Különböző megközelítésekkel kapott eredmények összehangolása. A jóváhagyás eljárása és kritériumai. Az értékelő jelentésre és annak szerkezetére vonatkozó követelmények

Bruttó bérleti díj szorzó módszer. Teljes kapitalizációs arány

Az ingatlanok értékbecslésének piaci megközelítésének részeként gyakran alkalmaznak bruttó bérleti díj szorzót vagy kapitalizációs mutatót a hasonló ingatlanok és az értékelt ingatlan összehasonlítására.

A bruttó bérleti szorzó (GRM) egy ingatlan eladási árának és az ingatlanból származó bevételnek az aránya. Magától értetődik, hogy ha különbségek vannak az adott ingatlan és a hasonló ingatlanok kényelmében vagy elhelyezkedésében, ez már tükröződik az eladási árakban és a bérleti díjakban.

A teljes tőkésítési mutató (R) számítása egy összehasonlítható ingatlan üzemeltetéséből származó bevétel közvetlen aktiválásán alapul, elosztva azt a hasonló ingatlan eladási árával. Ennek a módszernek az ingatlanértékelési módszer alkalmazása lehetővé teszi a bruttó bérleti díj szorzó módszerében rejlő hátrányok kiküszöbölését, mert ebben az esetben olyan összehasonlítható objektumokat választanak ki, amelyeket a vizsgált objektum bevételi forrásához hasonló kockázatú és időtartamú bevételi forrás jellemez.

Az értékbecslők általában mindhárom tárgyalt módszerrel (költség, bevétel és piac) értékelik az ingatlant. Az ingatlan végleges bekerülési értéke a jóváhagyás eredményeként kerül megállapításra, i. az értékelési objektum értékére vonatkozó alternatív következtetések elemzése, amelyeket különböző megközelítések alapján nyernek az érték végső becslésének meghatározása érdekében.

A jóváhagyási kritériumok a következők:

Az egyes megközelítések relevanciája az értékelés használatának célja szempontjából;

Az egyes megközelítésekhez elvégzett információk és számítások pontossága;

Az egyes megközelítések alkalmazása során végzett bizonyítékok érvényessége és következetessége.

Az elemzés alapján az értékelő súlyt ad az egyes megközelítéseknek. Így a végső költségbecslés a költségek súlyozott átlaga.

Az értékelő munka eredményeit általában jelentés formájában mutatják be. Ahol nemzetközi szabványok megköveteli, hogy egy ilyen jelentést „értékelési jelentésnek” vagy „értékelési igazolásnak” nevezzenek.

Az értékelő jelentések egységes osztályozása nemzetközi szervezetek szintjén még nem alakult ki. Mindazonáltal országos szinten, valamint az egyes kormányzati szervek és kereskedelmi társaságok szintjén a jelentések különböző osztályozásai vannak.

A legtöbb a jelentések osztályozása az anyag tanulmányozási mélysége és a főbb tények, következtetések bemutatásának részletezettsége szerint. Példaként vegyük az Értékelési Intézet (USA) által használt alábbi osztályozást: szóbeli jelentés; jelentés levél formájában; rövid beszámoló; teljes jelentés.

A szóbeli értékelő jelentéseket általában akkor alkalmazzák, ha az ügyfél elégedett a legfelszínesebb és nem alátámasztott előzetes információkkal. Szóbeli értékelő jelentés használható olyan esetekben, amikor a későbbi hivatkozások kizárásra kerülnek. Az értékelési eredmények átadása az ügyfélnek történhet személyesen vagy telefonon. Az értékbecslő szakértői véleményének bírósági kihirdetése egyben az értékbecslésről szóló szóbeli jelentésnek minősül. Minden szóbeli jelentésnek tartalmaznia kell az értékelt ingatlan leírását, tényszerű információkat, feltételezéseket és az érték megállapításának indoklását.

A levél formájában készült jelentés tartalmazza Általános jellemzők az értékelendő tulajdonság és az elemzés eredményeként kapott érték. Ebben az esetben két helyzet lehetséges: az értékelést rövidített változatban, az értékelést pedig a teljes verzióban végezték el.

Az első lehetőségnél a levélben fel kell tüntetni az összes korlátozást, amelyen belül az értékelést elvégezték, és meg kell említeni, hogy a megadott eredmény előzetes. A második lehetőségnél a levélben jelezni kell, hogy az értékelést teljes körűen elvégezték, és hivatkozást kell tartalmaznia a jelentés teljes verziójának helyére. A gyakorlatban az ilyen leveleket leggyakrabban az ügyfélnek küldött értesítés formájában használják az értékelési munka befejezéséről.

Rövid forma A jelentést széles körben terjesztik szakosodott szervezetek biztosítással és jelzáloghitelezéssel foglalkozik. A levéljelentéshez hasonlóan az összefoglaló jelentés vagy egy korlátozott értékelés eredményeit vagy az eredményeket tükrözheti teljes értékelés. Ha az értékelést az értékelésre vonatkozó feladatmeghatározásnak megfelelően, rövidített változatban vagy jelentős korlátozások fennállása mellett végezték el, az ilyen tényeket mind a jelentésben, mind az arra való hivatkozásban fel kell tüntetni. Ha az összefoglaló jelentés tükrözi a teljes jelentésben kapott eredményeket, akkor hivatkozni kell a vizsgálat teljességére és a teljes jelentés helyére.

A rövid beszámolók készülhetnek narratív formában vagy speciálisan kialakított nyomtatványok és táblázatok formájában.

Végül, a vizsgált osztályozásban az utolsó típusú értékelési jelentés egy teljes jelentés, amely a forrásinformáció teljes leírása, annak elemzése és az értékre vonatkozó következtetések.

Nézzük meg közelebbről a teljes piaci érték értékelési jelentés jellemző tartalmát.

A teljes értékelő jelentés lényegében egy szabad formátumú dokumentum. Azonban tapasztalat gyakorlati tevékenységek azt mutatja, hogy az anyag bemutatásának bizonyos strukturálása és szabványosítása jelentősen leegyszerűsíti az ilyen dokumentumok írását és tanulmányozását. A teljes piaci érték értékelési jelentéshez ajánlott szabványos formanyomtatvány a következő fő részeket tartalmazza.

Címlap

A címlapon fel van tüntetve az értékbecslés tárgyának neve, címe, az értékelés időpontja, a megrendelő és az értékbecslő neve.

Kísérőlevél

A bejelentést az ügyfélnek címzett kísérőlevél előzi meg. Megerősíti az értékbecslési munka elvégzését, megadja az értékelési tárgy főbb jellemzőit és az értékelés eredményeként nyert ingatlan értékét.

Összegzés főbb tények és következtetések

A jelentés ezen része a következő elemeket sorolja fel:

Az értékelésre vonatkozó feladatmeghatározás alapvető rendelkezései;

Az értékhez jelentősen kapcsolódó további információk;

A kezdeti információk elemzése és feldolgozása során nyert főbb eredmények.

Az ebben a részben található anyag célja, hogy gyorsan megismertesse az ügyfelet az elvégzett munka főbb pontjaival.

Alapvető premisszák, feltételezések és korlátok

Az értékelő által használt premisszák, feltételezések és korlátok felsorolása a jelentés kötelező eleme. Ugyanakkor kiemelt hangsúlyt kapnak az ügyfél által meghatározott pozíciók, amelyek nem esnek egybe a standard értékelési megközelítésekkel.

A piaci érték meghatározásához szükséges előfeltételek, feltételezések és korlátozások hozzávetőleges listája a következő elemeket tartalmazza.

Az értékelő jelentés csak teljes egészében megbízható. Az egyes rendelkezések és következtetések használata a teljes jelentés kontextusán kívül helytelen, és a kutatási eredmények torzulásához vezethet.

A jelentés eredményei és tartalma csak a műszaki leírásban meghatározott értékelés szempontjából megbízható.

Az értékelési eredmények helytelen értelmezésének elkerülése érdekében a jelentés anyagaira való hivatkozás, valamint a jelentés idegen nyelvre történő fordítása az értékelő megfelelő kiadása és engedélye nélkül nem megengedett.

Az értékelési objektum műszaki vizsgálata a megrendelővel egyeztetett mértékben megtörtént. (Ha az értékelő véleménye szerint a vizsgálat mélysége nem elegendő, ami befolyásolhatja a kapott eredményt, ezt a tényt jelezni kell). Az elérhetőség miatt rejtett hibák, amelynek észlelése vizuális vagy roncsolásmentes módszerrel lehetetlen, az értékbecslő felelősséget nem vállal.

Az értékelés feladatmeghatározása nem ír elő speciális környezeti helyzettanulmányokat. (Ha megadják, akkor milyen mértékben.)

Szakvélemény jogi szempontok tulajdonosi jogokat nem gyakoroltak. Az értékelt ingatlan harmadik féltől mentesnek minősül, kivéve a jelentésben meghatározottakat.

Az értékbecslőnek a keletkező értékre vonatkozó véleménye csak az értékelés napján érvényes. Az értékbecslő nem vállal felelősséget az értékbecslés időpontját követő helyzet olyan változásaiért, amelyek az értékelt ingatlan értékét befolyásolhatják.

Az értékelés eredménye teljes mértékben a felhasznált információk és a megfogalmazott feltételezések megfelelőségétől és pontosságától függ. Ennek eredményeként a piaci érték eredő értéke bizonyos szóródási paraméterekkel valószínűségi jellegű, függetlenül attól, hogy egyetlen számként vagy tartományként fejezzük ki.

Az értékelő jegyzőkönyv tartalmazza az értékbecslő szakmai véleményét a műszaki leírásban meghatározott értékbecslés céljából, és nem jelent garanciát arra, hogy az értékbecslés tárgyát a kapott értékkel megegyező áron a szabad piacon értékesítik. ebben a jelentésben.

Az általános tételek mellett ezen a listán olyan további elemeket is fel kell tüntetni, amelyek az értékelő véleménye szerint jelentősen befolyásolják az eredményt. Például: ha az értékelést kellő mennyiségű szükséges információ nélkül végezték el, ha az ügyfél nem hozta nyilvánosságra az értékelés célját stb. Ilyen esetekben az értékbecslőnek egyértelműen jeleznie kell, hogy további információés kutatás a költségek véglegesítéséhez. Külön meg kell határozni az ügyfél speciális értékelési utasításait.

Az értékelési eredmények közzétételét vagy az azokra való hivatkozást lehetővé tevő feltételek listája

Ha az értékelési megállapodás értelmében az értékelési eredmények közzétételét vagy az azokhoz való nyílt hivatkozást kívánják közzétenni, akkor az értékelőnek a jelentés benyújtásával egyidejűleg az anyag tervezetét közzé kell tennie, illetve linkelnie kell. Ennek a projektnek tartalmaznia kell egy minimumot szükséges információ, amely elkerüli az értékelési eredmények helytelen értelmezését. Ezenkívül az értékelőnek írásban nyilatkoznia kell arról, hogy a hozzájárulás megadása előtt el kell olvasnia és át kell tekintenie a javasolt publikáció tervezetét és tartalmát. Az értékbecslőnek meg kell kapnia az előleget, mielőtt kinyomtatja és aláírja.

Az értékbecslő neve, képesítése és státusza;

az értékelés dátuma és alapja;

Azon szabványok feltüntetése, amelyek szerint az értékelést elvégezték;

Különleges feltételezések és eltérések az értékelés során elfogadott szabványoktól;

Az értékelés során előforduló megszorítások és ügyfélutasítások.

A műszaki vizsga időpontja és köre

Meg van adva a műszaki vizsgálat elvégzésének dátuma vagy időszaka, a szakértők vagy értékbecslők neve és képesítése, az elvégzett munka mennyisége és mélysége. Ha az értékelés során olyan tények derülnek ki, amelyek mélyebb műszaki szakértelem szükségességét jelzik, szakértői véleményt adunk a további adatok tárgy értékére gyakorolt ​​hatásáról.

Ha valamilyen okból a helyszínre vagy az építmény egyes elemeihez való hozzáférés nehézkes volt, ezt a tényt jelezni kell.

Az értékelési alap meghatározása

A teljes meghatározás és a megfelelő megjegyzések a feladatmeghatározásban elfogadott értékelés alapján szerepelnek.

A régió társadalmi-gazdasági helyzetének elemzése

A jelentés ezen része kutatást végez piaci helyzet a következő területeken:

Rövid leírás a régió természeti és éghajlati jellemzői;

Főbb makrogazdasági mutatók;

Kulcsmutatók gazdasági ágazatonként, változásuk dinamikája és hatása a vizsgált alany piaci pozíciójára;

A társadalmi fejlődés főbb mutatói, változásuk dinamikája és az értékelés tárgyának piaci helyzetére gyakorolt ​​befolyása;

Az ingatlanpiac főbb jellemzői;

Következtetések a részről az értékelés tárgyának jelenlegi és jövőbeni piaci pozíciójának igazolásával, a legvalószínűbb tipikus vevő azonosításával és befektetési motivációjával.

Szemléltetésként a régió térképe látható, amely jelzi az értékelési objektum helyét.

Az értékelési objektum helyének elemzése

A konkrét helyszíni jellemzők alapján azonosítják azokat a pozitív és negatív tényezőket, amelyek jelentősen befolyásolják a költségeket:

A környező területhasználat jellege;

Közlekedési elérhetőség;

Mérnöki hálózatok és közművek;

Szociális infrastruktúra;

Gazdasági elhelyezkedés;

a terület ökológiai állapota;

Társadalmi hírnév;

Bűnügyi helyzet.

Szemléltetésként a terület térképét adjuk meg, amely jelzi az értékelési objektum helyét.

Az értékelési objektum leírása

Biztosítani Részletes leírás telek, épületek és építmények. Részletesen ismertetjük a létesítmény tér- és tervezési megoldásait, mérnöki támogatását. Illusztrációként a terveket, kartogramokat és fényképes anyagokat közöljük.

A jegyzőkönyv melléklete tartalmazza az objektum műszaki vizsgálatának aktusát hibás nyilatkozatokkal.

A legjobb és a legtöbb elemzése hatékony felhasználása

A műszaki leírás összetételétől függően elemzés készül a telek üresen és/vagy ingatlanként történő legjobb és leghatékonyabb hasznosításáról a meglévő fejlesztésekkel.

„Költség meghatározása költségmódszerrel”,

„Érték meghatározása piaci módszerrel”,

„Érték meghatározása jövedelemmódszerrel”

Az értékelési eredmények összehangolása

Az elvégzett elemzés és számítások alapján, valamint az összes levont következtetés figyelembevételével az értékbecslő véleményt alkot a vizsgált ingatlan forgalmi értékéről.

Értékelési bizonyítvány

A jelentés ezen részében az értékbecslő:

Tájékoztat a munkavégzés alapjául szolgáló szakmai normákról;

Az értékelés során megerősíti a szakmai etikai normák betartását;

A munkavégzés során nyilatkozik státuszáról, vagyis arról, hogy belső, külső vagy független értékelő-e;

Megadja az elbírálás eredményeként kapott értéket, az elbírálás időpontjának megjelölésével;

Felteszi aláírását és pecsétjét.

Felhasznált irodalom jegyzéke

Az értékelés során felhasznált normatív, műszaki, szakirodalom és nyomtatott források listája rendelkezésre áll.

Általános információ az értékbecslőről

Jelzett oktatási intézmények ideértve a szakmaiakat, azok elvégzésének időpontját, a szakterületek és a megszerzett képesítések megnevezését, tudományos fokozatokat és címeket, szakmai társasági tagságot és végzettséget, az elvégzett értékelő munkák listáját és egyéb információkat, amelyek lehetővé teszik az ügyfél számára, hogy véleményt szerezzen a szakmaiságról, az értékbecslő tapasztalata.

Alkalmazások

Az alkalmazás tartalmazza:

Információk információforrásokat jelző analóg objektumokról;

A munka elvégzéséhez felhasznált számítások és információk a források megjelölésével;

Az értékelés tárgyát illusztráló grafikai és fényképes anyagok.

Az FSO-val összhangban. (Szövetségi értékelési szabványok.) Az értékelési tárgy értékének végső értéke az értékelési objektum értéke, amelyet az értékbecslő által indokolt, az értékelési tárgy értékére vonatkozó számítások eredményeinek általánosítása eredményeként kapunk az értékelés különféle megközelítései és értékelési módszerek.

Az értékelési standardok szerint három általánosan elfogadott megközelítés létezik:

A költségszemlélet, mint egy tárgy értékének felmérésére szolgáló módszerek összessége, amely az értékelt tárgy helyreállításához vagy cseréjéhez szükséges költségek meghatározásán alapul, figyelembe véve annak elhasználódását;

Összehasonlító megközelítés - egy objektum értékének felmérésére szolgáló módszerek összessége, amely a vizsgált objektumnak a hasonló objektumokkal való összehasonlításán alapul, amelyekre vonatkozóan rendelkezésre állnak információk a velük folytatott tranzakciók árairól;

A jövedelem-megközelítés az értékelés tárgyától várható bevétel meghatározásán alapuló értékbecslési módszerek összessége. Mindhárom megközelítést alkalmazni kell (illetve bármelyik alkalmazásának megtagadása indokolható). Az értékelő az értékelés egyes megközelítései során kapott eredmények alapján meghatározza az értékelt tárgy értékének végső értékét. Rubelben kell kifejezni egyetlen értékként, hacsak az értékelési megállapodás másként nem rendelkezik (lehet intervallum is). Eltávolítási módszerek összérték Az értékbecslő önállóan választja ki az értéket, ez nem lehet három számjegy számtani átlaga. Az értékelő minden megközelítéshez saját súlyt rendel az összegyűjtött információktól, azok pontosságától, megbízhatóságától, a piaci helyzet tükrözésétől, a módosítások számától stb. és kiszámítja a súlyozott átlagot.Az átlagolásra más összetettebb statisztikai módszereket is széles körben alkalmaznak - a Hierarchia-elemzési módszert - a Soaty-mátrixot stb.

A különböző megközelítéseket alkalmazó különböző értékelési módszerek eltérő eredményeket adhatnak egy vállalkozás értékének meghatározásában. Egy ideális piacon mindhárom megközelítésnek ugyanarra az értékre kell vezetnie, de a gyakorlatban a különböző módszerekkel nyert értékek jelentősen eltérhetnek (5-től 50%-ig, vagy még több is, különösen egy vállalkozás értékelésénél). Ebben a tekintetben az oroszországi szövetségi értékelési szabványok és a nemzetközi szabványok követelményeket írnak elő a különböző eredmények kombinálására az „értékelési objektum értékének végső értéke” keretén belül.

Az értékelési objektum végső értéke- az értékelési tárgy értékének értéke, amelyet az értékbecslő által indokolt, az értékelési tárgy értékére vonatkozó számítási eredmények általánosítása eredményeként nyernek, különféle értékelési megközelítések és értékelési módszerek alkalmazásával. A klasszikus értékelési megközelítések által elért eltérő költségértékek összevonása érdekében az eredményeket harmonizálják.

Az értékelési eredmények egyeztetése az a folyamat, amely során a különböző értékelési megközelítések alkalmazásával kapott eredmények mérlegelésével és összehasonlításával végső értékelést kapunk az ingatlanról.

Az eredmények harmonizálásához „súlyokat” kell meghatározni, amelyek szerint az értékbecslő szakértői véleménye alapján az egyedi, korábban kapott értékek képezik az ingatlan végső piaci értékét, figyelembe véve az összes lényeges paramétert. A különböző értékelési megközelítésekkel kapott eredmények harmonizálása a következő képlet szerint történik:

ahol C összesen az értékelési objektum végső költsége;

Fizetéssel, vegyes vállalattal, dp-vel - költség, összehasonlító és bevételi megközelítés alapján meghatározott értékek;

K zp, K sp, K dp – az egyes értékelési megközelítésekhez kiválasztott megfelelő súlyozási együtthatók.

Ezekkel az együtthatókkal kapcsolatban az egyenlőség:

Az egyes megközelítések súlyának meghatározásában a következőket veszik figyelembe (szakértően): az információk teljessége és megbízhatósága; a célnak való megfelelés; a megközelítések előnyei és hátrányai egy adott helyzetben stb.

Az egyes értékelési megközelítésekhez kiválasztott súlyokat a legközelebbi 10%-ra (ritkán 5%-ra) kerekítik, hogy ezeket a súlyokat lehessen használni az egyeztetéshez. A kerekített súlyok alapján kerül kiszámításra az értékelt ingatlan megállapodás szerinti értéke. A kapott értéket kerekítjük.

Az 1.2. táblázat összehasonlító elemzést ad a vállalkozások értékbecslésének hagyományos megközelítéseiről.

1.2. táblázat

A vállalkozások értékbecslési megközelítéseinek összehasonlító elemzése

	Előnyök	Hibák
Drága	Figyelembe veszi a termelési és gazdasági tényezők hatását az eszközök értékének változására. Értékelést ad a technológiai fejlettség szintjéről, figyelembe véve az eszközök elhasználódásának mértékét. A számítások pénzügyi és számviteli bizonylatokon alapulnak, pl. az értékelési eredmények indokoltabbak	A múltbeli értéket tükrözi. Nem veszi figyelembe az értékelés napján fennálló piaci helyzetet. Nem veszi figyelembe a vállalkozás fejlődési kilátásait. Nem veszi figyelembe a kockázatokat. Statikus. A vállalkozás tevékenységének jelenlegi és jövőbeli eredményeivel nincs összefüggés
Jövedelmező	Figyelembe veszi a bevételek és kiadások jövőbeni változásait Figyelembe veszi a kockázat mértékét (a diszkontráta révén). Figyelembe veszi a befektető érdekeit	Nehéz megjósolni a jövőbeli eredményeket és költségeket. Többféle megtérülési ráta alkalmazható, ami megnehezíti a döntéshozatalt. Nem veszi figyelembe a piaci viszonyokat. A számítások munkaintenzitása
Összehasonlító (piaci)	Valós piaci adatok alapján Tükrözi a meglévő adásvételi gyakorlatot Figyelembe veszi az iparági (regionális) tényezők hatását a cég részvényeinek árfolyamára	Nem jellemzi egyértelműen a vállalkozás szervezeti, technikai, pénzügyi felkészültségének jellemzőit. Csak a visszamenőleges információkat veszik figyelembe. Számos módosítást igényel az elemzett információkon. Nem veszi figyelembe a befektetők jövőbeli elvárásait

Ezekből az adatokból arra következtethetünk, hogy egyik sem használható főként. Ezért a vállalat piaci értékének végső értékének meghatározásához elemzik az alkalmazott megközelítések előnyeit és hátrányait, valamint a kapott információk minőségét, súlyozási együtthatót rendelve minden megközelítéshez.

Az üzleti értékeléssel foglalkozó kutatók szerint Esipova V.E., Makhovikova G.A., Terekhova V.V., Damshakova A.N. a klasszikus módszerek közvetlen alkalmazása Oroszországban nehézkes a objektív okok :

1. Az orosz értékpapírpiac fejletlensége.

2. Információs titoktartás, amely mindenekelőtt az összehasonlító megközelítés alkalmazásának nehézségéhez vezet.

3. A pénzügyi kimutatások átláthatatlanságával kapcsolatos nagyszámú kiigazítás szükségessége. Az értékeléshez a vezetésnek vezetői számviteli adatokat kell használnia, amelyeket az értékelési célokra adaptálni kell.

4. A hosszú távú tervezéssel kapcsolatos bizonytalanság orosz körülmények között (Oroszországban általában egy évre tervezik a tevékenységeket) a jövedelemértékelési módszerek alkalmazásának nehézségeihez vezet. Leginkább történelmi adatokat használnak.

5. Az eszközök számviteli értékelése a piaci értékhez képest jelentősen alulbecsült, ami a nettó eszközök értékének alulbecsléséhez vezet. Valamennyi tárgyi eszköz és immateriális java piaci átértékelése szükséges.

6. A hagyományos értékelési módszerek időben „pontos” eredményt adnak, amely nem használható fel egy vállalkozás operatív vagy stratégiai irányítására. Az értékeléshez szükséges helyzetek egyike sem utal további megfigyelés lehetőségére.

7. Információkeresés nehézségei és nehézkes számítások. Az üzleti értékelések rendszeres használatának a lehető legegyszerűbbnek kell lennie, és az eredményeknek egyértelműnek kell lenniük.

Így a meglévő értékelési megközelítések közül a jövedelemmódszer tükrözi a legpontosabban a vállalat, mint üzlet, vagyis egy profitot termelő működő mechanizmus értékét. Az előrejelzési adatok felhasználása azonban kétségbe vonja a számítások pontosságát. Az összehasonlító módszer használatához rendelkezésre álló információforrások nagyon korlátozottak. orosz piac a vállalati kontroll (csőd és fúziók és felvásárlások) elsősorban a szervezett részvénypiacokon kívül működik, az orosz gazdaságban (iparágban) a szervezett piacokon kívül megvalósuló részvény-újraelosztás volumene pedig elvileg nehezen értékelhető. Ennek eredményeként az orosz viszonyok között gyakran az ingatlannal kapcsolatos megközelítés a legrelevánsabb a vállalkozások értékelésében. Ennek oka elsősorban a számításokhoz megbízható és hozzáférhető kiindulási információk (mivel a tulajdonszemlélet fő információs bázisa a vállalkozás mérlege), valamint bizonyos mértékig a jól ismert, hagyományos költségalapú megközelítések a hazai gazdaság számára egy vállalkozás értékének felméréséhez. De a tulajdonszemlélet fő hátránya, hogy nem veszi figyelembe a vállalkozás jövőbeli képességeit a nettó bevétel előállításában. Ráadásul a költségszemléletű értékszámítás nem teszi lehetővé az értékteremtés forrásainak azonosítását, ezért kizárja azok kezelését.

Így a legtöbb szakértő az értékelés területén arra a következtetésre jut, hogy az üzleti értékelés módszertani alapjai nem tökéletesek. „Azok a módszerek, amelyek egy vállalkozás értékének súlyozott értékelését kínálják, kizárólag egy vállalkozás ilyen vagy olyan formában történő értékesítésére használhatók.” De mi a teendő, ha a vezetőknek nem eladásra van szükségük az üzleti értékre, hanem a stratégia kialakítására és a menedzsment költségszemléletű megközelítését célzó vezetői döntések meghozatalára? Ugyanakkor a Modigliani, Damodaran, Copeland nyugati közgazdászok által javasolt üzleti értékelési módszerek a vezetési döntések meghozatalára nem találnak alkalmazást Oroszországban, valamint más feltörekvő és nem hatékony piacokkal rendelkező országokban, amelyekre jellemző a számos hasonló probléma, mint például a külföldi befektetésektől és hitelfelvételtől való nagyfokú függés, rendszerint jelentős belföldi és/vagy külső adósság mellett, a pénzügyi szektor gyengesége és instabilitása a jelentős rossz adóssággal rendelkező bankok terhei miatt. vállalkozások, fejletlen infrastruktúra, a szabályozási keret hiányosságai, a kibocsátók pénzügyi beszámolási rendszerének kidolgozatlansága vagy a nemzetközi szabványok következetlensége és az ezekhez kapcsolódó információk átláthatatlansága és magas kockázati szintje, az információ átláthatatlansága, ahol nincs fejlett tőzsde, és ezért nincs piaci értékelés maguk a vállalkozások. A hazai cégek pedig a piaci hatékonyság alacsony foka miatt nem rendelkeznek teljesen adaptált módszerekkel a vállalkozások értékelésére.

AZ EREDMÉNYEKRŐL VÉGLEGES MEGÁLLAPODÁS

Az értékelési folyamat utolsó eleme a különböző megközelítésekből kapott eredmények összehasonlítása és egyetlen értékre redukálása. A redukciós folyamat figyelembe veszi a gyenge és erősségeit mindegyik megközelítés meghatározza, hogy milyen jelentős mértékben befolyásolják a piac objektív tükröződésének értékelését. A megközelítések alkalmazásának eredményeinek összehasonlítása a végső költség megállapításához vezet, amely eléri az értékelés célját. A végső költség az az értékbecslő szakmai megítélése az értékelt ingatlan értékére vonatkozóan.

Az értékelt vállalkozás értékének meghatározásának utolsó szakasza az értékbecslő által a különböző megközelítések és módszerek (nemzetközi, ill. Orosz szabványok értékelési tevékenységek) egy objektum vonatkozásában egy folyamaton belül (értékelési feladat). A végső érték az értékbecslőnek az értékelt ingatlan értékére vonatkozó szakmai megítélése.

Az eljárás végrehajtásának szükségessége abból adódik, hogy a legtöbb esetben a különböző megközelítések és módszerek alkalmazása egyenlőtlen költségeredményeket ad (néha a különbség eléri az 50%-ot is). Ennek az az oka, hogy a legtöbb piac tökéletlen, a potenciális felhasználókat félretájékoztathatják, a termelők pedig nem hatékonyak. Ezen és számos egyéb ok miatt a különböző megközelítések alkalmazása eltérő költségértéket ad.

Az értékelési eredmények összehangolása– egy tárgy végső értékelése a különböző értékelési megközelítésekkel kapott eredmények mérlegelésével és összehasonlításával.

Az értékelési objektum végső értéke– ez az értékelési tárgy értékének legvalószínűbb értéke, amelyet az értékbecslő által indokolt, az értékelési tárgy értékére vonatkozó számítások eredményeinek általánosítása eredményeként kapunk, különféle értékelési megközelítésekkel és módszerekkel. Megmutatható egyetlen pénzbeli érték vagy a legvalószínűbb értéktartományok formájában.

Általában, az egyik megközelítés alapvetőnek tekinthető, a másik kettő szükséges a kapott eredmények korrigálásához. Ez figyelembe veszi az egyes megközelítések jelentőségét és alkalmazhatóságát egy adott helyzetben. A piac fejletlensége, az objektum sajátossága vagy a rendelkezésre álló információk hiánya miatt előfordul, hogy egyes megközelítések nem alkalmazhatók egy adott helyzetben.

ÁLTALÁNOS KÉPLET AZ ÉRTÉKELÉSI EREDMÉNYEK VÉGSŐ EGYEZTETÉSÉHEZ

hol van az értékelési tárgy teljes költsége, dörzsölje.; – a bevételi, összehasonlító és költségmegközelítés szerint meghatározott értékek, rubel; – az egyes értékelési megközelítésekhez választott megfelelő súlyozási tényezők,

A kapott eredményeknek a végső költséggel való egyeztetésére szolgáló súlyozási együtthatókat 10%-os (ritkábban 5%-os) pontossággal kerekítik. A kerekítésre azért van szükség, mert a kerekítetlen súlyok téves képet adnak a jelentés megrendelőjének a kapott eredmény pontosságáról.

Az egyetértésnél figyelembe kell venni:

1) az információk teljessége és megbízhatósága;

2) az értékelési eljárás megfelelése az értékelés céljainak;

3) a megközelítések előnyei és hátrányai egy adott helyzetben.

Így a végső érték csak az értékelt vállalkozás legvalószínűbb ára.

A SÚLYOZÁSI EGYÜTTŐK MEGHATÁROZÁSÁNAK MÓDSZEREI ÉS AZ ÉRTÉKELÉSI EREDMÉNYEK KOORDINÁLÁSA

A módszerek abban különböznek egymástól, hogy a végső adategyeztetés során nem egyenlő módszereket alkalmaznak a különböző megközelítésekkel kapott értékelési eredményekhez rendelt súlyozási együtthatók kiválasztására. Ha az első módszernél csak logikai elemzést alkalmazunk, akkor a többiben - logikai-matematikai, azaz az értékelő valamilyen minősítési skálára alkalmazza a logikai érvelését, akkor a kiválasztott számítási módszer alapján meghatározzák a súlyozási együtthatók előzetes értékét. ; a kapott értékeket kerekítjük.

LOGIKAI ELEMZÉSI MÓDSZER

Logikai elemzési módszer a súlyegyüttható megválasztásából áll az értékelési eredmények egyeztetésekor szakszerűen , az értékbecslő által végzett logikai elemzés alapján, minden lényeges paraméter figyelembevételével. Ez a módszer a legelterjedtebb az értékelési gyakorlatban.

PÉLDA A LOGIKAI ANALÍZIS MÓDSZER ALKALMAZÁSÁRA

1. Határozza meg a Samara Plant OJSC értékbecslésének végső értékét, amelyet az üzlet további megvásárlása céljából végeztek.

2. Határozza meg az OJSC Samara Plant ingatlanegyüttese értékbecslésének végső értékét.

KRITÉRIUMOK SZERINTI LEVELEZÉS MÓDSZERE

A különböző megközelítések súlyozási együtthatóinak meghatározására ezt a módszert használják négy objektív kritérium , az értékbecslő döntése alapján kiválasztott, amelyek az alkalmazott számítási módszer egyedi előnyeit vagy hátrányait írják le, figyelembe véve az adott vállalkozás értékelésének sajátosságait.

A „súlyok” kiszámítása ezzel a módszerrel több lépésben történik:

1) összeállítunk egy faktormátrixot, amelyben minden megközelítéshez négy szempont szerint négy típusú pontot rendelnek (több kritérium van, tehát több pont);

2) meghatározzák az egyes megközelítések pontösszegét, majd - az alkalmazott megközelítéseket;

3) ennek a megközelítésnek a pontösszegének az összes használt megközelítés pontösszegéhez viszonyított aránya alapján kerül meghatározásra a megközelítés számított súlya, százalékban;

4) a megközelítések számított súlyait 10%, ritkábban - 5% pontossággal kerekítik.

PÉLDA A KRITÉRIUMALAPÚ EGYEZTETÉSI MÓDSZER ALKALMAZÁSÁRA

Határozza meg az értékelési objektum értékének végső értékét a kritérium alapú illesztési módszerrel.

Megközelítés	Jövedelmező	Összehasonlító	Drága
Becsült költség, dörzsölje.	5 000 000	3 000 000	2 000 000
Kritérium	Pontok
1. A potenciális befektető és eladó tényleges szándékait tükröző képesség
2. Az elemzés és a számítások elvégzésének alapjául szolgáló információk megbízhatósága és elegendősége
3. Az alkalmazott módszerek paramétereinek képessége a piaci ingadozások figyelembevételére
4. Képes figyelembe venni egy tárgy sajátos jellemzőit, amelyek befolyásolják az értékét
A MEGKÖZELÍTÉSÉRT VONATKOZÓ PONTOK ÖSSZESEN
A megközelítés megtörtént	Igen	Igen	Igen
Pontok összege
Megközelítés súlya, %	40	34,3	25,7
Megközelítési súly kerekítve, %
A megközelítés mennyisége a mérlegelést figyelembe véve, dörzsölje.	2 000 000	900 000	600 000
A KÖLTSÉG MEGÁLLAPODÁSI ÉRTÉKE, dörzsölje.	3 500 000
AZ ÉRTÉKELÉSI TÁRGY TELJES PIACI ÉRTÉKE KEREKÍTVE, dörzsölve.	3 500 000

A HIERARCHIA ELEMZÉSÉNEK MÓDSZERE

Hierarchia-elemzési módszer(MAI) egy szisztematikus eljárás bármely probléma lényegét meghatározó elemek hierarchikus bemutatására. Ez abból áll, hogy a problémát egyszerűbb komponensekre bontják (bontják), és az értékelő szekvenciális ítéleteit tovább feldolgozzák páros összehasonlítások alapján.

A MAI-ban a vizsgálat fő célja és minden olyan tényező, amely valamilyen szinten befolyásolja a cél elérését, a befolyás mértékétől és jellegétől függően szintekre oszlik. A hierarchia első szintjén mindig van egy csúcs - az elvégzett kutatás célja. A hierarchia második szintjét olyan tényezők alkotják, amelyek közvetlenül befolyásolják a cél elérését. Ebben az esetben az egyes faktorokat egy 1. szintű csúcshoz kapcsolódó csúcs képviseli az épülő hierarchiában. A harmadik szint olyan tényezőkből áll, amelyektől a 2. szint csúcsai függenek. Stb. A hierarchia felépítésének ez a folyamata mindaddig folytatódik, amíg az összes fő tényező be nem kerül a hierarchiába, vagy amíg az utolsó szint legalább egy tényezőjéhez nem lehet közvetlenül megszerezni a szükséges információkat. A hierarchia felépítésének befejeztével minden anyacsúcsra súlyozási együtthatók kerülnek értékelésre, amelyek meghatározzák, hogy milyen mértékben függ a hierarchia az azt befolyásoló alacsonyabb szint csúcsaitól. Ebben az esetben a páros összehasonlítás módszerét alkalmazzuk.

A páros összehasonlítások módszere (T. Saaty verziója).

Ebben a módosításban, mint pl klasszikus változat páros összehasonlítások módszere, a vizsgált tényezőket összehasonlítják egymással. Ráadásul be ez a módszer A tényezőket páronként hasonlítják össze egy rájuk közös jellemzőre gyakorolt ​​hatásuk ("súly" vagy "intenzitás") tekintetében.

	A1	A2	…	An	Legyenek A1, A2, ..., An az objektum összetételét meghatározó fő tényezők. Ezután az objektum szerkezetének meghatározásához páros összehasonlítások mátrixát töltjük ki. Ha az Ai tényező részesedését w i-vel jelöljük, akkor az a ij = w i / w j mátrixelem. Így a páros összehasonlítás módszerének javasolt alkalmazása során nem a faktorok értékei közötti különbségek nagyságát, hanem azok arányát határozzák meg. Ebben az esetben nyilvánvaló, hogy a ij = 1/a ji . Ezért a páronkénti összehasonlító mátrix ebben az esetben egy pozitív határozott, fordítottan szimmetrikus mátrix, amelynek rangja egyenlő 1-gyel.
A1		egy 12	…	egy 1n
A2	a 21		…	a 2n
…	…	…
An	a n1	egy n2	…

A szubjektív páronkénti összehasonlítások elvégzésére T. Saaty egy relatív fontossági skálát dolgozott ki.

Az értékelés utolsó szakasza a különböző módszerekkel elért eredmények harmonizálása az alkalmazott megközelítések keretein belül. Az ilyen jóváhagyás célja a végső összköltség megállapítása. Az értékelt ingatlan végleges értéke egy szakképzett, hivatásos értékbecslő szakértő, pártatlan és tájékozott megítélése az értékelt ingatlan értékbecslési megbízásban rögzített értékéről. A jelentési követelményeknek megfelelően az értéket egyetlen rubel formájában adják meg, amely az értékelés pontértékét jelenti.

Koordináció három különböző értékelési megközelítéssel levont alternatív következtetések elemzése a kiértékelt érték egyetlen (megállapodott) értékének meghatározása érdekében.

Az értékelőnek nem szabad egyszerűen átlagolnia a három értéket. A végső becsült költség soha nem egy átlag eredménye; nem kapható meg úgy, hogy az összes becsült költséget összeadjuk, majd ezt az összeget elosztjuk az alkalmazott megközelítések számával. A különböző módszerek eredményeinek átlagolása nem garantálja a helyes következtetést az értékelésről, hiszen ebben az esetben feltételezzük, hogy az értékelés elvégzésekor mindegyik megközelítés egyformán megbízható eredményt adott, ami a gyakorlatban rendkívül ritka.

Egy ideális (nyitott és versenyképes) piacon mindhárom klasszikus megközelítésnek azonos értékhez kell vezetnie. A legtöbb piac azonban tökéletlen, a kereslet és a kínálat nincs egyensúlyban. A potenciális felhasználókat félretájékoztathatják, és a gyártók hatástalanok lehetnek. Ezen és egyéb okok miatt a megközelítések különböző értékmutatókat állíthatnak elő, amelyeket az értékelő a jóváhagyási eljárás során összehasonlít egymással.

Az értékbecslőnek figyelembe kell vennie, hogy az ügyfél általában magyarázatot kér az eredmények eltérésének okairól és az egyeztetési folyamat indoklásáról. Az Egyesült Államokban a professzionális értékbecslők a különféle jövedelmek felhasználásával nyert értékértékek 10%-os eltérését elfogadhatónak tartják. Ha a jóváhagyáskor valamelyik értékmutató jelentősen eltér a többitől, akkor az értékbecslőnek kell kiderítenie, hogy miért. Ha az ok nem matematikai vagy egyéb javítható hibára vezethető vissza, akkor az értékelő jelentésben fel kell tüntetni, hogy mi vezetett az eltéréshez, és esetleg kevésbé támaszkodni az egyeztetés során ebből a megközelítésből kapott eredményre.

A költség végső értékének megállapítása érdekében a kapott eredmények egyeztetésére szolgáló eljárás végrehajtásának legelőnyösebb módja a súlyozott átlagolás. Az értékelő mérlegeli, hogy ez vagy az a megközelítés mennyiben felel meg a szóban forgó tárgy értékelési céljának, hogy az elvégzett számításokat piaci adatok támasztják-e alá, ellentmondanak-e azoknak, és a végső következtetés meghozatalakor inkább az értékre támaszkodik. mutató, amelyet az összes megközelítési szempont közül a legideálisabb alapján kapunk. A kulcsfontosságú annak eldöntése, hogy melyik költségbecslés ad nagyobb súlyt, és hogyan kell mérlegelni egyik vagy másik megközelítés eredményét más megközelítések eredményeihez képest. végső szakaszértékelések.

Az értékbecslőnek bizonyítania kell, hogy a felhasznált adatsor minden piaci szereplő szempontjából elegendő az értékelés elvégzéséhez.

A végső érték kiszámítását az értékelési eljárás átfogó ellenőrzésének kell megelőznie. Az értékelőnek meg kell győződnie arról, hogy a felhasznált információkat alkalmazzák analitikai módszerek, a feltételezések és az igazolási logika lehetővé tette számunkra, hogy megfelelő és összehasonlítható eredményeket kapjunk az ingatlanértékről. Az alkalmazott elemzési technikáknak meg kell felelniük az értékelés céljának, a meghatározandó költség típusának, a költségszámítás módszerének és szakaszának.

Az értékbecslőnek azonosítania és elemeznie kell az értékelési döntések és számítások alapjául szolgáló analitikai következtetések inkonzisztenciáit a különböző értékelési megközelítésekben, az ellentmondások kiküszöbölése érdekében. Például figyelembe veszik-e az épület hátralévő élettartamát annak meghatározásakor fizikai kopás költségmegközelítésben a befektetés megtérülési időszaka, amely alapján a tőkemegtérülési rátát számítottuk a tőkésítési mutató meghatározásához, jövedelmi megközelítésben.

Meghatározására fajsúly(az egység százalékában vagy töredékében) az egyes megközelítések alkalmazásának minden egyes eredményére vonatkozóan kvantitatív és kvalitatív elemzés, figyelembe véve a következő tényezőket:

Az értékelés célja és eredményeinek tervezett felhasználása;

Az alkalmazott érték típusa (standard) (például ésszerű piaci érték vagy befektetési érték);
- a vizsgált ingatlanrész jellege;
- a módszer alkalmazását alátámasztó adatok mennyisége és minősége;
- a kérdéses tulajdoni hányad ellenőrzési szintje;
- likviditásának szintje.

Mindezen tényezők figyelembevétele lehetővé teszi a mérlegelést és végső következtetés levonását.
Az értékelő határozza meg az egyes értékmutatók relatív fontosságát, alkalmazhatóságát és érvényességét olyan kritériumok alapján, mint a megfelelőség, az információ minősége és a bizonyítékok mennyisége.

Megfelelőség. E kritérium alapján az értékelő meghatározza, hogy az egyes megközelítések milyen mértékben felelnek meg az értékelés céljának és céljának (használatának). A megközelítés megfelelőségét általában az ingatlan típusa és a piaci tevékenység határozza meg. Például a lakóingatlanok értékelése az összehasonlítható értékesítési módszerrel adja a legobjektívebb eredményt, a speciális célú ingatlanok költségszemléletűek, ami nem biztos, hogy hasznos az elavult épületek értékelésénél. A gyakorlatban előfordulhat olyan helyzet, amikor az értékelőnek nem egy, hanem két eredményt kell előnyben részesítenie, de ezek jelentősége nem egyenlő.

Az információ minősége. Az értékelési eredmények megbízhatósága a számítások, kiigazítások, analitikus ítéletek és következtetések során felhasznált adatok mennyiségétől és megbízhatóságától függ (például a bérleti díjakra vonatkozó információk elégséges és relevanciája, amelyek szükségesek a bérleti díj kiszámításához és módosításához analóg az ingatlan helyére, vagy a megbízhatósági adatok, amelyek forrásul szolgálnak a funkcionális és gazdasági elavulás mértékének meghatározásához). A felhasznált információ relevanciáját és minőségét tükröző kritériumokat az értékelt ingatlan típusával kapcsolatban is figyelembe kell venni.

Becslési pontosság Az értékbecslőnek az egyes megközelítéseken belül elvégzett feltételezések (előrejelzések) és számítások helyességébe vetett bizalma méri. Az értékelőnek joga van megbízni a különböző megközelítésekben alkalmazott adatok és számítások pontosságában, eltérő mértékben.

A bizonyítékok mennyisége. A konszenzusban szereplő információk megfelelőségét és minőségét az adott megközelítésben felhasznált bizonyítékok mennyiségével összefüggésben vizsgálják. Az ingatlan értékének kiszámításakor a bizonyíték a piaci információk felhasználása különböző ítéletekhez és számításokhoz, figyelembe véve a területet, az ingatlan rendeltetését és az értékelt ingatlan és analógjainak egyéb jellemzőit. A rendelkezésre álló bizonyítékok mennyiségétől függetlenül az értékelő tevékenysége nem korlátozódik a számokkal végzett műveletekre, hiszen az érték számításának meg kell felelnie az értékelési feladatban meghatározott értéktípusnak. A bizonyítékok fontos eleme a piaci helyzet stabilitása vagy változékonysága, mivel a korábban lezajlott ügyletek eladásainak összehasonlításával nyert bizonyítékok olyan helyzetet jellemezhetnek, amely nem felel meg az értékelés időpontjának.

15.1. példa. Egy (1914-ben épült) kereskedelmi ingatlant értékeltek, és a következő értékmutatókat kapták:
költség megközelíti az 1 800 000 dollárt;
hasonló eladások megközelítik az 1 600 000 dollárt;
DCF elemzés 1 650 000 USD

Az értékbecslő az érték megegyezésekor a következő következtetésre jutott:

1. Az értékelés időpontjában gyakorlatilag nincs a piacon új létesítmények építése, így a költségszemlélet önmagában nem tekinthető a legjobbnak egy konkrét értékelési esethez. Ráadásul az objektum nagyon régen épült, ezért elég nehéz pontosan felmérni a felhalmozódott kopást. Az ingatlan kereskedelmi célú ingatlan, vásárlásának célja nagy valószínűséggel bevételszerzés lesz, ezért a vevőt inkább az ingatlan bevételtermelő képességét tükröző eredmény érdekli, nem pedig az építkezés költségei.

2. Az összehasonlító megközelítésben öt analógot használtunk, amelyek közül egyik sem tekinthető teljesen összehasonlíthatónak a kiértékelt objektummal kapcsolatban. A kiigazítások pontossága meglehetősen relatív, mivel a végrehajtott tranzakciókról nem lehetett pontos adatokat szerezni.

3. A jövedelmi megközelítés tűnik a legmegfelelőbbnek és a legmegbízhatóbb eredményt adja egy adott tárgy értékeléséhez. A bérleti díjra és a működési költségekre vonatkozó adatok megbízható forrásból származnak, és megbízhatónak tartják. Amint már említettük, az objektum kereskedelmi jellegű, ami jelzi a jövedelemtermelő képesség elemzésén alapuló értékelés fontosságát.

Az elemzés eredményeként az értékelő súlyt ad az egyes megközelítéseknek:
- költség megközelítés 25%;
- összehasonlító megközelítés 25%;
- a jövedelem megközelíti az 50%-ot.

Ekkor a végső költségbecslés:
1 800 000 x 25% + 1 600 000 x 25% + 1 650 000 x 50% t 450 000 + 400 000 + 825 000 - 1 675 000 dollár

A közelmúltban ez a fajta jóváhagyás bőven elegendő lett volna. Napjainkban a jóváhagyási eljárás logikája számos olyan kritérium egyértelmű meghatározását követeli meg, amelyek alapján összehasonlító vizsgálatot kell végezni az egyes alkalmazott értékelési megközelítések megfelelőségéről.

Az alábbi, meglehetősen teljes szempontrendszert kínáljuk az értékelőknek, amelyek az alábbiakban ismertetett egyeztetési módszerek alkalmazásakor használhatók.

A különféle megközelítésekkel nyert ingatlanérték-megállapítási eredmények egyeztetési eljárásának formalizálásának problémája megoldható mind a hagyományos módon, szakértői módszerrel, mind az engedélyezési eljárást több szempontú döntési problémaként tekintve. .