményeinek, a földvagyonnak a forgalmával kapcsolatos hiányosságokat;

hozzon létre egy információs támogatási rendszert az értékelési tevékenységekhez.

Az értékelési tevékenység állami szabályozása a következő elveken alapul:

az értékelési tevékenység a vállalkozási tevékenység önálló fajtája;

az értékelés önálló tudományterület, saját módszertannal, terminológiával, kutatási elvekkel;

az értékelés kialakítása és fejlesztése csak a piaci viszonyok és a vállalkozói tevékenység jogi szabályozása mellett lehetséges;

Az értékelési tevékenységek világtapasztalata alapján a modern körülmények között Oroszországnak nemzeti értékelési rendszert kell létrehoznia és kidolgoznia. Mind a külföldi tapasztalatok másolása, mind az "alapvetően új" megközelítések létrehozása elfogadhatatlan;

az értékelési tevékenységek fejlesztése csak az Orosz Föderáció egészében egységes jogi, módszertani és információs tér alapján lehetséges.

elfogadhatatlan olyan elszigetelt regionális vagy megyei szabályozási és egyéb dokumentumok létrehozása, amelyek nem az össz-oroszországi értékelési jogszabályokon alapulnak;

az értékelési tevékenységek fejlesztésére irányuló intézkedéseknek meg kell felelniük a folyamatban lévő gazdasági reformok jelenlegi igényeinek;

Az értékelési tevékenység fejlesztése csak akkor lehet eredményes, ha az értékelési folyamatban részt vevő valamennyi résztvevő jogai, kötelességei és felelősségei egyensúlyának elvét betartják, a független értékbecslők tisztességes versenye mellett.

Az értékbecslési piac hatékony állami szabályozásának elengedhetetlen feltétele a hatósági tevékenység interakciójának és összehangolásának biztosítása az értékelési tevékenység kérdéseiben. E feladat végrehajtásához az Orosz Föderáció kormányának 1999. augusztus 20-i 1. sz. 932. sz. Oroszország Állami Vagyonügyi Minisztériuma létrehozta a Tárcaközi Tanácsot az Orosz Föderációban folyó értékelési tevékenységek szabályozására.

Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységek szabályozásával foglalkozó tárcaközi tanács:

biztosítja a szövetségi végrehajtó szervek interakcióját az értékelési tevékenységek kérdéseiben;

javaslatokat készít az értékelési tevékenység szabályozása területén a jogalkotási és egyéb szabályozó jogszabályok javítására;

javaslattervezetek előzetes felülvizsgálata jogalkotási és végrehajtó szervek az Orosz Föderációt alkotó jogalanyok hatóságai az Orosz Föderációt alkotó jogalanyok értékelési tevékenységet szabályozó törvényi és szabályozási jogi aktusainak elfogadásáról;

mérlegeli és véleményt nyilvánít az Orosz Föderáció vagyonügyi miniszteréhez jóváhagyásra benyújtott utasítás-tervezetekről és módszertani anyagokról, amelyeket az értékelési tevékenységet engedélyező szerveknek kötelezően használniuk kell;

elemzi a hatályos jogszabályok és a minisztériumi aktusok alkalmazásának gyakorlatát, valamint az érdekelt szövetségi végrehajtó hatóságok, az Orosz Föderációt alkotó szervezetek végrehajtó hatóságai, szervezetek és állampolgárok javaslatait a Tanács hatáskörébe tartozó kérdésekben;

kutatást kezdeményez az értékelési tevékenységgel kapcsolatban; A szabályozási és módszertani dokumentumok kidolgozására és/vagy vizsgálatára a Tárcaközi Tanács mellett munkacsoportok jönnek létre.

Az értékbecslők önszabályozó szervezetei aktívan részt vesznek az Orosz Föderáció értékelési tevékenységének kialakításában és fejlesztésében. A törvény az állami szabályozás mellett rendelkezik az értékbecslők tevékenységének önszabályozásáról is. Az értékelési tevékenység szabályozásában külföldön fontos szerepet töltenek be az értékbecslők önszabályozó szervezetei. E tekintetben az Orosz Föderációban az értékelési tevékenységek állami szabályozását szorosan össze kell kapcsolni az értékbecslők önszabályozásával.

Az értékelési tevékenységek fejlesztésének fő területei a hatékony ingatlankezelés eszközeként Oroszországban:

Beruházási projektek értékelése.

Értékbecslés biztosítéki és jelzáloghitelezés céljából.

A veszteségek becslése.

Értékelés végrehajtási és jogi eljárások céljából.

Ingatlan és földvagyon értékelése.

Befektetett eszközök értékelése (átértékelése).

Szellemi tulajdon értékelése.

Vállalkozások tartozásának értékelése.

Az értékelés a pénzügyi szolgáltatások piacának szerves része, ezért szükséges az értékelési tevékenység fogalmi apparátusának és terminológiájának egységesítése a számvitel és az elsődleges számvitel, az adózás fogalmi apparátusával és terminológiájával. A főszabály szerint statisztikai adatok bevonásával végzett adatelemzés, előrejelzés, beruházási, értékcsökkenési és adópolitikai kérdések regionális és szövetségi szintű megoldásának kedvező feltételeinek megteremtése érdekében célszerű harmonizációs intézkedéseket tenni. értékelés és statisztikai számvitel.

Oroszország kezdetben nem rendelkezett saját módszertani anyaggal az értékelő munka elvégzéséhez, ezért nyugati módszereket alkalmaztak. Ahhoz azonban, hogy ezeket olyan körülmények között használják, a fejletlen és áttetsző Az orosz piac gyakran lehetetlen megfelelő alkalmazkodás nélkül, és a gyakorlati készségek hiánya e kérdések megoldásában nemcsak jelentős hibákhoz vezet az értékelendő tárgyak értékének meghatározásában, hanem egyszerűen abszurd helyzetekhez is.

A felhalmozott és általánosított tapasztalatok jelenleg már lehetővé teszik a nyugati módszerek orosz viszonyokhoz való adaptálását, és az értékbecslési szolgáltatások minőségének javulásához vezet. Ennek eredményeként a minősített értékelés eredményein alapuló vezetői döntések indokoltabbak, és csökkentik a vezetői hibás cselekvések valószínűségét instabil piaci környezetben.

Ez a körülmény az alapja annak, hogy a jól lebonyolított értékelés az üzletvitel elengedhetetlen eszközévé, különösen a vállalkozás vagyonrendszerének hatékony kezelésének alapjává válik.

A minősített üzleti értékelés lehetővé teszi az alulértékelt és gyakran el nem számolt eszközök azonosítását és megfelelő optimalizálását. A független értékelés lefolytatása hozzájárul a társaság vonzó befektetési imázsának kialakításához, a hitelminősítés növekedéséhez, és a potenciális befektetőkkel és hitelezőkkel való partneri kapcsolatok kiépítésének egyik legfontosabb eszközévé válik.

Az értékelési tevékenység fejlesztése szükséges feltétele a piaci kapcsolatok erősítésének és az ország további reformok útján történő elmozdításának.

Felhasznált irodalom jegyzéke

1.1998. július 29-i szövetségi törvény, 135-FZ Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről.

2.Az Orosz Föderáció kormányának 2001. július 6-i 519. számú rendelete Az értékelési tevékenység alanyai által kötelezően alkalmazandó értékelési standardok jóváhagyásáról.

.Az Orosz Föderáció kormányának 2000. április 6-i rendelete, 369-p. Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységek fejlesztésének koncepciójáról.

.Moszkva város törvénye, 98.02.11. 3. sz Az értékelési tevékenységekről Moszkva városában.

.Moszkva polgármesterének 1999. július 12-i rendelete, N 723-PM Az értékelési tevékenység szabályozási rendszerének fejlesztéséről Moszkvában.

.Aleshin A. Ismerje meg értékét. A tudás hatalom, №3, 2011

.Ardzinov V., Alexandrov V., Árképzés az építőiparban és az ingatlanértékelésben, Szentpétervár, 2013, 384 pp.

.Alexandrov V.T., Az elavultság felmérése és az ingatlanok leghatékonyabb felhasználása, StroyIzdat SZ, 2010, 330 oldal.

.Bukharin N.A., Ozerov E.S. Vállalkozás értékelése és költséggazdálkodása. Oktatóanyag. - St. Petersburg, EM - NiT, 2011. 238 p.

.Varlamov A.A., Komarov S.I., Ingatlantárgyak értékelése Fórum 2010, 289 oldal

.Verkhozina A.V., Fedotova V.A. Összehasonlító elemzés nemzetközi és orosz jogszabályok az értékelési tevékenységek területén, Moszkva Interreklama 2013.

.Danilenko D. Az értékelő tevékenység történetéből . Magazin Lakás, nyaraló, iroda, 219. sz., 2013.11.25.

13. Esipov V. E., Makhovikova G. A. , Mirzazhanov S.K. , Kasyanenko T.G. , Beruházások kereskedelmi értékelése. Tankönyv, 2012.

Kobeleva, S. A. Az ingatlantárgyak értékbecslésének kérdései. - 2010.

Maksimov S.N. Ingatlangazdaságtan, tankönyv, Moszkva, "Akadémia" kiadói központ, 2010.

16. Murzin A.D. Ingatlan. Közgazdaságtan, értékelés és fejlesztés. oktatóanyag , 2013.

Popova L.V. , Maslova I.A. , Maslov B.G. , Malkina E.L. 2011.

Matematikai módszerek ingatlan értékbecslésére. Szerzők: S.V. Gribovsky, S.A. Sivets, I.A. Levykina , 2014.

Az értékelési tevékenységek alapjai, V.E. Katsman, I.V. Kosorukova, A.Yu. Rodin, MFPA akadémiai útmutató 2012.

20. Ingatlan értékbecslése. oktatóanyag , Ivanova I.N. 2010.

Értékelő tevékenység, egyetemi sorozat szerkesztette I.V. Kosorukova, oktatóanyag MFPA 2009.

Ingatlanértékelés, egyetemi sorozat szerkesztette I.V. Kosorukova, MFPA 2012 tanulmányi útmutató.

Ingatlanértékelő kézikönyve, Lev Abramovics Leifer szerkesztésében , 2014.

Számított adatok értékelési és tanácsadási kézikönyve (SDS No. 12, 2013) / szerk. Ph.D. Yaskevich E.E. M., 2013, - 50 p.

Revutsky L.D. Kormányzati megközelítés az értékelési problémák megoldásához valós érték vállalkozások. - Voronyezs: // Elektronikus tudományos és gyakorlati folyóirat "Prospects of Science and Education", 2013. 6. szám. 220-228.

Rumyantseva E.E. Új gazdasági enciklopédia, 4. kiadás, Moszkva Infra-M, 2012.

Tarasevich E. Adózás és ingatlanértékelés Oroszországban. Rövid történelmi vázlat. Értékbecslők virtuális klubja APPRISER.RU Internetcím:

Yatsenko A. Ingatlanértékelés: költséges megközelítés. Economist magazin, 2011. május-június.

Yatsenko A., Lukashik P. Ingatlanértékelés: jövedelmi megközelítés. Pénzügyi Újság 2011. 14. sz.

Az ütemterv tervezetében minden javaslat szerepelt.
Ezek között szerepel az értékbecslő (az értékbecslő önszabályozó szervezet tagja) vagyoni felelősségének eltörlése az értékbecslés fogyasztójával szemben. A változás logikája megköveteli a felelősség áthelyezését egyik tárgyról a másikra. Ez a helyzet arra kényszeríti az SRO-t, hogy az értékbecslők képzési szintjének folyamatos javítására összpontosítson. Ez elkerülhetetlenül befolyásolja az elkészített jelentések minőségét.
Javasoljuk továbbá az értékbecslő szervezetekre vonatkozó követelmény bevezetését ( jogalanyok) a kiadott jelentések minőség-ellenőrzésének kötelező megszervezése. Elő kell írni a minőségirányítási rendszer működésének főbb kritériumait. A minőség-ellenőrzési rendszer elkerülhetetlenül növeli az értékbecslőkkel szemben támasztott követelményeket, és javítja az értékelő jelentések minőségét.
A javaslatok sora nem korlátozódik erre, sok pont van még benne, köztük olyanok is, amelyek jogszabályi pontosítást, illetve az „értékbecslési szolgáltatási piac” fogalmainak konszolidálását igénylik. „értékelési szolgáltatások”. „értékbecslési szolgáltatások”.
- Az értékbecslési szolgáltatások piaca nem helyettesíti vagy gyengíti az értékelési tevékenységeket. Ez különböző típusok szakmai és vállalkozási irányokat meghatározó tevékenységek. Egy hivatásos értékbecslőnek teljesen más érdekei vannak, mint egy vállalkozónak. Ez határozza meg a tevékenységtípusok közötti különbségeket, amelyek esetenként akár ellentétesek is lehetnek egymással” – mondja Nyikolaj Kuzmicsev.

Javaslatok az Útiterv az N.S. értékelési tevékenységének javítására irányuló projektbe való felvételre. Kuzmicheva:

1. A törvényi körbe kerüljön, i.e. törvényben írja elő az „értékbecslési szolgáltatások piaca”, „értékbecslési szolgáltatás”, „értékbecslési szolgáltatás” fogalmát.

„Az értékbecslési szolgáltatások piaca nem helyettesíti vagy gyengíti az értékelési tevékenységeket. Ezek különböző típusú tevékenységek, amelyek meghatározzák a szakmai és vállalkozási irányokat. Egy hivatásos értékbecslőnek teljesen más érdekei vannak, mint egy vállalkozónak. Ez határozza meg a tevékenységek közötti különbségeket, amelyek esetenként akár ellentétesek is lehetnek.

• „Értékbecslési szolgáltatások piaca” – polgári jogi környezet a résztvevők interakciójára a meghatározott célból értékelt jogok és ingatlanok értékének elemzése, a piacgazdaság működését biztosító költségkoordináta-rendszer kialakítása érdekében;
• "Az értékbecslési szolgáltatások piacának résztvevői (alanyai)" - az értékelési tárgyak értékbecslésére irányuló szerződéses kapcsolatok résztvevői és képviselői, az értékelt tárgyak jogosultjai;
• "Értékbecslési szolgáltatás" - a jogszabályok és az üzleti gyakorlat követelményeinek való megfelelésen alapuló szolgáltatások és munkák összessége, amelyek biztosítják a megkötött értékbecslési szerződés feltételeinek teljesítését, beleértve, de nem kizárólagosan, a munkaszervezést. értékbecslők és szakemberek, Információs támogatás, a szerzõdõ felek közötti interakció koordinálása, a feltételek és a mûszaki feltételek

2. Törvényben határozza meg az értékelő szervezetek önkéntes önszabályozásának lehetőségét az önszabályozásról szóló 315-FZ-vel összhangban, biztosítva az értékelési szolgáltatások piacán az SRO tagjainak ellenőrzését és felelősségét.

Lehetséges definíciók vázlata:

· "Becslő szervezet" - szervezeti és jogi formától függetlenül jogi személy, vagy a jogszabályi előírásoknak megfelelően megkötött értékbecslési szerződés alapján értékbecslési szolgáltatást nyújtó egyéni vállalkozó;

Az SRO-tagok vagyoni felelősségének biztosításának módja az irányító szervezetek munkáinak és szolgáltatásainak fogyasztói felé:

Kártalanítási Alap a Kártalanítási Alapról szóló szabályzat szerint;

A biztosítótársaságokkal kötött társasági szerződéseken és (vagy) kollektív biztosításon alapuló felelősségbiztosítási rendszer

3. Határozza meg az ECE megvalósításának célját és mechanizmusait az értékelési tevékenységekben a valós igényeknek és az alkalmazás célszerűségének megfelelően:

· Teljesen haszontalan a szakértő képzettségi szintjének meghatározásához;

· Célszerűség az értékelők bevonásakor az SRO-ba gyakorlat után;

hasznos mint fegyelmi eljárás a DC által meghatározott értékelési irány szerint;

· A feladatok adatbázisát az értékelési tevékenységek területei szerint bontsa blokkokra.

4. A szabványok, ajánlások és módszerek egységes rendszerének kidolgozása, amely biztosítja az Orosz Föderációban az Értékelési Szabványok Kódexének (SSO RF) jelenlétét az MSO, ESS, RICS alapján; jóváhagyott ajánlásokat konkrét objektumok és módszerek értékelésére, amelyek lehetővé teszik az értékelési módszertan kidolgozásának egységes dokumentumának és megközelítésének kialakítását.

5. Fejleszteni rövid formaértékelő jelentést, amely figyelembe veszi mindazt, ami szükséges ahhoz, hogy a bizonyító erejű dokumentumot a megrendelőnek bemutathassák. Ez optimalizálja az értékbecslő munkáját, az értékelési szolgáltatások nyújtásának időzítését és a fogyasztó számára való megfelelőséget.

6. Kidolgozás és jóváhagyás elektronikus dokumentumkezelésértékeléshez. Az operatív üzleti körforgáshoz és archiváláshoz az értékelő jelentés elektronikus formáját kell használni.

Ez leegyszerűsíti az értékelő szervezet munkáját, az értékelési szolgáltatások nyújtásának formátumát

7. Az értékelő szervezet (jogi személy vagy egyéni vállalkozó) vagyoni felelősségének bevezetése a nyújtott szolgáltatások eredményéért, beleértve az értékelő jelentést is. Így az értékelő szervezet vagyoni felelősségének biztosítása keletkezik a szakember logikátlan felelőssége helyett.

8. Becslőszerződés alapján értékelő szervezetek kötelező felelősségbiztosításának bevezetése.

Az ilyen intézkedések megvédik a fogyasztókat az értékelő szervezetek szolgáltatásaiból eredő esetleges károktól.

9. Szerepeljen be a szövetségi törvénybe egy olyan rendelkezést, amely szerint a biztosítási szerződést önrész nélkül kötik meg, és a biztosítás összege egy esetben nem lehet kevesebb, mint az értékelt tárgy könyv szerinti értékének vagy átlagos piaci értékének 25%-a. Ez lehetővé teszi az értékelő szervezetek és biztosítók számára, hogy a biztosítás valós formáira és volumenére összpontosítsanak

10. Az értékbecslő (az értékbecslő önszabályozó szervezet tagja) vagyoni felelősségének törlése az értékbecslés fogyasztójával szemben. Az értékbecslő felelősségének biztosítása, ideértve a vagyoni felelősséget az értékbecslő szervezettel szemben (amelynek utasítására az értékbecslő által aláírt értékbecslési jegyzőkönyv készült). A változás logikája megköveteli a felelősség áthelyezését egyik tárgyról a másikra. Ez a helyzet arra kényszeríti az SRO-t, hogy az értékbecslők képzési szintjének folyamatos javítására összpontosítson. Ez elkerülhetetlenül befolyásolja az előkészítés minőségét és a kiadott jelentések szintjét.

11. Intézkedés bevezetése az értékbecslő szervezet függetlenségének biztosítására - minden értékbecslési szolgáltatást igénybe vevő ügyfél számára 100%-os szerződés szerinti előleg. Egy ilyen intézkedés az értékelő szervezet függetlenségének biztosítása keretében korlátozza a megrendelő befolyását az értékbecslő véleményének kialakítására és a szolgáltatásnyújtásra.

12. Intézkedéseket tegyen az értékbecslő függetlenségének biztosítása érdekében - az értékbecslőnek az értékelt tárgy értékére vonatkozó véleménye a szerződésnek megfelelően elfogadhatatlan nyomást gyakorol harmadik felek részéről, beleértve az értékbecslő céget - a munkáltatót. Olyan intézkedés, amely biztosítja a hivatásos értékbecslő véleményének függetlenségét a befolyástól az értékelési tevékenységek végrehajtása során, lehetővé téve számára, hogy azt a munkáltatóval ütközve megvédje, álláspontját az értékbecslők SRO előtt igazolja.

13. Ólom a norma számára értékbecslő cég jogi személy - legalább két értékbecslő legyen az állományban, velük kötve munkaszerződések a fő munkahelyen. Növelje az értékelő szervezet tevékenységével szemben támasztott követelményeket, biztosítsa a cég stabil működését.

14. Követelmény bevezetése az értékelő szervezetek (jogi személyek) számára, hogy rendelkezzenek kötelező szervezettel a kiadott jelentések minőségellenőrzésére. Elő kell írni a minőségirányítási rendszer működésének főbb kritériumait. A minőség-ellenőrzési rendszer elkerülhetetlenül növeli az értékbecslőkkel szemben támasztott követelményeket, és javítja az értékelő jelentések minőségét.

15. A kötelező értékbecslő önszabályozás megszüntetése 2015-ben az önkéntes SROO-ban való tagság feltételeinek meghatározásával. Ennek lehetővé kell tennie a fogyasztók számára, hogy értékeljék és befolyásolják az SROO tevékenységének állapotát, megfelelő szintű képzést és ellenőrzést biztosítva az értékbecslők számára.

16. Az értékbecslési szolgáltatási felelősség értékbecslő szervezetekre történő átruházásával, és ennek megfelelően az értékbecslő ügyfelekkel és fogyasztókkal szembeni felelősségének csökkenésével kapcsolatban az alábbi szabályok bevezetése szükséges a SROO-ra vonatkozóan:

· meghatározza a SROO kötelező résztvevői számát legalább 1000 főben, átmeneti időszakként meghatározva a bevezetést követő 1 évet;

· meghatározza az értékbecslő önkéntes áthelyezése esetén a térítési díj SROO közötti átutalásának rendjét.

Először is, az értékbecslők szakmai felkészültségének folyamatos javítását célzó SRO-k funkcióinak maradéktalan megvalósításához (a szakértelemből származó finanszírozás csökkenésével) nagyobb létszámra van szükség. Másodszor, a díj átutalásának eljárása lehetővé teszi az értékbecslők számára, hogy önállóan válasszanak az SRO-ban való részvételt. Az SRO-k értékbecslési szolgáltatások piacáról való tényleges kivonásának új körülményei között ezek az intézkedések fokozzák az SRO-k közötti versenyt a szakemberek számára nyújtott minőségibb szolgáltatások, az egyesületek életében való kényelmes részvétel, az objektív ellenőrzés és az érdekvédelem alapján. értékbecslők.