Megállapodás az értékelési tárgy végleges értékéről. A különböző megközelítések és értékelési módszerek alkalmazásának eredményeinek összehangolása. A jóváhagyási eljárás az értékelés utolsó szakasza

A kapott számítások elemzése és a végső következtetés

Információk az adásvételi tranzakciókról

Az A és C analógok nem használhatók a számításokhoz, mivel az elsőnek az értékelendő tárgynál ezzel a mutatójával nem összemérhető nettó működési bevétele van, a másodiknak pedig az előző évi bevétele van.

Az értékelt ingatlan várható eladási ára egyenlő lesz:

Ára körülbelül = 50 000 rubel. : 0,08 = 625 000 dörzsölje.

Az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítésének utolsó szakasza az analóg tárgyak elemzése során kapott korrigált árértékeinek egyetlen értékre vagy értéktartományba történő csökkentése.

A költségmutatók összehangolása (általánosítása) az összehasonlító megközelítés meglehetősen fontos szakasza. Ebben a szakaszban az értékelő elemzi a kapott mutatókat, és egy értéktartományra vagy egy értékre redukálja azokat. Ebben a szakaszban az egyes értékmutatók előnyeit és hátrányait, a piaci adatok megbízhatóságát és az alkalmazott elemzési módszereket mérlegeljük és gondosan mérlegeljük. Az értékelő jelentésnek egyértelműen meg kell fogalmaznia az értékelt ingatlan értékére vonatkozó következtetés alapjául szolgáló indoklást.

A jóváhagyási folyamat során gondoskodni kell arról, hogy az eredményül kapott értékmutató összhangban legyen az értékelés céljával és az egyéb értékelési megközelítésekkel kapott értékmutatókkal.

Több mutató egy értékre való csökkentéséhez a súlyozott átlagértékek elemzési módszereit használják.

Az értékbecslő által számított súlyozott átlagérték az értékelt tárgy valószínű eladási ára lesz, amely minden esetben elfogadható keretek között kerekíthető.

Ezt a megközelítést gyakran használják, és jó eredményeket ad olyan tárgyak értékelésénél, amelyeknél megbízható információ áll rendelkezésre a befejezett adásvételi tranzakciók áráról vagy az ilyen tárgyak eladási ajánlatainak árairól.

7.1. A végrehajtás szükségességének indoklása
az értékelés jóváhagyása

A nemzetközi értékelési szabványok három értékelési megközelítést javasolnak: költség, összehasonlító és bevétel. Orosz szabványok kötelezővé kell tenni ezeket a megközelítéseket. A nemzetközi szabványokat követve és Az orosz jogszabályok szükségessé teszi a kapott eredmények harmonizálását, mivel a megnevezett megközelítéseket ugyanarra az objektumra alkalmazzák ugyanazon értékelési eljáráson belül.

Az alkalmazott módszerek eredményeinek összegzésének célja az egyes módszerek előnyeinek és hátrányainak meghatározása, valamint egyetlen költségbecslés kiválasztása. Az értékelési eredmények összehangolása nagyon releváns és nagyon nehezen megoldható feladat. Mindenekelőtt elemezzük, hogyan javasolják a nyugati értékbecslők a probléma megoldását.

G. S. Harrison „Ingatlanértékelés” című monográfiája a következő ajánlásokat fogalmazza meg: „Az eredmények egyeztetésekor az értékbecslő összegyűjti a három megközelítés alapján kapott adatokat és értékmutatókat, és azokat az ok-okozati elemzés módszerével értékeli, amely ésszerű következtetést von le az értékelés célját szolgáló értékről. A becslőnek egyértelműen meg kell határoznia a megrendelt munka jellegét és terjedelmét, és mérlegelnie kell a különböző adatok és a probléma megközelítési módjainak relatív fontosságát és megfelelőségét. A szerző azonban nem fedi fel az ilyen mérlegelés módszerét, mechanizmusát és eljárásait.

J. Friedman és N. Ordway „Jövedelemtermelő ingatlanok elemzése és értékelése” című könyvében a következőket mondják az egyeztetés problémájáról: „Az egyeztetés egy döntéshozatali folyamat, nem pedig egy mechanikus átlagolási folyamat. a kapott eredményeket
három megközelítést alkalmazva. A folyamat során az értékelő az értékelési elvek megfelelőségét teszteli a probléma azonosításának, adatgyűjtésének és elemzésének különböző szakaszaiban az egyes értékelési megközelítések alkalmazásával. A becslő statisztikai számításokat használhat a valószínűségi eloszlás kidolgozásához.” A megállapodás sajátosságai ismét gyakorlatilag hiányoznak.

A J. K. Eckert által szerkesztett „Ingatlanértékelés és -adózás szervezése” című könyvben részletesebben és behatóbban elemzik az értékelési eredmények egyeztetésének problémáját: „A kapott értékelési eredmények gondos összehangolása magában foglalja rövid elemzés felhasznált információk, minőségük és mennyiségük felmérése, relatív erősség megállapítása
valamint az egyes megközelítések gyengeségei egy adott ingatlantípussal és egy adott objektummal kapcsolatban. Ebben az esetben a három értékelési eredmény számtani átlaga egyáltalán nem kerül levezetésre. És nem szükséges, hogy a kapott eredmények egyike végleges legyen. A cél a legtöbb esetben a számítás hozzávetőleges méret piaci érték, általában úgy határozzák meg legvalószínűbb ár eladáskor, és ez az érték egyáltalán nem lehet az egyik értékelési módszerrel kapott eredmény... Az értékelés végső értéke valahol ezek között lesz meghatározva.” Más szóval, feltételezzük, hogy a költségbecslés végeredménye az egyik megközelítéssel kiválasztható. Tekintettel azonban a fogalom valószínűségi jellegére piaci ár, ez inkább kivétel, mint szabály. A végeredmény továbbra is egy valószínűségi érték, amelyet általában a segítségével határoznak meg valószínűségi (statisztikai) mérlegelés három megközelítéssel kapott eredmények.

S. P. Pratt "Business Valuation" című könyve is azt állítja, hogy gyakran hasznos idézni a kapott értékeket különböző megközelítések, táblázatos formában adja meg őket relatív súlyokés csak ezután vonjon le következtetést az alkalmazott értékelési standard (alap) figyelembevételével.

Hasonló ítéletet fogalmaz meg egy másik könyv, a „The Business Valuation Guide” (szerzők: J. Fishman, S. P. Pratt, K. Griffith, K. Wilson): „Az értékbecsléshez a tanácsadók (értékbecslők) gyakran két ill. több módszer. Ez különböző potenciális becslések egész sorozatához vezet, és a tanácsadónak meg kell találnia azt a módot, amely lehetővé teszi számára a legjobb becslés meghatározását ezen a sorozaton belül. Ezt általában úgy érik el relatív fontosságot mérlegelve vagy elfogadhatóság minden értékelési módszer, amely a kívánt értékelés egyik vagy másik értékéhez vezet.”

Korántsem könnyű azonban meghatározni, hogy mely értékelési intézkedéseknek kell nagyobb súlyt adni, és a megfelelő módszert hogyan lehet másokhoz képest súlyozni. Két fő megközelítés használható az adott vizsgálat során kapott különböző becslések mérlegelésére, hogy általános végső pontszámot kapjunk: a matematikai súlyozási megközelítést (matematikai megközelítés) és a szubjektív súlyozási megközelítést (szubjektív megközelítést). Az értékbecslési tanácsadó szabadon használhatja ezeket a megközelítéseket, de tisztában kell lennie azzal, hogy mindkettőnek megvannak a maga előnyei és hátrányai.

Meg kell jegyezni, hogy bár az eredmények közvetlen mérlegelése néhány leegyszerűsített primitív modell a hatás figyelembevételére árképzési tényezők Az értékelési eredményeken fontos előnye van a szubjektív mérlegeléshez képest, hogy ez a megközelítés megkönnyíti az értékelő gondolkodásának logikájának megértését a megrendelő vagy más értékelést végző számára, mégpedig számszerűsített (kvantitatív) formában. A szerzők ezt az előnyt a következőképpen írják le: „Ha egy értékelő azt mondja: „A legnagyobb súlyt a diszkontált cash flow módszernek tulajdonítom”, akkor az olvasónak joga van megkérdezni: „Remek, mekkora súlyt tulajdonítasz ennek a módszernek? ” A matematikai súlyozási megközelítés ezt biztosítja További információ. A matematikai mérlegelés jelentős hátránya, hogy az egyéni értékelési eredmények nagy szórása esetén alkalmazása problémássá válik, a végeredmény kevésbé helyes.
Ebben az esetben az egyik megközelítés hátránya a második előnye, és fordítva.

Az orosz értékelési gyakorlatban az eredmények összehangolásának problémája meglehetősen komoly figyelmet kapott az elmúlt években, ezt bizonyítja számos tankönyv, folyóiratban megjelent publikáció és az értékelési témákkal foglalkozó konferenciákon elhangzott előadások tartalma.

S.V. Valdaicev „Az üzlet és innováció értékelése” című könyve a súlyozási együtthatók segítségével történő mérlegelés szükségességéről beszél, de ezek az együtthatók tisztán szakértői, vagyis egy képzett értékbecslő szubjektív szakértői megítélésén keresztül nyerik őket. Az ezeket az együtthatókat létrehozó érvelési mechanizmus vagy logika azonban az
nem szerepelnek a kézikönyvben.

Az „Üzleti értékelés” című tankönyvben (A. G. Gryaznova és M. A. Fedotova szerkesztette) a szerzők javasolják az eredmények mérlegelését a matematikai és szubjektív megközelítések módszerei alapján. Amikor matematikai súlymérés javasolt a számértékek meghatározásához fajsúly figyelembe véve bizonyos tényezőket (az üzlet jellege, az értékelés célja, az érték fajtája, a likviditás mértéke stb.), szubjektív mérlegeléssel a szakmai tapasztalatés az értékbecslő ítéletei. A tankönyvben nincsenek bemutatva az ilyen mérlegelésre vonatkozó konkrét eljárások.

Az „Ingatlanértékelés” című tankönyv (A. G. Gryaznova és M. A. Fedotova szerkesztette) példákat ad az értékelési eredmények hierarchiaelemzési módszeren alapuló egyeztetésére, bár magát a módszert nem ismertetik.

Az eredmények egyeztetésének problémájához hasonló megközelítést mutat be G. G. Azgaldov „Az értékelések egyeztetésének problémái és lehetséges megoldásai” című cikke, amelyben a modern szakértői kvalitás eszközei alapján először számszerűsítik az egyes tulajdonságokat - a befolyásoló tényezőket. a különböző, például három módszerrel kapott értékelési eredmények megbízhatóságát, majd minden értékelési módszerre kiszámítjuk a költség mennyiségi kifejezését, amely alapján meghatározzuk a költség általánosított értékét.

A szakértői kvalitatív módszer egy olyan minőségi mutató mennyiségi értékelésén alapul, mint a három megközelítéssel - nyereséges, költséges és piaci - kapott egyedi eredmények megbízhatósága. Az egyes megközelítések megbízhatósági fokának meghatározásának alapja:

– az egyes módszerek alkalmazásával végzett számításokhoz felhasznált kezdeti információk megbízhatósága;

– az értékbecslő által alkalmazott (explicit és implicit) feltételezések száma és jellege, amelyek nem feltétlenül felelnek meg a valóságnak (például a jövőbeli bevételek vagy jövőbeni költségek előrejelzésekor, a diszkontráta kumulatív konstrukciós módszerrel történő meghatározásakor).

A három értékelési eredmény alapján a végső érték meghatározásához különböző módszerekkel határozzák meg az ingatlan értékének a súlyozott átlag képlet alapján történő kiszámításához szükséges súlyozási együtthatókat. Az S. Pratt monográfiáiban leírt matematikai mérési módszeren túlmenően a módusz, a medián, a valószínűségi megközelítés és a hierarchiaelemzés (MAI) módszere is használatos.

Az értékelési folyamat során különféle módszereket alkalmaztak. A különböző módszerek alapján nyert értékmutatók relatív fontosságára vonatkozó döntést az Értékbecslő megalapozott megítélése határozza meg, amelyet az alkalmazott módszerek eredményeinek mérlegelésével formálnak.

Két alapvető mérési módszer létezik: a matematikai mérési módszer és a szubjektív mérési módszer. Ebben a munkában az értékbecslő a második módszert alkalmazta a végső érték meghatározására.

Az egyes megközelítések előnyeit a kérdéses ingatlan értékelése során a következő kritériumok határozzák meg:

Az a képesség, hogy tükrözze a potenciális eladó vagy vevő tényleges szándékait.

Az elemzés alapjául szolgáló információk minősége.

A megközelítések azon képessége, hogy figyelembe vegyék a piaci ingadozásokat és a pénzköltséget.

Az a képesség, hogy figyelembe vegyék egy objektum sajátos jellemzőit, amelyek befolyásolják az értékét, mint például az elhelyezkedés, a méret, a potenciális jövedelmezőség.

A költségmegközelítés lehetővé teszi, hogy meghatározzuk egy új értékelési tárgy gyártási és értékesítési költségeit, csökkentve a halmozott elhasználódás minden formáját. Ennek a megközelítésnek az előnye a költséginformációk kellő pontossága és megbízhatósága. Hátránya a kopás minden formájának pontos felmérésének nehézsége. A költségalapú megközelítés alkalmazása akkor a legvonzóbb, ha a tipikus vevők és eladók a költségekre alapozzák döntéseiket. A költségszemléletű megközelítés speciális alkalmazási területe az egyedi, különösen a nem jövedelmező tárgyak értékelése. Ugyanakkor szem előtt kell tartani, hogy a költségszemlélet magában foglalja a költségeket is földterület- a legdrágább eszköz a nagyvárosokban. A vagyonértékelés célja a biztosítéki (kölcsön)kötelezettségek mértékének meghatározása, azaz a tárgyak piaci viszonyok közötti értékét kell tükrözni, a költségszemlélet pedig csak az ingatlantárgyak újrateremtésének költségeit tükrözi. Ezért úgy döntöttünk, hogy a kereskedelmi szempontból vonzó objektumok esetében nem vesszük figyelembe a költségszemlélet alapján kapott ingatlanértékelési eredményeket, hanem a speciális ingatlanobjektumok esetében.

A bevételi megközelítés az ingatlan használatából származó jelenlegi és jövőbeli hasznot tőkésíti. Ennek a megközelítésnek az az előnye, hogy közvetlenül figyelembe veszi az ingatlan használatából származó előnyöket és a piaci lehetőségeket a várható birtoklás időtartama alatt. Ezenkívül ez a megközelítés a piaci bérleti díjak adatain alapul, ami megbízhatóbbá teszi a használatával kapott eredményeket. Ennek a megközelítésnek a hátrányai közé tartozik, hogy figyelembe veszi a jövőbeni ingatlantulajdonból származó jövedelmet, azaz pontosan nem értékelhető előrejelzési adatokon (például létesítményterhelési adatok, bevételek és kiadások, adójogszabályok változásai stb.) alapul.

Az összehasonlító megközelítés az értékelt ingatlanhoz hasonló ingatlanok értékesítésére vonatkozó információkat használ. Az összehasonlító megközelítést alkalmazva a vizsgált ingatlan piaci értékét hasonló ingatlanok piaci eladási árának elemzésével számítjuk ki. Az összehasonlító megközelítés módszerei kellő teljességgel és az analóg objektumról rendelkezésre álló információkkal lehetővé teszik az ingatlantárgy értékének számítással történő meghatározását, amely tükrözi az ingatlanpiac valós állapotát. A gyakorlatban a tranzakciókra vonatkozó információk szinte teljesen lezártak, az eladásra kínált tárgyakkal kapcsolatos információk pedig nem teljesen elegendőek és teljesek.

Az eredmények egyeztetésekor a szakértői súlyozott átlagértékelés módszerét alkalmaztuk. Ezzel a módszerrel a használtak mindegyike

a megközelítések és módszerek értékelése az alkalmazásuk során felhasznált információk megbízhatóságától függően eltérő súlyt kap. Az értékelés maximális értéke 5, minimuma 1. A maximális érték 5 – a megközelítés teljes mértékben megfelel a kiválasztott kritériumnak; 4 – a megközelítés megfelel a kiválasztott kritériumnak, de vannak kisebb kifogások; 3 – a megközelítés kielégítően teljesíti a kritériumot, kellő számú tény van „ellen”; 2 – a megközelítés nem felel meg megfelelően a kritériumnak; 1 – a megközelítés nagyon rosszul teljesíti a kritériumot, és kissé befolyásolja a lényegét.

A kiválasztott összehasonlítási paraméter tükrözésének mértékétől függően minden megközelítéshez hozzárendel egy értéket.

Egy fejlett gazdaságban általában az összehasonlító megközelítést részesítik előnyben. A jelenlegi gazdasági visszaesésben mindhárom megközelítés gyakorlatilag egyenértékű, i.e. az árképzés során a piac nem csak a hasonló objektumok átlagos piaci árszintjének pozíciójából veszi figyelembe az objektumot, hanem a potenciális bevételszerzési pozícióból és a hasonló (azonos) objektum építésénél felmerülő költségekből is, ezért , a „vevő/eladó motivációjának tükrözésére való képesség” és a „kalkulált költségnek való megfelelés” paraméter szerint a három megközelítés azonos értéket kap.

A „piaci árazási tényezők szerkezetének figyelembevételének képessége” paraméter nagyobb értéket kap a jövedelem és az összehasonlító megközelítések között, mert számításuk a piacról beszerzett adatokon alapul.

Az információk megbízhatóságának és elégségességének mértékét az Értékbecslők a piacról történő adatgyűjtés során értékelték számítási célokra. A legnagyobb mennyiségű nyilvános forrásból származó információ az összehasonlító megközelítésben kerül felhasználásra, az ellenőrzés során az Értékbecslőknek téves információk érkezésekor többször kellett részleteket tisztázni különböző analóg objektumoknál. Ennek köszönhetően,

ez a megközelítés alacsonyabb értéket kapott.

Az értékelési objektum végső piaci értékében alkalmazott módszerek eredményeinek súlyának kiszámításához a következő egyszerű számításokat hajtjuk végre:

A faktorok mátrixát (táblázatát) építettük fel, amely minden megközelítéshez négy fajta pontot rendel négy kritérium szerint;

Meghatározták az egyes megközelítésekhez tartozó pontok összegét;

Kiszámították az értékeléshez használt összes megközelítés pontszámainak összegét;

Ennek a megközelítésnek a pontösszegének az összes használt megközelítés pontösszegéhez viszonyított aránya alapján ennek a megközelítésnek a számított súlyát százalékban számítottuk ki;

A megközelítések számított súlyait 1%-os pontosságra kerekítettük, hogy ezeket a súlyokat használjuk az eredmények általánosítására.

A kerekítésre azért van szükség, mert a kerekítetlen súlyok téves benyomást keltenek a jelentés olvasójában a kapott eredmény pontosságáról, ami több kárt okozhat az érintettnek, mint az a látszólagos pusztán formai hiba, amelyet a végeredménybe kerekítés állítólag bevezetett. .

A kerekített súlyok alapján úgy számítjuk ki az értékelendő ingatlan általánosított értékét, hogy az ezzel a megközelítéssel kapott értéket megszorozzuk a megközelítés kerekített súlyával, amelyet az értékelési eredmények általánosítása érdekében számítottunk ki. Az adatokat a 16. számú táblázat tartalmazza.

16. számú táblázat - Súlyegyütthatók számítása

Kritérium	Pontszám pontban
Megközelítés	Drága	Összehasonlító	Jövedelmező
Alkalmazás a számításban	Nem	Igen	Igen
Az elemzés és a számítások elvégzésének alapjául szolgáló információk megbízhatósága és elegendősége
A megközelítés azon képessége, hogy figyelembe vegye az objektumra jellemző árképzési piaci tényezők szerkezetét
A megközelítés azon képessége, hogy tükrözze egy tipikus vevő/eladó motivációját, tényleges szándékait
A megközelítés megfelelése a számított költség típusának
Összes pont ezért a megközelítésért
Pontok összege
Megközelítés súlya, %		0,50	0,50
Megközelítés súlya 1%-ra kerekítve		50%	50%

A két megközelítés alkalmazásának eredménye a következő eredményeket adta az objektum értékének értékeléséhez:

17. számú táblázat - Ingatlanértékelési eredmények összehangolása

A Jelentés előző részeiben a tárgy értékbecslésének eredményeit a szóban forgó tárggyal kapcsolatos összes rendelkezésre álló információ elemzése alapján kaptuk. Egy objektum értékének három megközelítését alkalmazva a következő eredményeket kaptuk (áfa nélkül):

Az értékelési eredmények véglegesítéséhez súlyokat kell rendelni az egyes megközelítésekkel kapott értékelési eredményekhez. A súlyozási együtthatók azt jelzik, hogy az egyes alkalmazott értékelési módszerek alkalmazása eredményeként kapott érték mekkora hányada van jelen az éves bérleti díj végső piaci értékében. A súlyozási együtthatók összege 1 (100%) legyen.

Az értékbecslő az ingatlan végleges forgalmi értékének kiszámításakor a következő tényezőket vette figyelembe:

A piaci érték költségszemléletű becslése tükrözi az értékelt tárgy cseréjének és műszaki állapotának költségeit, de nem veszi figyelembe az értékmegállapítás időpontjában fennálló piaci helyzetet.

Általában egy fejlett ingatlanpiacon a piaci értékhez a legközelebbi közelítést az összehasonlító megközelítés adja, mert az aktuális időpontban érvényes valós ajánlati árakat tükrözi, amelyek az eladó és a vevő közötti jövőbeni ajánlattétel támaszpontját jelentik a tranzakció során. Ez a megközelítés tükrözi a legmegbízhatóbban az ingatlanpiac állapotát, hiszen piaci adatokon alapul, és figyelembe veszi a külső tényezők értékre gyakorolt ​​hatását.

Hátránya, hogy két teljesen egyforma objektumot szinte lehetetlen találni, és a köztük lévő különbségeket sem mindig lehet kellő pontossággal elkülöníteni és számszerűsíteni. A módosítások számának növekedése növeli az értékelés szubjektivitását ezzel a megközelítéssel.

A bevételi megközelítés az ingatlan használatából származó jelenlegi és jövőbeli hasznot tőkésíti. Ennek a megközelítésnek az az előnye, hogy közvetlenül figyelembe veszi az ingatlan használatából származó előnyöket és a piaci lehetőségeket a tervezett birtoklás időtartama alatt. A jövedelem-megközelítés alkalmazásakor azonban az Értékbecslő számos olyan feltevést és megszorítást fogadott el, amelyek némileg korlátozzák az ezzel a megközelítéssel végzett számítások megbízhatóságát.

A fentiek figyelembevételével a tárgyi ingatlan végleges forgalmi értékének kiszámításának eredményeit az alábbi táblázat tartalmazza.

	Megállapodási kritérium	Összehasonlító	Drága	Jövedelmező
	Megfelelőségi szint:
	értékelési feladat
	értékelési célokra
	az értékelési objektum funkcionális célja
	értékelt jogokat
	Az egyes megközelítésekben használt kiindulási adatok megbízhatóságának és elégségességének mértéke
	Az egyes megközelítések preferenciája a piaci jellemzők és az értékelési objektumok elhelyezkedése szempontjából
	Az alkalmazott megközelítésekben elvégzett számítások és elemzési eljárások megbízhatósága
	Fajsúly szakértői értékelésekés ítéletek a fenti megközelítések mindegyikében
Az egyes megközelítések súlytényezője, relatív mértékegységei
Az egyes megközelítéseken belül kapott piaci érték, dörzsölje.
Megállapodott piaci érték, dörzsölje.

Piaci ár:

rn-től. = 11 674 218,01 + 8 872 198,70 + 10 111 245,84 = 30 657 662,55 RUB

Ezért a piaci érték irodatér, amely a következő címen található: Murmansk, Karl Liebknecht utca, 18. épület, 2014. október 24-én a kerekített szám a következő: 30 657 663 dörzsölés.

Miután az értékbecslő a vállalkozást többféle megközelítési móddal értékelte, össze kell hasonlítania a kapott értékeket. Egy tökéletes piacon mindhárom megközelítésnek ugyanannyi értéket kell elérnie. A gyakorlatban a különböző megközelítésekkel kapott értékek általában jelentősen eltérnek. Vegyünk például egy nagyvállalatot, amely jelentős mennyiségű befektetett eszközzel és egyéb tárgyi eszközzel rendelkezik, de alacsony nyereségű termékeket állít elő. Költségmegközelítéssel kapott értéke többszöröse lehet a jövedelemszemléletű módszerekkel kapott értéknek. Következésképpen az értékbecslő köteles az értékeket egyeztetni a vállalkozás végső értékének meghatározásához.

Összköltsége– ez az értékelés tárgyának értéke, amelyet az értékelés különböző megközelítési módjaival és a különböző értékelési megközelítések alkalmazása során elért eredményeknek az értékbecslő által indokolt egyeztetésével számítanak ki. Az értékelési eredmények egyeztetése az értékelési folyamat kötelező eljárása és az értékelő jelentés kötelező része. Az FSO-3 „Az értékelő jelentés követelményei” című dokumentumban foglaltak szerint annak tartalmaznia kell az értékelési eredmények és a különböző megközelítéseknél elvégzett számítások alapján levont következtetések egyeztetésének eljárását, valamint a különböző módszerek alkalmazásakor. Az egyes megközelítések keretein belül a költség végső értékének meghatározása, vagy valamelyik megközelítés eredményének a költség végső értékeként való elismerése. A jelentés e részében az értékelő narratív formában kifejti a különböző módszerekkel meghatározott értékbeli eltérések lényegét, megindokolja a vállalkozás végső értékének egyeztetésének módszerét, általánosítást tesz.

Az egyetértésnél figyelembe kell venni az egyes megközelítések jelentőségét és funkcionalitását egy adott helyzetben. Általános szabály, hogy egy vállalkozás értékelésekor az egyik megközelítést alapvetőnek tekintjük, a másik kettőre pedig az elért eredmények kiigazításához van szükség. A vállalkozás sajátosságai vagy az információhiány miatt előfordul, hogy egyes megközelítések nem alkalmazhatók a gyakorlatban.

A költség végső értéke soha nem matematikai átlagolás eredménye, azaz. nem az összes becsült költség értékének összegzésével, majd az összeg elosztásával az alkalmazott megközelítések számával állapítható meg. Ez azt feltételezné, hogy minden megközelítés megbízható eredményt ad, ami rendkívül ritka. A végső költség meghatározásához az értékbecslő szakmai véleményét használják fel, amely a legoptimálisabban a súlyozott átlagolási módszerrel formalizálható.

Általában ezzel a módszerrel a végső költséget a következő képlet határozza meg:

C it = K d C d + K c C c + K z C z,

S it – végleges üzleti érték,

C d, C c, C z – bevétel, összehasonlító és költség megközelítéssel meghatározott értékek,

K d, K s, K z – a bevételi, összehasonlító és költségszemlélethez választott súlyozási együtthatók. Emlékeztetni kell arra, hogy ezeknek a súlyoknak egy vagy 100%-ot kell adniuk. A legtöbb értékelő a számított súlyozási tényezőket a legközelebbi 10%-ra kerekíti.

Az egyes értékelési megközelítések súlyozási együtthatóinak meghatározásához kvantitatív ill kvalitatív elemzés, figyelembe véve a következő tényezőket:

Az értékelés célja és eredményeinek feladatspecifikus felhasználása;

a meghatározandó érték típusa (például piaci vagy befektetési érték);

A vizsgált tulajdoni részesedés jellege (például ha kisebbségi részesedést értékelnek, akkor a költségszemlélet kisebb súllyal esik latba);

A számítások alapjául szolgáló információk minősége és elégségessége az egyes módszerek esetében;

A vállalkozás és eszközeinek sajátosságai;

A kérdéses részvénycsomag ellenőrzési foka és likviditásának mértéke.

Mindezeket a tényezőket figyelembe véve az értékelő több módszert alkalmaz az egyes megközelítések súlyozási tényezőinek meghatározására. Ezek a módszerek a következők:

Matematikai vagy szubjektív mérlegelési módszer;

Szakértői kvalitatív módszer;

Hierarchia elemzési módszer;

Valószínűségi módszer.

Megjegyzendő, hogy mindezen módszerek ugyanazt a célt érik el: formalizálják az értékelő szakmai véleményét egy adott megközelítés alkalmazhatóságának mértékéről a jóváhagyási eljárásban.

A legegyszerűbb és leggyakrabban alkalmazott matematikai vagy szubjektív mérlegelési módszer, amikor a súlyozási együtthatókat az értékelő intuitív módon, szakmai megítélés alapján rendeli hozzá. A szakértői kvalitás módszere (szakértői értékelések) ugyanazon szubjektív ítélet megfogalmazását foglalja magában egy formalizáltabb cselekvési sorozat segítségével (értékelési szempontrendszer kiválasztása, szakértői értékelés az egyes kritériumokhoz, az eredmények általánosítása). A hierarchiaelemző módszer a szakmai vélemény megfogalmazását matematikai eljárássá változtatja. Ugyanakkor a koordinációs probléma hierarchikus struktúrába strukturálódik, több szinttel: célok, kritériumok és alternatívák; az egyes szintek elemeinek páronkénti összehasonlítása, az elemek fontossági együtthatói, valamint az egyes alternatívák súlyának végső értékének kiszámítása történik. A valószínűségi módszer magában foglalja az értékek és a valószínűségi minták használatát a megoldások megvalósításához az egyes megközelítésekhez.

Mindegyik módszer heurisztikus jellegű, szigorú tudományos bizonyítékok nélkül. Azonban találtak széles gyakorlati használat V értékelési tevékenységek egyszerűsége és áttekinthetősége miatt.

A teljes költség szubjektív mérlegelési módszerrel történő kiszámítására az 1. táblázatban található példa.

1. táblázat A végső költség számítása szubjektív módszerrel

A vizsgált példában a különböző megközelítések értékelési eredményei közötti különbség meglehetősen jelentős, 75%. Esetünkben az információs szempontból legkevésbé megbízható megközelítéshez a legkisebb súlytényezőt rendeltük. A gyakorlatban a különböző megközelítésekkel kapott, jelentősen eltérő időközi értékelési eredmények egyeztetésekor a jelentésnek tükröznie kell az elvégzett elemzést és az eltérések megállapított okát. Szignifikánsnak minősül az eltérés, ha az egyik megközelítés alkalmazásával kapott eredmény kívül esik az értékelő által meghatározott, egy másik megközelítés alkalmazásával kapott értéktartományon.

A beszámolóban feltüntetett vállalkozás végleges értéke független értékbecslő véleménye. A gyakorlat azt mutatja, hogy a vállalkozás eladásának valós költsége mindig eltér az ajánlotttól (emlékezzen a „10-50 szabályra”). Azonban a szakember véleménye, szabványos számításokkal alátámasztva, erős érv a vállalkozás eladója és vevője közötti tárgyalásokon.

Az értékelő jelentésre és annak szerkezetére vonatkozó követelmények

Általános követelmények Az értékelő jelentés tartalmát az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről szóló szövetségi törvény 11. cikke és az FSO-3 „Az értékelő jelentés követelményei” című szövetségi törvény határozza meg, amelyet Oroszország Gazdaságfejlesztési Minisztériumának májusi rendelete hagyott jóvá. 20, 2015 N 299.

Értékelő jelentés bizonyító erejű adatokat tartalmazó záróokirat, amelyet a vállalkozás értékének megállapítására irányuló eljárás eredménye alapján állítanak össze a törvénynek megfelelően. Orosz Föderáció az értékelési tevékenységekről. Papíron és (vagy) elektronikus dokumentum formájában készül.

Az értékbecslési jelentést az értékbecslési megbízásnak megfelelően készítik el, és az értékelőnek az értékelő tárgy értékére vonatkozó, az összegyűjtött információk és az elvégzett számítások alapján, feltételezéseket figyelembe vevő ésszerű szakmai megítélését tartalmazza.

A jelentés elkészítésekor az értékbecslőnek be kell tartania az alábbi elveket:

A jelentésnek tartalmaznia kell a tárgyi ingatlan értékének meghatározásához elengedhetetlen információkat;

Az értékelő jelentésben szereplő információkat meg kell erősíteni;

A papíralapú jelentést oldalanként sorszámmal kell ellátni, be kell kötni, az értékbecslést végző értékbecslő vagy értékbecslők aláírni, továbbá el kell látni az értékbecslő vagy értékbecslők személyes pecsétjével vagy azon jogi személy pecsétjével, amellyel az értékbecslő vagy értékbecslők szerződést kötöttek. munkaszerződést.

Az elektronikus dokumentum formájában összeállított jelentést oldalanként sorszámmal kell ellátni, emelt szintű minősítő aláírásával. Elektronikus aláírás az Orosz Föderáció jogszabályaival összhangban az értékelést végző értékbecslő vagy értékbecslők, valamint azon jogi személy vezetőjének aláírása, amellyel az értékbecslő vagy értékelők munkaszerződést kötöttek.

Az értékelő jelentésben fel kell tüntetni a jelentés dátumát és számát. Az értékelő jelentésnek a következő információkat kell tartalmaznia:

1) értékelésre való kijelölés a szövetségi értékelési szabványok követelményeivel összhangban;

2) alkalmazott értékelési szabványok;

3) az értékelés tárgyának értékelése során alkalmazott feltételezések;

4) információk az értékelés megrendelőjéről és az értékbecslőről;

5) információ az értékelésben részt vevő összes szervezetről és szakemberről;

6) főbb tények és következtetések. A fő tények és következtetések részben a következőket kell tartalmazniuk:

Az értékbecslő értékelésének alapja;

Az értékelés tárgyát azonosító információk;

Különböző megközelítésekkel kapott értékelési eredmények;

Az értékelési objektum végső értéke;

Az ebből eredő végső költség alkalmazásának korlátozásai és korlátai;

7) az értékelési tárgy leírása, feltüntetve az értékbecslő által felhasznált dokumentumok listáját, az értékelendő jogi személy adatait és az értékelési tárgy könyv szerinti értékét;

8) az értékelési tárgy piacának elemzése, az árképzési tényezők, valamint az értékét befolyásoló külső tényezők;

9) az üzleti értékelési folyamat leírása, beleértve az alkalmazott megközelítések és módszerek megválasztásának indokait, az egyes alkalmazott megközelítéseken belüli érték meghatározásának sorrendjét, valamint a megfelelő számításokat;

10) az értékelési eredmények és az elvégzett számítások alapján levont következtetések egyeztetésére vonatkozó eljárás leírása.

Az értékelő jelentés szövegének tartalmaznia kell az információforrásokra mutató hivatkozásokat vagy a felhasznált anyagok másolatait. A megrendelő által átadott dokumentumokat (igazolások, táblázatok, mérlegek) erre felhatalmazott személynek alá kell írnia és az előírt módon hitelesítenie kell. Ha az információk a honlapon való közzétételkor nem hozzáférhetők szabadon, vagy a jövőben módosulhatnak, akkor az értékelési jelentéshez csatolni kell a vonatkozó anyagok másolatát.

A bekerülési költség végleges értéke megadható meghatározott számmal, matematikai kerekítési szabályok szerint kerekítve, vagy értékintervallumban, ha jogszabály vagy az értékelési megbízás ilyen megjelenítést ír elő.

Az értékelő jelentés szerkezete (fejezetsorrendje) nincs törvényileg meghatározva, azonban az üzleti értékelő jelentések általában kevéssé különböznek a bemutatás sorrendjében. A jelentés általában a következő részeket tartalmazza:

1. Bemutatkozás.

2. Összefoglalás (a jelentés összefoglalása, korlátok és feltételezések).

3. Általános gazdasági elemzés.

4. Iparági elemzés.

5. Annak a régiónak az elemzése, ahol a vállalkozás található.

6. A vállalkozás jellemzői.

7. Beszámolási és pénzügyi elemzések kiigazítása.

8. Vállalkozás értékének meghatározása többféle megközelítéssel.

9. Az eredmények összehangolása.

10. Pályázatok (információs források).

A jelentés elkészítésekor az értékbecslőnek a legfontosabb feladatai közé tartozik a prezentáció logikájának, a csak lényeges információk felhasználásának és a jelentés érthetőségének biztosítása a szakképzetlen felhasználók számára.

Az értékelő jelentés vizsgálata

Az értékelő jelentés vizsgálata- ezek az SRO szakértői tevékenységei annak ellenőrzése érdekében, hogy az értékbecslő által aláírt jelentés megfelel-e az Orosz Föderáció jogszabályai és a szabványok követelményeinek, valamint hogy megerősítse a vizsgált ingatlan piaci értékét, meghatározott az értékbecslő a jelentésben.

Az értékelő jelentések vizsgálatát a 17.1. Szövetségi törvény „Az értékelési tevékenységekről az Orosz Föderációban” (a 2015.08.06. N 145-FZ szövetségi törvénnyel módosított) és az FSO-5 „A vizsgálat típusai, lefolytatásának eljárása, a szakértői vélemény követelményei és a jóváhagyására vonatkozó eljárás”, amelyet az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium 2011. április 7-i 328. számú végzésével hagyott jóvá.

Az FSO szerint a tárgytól függően kétféle vizsga létezik:

Szakvélemény a törvényi előírásoknak való megfelelés érdekében az értékelési tevékenységekről, beleértve a szövetségi törvény követelményeit, a szövetségi értékelési szabványokat, valamint az értékelési tevékenységekre vonatkozó szabványokat és szabályokat (normatív és módszertani vizsgálat);

Szakvélemény a költségek megerősítéséhez az értékelés tárgya, amelyet az értékelő az értékelő jelentésben határoz meg, amely magában foglalja az értékelő jelentés jogszabályi előírásoknak való megfelelőségének ellenőrzését is.

A vizsgálat alapján három típusba sorolhatók:

A jelentés vizsgálata olyan esetekben, amikor törvény által megállapított RF (kötelező);

A jelentés vizsgálata belső dokumentumoknak megfelelően önszabályozó szervezetÉrtékbecslők;

Szakértelem szerződés alapján (önkéntes vagy kezdeményezés).

Ha az értékelő jelentés vizsgálata szerződés alapján történik, az értékelő jelentés vizsgálatáért fizetendő összeget a szerződés határozza meg, és nem függhet a szakértői jelentésben foglalt következtetéstől.

Esetek kötelező az értékelő jelentések törvény szerinti vizsgálata:

1. Az adós vagyonának értékelése csődeljárás keretében. Az Art. A fizetésképtelenségről (csőd) szóló, 2002. október 26-i 127-FZ szövetségi törvény 130. cikke értelmében az adós vagyonának értékeléséről szóló jelentés vizsgálatára akkor kerül sor, ha két feltétel egyidejűleg teljesül:

Az adós olyan egységes vállalkozás vagy részvénytársaság, amelynek szavazati jogú részvényeinek több mint 25%-a állami vagy önkormányzati tulajdonban van;

Az értékelő jelentést a Szövetségi Ingatlankezelő Ügynökség negatív következtetést vonta le.

2. A JSC ingatlanára vonatkozó ár meghatározása (pénzbeli értékelés). Az Art. Az 1995. december 26-i 208-FZ szövetségi törvény 77. cikke részvénytársaságok» az állami és önkormányzati részvétellel működő JSC-k ingatlanértékelési jelentésének vizsgálatát a Szövetségi Vagyonkezelő Ügynökség negatív következtetése jelenlétében végzik el, és az értékelést további részvénykihelyezés, a forgalomban lévő részvények megszerzése céljából végzik el. stb.

3. Visszaváltás olyan személy által, aki a PJSC részvényeinek több mint 95%-át, a PJSC értékpapírjait e személy vagy a fennmaradó részvények tulajdonosai kérésére megszerezte. Az Art. A részvénytársaságokról szóló, 1995. december 26-i 208-FZ szövetségi törvény 84.7. és 84.8. pontja szerint a visszaváltási ár nem lehet alacsonyabb, mint a független értékbecslő által az értékpapír-értékelési jelentésben meghatározott és az SRO által megerősített piaci értéknél. az értékelési jelentés vizsgálata.

4. Állami kataszteri értékbecslés. Az Art. 24.11 Az „Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről” szóló szövetségi törvény szerint a kataszteri érték meghatározásáról szóló jelentés vizsgálata szerepel az állami kataszteri értékelés során végzett műveletek sorában.

5. Az állami kataszteri értékelés eredményeinek megkérdőjelezése. Az Art. Az „Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről” szóló szövetségi törvény 24.18. cikke értelmében a kataszteri érték felülvizsgálatára irányuló kérelemhez csatolták az ingatlan piaci értékének meghatározásáról szóló jelentésre vonatkozó pozitív szakértői véleményt.

Az értékbecslési jegyzőkönyv vizsgálata során az értékbecslő által végzett munka vizsgálatára kerül sor. Az értékelő jelentés vizsgálatakor a szakértő ismételt értékelést nem végez. Az értékelő jelentés vizsgálata során a szakértő nem használhat fel olyan információkat, amelyek az elbírálás időpontja után váltak ismertté.

Az értékelő jelentés vizsgálatát nem végezheti olyan szakértő, aki a vizsgálat tárgyát képező értékelő jelentést aláírta, vagy aki alapítója, tulajdonosa, részvényese, hivatalos vagy jogi személy alkalmazottja - a vizsgálat megrendelője, vagy az értékelési objektum tulajdonosa.

Szakértő sem végezheti el az értékelő jegyzőkönyv vizsgálatát, ha a szakértőnek vagyoni érdeke fűződik az értékelés tárgyához, vagy ha a szakértő szoros kapcsolatban áll a vizsgálat alapítójával, tulajdonosával, megrendelőjével vagy azzal, aki aláírta a megfelelő értékelő jelentést, és azt is, ha entitás- a vizsgálat megrendelője a szakértő hitelezője vagy biztosítója.

Az értékelő jelentés vizsgálatának eredménye pozitív vagy negatív szakértői vélemény.

A normatív és módszertani vizsgálat lefolytatása során a pozitív szakértői véleményt olyan következtetésként ismerik el, amely arra vonatkozó következtetést tartalmaz, hogy az értékelő jelentés megfelel-e az Orosz Föderáció értékelési tevékenységekre vonatkozó jogszabályainak, valamint az értékelési tevékenységek szabványainak és szabályainak.

Az értékelő tárgy értékének megállapítására irányuló vizsgálat lefolytatása során a pozitív szakértői vélemény olyan szakértői véleménynek minősül, amely az értékbecslő által az értékbecslő által az értékbecslő által meghatározott értékét megerősítő következtetést tartalmaz, beleértve az értékbecslés megfelelőségére vonatkozó következtetést is. értékelő jelentést a törvénnyel.

A negatív szakértői vélemény olyan szakértői vélemény, amely a pozitívtól eltérő következtetést tartalmaz. A negatív szakértői vélemény tartalmazza az azonosított jogsértések teljes listáját és azok indoklását.

Tesztkérdések a 4. fejezethez

1. Hogyan és a számítások mely szakaszában befolyásolja az ellenőrzés mértéke a vállalkozás értékét?

2. Mely vállalkozási formák esetében könnyebb, és melyiknél nehezebb likviditási kedvezményt megállapítani?

3. Hogyan veszik figyelembe a nem teljesítő eszközök értékét a vállalkozás értékének módosításakor?

4. Mit tartalmaz az elszámolások befejezése utáni költségegyeztetési eljárás?

5. Milyen információkat kell tartalmaznia az értékelő jelentésnek?

6. Az értékelő jelentések vizsgálatának milyen két típusát írják elő tárgyától függően a hatályos jogszabályok?

7. Milyen esetekben kerül sor az értékelő jelentések vizsgálatára?

Irodalom

Szövetségi törvények

1. 1998. július 29-i N 135-FZ szövetségi törvény „Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről”.

2. Az önszabályozó szervezetekről szóló, 2007. december 1-i N 315-FZ szövetségi törvény.

Szövetségi szabványokértékelések

1." Általános fogalmakértékelések, értékelési megközelítések és az értékelés elvégzésének követelményei FSO N 1)" 15.20.05.

2. „Az értékelés célja és értéktípusai (FSO N 2)” 2015.05.20.

3. „Az értékelő jelentés követelményei (FSO N 3)” 2015.05.20.

4. „Kataszteri érték meghatározása (FSO 4. sz.)” 10.22.10.

5. „A vizsgálat fajtái, lefolytatásának rendje, a szakvélemény elkészítésének feltételei és jóváhagyásának eljárása (FSO 5. sz.)” 11.07.04.

6. „Az értékbecslők önszabályozó szervezetének szakértői tudásszintjére vonatkozó követelmények (FSO 6. sz.)” 11.11.07.

7. „Ingatlanértékelés (7. sz. FSO)” 14.09.25.

8. „Üzleti értékelés (FSO N 8)” 2015.06.01.

9. „Fedezeti célú értékelés (FSO 9. sz.) 2015.06.01.

10. „Gépek és berendezések bekerülési értékének értékelése (FSO 10. sz.) 06/01/15.

11. „Az immateriális javak és a szellemi javak értékelése” (FSO 11. sz.) 15.06.22.

Tudományos és ismeretterjesztő irodalom

1. Kasjanenko T.G., Makhovikova G.A. Vállalkozásértékelés: tankönyv agglegényeknek. M.: Yurayt Kiadó, 2016.

2. Vállalkozásértékelés: tankönyv / Szerk. A.G. Grjaznova, M.A. Fedotova.- 2. kiad. – M.: Pénzügy és Statisztika, 2009.

3. Vállalkozás értékelése: oktatóanyag/ V.E. Esipov és munkatársai, szerk. V.E. Esipova és G.A. Makhovikova. – 3. kiadás – Szentpétervár: Petersburg Publishing House, 2010.

4. Varlamov A.A., Komarov S.I. Ingatlanok értékbecslése: Tankönyv. – M.: FÓRUM, 2011.

5. Egy vállalkozás értékének felmérése: tankönyv és műhely alap- és mesterképzéshez / E. A. Spiridonova. - M.: Yurayt Kiadó, 2016.

6. V. I. Busov, O. A. Zemljanszkij. Vállalkozás (vállalkozás) értékbecslése: tankönyv akadémiai alapképzéshez - 2. kiadás, átdolgozva. és további - M.: Yurayt Kiadó, 2015.

7. Üzleti értékelés: tankönyv / szerzői csapat; szerkesztette M.A. Eskindarova, M.A. Fedotova. - M.: KNORUS, 2015.

8. Üzleti értékelés: tankönyv / L.S. Vasziljeva. - M.: KNORUS, 2016.

9. Kosorukova I.V., Sekachev S.A., Shuklina M.A. Az értékpapírok és az üzlet értékének felmérése. Tankönyv. - M.: Szinergia, 2015.

10. Chebotarev, N. F. Egy vállalkozás (vállalkozás) értékének becslése: Tankönyv agglegényeknek / N. F. Chebotarev. - 3. kiadás - M.: "Dashkov és K" kiadói és kereskedelmi társaság, 2014.

11. Kazakova N.A. Gazdasági elemzés az üzletértékelésben és a vállalat befektetési vonzerejének kezelésében: tankönyv. - M.: Pénzügy és Statisztika, 2015.

12. Ivanova E.N. Ingatlanértékelés: tankönyv. - 5. kiadás, átdolgozva. - M.: KNORUS, 2016.

13. Kuzin N.Ya., Uchinina T.V., Tolstyh Yu.O. Immateriális javak és szellemi javak értékelése: tankönyv. - M.: Infra-M, 2016.

14. Kasjanenko T.G., Makhovikova G.A. Gépek és berendezések költségének becslése: Tankönyv és műhely az akadémiai alapképzéshez. - 2. kiadás, - M.: Yurayt Kiadó, 2014.

Az "Internet" információs és távközlési hálózat forrásai

1. http://www.ncva.ru – Értékbecslési Tevékenységek Nemzeti Tanácsa.

2. http://www.appraiser.ru – Értékbecslő Értesítője.

3. http://www.estimatica.info - Portál az értékbecslő számára.

4. http://www.ocenchik.ru - Értékelés nagybetűvel.

5. http://nwsa.ru – Északnyugati Értékbecslők Társasága.

6. http://sroroo.ru – Orosz Értékbecslők Társasága.

7. http://www.cpa-russia.org – Értékelő szakemberek közössége.

8. http://sroarmo.ru – Orosz Értékelési Mesterek Szövetsége.

9. http://smao.ru – Értékbecslők régióközi önszabályozó szövetsége.

10. http://www.sromso.ru/ - Interregionális Értékbecslők Uniója.

11. https://rosreestr.ru - Rosreestr.

12. http://www.profsro.ru - összorosz szakszervezet könyvvizsgáló, értékbecslő, szakértői és tanácsadó szervezetek alkalmazottai.

1. fejezet Értékelési tevékenységek szervezése

1.1 Értékelési tevékenységek szervezése az Orosz Föderációban

1.2 Szabályozási keretértékelési tevékenységek az Orosz Föderációban és értékelési standardok

1.3 Értékbecslők tanúsítása

1.4 Az értékbecslők etikai szabályai

1.5 Az értékbecslő felelőssége

Tesztkérdések az 1. fejezethez

2. fejezet A vállalkozásértékelés elméleti és gyakorlati alapjai

2.1 Az értékelés lényege, alanyai és tárgyai, célja és célkitűzései

2.2 Az értékelés alapja. Kötelező értékelés.

2.3 Az értékelési folyamat szakaszai

2.4 A költség fogalma és fajtái

2.5 Az üzlet, mint az értékelés tárgya

2.6 Az üzleti értékelés alapelvei

2.7 A vállalkozás értékét befolyásoló tényezők

2.8 Az üzleti értékelés problémái az Orosz Föderációban

2.9 Információs bázis az értékelési tevékenységekhez

2.10 A pénzügyi kimutatások normalizálása és kiigazítása

Tesztkérdések a 2. fejezethez

3. fejezet Vállalkozásértékelési módszerek

3.1. Megközelítések és módszerek az értékelési tevékenységekben

3.2 Jövedelem megközelítés, diszkontált cash flow módszer.

3.3 Jövedelemszemlélet, jövedelemtőkésítési módszer.

3.4 A kockázatok figyelembevétele az üzleti értékelés során.

3.5 Összehasonlító megközelítés: tőkepiaci módszer vagy peer company módszer.

3.6 Összehasonlító megközelítés: szorzók, típusaik és felhasználásuk.

3.7 Összehasonlító megközelítés: tranzakciós módszer.

3.8 Összehasonlító megközelítés: iparági együtthatók módszere.

3.9 Költségalapú megközelítés: nettó eszközérték módszer

3.10 Költségmegközelítés: megtakarítási érték módszer

3.11 Ingatlanértékelés

3.12 Gépek és berendezések értékelése.

3.13 Immateriális javak értékelése.

Tesztkérdések a 3. fejezethez

4. fejezet A végső szakaszértékelések

4.1 A vállalkozás végső értékének módosítási módszerei.

4.2 Megállapodás az értékelési eredményekről

4.3 Az értékelő jelentésre és annak szerkezetére vonatkozó követelmények

4.4 Az értékelő jelentés vizsgálata

Tesztkérdések a 4. fejezethez

Egy ideális piacon mindhárom megközelítésnek ugyanarra az értékre kell vezetnie, de a gyakorlatban a különböző módszerekkel nyert értékek jelentősen eltérhetnek (5-től 50%-ig, vagy még több is, különösen egy vállalkozás értékelésénél). Például egy pénzügyileg instabil, csekély (ha egyáltalán van) profittal rendelkező vállalkozás elemzésekor a bevételi megközelítésből származó érték nagyon kicsi, de a vállalkozás jelentős tárgyi eszközök a költségmegközelítéssel kapott érték pedig tíz- és százszorosával haladhatja meg a korábbi értéket.

A törvénynek megfelelően, ha az értékelési megállapodás másként nem rendelkezik, az értékelési tárgy értékének végleges értékét rubelben kell kifejezni, egyetlen értékként.

Az értékelési objektum végső értéke– az értékelési objektum értékének értéke, amelyet az értékbecslő által indokolt, az értékelési tárgy értékére vonatkozó számítási eredmények általánosítása eredményeként nyernek, különféle értékelési megközelítések és értékelési módszerek alkalmazásával.

A klasszikus értékelési megközelítések által elért eltérő költségértékek összevonása érdekében az eredményeket harmonizálják.

Az értékelési eredmények összehangolása- ez a tulajdonság végső értékelésének megszerzése a különböző értékelési megközelítések alkalmazásával kapott eredmények mérlegelésével és összehasonlításával.

Általában az egyik megközelítés alapvetőnek tekinthető, a másik kettő szükséges a kapott eredmények kijavításához. Ez figyelembe veszi az egyes megközelítések jelentőségét és alkalmazhatóságát egy adott helyzetben. A piac fejletlensége, az objektum sajátossága vagy a rendelkezésre álló információk hiánya miatt előfordul, hogy egyes megközelítések nem alkalmazhatók egy adott helyzetben.

Az eredmények harmonizálásához meg kell határozni a „súlyokat”, amelyek szerint az egyes korábban kapott értékek alkotják a végső piaci értéke ingatlan, az értékbecslő szakvéleménye alapján minden lényeges paraméter figyelembevételével.

A különböző értékelési megközelítésekkel kapott eredményeket a képlet segítségével harmonizáljuk

S IT = S ZP ×K 1 + S DP ×K 2 + S SP ×K 3, (4.3)

Ahol Ezzel– az értékelési tárgy teljes költsége;

S ZP, S DP, S SP– költségek, bevételek és összehasonlító megközelítések által meghatározott értékek;

K 1, K 2, K 3– az egyes értékelési megközelítésekhez választott megfelelő súlyozási tényezők.

Ezekkel az együtthatókkal kapcsolatban az egyenlőség:

K 1 + K 2 + K 3 = 1.

Az egyes értékelési megközelítésekhez kiválasztott súlyokat a legközelebbi 10%-ra (ritkán 5%) kerekítik, hogy ezeket a súlyokat az egyeztetéshez használják fel. A kerekítésre azért van szükség, mert a kerekítetlen súlyok hamis benyomást keltenek a jelentés olvasójában a kapott eredmény pontosságáról. A végső költség csak a legvalószínűbb ár.

A kerekített súlyok alapján az értékelt ingatlan megegyezett értékét úgy számítjuk ki, hogy az egyes megközelítésekkel kapott eredményt megszorozzuk az értékegyeztetés céljából számított megközelítés kerekített súlyával. A kapott értéket kerekítjük.

Megállapodáskor a következőket veszik figyelembe:

1) az információk teljessége és megbízhatósága;

2) a célnak való megfelelés;

3) a megközelítések előnyei és hátrányai egy adott helyzetben.

Például a diszkontált cash flow módszer előnye, hogy figyelembe veszi a vállalati adminisztráció jövőbeli nyereségekkel, kiadásokkal és tőkebefektetésekkel kapcsolatos elvárásait. De ezek csak előrejelzések, amelyek a valóságban változhatnak. Mindazonáltal ez a módszer azt az összeget mutatja, amelyet a befektető hajlandó fizetni, a vállalkozás teljesítményével kapcsolatos elvárásokra összpontosítva, figyelembe véve a befektetés megtérülését.

Az összehasonlító megközelítés az egyetlen, amely figyelembe veszi piaci helyzet, a hasonló vállalkozások tényleges részvényárfolyamán és eladási adatain alapuló becslést mutat be. Legfőbb hátránya, hogy alkalmazkodni kell a vállalat zártságához (tőkepiaci módszer). Ráadásul mindenkinél, még a kisvállalkozásoknál is vannak jelentős különbségek, ami bonyolult kiigazításokat igényel. Ezenkívül ez a megközelítés olyan visszamenőleges információkon alapul, amelyek nem veszik figyelembe a vállalkozás fejlődési kilátásait.