Poprawa działalności wyceny. Poprawa działalności rzeczoznawczej w Republice Kazachstanu. Podstawowe zasady działalności wycenowej

Rynek usług rzeczoznawczych w Kazachstanie zaczął się rozwijać z powodu braku ram prawnych i organizacyjnych niezbędnych do jego cywilizowanego tworzenia. Katalizator powstania czynności wyceny w republice rozpoczęła się prywatyzacja państwowej własności nieruchomości, która rozpoczęła się w 1995 roku. Potrzebę wycen wywołał dynamiczny rozwój wtórnego rynku nieruchomości, a także dynamiczny rozwój sektora bankowego i ubezpieczeniowego. Tak więc bogactwo narodowe Kazachstanu, które obecnie jest regularnie szacowane, wynosi dziś około 8 bilionów tenge (z czego 88% to środki trwałe). Jeśli chodzi o masową wycenę i przeszacowanie aktywów niefinansowych (struktury, wyposażenie, aktywa naturalne i wartości niematerialne i prawne), Kazachstan jeszcze ich nie rozpoczął.

Pomimo tego, że od 2002 r. powstawały i zatwierdzane były akty normatywne w zakresie działalności rzeczoznawczej, jakość rzeczoznawstwa zaczęła nie nadążać za szybkim wzrostem liczby rzeczoznawców. Jak wykazała wyrywkowa kontrola, różnica w wartości tego samego przedmiotu, wycenianego niemal w tym samym czasie przez różnych rzeczoznawców, bardzo często mogła odbiegać dwu- lub więcej razy. Ponadto przyjęte w 2002 roku Zasady Wycen nie były szczegółowe, pozwalały rzeczoznawcom na korzystanie z nieaktualnych katalogów. Urzędy statystyczne nie śledziły informacji o cenach różnych rodzajów nieruchomości, wskaźnikach ryzyka i wewnętrznej stopie zwrotu różnych kategorii biznesowych, ponieważ nie ma jednego odbiorcy tych informacji. Planowe kontrole czynności ewaluacyjnych przeprowadzane przez uprawniony organ nie mogły radykalnie poprawić sytuacji, gdyż rocznie sporządzano około miliona raportów, z których weryfikacja wielu jest niemożliwa bez specjalistycznej wiedzy, którą posiadają wyłącznie zawodowi rzeczoznawcy o najwyższych kwalifikacjach. W istocie weryfikacja raportów sprowadzała się do formalnej procedury przeglądu ich struktury, obecności w niej wszystkich części i informacji wymaganych przepisami.

Spośród istotnych problemów związanych z wyceną, którymi należy się zająć w najbliższej przyszłości, można zauważyć:

• konieczność zharmonizowania systemu oceny z systemami księgowymi i podatkowymi, w tym międzynarodowymi systemami księgowymi;
• rozwój interakcji pomiędzy rzeczoznawcami, audytorami i specjalistami doradztwa finansowego;
• określenie roli i miejsca rzeczoznawców publicznych i prywatnych w systemie czynności rzeczoznawczych.

Obecny stan działalności wycenowej pozwala nam sformułować cele rozwoju działalności wycenowej w następujący sposób.

Celem w najbliższym czasie jest ukończenie tworzenia Ramy prawne, co zapewnia pełne włączenie działań związanych z wyceną w procesy społeczno-gospodarcze;

Celem strategicznym jest stworzenie w Republice Kazachstanu samodzielnie rozwijającego się i dostosowującego się do warunków zewnętrznych systemu działalności wycenowej, świadczącego wysokiej jakości usługi wyceny uznane i wykorzystywane przez wszystkie podmioty prawa, w tym międzynarodowe.

Tylko rzetelna wycena mienia i odpowiednie odszkodowanie za jego zniszczenie lub zajęcie może być realnym mechanizmem ochrony praw własności, co gwarantuje Konstytucja Republiki Kazachstanu.

Zatem głównym celem polityki państwa na nadchodzący okres jest przyjęcie środków organizacyjno-prawnych zapewniających wiarygodność oceny, rozszerzenie zakresu wartość rynkowa w celu poprawy efektywności wykorzystania zasobów przemysłowych i naturalnych. Koncepcja polityki państwa w zakresie wyceny nieruchomości ma na celu promowanie realizacji strategii państwowej Republiki Kazachstanu w celu zapewnienia zrównoważonego rozwoju kulturalnego i społeczno-gospodarczego kraju.

Jeśli chodzi o system regulacji czynności wyceny, w chwili obecnej na regulację czynności wyceny wpływa z jednej strony system państwowej regulacji czynności wyceny, z drugiej strony systemy dobrowolnej certyfikacji jakości usługi wyceny, standardy wyceny różnych stowarzyszeń publicznych i stowarzyszeń rzeczoznawców i uczestników rynku.

Szczególne cechy ekonomiczne, prawne i instytucjonalne rynków wschodzących stanowią szczególne wyzwanie dla rzeczoznawców zajmujących się wycenami na takich rynkach. Cechy te można również zaobserwować na rynkach rozwiniętych, ale na rynkach wschodzących dominują i obejmują:

• słabe lub nieodpowiednie ramy prawne;
• brak (lub brak) opublikowanych informacji lub trudności w uzyskaniu informacji dotyczących transakcji i innych danych;
• większa zmienność na rynku nieruchomości;
• nieaktualne standardy wyceny;
• zewnętrzna presja na asesorów spowodowana słabością lub brakiem kontroli nad kwestiami oceny;
• nadmierna lub niewystarczająca interwencja państwa;
• rosnące znaczenie wartości niematerialnych.

Wiele z nich najwyraźniej jest typowych dla Kazachstanu. Rozwój działalności wycenowej na takich rynkach wymaga zintegrowanego podejścia i aktywnych działań wszystkich uczestników rynku.

Jeśli chodzi o perspektywy rozwoju działalności wyceny Republiki Kazachstanu, to przede wszystkim konieczne jest ustalenie głównych kierunków rozwoju, na podstawie których należy określić zadania i prace nad realizacją te zadania w celu usprawnienia całego systemu działalności wyceny. Główne obszary rozwoju działalności wycenowej Republiki Kazachstanu to:

• poprawa ram legislacyjnych i regulacyjnych;
• praca organu uprawnionego i Rady Międzyresortowej;
• poprawa standardów oceny;
• rozwój współpracy Republiki Kazachstanu z organizacjami międzynarodowymi i zagranicą;
• rozwój infrastruktury do działań związanych z wycenami.

Wszystkie powyższe obszary zostały uwzględnione i uszczegółowione w Koncepcji rozwoju działalności wyceny Republiki Kazachstanu na lata 2010-2020. Jeżeli cele Koncepcji zostaną pomyślnie zrealizowane, to istnieje możliwość, że działalność wycenowa Republiki Kazachstanu będzie kształtować się na poziomie krajów rozwiniętych, w tym Stanów Zjednoczonych Ameryki, gdzie wycena zaczęła istnieć znacznie wcześniej, a system wyceny jest już spójny i stabilny.

1. Sołowjow M.M. Ocena działalności. - Instruktaż. Moskwa: Państwowa Wyższa Szkoła Ekonomiczna, 2006. - 224 s.

2. http://toe-kgeu.ru/mcc/76-metrology Wydajność ekonomiczna oraz rozwój normalizacji.

3. Krause Yu.V., Tretyakova E.V. - Rozwój działalności rzeczoznawczej w Republice Kazachstanu.

15 września 2017 r., O dokumentach z zakresu czynności rzeczoznawczych Zamówienie z dnia 13 września 2017 nr 1963-r. Do chwili obecnej wszystkie regulacyjne dokumenty prawne przewidziane w „Mapie drogowej” „Poprawa działań związanych z wyceną” („Ocena”) zostały przyjęte i są wdrażane. W przyszłości skuteczność podejmowanych decyzji będzie monitorowana.

1 października 2015 , Stosunki gruntów. system katastralny. Nieruchomość. Działalność rzeczoznawcza W sprawie dodatkowych wymagań dla uczestników przetargu na roboty budowlane w celu określenia wartości katastralnej Dekret z dnia 1 października 2015 r. nr 1051. Dla uczestników przetargu na roboty budowlane określono dodatkowe wymagania w celu określenia wartości katastralnej, podobne do wymagań dla uczestników przetargu, które są realizowane w trybie przetargu z ograniczonym udziałem.

25 sierpnia 2015 , Otoczenie biznesowe. Rozwój konkurencji O zmianach w „mapach drogowych” krajowej inicjatywy przedsiębiorczości Zamówienie z dnia 20 sierpnia 2015 r. nr 1622-r. Umożliwi realizację działań z mapy drogowej zmierzających do poprawy klimatu inwestycyjnego, uproszczenia, obniżenia kosztów i przyspieszenia procedur regulacji gospodarczych obowiązujących w Rosji.

28 kwietnia 2015 O dokonywaniu zmian w wykazie towarów, robót, usług podczas aukcji w formie elektronicznej Zamówienie z dnia 25 kwietnia 2015 r. nr 740-r. Zgodnie z „mapą drogową” „Poprawa działań wyceny”. Umożliwi on zamawianie prac szacunkowych nieruchomości na zasadach konkurencyjnych oraz przy wyborze zwycięzcy uwzględni kwalifikacje wykonawcy i doświadczenie w wykonywaniu podobnych prac.

12 listopada 2014 , Stosunki gruntów. system katastralny. Nieruchomość. Działalność rzeczoznawcza W sprawie przedłożenia Dumie Państwowej projektu ustawy mającej na celu usprawnienie badania sprawozdań oceniających przez samorządowe organizacje rzeczoznawców Zamówienie z dnia 10.11.2014 nr 2243-r. W ramach „mapy drogowej” „W sprawie usprawnienia wyceny działań”. Projekt ustawy proponuje zdefiniowanie jednego rodzaju badania sprawozdań oceniających: pod kątem zgodności z ustalonymi wymaganiami i potwierdzenia wartości.

26 września 2013 r. Stosunki gruntów. system katastralny. Nieruchomość. Działalność rzeczoznawcza Po zatwierdzeniu „mapy drogowej” „Poprawa działań związanych z wyceną” Zamówienie z dnia 26 września 2013 nr 1744-r. Przewiduje się działania mające na celu poprawę państwowej regulacji czynności wyceny, a także mechanizmy samoregulacji w zakresie wyceny, podniesienie poziomu profesjonalizmu czynności wyceny, odpowiedzialności za wyniki ustalania wartości rynkowej, katastralnej lub innej.

1. Badanie i wykorzystanie doświadczeń zagranicznych i krajowych w walce z tzw. „niestandardową” (motywowaną) wyceną unikalnych, kosztownych aktywów materialnych i niematerialnych, której powszechnym skutkiem jest z reguły znaczne niedoszacowanie lub, rzadziej, przeszacowanie takiego majątku w interesie klienta, ale na szkodę państwa i społeczeństwa.
2. Eliminacja samoregulacji małych rozmiarów organizacje publiczne(SRO) rzeczoznawcy w kraju. W Rosji powinno powstać jedno Ogólnorosyjskie Towarzystwo Rzeczoznawców (VROO) z oddziałami w regionach. Prawdopodobnie tak się stanie w najbliższej przyszłości. Dotychczasowa duża liczba rzeczoznawców SRO szkodzi jakości pracy rzeczoznawcy w kraju, przyczynia się do obniżenia poziomu zawodowego rzeczoznawców, spadku reputacji działalności rzeczoznawczej, prowadzi do dumpingu kosztów zleceń rzeczoznawczych i obniża ich użyteczność tych organizacji publicznych dla samych rzeczoznawców.
   

   Jeśli w kraju będzie tylko jedno Ogólnorosyjskie Towarzystwo Rzeczoznawców, zniknie potrzeba powołania Krajowej Rady Działalności Rzeczoznawczej, a te z jej obecnych funkcji, których potrzebuje (jeśli w ogóle) państwo, naturalnie, bez osłabienia, przejdą na VROO. Liczba urzędników i biurokratów w środowisku ewaluacyjnym wyraźnie się zmniejszy, co będzie dla niej korzystne.

3. Okazało się, że nadprodukcja rzeczoznawców stała się w kraju oczywista. Według statystyk jest około 17 tysięcy „przeszkolonych” i zrzeszonych w różnych rzeczoznawcach SRO, nie licząc tych, którzy zajmują się wyceną aktywów w firmach audytorskich, w firmach inwestycyjnych i ubezpieczeniowych, a także w bankach. W mediach można spotkać się z twierdzeniem, że dziś w Rosji wystarczy 4-5 tys. zawodowych rzeczoznawców, którzy są w stanie podołać całemu tokowi pracy rzeczoznawczej w kraju, i można się z tym zgodzić. Nie sposób przyjąć do grona rzeczoznawców wszystkich, którzy ukończyli specjalne kursy i błędnie uważają się za przygotowanych do tego trudnego rzemiosła. Prestiż rzeczoznawcy jest dużo wart, a zgoda osoby na płacenie przepisowych składek na rzecz społeczeństwa nie powinna być przepustką do grona rzeczoznawców. Komisja selekcyjna stowarzyszenia rzeczoznawców powinna być jak najbardziej rygorystyczna dla tych, którzy chcą wstąpić w jej szeregi. Związki Artystów, Kompozytorów, Pisarzy czy Architektów nikogo nie przyjmują. Tak też powinno być ze społeczeństwem rzeczoznawców.
   

   Członkowie koła rzeczoznawców nie powinni przyjmować osób z doświadczeniem zajęcia praktyczne którzy mają mniej niż 3 lata na specjalności obecnie i 5 lat w najbliższej przyszłości.
   Nienaturalna nadprodukcja słabo wykształconych rzeczoznawców, na które nie zwraca się gospodarka, musi zostać powstrzymana zarówno w interesie państwa i społeczeństwa, jak i samych oszukanych „taksatorów”.

4. Najbardziej zaawansowani przedstawiciele środowiska teoretyków i praktyków wyceny powinni zastanowić się, kto i jak powinien szkolić nauczycieli dyscyplin akademickich związanych z wyceną aktywów, którzy powinni systematycznie (przynajmniej raz w roku) szkolić się w zawodzie, którzy potrafią się rozwijać oraz okresowo aktualizować standardy edukacyjne i programy nauczania w tych dyscyplinach zarówno dla nauczycieli, jak i uczniów kursów specjalnych. Celowe jest posiadanie corocznej certyfikacji specjalnych kursów dotyczących działań ewaluacyjnych pod kątem jakości szkolenia stażystów.
5. Zadania podobne do tych, o których mowa w ust. 4, należy również skierować do nauczycieli do badania wyników prac ewaluacyjnych. Gdzie rekrutować takich nauczycieli, kto ich wyszkoli? Kiedy i jak należy zorganizować ich przekwalifikowanie zawodowe? Kto jest w stanie przygotować standardy i programy nauczania dotyczące egzaminowania raportów oceniających dla nauczycieli egzaminów i przyszłych ekspertów w tej dziedzinie wiedzy?
6. Istnienie w kraju tylko jednego stowarzyszenia rzeczoznawców będzie okazją do zorganizowania odpowiedniej specjalizacji segmentowej rzeczoznawców dla skonsolidowanych rodzajów wycenianych nieruchomości, np. samolot, statki rzeczne i morskie, hotele i ich sieci, banki, firmy inwestycyjne i ubezpieczeniowe itp. Specjalizacja rzeczoznawców, ich podział na wąskoprofilowe sekcje, stworzy warunki do znacznej poprawy jakości wyników prac rzeczoznawczych. Obszary specjalizacji w działalności związanej z wyceną i podziałem rzeczoznawców wymagają dalszych pogłębionych badań.
7. W niedalekiej przyszłości musi zostać rozwiązana kwestia wprowadzenia do teorii i praktyki czynności szacunkowych pojęć wartości fundamentalnej i wartości fundamentalnej majątku (majątku) i odpowiadających im zabezpieczeń. Za wartość podstawową aktywów należy uznać wartość, która zapewnia powstanie wartości dodanej oraz jej elementów strukturalnych, w szczególności dochodu netto i zysku przed i po opodatkowaniu, opłatach i odsetkach.
8. Oszacowanie wartości zagrożonych aktywów, które powinny przede wszystkim obejmować drogie specjalistyczne, unikalne wyposażenie technologiczne, które nie ma rynków zbytu na zakup i sprzedaż; majątek ważnych gospodarczo średnich, dużych i największych przedsiębiorstw, a także różnych form ich zrzeszania się, pod rządami Federacji Rosyjskiej należy utworzyć specjalną spółkę państwową lub publiczno-prywatną (np. amerykański „BLAKROCK”), główny którego zadaniem powinno być zorganizowanie niezależnej, obiektywnej oceny i badania wyników oszacowań wartości takich aktywów, które nie podlegają rewizji.
9. Za granicą iw naszym kraju w przytłaczającej większości przypadków wartość przedsiębiorstwa błędnie nazywa się jego papierową kapitalizacją i odpowiednio wycenia. Powszechnie wiadomo, że giełda jest kontrolowana („byki” i „niedźwiedzie”), a to stwarza niewyczerpane możliwości oszukańczych spekulacji, manipulacji, nielegalnych sztuczek. Efektem końcowym takich działań jest niedoszacowanie lub przeszacowanie istniejących papierów wartościowych w interesie manipulatora indywidualnego lub grupowego. Przy zastępowaniu szacunków wartości przedsiębiorstw szacunkami ich kapitalizacji, co zawsze odbywa się nie w interesie publicznym, należy zakończyć i jak najszybciej. Można się tylko zdziwić, jak wytrwałe i bezkarne są jawne oszustwa i przestępstwa gospodarcze w postaci korupcji, instrumentów pochodnych, offshore, wycen aktywów na zamówienie itp. itp.
10. Na początkowym etapie walki z oczywistymi naruszeniami ładu gospodarczego należy oddzielić standardy wyceny wartości fizycznej przedsiębiorstw od standardów wyceny ich papierów wartościowych. Jest wielu, którzy zgadzają się z tą propozycją, są nie tylko tacy, którzy chcą to zrobić. Potrzebna jest polityczna wola liderów społeczności ewaluacyjnej.
11. Niezbędne jest skorygowanie jawnych naruszeń zdrowego rozsądku w istniejących procedurach ustalania wartości przedsiębiorstw: w przypadku braku rynku aktywów zagrożonych nie można zastosować metod porównawczego (rynkowego) podejścia do oceny ich wartości; metoda DCF nie nadaje się do szacowania wartości kompleksów nieruchomościowo-gruntowych oraz wartości niematerialnych i prawnych przedsiębiorstw; sposób ważenia pułapowego wyników ustalenia wartości aktywów uzyskanych trzema różnymi metodami wyceny w celu uzyskania ostatecznej wyceny obniża poziom profesjonalizmu wszystkich członków społeczności rzeczoznawców posługujących się tym ważeniem, a jednocześnie wycen ekspertów, którzy nie zwracają uwagi na wadliwość takiego postępowania.
12. Raporty z wyceny aktywów zagrożonych oraz ekspertyzy dotyczące tych raportów powinny być dostępne przynajmniej dla profesjonalnych rzeczoznawców, którzy muszą uczyć się i doskonalić nie tylko we własnym zakresie, ale także na błędach innych osób. Sztucznie narzucona poufność takich materiałów, jeśli nie dotyczą obiektów oficjalnie niejawnych, jest wymierzona w interesy państwa i społeczeństwa oraz utrudnia postępy działalności szacunkowej w kraju.

Wstęp

Rozdział 1. Aspekty teoretyczne tworzenie i rozwój działalności związanej z wycenami w Federacji Rosyjskiej

1 Historia działalności wyceny w Federacji Rosyjskiej

2 Przedmioty i przedmioty czynności wyceny

3 Regulacja czynności wyceny”

Rozdział 2. Analiza wymagań do przeprowadzenia oceny w Federacji Rosyjskiej”

1 Metodologiczna podstawa oceny

2 Wymagania dotyczące oceny

3 Zastosowanie podejścia kosztowego, dochodowego i porównawczego do wyceny

4 Zasady sporządzania i formatowania raportu oceniającego

Rozdział 3. Główne kierunki rozwoju działalności wyceny w Federacji Rosyjskiej

1 Rozwój działalności wyceny – jako najważniejszy aspekt rozwoju społeczeństwa obywatelskiego i relacji rynkowych w gospodarce

2 Rozwój infrastruktury wyceny

3 Wycena jako integralna część rynku usług finansowych

Wniosek

Lista wykorzystanej literatury

Wstęp

Tworzenie społeczeństwa obywatelskiego, nowego mechanizmu gospodarczego opartego na stosunkach rynkowych, państwa prawa jest głównym celem trwających reform. Aby osiągnąć ten cel, konieczne jest rozwiązanie całej gamy zadań. Jednym z głównych zadań na obecnym etapie jest restrukturyzacja mechanizmu gospodarczego w celu stworzenia konkurencyjnego otoczenia rynkowego.

Cechą charakterystyczną mechanizmów rynkowych jest przede wszystkim tworzenie konkurencyjnego otoczenia w dystrybucji i redystrybucji zasobów. Wycena majątku i wartości niematerialnych jest precyzyjnie zaprojektowana, aby pomóc rozwiązać te problemy.

Problematyka tworzenia i rozwoju rządów prawa obejmuje cały szereg środków zapewniających równe prawa wszystkim członkom społeczeństwa, w tym prawa własności. W związku z tym zadaniem praworządności jest tworzenie warunków do ochrony tych praw i zapewnienie gwarancji rzetelnej oceny tych praw.

Można zatem stwierdzić, że rozwój i kształtowanie oceniania jako szczególnego rodzaju działalności jest integralną częścią całkowity proces reformowanie gospodarki i tworzenie legalnego państwa demokratycznego.

Wycena majątku i wartości niematerialnych jest samodzielną działalnością zawodową. Ocena to przede wszystkim nowy kierunek naukowy, z własną metodologią, terminologią, zasadami badań itp.

Opierając się na globalnym doświadczeniu w rozwoju oceny, w nowoczesne warunki Rosja musi stworzyć i rozwinąć krajowy system oceny. Niedopuszczalne jako ślepa kopia doświadczenie zagraniczne i stworzenie niektórych całkowicie nowy podejścia, które nie uwzględniają światowych trendów w rozwoju tego kierunku naukowego.

Formowanie i rozwój wyceny jest możliwe tylko w warunkach relacji rynkowych z jasnym określeniem roli i miejsca państwa w sprawach wyceny i regulacje prawne działalność przedsiębiorcza.

Społeczny i ekonomiczny efekt rozwoju działalności wycenowej można osiągnąć tylko wtedy, gdy przestrzegana jest zasada równości praw i obowiązków wszystkich uczestników procesu wyceny, w tym władz publicznych.

Wyceny powinni dokonywać zarówno rzeczoznawcy publiczni, jak i prywatni. Jednocześnie oboje powinni mieć równe szanse realizacji swoich umiejętności zawodowych i pracy we wspólnej przestrzeni prawnej, metodologicznej i informacyjnej.

Rozwój ewaluacji jest niezbędnym warunkiem przezwyciężenia obecnego kryzysu gospodarczego, przeprowadzenia pełnego dostosowania strukturalnego oraz intensyfikacji procesów inwestycyjnych.

Celem końcowej pracy kwalifikacyjnej jest analiza rozwoju działalności wyceny w Federacji Rosyjskiej.

Aby ujawnić osiągnięcie celu, zdefiniowano następujące zadania:

studiowanie teoretycznych aspektów tworzenia i rozwoju działalności związanej z wyceną w Federacji Rosyjskiej;

analizować wymagania dotyczące przeprowadzania oceny w Federacji Rosyjskiej;

pokazać cechy zastosowania podejścia kosztownego, porównawczego i dochodowego;

przedstawienie głównych kierunków rozwoju działalności rzeczoznawczej w Federacji Rosyjskiej.

Pierwszy rozdział przedstawionej końcowej pracy kwalifikacyjnej opowiada o historii działalności w zakresie wyceny w Federacji Rosyjskiej, podaje podstawowe pojęcia, dostarcza informacji o dokumentach regulacyjnych regulujących działalność wyceny - ustawach, rozporządzeniach, standardach, w tym rosyjskich i międzynarodowych. Dostarczane są informacje na temat regulacji działalności związanej z wyceną, jej licencjonowania i kontroli zgodności z wymogami licencyjnymi.

Rozdział drugi mówi o funkcjonowaniu rzeczoznawców w kraju, podstawach metodologicznych czynności rzeczoznawcy. Przedstawiono różne podejścia do wyceny obiektów nieruchomości, metody wyceny. Opowiada się o formowaniu i treści operatu szacunkowego składanego przez rzeczoznawcę po zakończeniu pracy.

Rozdział trzeci przedstawia główne kierunki rozwoju działalności wyceny w Federacji Rosyjskiej. Osobno rozpatrywana jest kwestia szkolenia rzeczoznawców majątkowych, gdyż moment ten jest jednym z głównych warunków rozwoju rynku rzeczoznawców.

Rozdział 1. Teoretyczne aspekty tworzenia i rozwoju działalności wyceny w Federacji Rosyjskiej

.1 Historia działań związanych z wyceną w Federacji Rosyjskiej

W procesie rozwoju rynku rosyjskiego coraz większego znaczenia nabiera kwalifikowana ocena wartości obiektów majątkowych. Mało kto jednak wie, że zawód rzeczoznawcy, który pojawił się w XIX wieku, nie jest w Rosji nowy i ma swoją historię.

Konieczność prowadzenia prac ewaluacyjnych wiązała się przede wszystkim z obiektywną potrzebą stworzenia tzw. katastru fiskalnego – szczegółowy opis nieruchomość. Pierwsze przesłanki do wykonywania prac katastralnych, których wycena była integralną częścią, powstały w 1861 r., kiedy zniesiono pańszczyznę.

Opublikowane w 1864 r. „Rozporządzenia w sprawie instytucji ziemstvo” przewidywały zmianę podstawy opodatkowania, a częściowo – przejście na opodatkowanie majątku obywateli rosyjskich. Wysokość podatku była uzależniona od rentowności i wartości nieruchomości. Np. rentowność gruntów ornych i kośnych określono na podstawie średniego plonu, a lasy na podstawie rocznego dochodu z pozyskiwania drewna. W prowincji Niżny Nowogród podstawą oceny gruntów były badania historii naturalnej gleb przeprowadzone przez V.V. Dokuczajew (klasyfikacja gleb według parametrów fizycznych, mechanicznych i chemicznych). Jednocześnie w prowincji Chersoń po raz pierwszy podjęto próbę uwzględnienia w ocenie gruntów czynników klimatycznych, w szczególności suszy.

W każdej miejscowości tradycyjnie rozwijały się pewne formy uzyskiwania dochodów z ziemi, co determinowało jej wartość. Głównymi formami były samorządy i dzierżawa ziemi. W północno-zachodniej i południowo-zachodniej Rosji rozpowszechniona była tak zwana dzierżawa „czinsze”, która polegała na prawie dziedzicznego użytkowania ziemi za stałą roczną opłatę na rzecz właściciela.

Najpewniejszym sposobem użytkowania ziemi była dzierżawa długoterminowa, wtedy obowiązywała dzierżawa na jedną uprawę, a także dzierżawa „wspólnotowa”, w której właściciel otrzymywał określoną część plonów. Za najbardziej ryzykowne uznano dochody z prowadzenia gospodarstwa domowego przez samego właściciela.

Oprócz wyceny gruntów rolnych prowadzono również prace związane z wyceną nieruchomości miejskich. Rozporządzenie Miejskie z 1870 r. upoważniło miasto do dokonania wyceny w celu ustalenia podatku od nieruchomości, który był obliczany jako procent dochodu netto z użytkowania nieruchomości, a jeżeli nie można było ustalić dochodu, podatek obliczano od podstawa wartości materialnej.

Później dumy miejskie zaczęły wydawać instrukcje dla wybranych przez siebie komisji oceniających, które ustalały procedurę ustalania dochodu brutto z uwzględnieniem przestojów mieszkań, a także wymieniały pozycje wydatków na ich utrzymanie. Instrukcje Rygi i Charkowa wyróżniały się największą dokładnością. Pierwsze doświadczenie oceniające w Charkowie zakończyło się niepowodzeniem ze względu na ciągłą zmianę składu komisji oceniającej i brak scentralizowanego kierownictwa. Jednak w 1892 r. wybrano nową komisję oceniającą, w skład której weszli profesorowie wyższych uczelni instytucje edukacyjne miasto Charków. Ponadto powołano radę nadzorczą, której zadaniem jest całościowa koordynacja prac ewaluacyjnych.

Pod względem metodologicznym wyniki oceny w Charkowie dały znaczący rozwój rzemiosłu rzeczoznawczemu. Wszystkie nieruchomości w Charkowie podzielono na osiem rodzajów:

osiedle mieszkaniowe z budynkami gospodarczymi ciepłymi i zimnymi;

lokale komercyjne (ciepło i zimno);

fabryki i obiekty przemysłowe;

ogrody dochodowe i przemysłowe;

stocznie przemysłowe;

ogrody warzywne, pola, łąki i pastwiska;

Kwadratowy sazhen został przyjęty jako jednostka miary gruntu, a dla wszystkich budynków - sześcienny sazhen.

Przy określaniu wskaźników opłacalności brano pod uwagę lokalizację nieruchomości oraz charakterystykę rodzaju, do którego należała.

Statystyczne przetwarzanie informacji pozwoliło komisji oceniającej podzielić wszystkie miejskie gospodarstwa domowe na dwanaście typów. Miasto zostało również podzielone na kategorie miejscowości według średniego czynszu za jeden pokój, a ponieważ te kategorie były przeplatane, cały obszar był wcześniej podzielony na 54 dzielnice.

Wyniki wyceny nieruchomości miejskich w Charkowie, jak również wyniki wyceny gruntów w obwodzie niżnonowogrodzkim, pozwoliły na sformułowanie podstawowych zasad i podejść do wyceny, które następnie zostały jedynie dopracowane i uzupełnione.

W czerwcu 1893 r. rząd rosyjski wydał ustawę o rewaloryzacji wszelkiego rodzaju majątku w 34 prowincjach. Równolegle z ustawą zatwierdzono „Zasady wyceny nieruchomości”, a 4 czerwca 1894 r. minister finansów Witte zatwierdził instrukcję doprecyzowania prawa. W ten sposób stworzono ramy prawne dla prac ewaluacyjnych.

W 1894 r. na IX Zjeździe rosyjskich przyrodników i lekarzy w Moskwie profesor A.I. Czuprow zorganizował podsekcję statystyk w ramach sekcji geograficznej, w której wzięło udział 86 statystyków z 16 województw. Był to początek cyklicznych zjazdów specjalistów w dziedzinie statystyki szacunkowej.

Należy zauważyć, że tryb dokonywania oceny, określony ustawą z 1893 r., okazał się nie do końca udany, gdyż mimo wysiłków wojewódzkich komisji oceniających nie udało się stworzyć jednolitej oceny nie tylko w stan, ale nawet w całej prowincji. Dlatego 18 stycznia 1899 r. uchwalono nową ustawę o szacowaniu nieruchomości, której główną różnicą było przeniesienie kompetencji do ustalania norm szacunkowych z powiatowych komisji szacunkowych na wojewódzkie komisje szacunkowe. Ponadto ustawa ta przewidywała państwowe finansowanie prac rzeczoznawczych w 34 województwach w wysokości miliona rubli rocznie.

Generalnie, pod względem metodologii i ogólnej organizacji oceny, Rosja pod koniec ubiegłego stulecia była jednym z wiodących krajów. Głównymi niedociągnięciami były konflikty między komisjami ewaluacyjnymi a ziemstami, brak jednolitości w metodyce ewaluacji, a także brak specjalnej organizacji kontrolnej.

Może to zabrzmieć zaskakująco, ale ocena jako rodzaj aktywności zawodowej w Rosji pod koniec ubiegłego wieku stała na poziomie, który Europa i Ameryka osiągnęły dopiero w latach 60. i 70. XX wieku. Ustawa z dnia 8 czerwca 1893 r. o wycenie nieruchomości podlegających składkom ziemstw wprawiła w ruch wszystkie prowincje Rosji ziemstw i zmusiła urzędników rosyjskich do opracowania instrukcji wycena nieruchomości I metody opisywania i opracowywania stóp zwrotu w szacowaniu na najwyższym poziomie eksperckim.

Niestety w ciągu dziesięcioleci socjalizmu wszystkie te osiągnięcia zostały całkowicie utracone. W naszych czasach w Rosji nie ma odpowiednich ram prawnych dla wyceny i działań związanych z wyceną.

Historia działalności wycenowej na rynku rosyjskim została wznowiona około 7 lat temu. W tym czasie powstały profesjonalne stowarzyszenia społeczne, pojawiły się specjalistyczne publikacje, opracowano programy i metody edukacyjne, a ocena zajęła miejsce w wielu nowych zawodach, których pojawienie się podyktowane jest rozwojem rynku w Rosja.

Można powiedzieć, że obecny etap rozwoju rynku usług rzeczoznawczych pod wieloma względami przypomina okres, który przeszedł już przez Rosję pod koniec ubiegłego wieku. Dlatego kompleksowe uwzględnienie wniosków wyciągniętych z rozwoju rosyjskich statystyk ewaluacyjnych pomoże uniknąć powtarzania starych błędów.

1.2 Przedmioty i podmioty czynności wyceny

Zgodnie z prawem federalnym przez działalność szacunkową rozumie się działalność podmiotów działalności szacunkowej zmierzającą do ustalenia wartości rynkowej lub innej wartości w stosunku do przedmiotów wyceny.

Wartość rynkowa przedmiotu wyceny rozumiana jest jako najbardziej prawdopodobna cena, po której przedmiot oceny może być wyobcowany za otwarty rynek w konkurencyjnym środowisku, gdy strony transakcji działają rozsądnie, dysponując wszystkimi niezbędnymi informacjami, a żadne nadzwyczajne okoliczności nie mają odzwierciedlenia w wartości ceny transakcyjnej, czyli gdy:

jedna ze stron transakcji nie jest zobowiązana do zbycia przedmiotu wyceny, a druga strona nie jest zobowiązana do przyjęcia świadczenia;

strony transakcji są świadome przedmiotu transakcji i działają we własnym interesie;

przedmiot oceny przedstawiany jest otwartemu rynkowi w formie oferty publicznej;

cena transakcji jest rozsądnym wynagrodzeniem za przedmiot oceny i nie było przymusu do zawarcia transakcji w stosunku do stron transakcji z żadnej ze stron;

zapłata za przedmiot oceny jest wyrażona w pieniądzach.

Podmiotami czynności wyceny są z jednej strony osoby prawne i osoby fizyczne (indywidualni przedsiębiorcy), których działalność reguluje federalna ustawa o czynnościach wyceny (rzeczoznawcy), az drugiej strony konsumenci ich usług (klienci).

Przedmiotem oceny są:

oddzielne przedmioty materialne (rzeczy);

zbiór rzeczy stanowiących własność osoby, w tym majątek określonego rodzaju (ruchomy lub nieruchomy, w tym przedsiębiorstwa);

prawo własności i inne prawa rzeczowe do własności lub niektórych rzeczy ze składu majątkowego;

prawa roszczeń, obowiązki (długi);

roboty, usługi, informacje;

inne przedmioty praw obywatelskich, w odniesieniu do których ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej przewiduje możliwość ich uczestniczenia w obrocie cywilnym.

Rzeczoznawcy muszą dokładnie zdefiniować i rozróżnić takie terminy, jak cena, rynek, koszt i koszt. Termin cena zwykle odnosi się do ceny sprzedaży (transakcji) oraz ceny wymiany. Cena jest faktem dokonanym. Cena reprezentuje kwotę (kwotę), którą pewien kupujący jest skłonny zapłacić, a pewien sprzedawca jest skłonny otrzymać za produkt w danych okolicznościach. Z reguły okoliczności transakcji odzwierciedlają warunki panujące na jednym z wielu rynków. Rynek to zbiór ofert, do których kupujący i sprzedający są przenoszeni za pomocą mechanizmu cenowego. Rynek może być zdefiniowany geograficznie (rynek szwedzki, rynek europejski), produkty lub ich cechy, liczba dostępnych kupujących, sprzedających lub inne cechy. Rynek jest tworzony przez interakcję jednostek (osób fizycznych i prawnych) wymieniających zestawy praw na inne wartości, takie jak pieniądze. Poszczególne rynki są definiowane w zależności od rodzaju, lokalizacji, typowych cech własności i innych atrybutów określanych przez uczestników wymiany towarów. Przykłady konkretnych rynków obejmują rynki nieruchomości z małymi (jedno- lub dwurodzinnymi) nowymi budynkami mieszkalnymi sprzedawanymi za blisko 100 000 USD lub rynek budynki mieszkalne położony w centralnej części miasta. Termin wydatki - używane przez rzeczoznawców w związku z produkcją, a nie wymianą. Koszty mogą być już zrealizowane lub określone w chwili obecnej. Wśród kilku rodzajów kosztów określają one: koszty bezpośrednie, koszty pośrednie, koszty budowy i rozwoju (planowania).

Koszty bezpośrednie obejmują koszty robocizny i materiałów potrzebnych do budowy nowego budynku (konstrukcji itp.). Koszty bezpośrednie nazywane są również kosztami twardymi. Koszty ogólne i zyski wykonawcy są zazwyczaj kosztami bezpośrednimi. Koszty pośrednie obejmują koszty inne niż robocizna i materiały.

Na przykład są to koszty zarządzania, uiszczenie przez właściciela opłat i opłat urzędowych, podatków, odsetek od kredytów i ubezpieczenia w okresie budowy. Do tego dochodzą koszty związane z wynajmem, czyli koszty zarządzania projektem do pewnego, stabilnego poziomu obłożenia mieszkań. Koszty pośrednie nazywane są również kosztami miękkimi. Koszty budowy, czyli cena wykonawcy, zazwyczaj obejmują bezpośrednie koszty robocizny i materiałów oraz pośrednie koszty wykonawcy. Koszty prac rozwojowych obejmują koszty wybudowania nieruchomości, w tym gruntu i doprowadzenia jej do efektywnego stanu eksploatacyjnego, ustalane z kosztów budowy. Koszty rozwoju obejmują zysk dewelopera lub przedsiębiorcy realizującego projekt. Te koszty związane z nieruchomościami są bezpośrednio zależne od ceny towarów i usług na konkurencyjnych rynkach: na przykład od kosztu Materiały budowlane, plany architektoniczne zdeterminowane podażą i popytem na określonych obszarach oraz wpływem sił społecznych, gospodarczych, rządowych i naturalnych. Relacja ceny, rynków i kosztów również wykorzystuje pojęcie wartości. Koszt może mieć wiele znaczeń w wycenie. Użyta definicja zależy od kontekstu i zastosowania. Na rynku pojęcie wartości jest zwykle opisywane jako zysk oczekiwany w przyszłości. Ponieważ wartość istnieje w pewnym momencie, wycena odzwierciedla wartość w określonym momencie. Koszt w pewnym momencie to wartość pieniężna towarów, usług dla kupujących i sprzedających. Aby uniknąć nieporozumień, rzeczoznawcy nie używają samego terminu wartość – ponieważ istnieją różne rodzaje wartości: wartość rynkowa, wartość użytkowa, wartość inwestycji itp. Wartość rynkową definiuje się jako najbardziej prawdopodobną wartość danego rodzaju towaru wycenianą na danym obszarze w określonym czasie.

Federacja Rosyjska, podmioty Federacji Rosyjskiej lub gminy, osoby fizyczne i prawne mają prawo zlecić rzeczoznawcy ocenę wszelkich należących do nich przedmiotów wyceny. Prawo do oceny obiektu jest bezwarunkowe i nie zależy od procedury ustanowionej przez ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej w zakresie wdrażania państwowej rachunkowości statystycznej oraz rachunkowości i sprawozdawczości. Prawo to obejmuje również ponowną ocenę. Wyniki oceny można wykorzystać do skorygowania danych księgowych i sprawozdawczych. Od wyników oceny przedmiotu oceny zainteresowane strony mogą się odwołać w sposób ustanowiony przez prawo Federacja Rosyjska.

Zgodnie z art. 9 federalnej ustawy o wycenach podstawą wyceny przedmiotu wyceny jest umowa między rzeczoznawcą a klientem. Umowa między rzeczoznawcą a klientem może przewidywać, że na jego zlecenie rzeczoznawca majątkowy dokona wyceny określonego przedmiotu wyceny, kilku przedmiotów wyceny lub stałej obsługi klienta.

W przypadkach przewidzianych przez ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej oceny przedmiotu oceny, w tym oceny ponownej, może dokonać rzeczoznawca na podstawie orzeczenia sądu, sądu polubownego, sądu polubownego, a także na podstawie postanowienia upoważniony organ.

Sąd, sąd polubowny, sąd polubowny są niezależne w wyborze rzeczoznawcy. Koszty związane z wyceną przedmiotu wyceny oraz wynagrodzenie pieniężne rzeczoznawcy podlegają zwrotowi w sposób przewidziany przez ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej.

Umowa pomiędzy rzeczoznawcą a klientem zawierana jest w formie pisemnej i nie wymaga poświadczenia notarialnego.

Umowa musi zawierać:

podstawy do zawarcia umowy;

rodzaj przedmiotu oceny;

rodzaj wyznaczanej wartości (wartości) przedmiotu wyceny;

nagroda pieniężna za ocenę przedmiotu oceny;

informacje o ubezpieczeniu OC rzeczoznawcy.

Umowa musi zawierać informację o posiadaniu uprawnień rzeczoznawcy do wykonywania czynności wyceny, ze wskazaniem numeru seryjnego i daty wydania tej licencji, organu, który ją wydał oraz okresu, na jaki ta licencja została wydana.

Umowa wyceny zarówno pojedynczego przedmiotu oceny, jak i kilku przedmiotów oceny musi zawierać dokładne wskazanie tego przedmiotu oceny oraz jego opis.

W odniesieniu do wyceny przedmiotów szacunkowych będących własnością Federacji Rosyjskiej, podmiotów Federacji Rosyjskiej lub gmin, umowę zawiera rzeczoznawca majątkowy z osobą upoważnioną przez właściciela do dokonania transakcji przedmiotami szacunkowymi, chyba że postanowiono inaczej ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej.

Należyte wykonanie przez rzeczoznawcę majątkowego powierzonych mu umową obowiązków polega na terminowym sporządzeniu na piśmie i przekazaniu klientowi protokołu wyceny przedmiotu wyceny.

Jeżeli w trakcie wyceny przedmiotu wyceny nie ustalana jest wartość rynkowa, a inne rodzaje wartości, w sprawozdaniu należy wskazać kryteria ustalania wyceny przedmiotu wyceny oraz przyczyny odstępstwa od możliwości ustalenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny.

Raport musi zawierać:

Raport może również zawierać inne informacje, które w ocenie rzeczoznawcy mają istotne znaczenie dla pełnego odzwierciedlenia zastosowanej przez niego metody obliczania wartości danego przedmiotu wyceny.

Wartość końcowa rynkową lub inną wartość wycenianego przedmiotu wskazaną w sprawozdaniu sporządzonym na podstawie i w sposób przewidziany w ustawie federalnej o działalności wycenianej uznaje się za wiarygodną i zalecaną dla celów dokonania transakcji z wycenianym przedmiotem, jeżeli w sposób określony przez ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej lub w nakazie sądowym nie ustalono inaczej.

W przypadku sporu o wiarygodność wartości rynkowej lub innej wartości przedmiotu wyceny ustalonej w protokole, w tym w związku z istniejącym innym sprawozdaniem z wyceny tego samego przedmiotu, spór ten podlega rozpoznaniu przez sąd, sąd polubowny zgodnie z ustaloną jurysdykcją przez sąd polubowny zgodnie z porozumieniem stron sporu lub umowy lub w sposób określony przez ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej regulujące działalność w zakresie wyceny.

1.3 Regulacja czynności związanych z wyceną

operat szacunkowy obsługa finansowa

Zgodnie z Koncepcją rozwoju działalności w zakresie wyceny w Federacji Rosyjskiej, głównymi mechanizmami regulacji działalności wyceny są:

certyfikacja specjalistów w zakresie wycen; system norm i regulaminów działalności wycenowej;

zatwierdzanie programów szkolenia w celu przekwalifikowania specjalistów w zakresie czynności oceniających;

certyfikacja usług;

ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej rzeczoznawców.

Ustawodawstwo regulujące działalność w zakresie wyceny w Federacji Rosyjskiej obejmuje ustawę federalną „O działalności wyceny w Federacji Rosyjskiej”, ustawy federalne i inne regulacyjne akty prawne Federacji Rosyjskiej przyjęte zgodnie z nią, ustawy i inne regulacyjne akty prawne części składowej podmioty Federacji Rosyjskiej, a także umowy międzynarodowe Federacji Rosyjskiej.

Rozpoczęcie procesu regulacji czynności wyceny w Federacji Rosyjskiej zostało określone w ustawie federalnej z dnia 29.07.1998 N 135-FZ (z późniejszymi zmianami z dnia 12.03.2014) „O czynnościach wyceny w Federacji Rosyjskiej”.

W Federacji Rosyjskiej pojęcie działalności rzeczoznawczej wprowadzono również po raz pierwszy w ustawie federalnej z dnia 29 lipca 1998 r. N 135-FZ (z późniejszymi zmianami 12 marca 2014 r.) „O działalności rzeczoznawczej w Federacji Rosyjskiej”.

Zgodnie z art.2 i art. 3 w/w ustawy czynnością wyceniającą jest działalność podmiotów wykonujących wycenę, mająca na celu ustalenie rynkowej lub innej wartości przedmiotu wyceny w celu dokonania transakcji z przedmiotem wyceny lub w innych celach.

Poza tą ustawą działalność w zakresie wyceny regulowana jest przez inne regulacyjne akty prawne, takie jak:

Dekret rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 6 lipca 2001 r. N 519 (zmieniony 14 grudnia 2006 r.) Szacunki „W sprawie zatwierdzenia standardów wyceny”.

Ustawa federalna nr 135-FZ z dnia 29 lipca 1998 r. (zmieniona 12 marca 2014 r.) „O działalności wyceny w Federacji Rosyjskiej” ustanawia przypadki obowiązkowej wyceny przedmiotów wyceny.

Zgodnie z art. 8 tej ustawy wycena przedmiotów szacunkowych jest obowiązkowa, jeżeli w transakcję zaangażowane są przedmioty szacunkowe będące w całości lub w części własnością Federacji Rosyjskiej, podmiotów Federacji Rosyjskiej lub gmin, w tym:

Przy ustalaniu wartości przedmiotów szacunkowych będących własnością Federacji Rosyjskiej, podmiotów Federacji Rosyjskiej lub gmin, w celu ich prywatyzacji, przekazania do zarządu powierniczego lub dzierżawy.

W przypadku prywatyzacji mienia państwowego lub komunalnego zgodnie z art. 12 ustawy federalnej z dnia 21 grudnia 2001 r. N 178-FZ (zmieniony 2 listopada 2013 r.) „O prywatyzacji własności państwowej i komunalnej”, która weszła w w dniu 26 kwietnia 2002 r. cena początkowa prywatyzowanego mienia państwowego lub komunalnego jest ustalana na podstawie sprawozdania z wyceny mienia państwowego lub komunalnego, sporządzonego zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej w sprawie wyceny.Ponadto , minimalna cena (cena standardowa), po której możliwa jest zbycie tej nieruchomości, jest ustalana w sposób ustalony przez Rząd Federacji Rosyjskiej.

Zgodnie z Zarządzeniem Ministerstwa Stosunków Majątkowych Federacji Rosyjskiej z dnia 13 maja 2002 r. nr 1185-r „W sprawie ustalenia wysokości rocznego czynszu za użytkowanie nieruchomości federalnej położonej w mieście Moskwa” czynsz za korzystanie z przedmiotowej nieruchomości ustala się według wartości rynkowej czynszu rocznego, określonej przez rzeczoznawcę majątkowego przy ustalaniu wartości rynkowej przedmiotu najmu. Klauzula 4 tego rozporządzenia, w celu realizacji jego postanowień, przewiduje przyznanie przez Ministerstwo Własności Rosji środków na przeprowadzenie konkursu na wybór rzeczoznawców.

11 września 2002 r. Dekret Rządu Federacji Rosyjskiej N 808 (z późniejszymi zmianami 15 września 2011 r.) „W sprawie organizacji i przeprowadzania przetargów na sprzedaż gruntów będących własnością państwa lub gminy lub prawa do zawierania umów dzierżawy dla takich działek”.

Zgodnie z wyżej wymienionym dekretem rządowym organ samorządu terytorialnego lub organ wykonawczy władzy państwowej upoważniony do udostępnienia odpowiednich działek gruntu ustala na podstawie raportu niezależnego rzeczoznawcy sporządzonego zgodnie z ustawodawstwem rosyjskim. Federacja w sprawie wyceny czynności, cena początkowa działka lub początkową wysokość czynszu, wysokość ich podwyżki („krok aukcyjny”) w przypadku licytacji w formie aukcji otwartej zgodnie z formularzem składania propozycji ceny lub wysokości czynszu, a także wysokość depozyt i media, w których ogłoszenie o aukcji ma być opublikowane transakcji.

W przypadku wykorzystywania jako przedmiotu zabezpieczenia obiektów wyceny należących do Federacji Rosyjskiej, podmiotów Federacji Rosyjskiej lub gmin.

Zastawcą rzeczy może być jej właściciel (w naszym przypadku państwo lub gmina) lub osoba, która ma nad nią zarząd gospodarczy, ale tylko wtedy, gdy właściciel rzeczy wyrazi na to zgodę. Zastaw na prawie dzierżawy lub innego prawa na cudzej rzeczy jest niedopuszczalny bez zgody jej właściciela lub osoby posiadającej prawo do zarządzania nią, jeżeli ustawa lub umowa zabraniają przeniesienia tego prawa bez zgody te osoby.

Umowa zastawu musi wskazywać przedmiot zastawu i jego ocenę, charakter, kwotę oraz termin wykonania zabezpieczonego zastawem zobowiązania. Musi również zawierać wskazanie, która strona posiada zastawiony majątek.

W przypadku nacjonalizacji mienia - przekształcenie w własność państwową mienia obywateli i osób prawnych (nacjonalizacja), dokonywane na podstawie ustawy z rekompensatą wartości tego majątku i innych strat w trybie przewidzianym w art. 306 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej.

W przypadku umorzenia lub innego wycofania majątku od właścicieli przewidzianych przez ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej na potrzeby państwowe lub komunalne.

Akcja art. 8 ustawy federalnej z dnia 29 lipca 1998 r. N 135-FZ (zmienionej w dniu 12 marca 2014 r.) „W sprawie wyceny w Federacji Rosyjskiej” nie ma zastosowania do stosunków wynikających ze zbycia państwowych i komunalnych przedsiębiorstw unitarnych, państwowych i miejskie instytucje mienia przypisane im w zakresie zarządzania gospodarczego lub zarządzania operacyjnego, z wyjątkiem przypadków, w których zbycie nieruchomości zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej jest dozwolone za zgodą właściciela tej nieruchomości, a także stosunków powstałych w przypadku zbycia mienia państwowego lub komunalnego podczas reorganizacji państwowych i komunalnych przedsiębiorstw unitarnych, instytucji państwowych i komunalnych oraz w przypadkach określonych w ustawie federalnej „O specyfice zarządzania i rozporządzania mieniem transportu kolejowego”.

Oprócz przypadków przewidzianych w art. 8 ustawy federalnej „O działalności oceniającej w Federacji Rosyjskiej” konieczność obowiązkowej oceny jest przewidziana w wielu innych ustawach federalnych.

Na przykład:

) Ustawa federalna z dnia 26 grudnia 1995 r. N 208-FZ (ze zmianami z dnia 28 grudnia 2013 r.) „O spółkach akcyjnych” ustanawia:

zaangażowanie niezależnego rzeczoznawcy jest obowiązkowe do ustalenia ceny umorzenia przez spółkę od wspólników ich akcji (art. 77);

płacąc za akcje i inne papiery wartościowe spółki w momencie ich plasowania, w przypadku płatności za akcje środkami niepieniężnymi, należy zaangażować niezależnego rzeczoznawcę w celu ustalenia wartości rynkowej takiego majątku;

) w części trzeciej Kodeks cywilny Federacja Rosyjska ustanowiona:

wartość majątku ustala się na podstawie jego wartości rynkowej (art. 1115), przy czym w przypadku braku umowy między spadkobiercami wycenę majątku dziedzicznego dokonuje niezależny rzeczoznawca (art. 1172);

) Artykuł 130 ustawy federalnej z dnia 26 października 2002 r. N 127-FZ (zmieniony 12 marca 2014 r.) „O niewypłacalności (upadłości)” zawiera następujące postanowienia:

w toku postępowania upadłościowego syndyk dokonuje spisu inwentarza i oszacowania majątku dłużnika;

do wykonania tych czynności syndyk angażuje niezależnych rzeczoznawców i innych specjalistów do zapłaty za swoje usługi kosztem majątku dłużnika, chyba że zgromadzenie wierzycieli (komisja wierzycieli) ustali inne źródło zapłaty;

ocena majątku dłużnika jest przeprowadzana przez niezależnego rzeczoznawcę, chyba że niniejsza ustawa federalna stanowi inaczej;

zgromadzenie wierzycieli (komitet wierzycieli) ma prawo ustalić osobę, która za jego zgodą jest zobowiązana do zapłaty za określone usługi z późniejszą nadzwyczajną rekompensatą wydatków poniesionych przez niego kosztem majątku dłużnika;

majątek dłużnika - przedsiębiorstwa unitarnego lub dłużnika - spółki akcyjnej, której ponad dwadzieścia pięć procent akcji z prawem głosu jest własnością państwową lub komunalną, jest oceniany przez niezależnego rzeczoznawcę wraz z przedstawieniem wniosku państwowego organu kontroli finansowej w sprawie oceny, z wyjątkiem przypadków przewidzianych w ust. 3 niniejszego artykułu;

na podstawie decyzji zgromadzenia wierzycieli lub rady wierzycieli wycena majątku ruchomego dłużnika, którego wartość bilansowa na ostatni dzień sprawozdawczy poprzedzający ogłoszenie upadłości dłużnika jest mniejsza niż sto tysięcy rubli, można przeprowadzić bez udziału niezależnego rzeczoznawcy;

założyciele (uczestnicy) dłużnika lub właściciela majątku dłużnika - przedsiębiorstwo unitarne, wierzyciele upadłości, upoważnione organy mają prawo odwołać się od wyników oceny majątku dłużnika w sposób określony przez prawo federalne;

) Artykuł 52 ustawy federalnej z dnia 21 lipca 1997 r. N 119-FZ (zmieniony 26 czerwca 2007 r.) „O postępowaniu egzekucyjnym” stanowi, że:

wycenę majątku dłużnika przeprowadza komornik po cenach rynkowych obowiązujących w dniu wykonania tytułu wykonawczego, z wyjątkiem przypadków, gdy wycena dokonywana jest po cenach regulowanych;

jeżeli ocena poszczególnych przedmiotów jest trudna lub dłużnik lub wierzyciel sprzeciwiają się ocenie dokonanej przez komornika, komornik wyznacza specjalistę w celu ustalenia wartości majątku;

strona kwestionująca wycenę majątku dokonaną przez komornika - egzekutora ponosi koszty powołania specjalisty.

Zostały one zatwierdzone w dniu 6 lipca 2001 r. Dekretem Rządu Federacji Rosyjskiej nr 519. Zgodnie z tym dekretem opracowanie i zatwierdzenie zaleceń metodologicznych dotyczących działań związanych z wyceną w odniesieniu do różnych przedmiotów oceny (w porozumieniu z federalnym organem wykonawczym organami regulującymi w danym zakresie działalności), rodzajami wartości wyceny obiektu, prowadzeniem wyceny, a także badaniem operatów szacunkowych powierzono Ministerstwu Stosunków Majątkowych Federacji Rosyjskiej (Ministerstwo Własność Rosji).

Wymogi Standardów są obowiązkowe do stosowania przez podmioty dokonujące wyceny przy ustalaniu rodzaju wartości przedmiotu wyceny, podejść do wyceny i metod wyceny, a także przy dokonywaniu wyceny. Zgodnie z wymogami Standardów, przy sporządzaniu operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek posługiwania się informacjami zapewniającymi wiarygodność operatu szacunkowego jako dokumentu zawierającego informacje o wartości dowodowej.

Standard Wyceny określa główne rodzaje wartości przedmiotu wyceny, podejścia do wyceny oraz metody wyceny. Oprócz określenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny, Standard określa rodzaje wartości, które różnią się od wartości rynkowej. Te typy obejmują:

wartość przedmiotu oceny przy ograniczonym rynku towarów;

koszt wymiany przedmiotu oceny;

koszt odtworzenia przedmiotu oceny;

wartość przedmiotu wyceny w Obecne wykorzystanie;

wartość inwestycyjna przedmiotu wyceny;

wartość przedmiotu opodatkowania dla celów podatkowych;

wartość likwidacyjna przedmiotu wyceny;

koszt zbycia wycenianego obiektu;

szczególna wartość przedmiotu wyceny.

Standard definiuje trzy główne podejścia do wyceny: kosztowe, porównawcze i dochodowe. Zgodnie z wymogami Standardów rzeczoznawca zobowiązany jest do stosowania (lub uzasadnienia odmowy zastosowania) tych metod wyceny przy dokonywaniu wyceny. Jednocześnie rzeczoznawca ma prawo do samodzielnego określenia w ramach każdego z podejść określonych metod wyceny określonych w Standardzie jako metoda obliczania wartości przedmiotu wyceny w ramach jednego z podejść wyceny. Rzeczoznawca na podstawie wyników uzyskanych w ramach każdego z podejść do wyceny określa ostateczną wartość wartości wycenianego przedmiotu, natomiast zgodnie z wymogami Standardów ostateczną wartość wartości wyceniany przedmiot musi być wyrażony w rublach jako pojedyncza wartość, chyba że umowa o wycenę stanowi inaczej.

Rozdział III Standardów określa podstawowe wymagania dotyczące oceny, etapy oceny, procedurę zbierania i przetwarzania informacji.

Wycena przedmiotu oceny może być przeprowadzona przez rzeczoznawcę tylko wtedy, gdy przestrzegany jest wymóg niezależności rzeczoznawcy, przewidziany w ustawodawstwie Federacji Rosyjskiej o działalności rzeczoznawczej. Jeżeli nie spełnia określonego wymogu, rzeczoznawca ma obowiązek poinformować o tym klienta i odmówić zawarcia umowy wyceny. Przy zawieraniu umowy wyceny rzeczoznawca zobowiązany jest do udzielenia klientowi informacji o wymogach ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej w sprawie czynności rzeczoznawczych, w tym o procedurze licencjonowania czynności rzeczoznawczych, obowiązkach rzeczoznawcy, wymaganiach umowy rzeczoznawczej i rzeczoznawcy raport, a także standardy oceny. Fakt udzielenia takich informacji odnotowuje się w umowie wyceny.

Artykuł 20 Standardu ustanawia sześciomiesięczny okres ważności ostatecznej wartości wycenianego przedmiotu dla celów transakcji.

W różnych krajach organizacje zawodowe rzeczoznawców nadawały status zawodowy osobom, które posiadały niezbędne wykształcenie i wystarczające doświadczenie. Stopniowo pojawiła się potrzeba sformułowania zasad, idei i reguł wspólnych dla gospodarki światowej, co znalazło odzwierciedlenie w Normach Wyceny, Kodeksach Etyki Zawodowej Rzeczoznawcy i innych dokumentach wypracowanych w latach 60-70. W 1981 roku utworzono Międzynarodowy Komitet Standardów Wyceny Nieruchomości (IPSC). Zadaniem Komitetu było dostosowanie standardów w celu uwzględnienia poglądów różnych krajów oraz zidentyfikowanie różnic w sformułowaniach lub stosowaniu Standardów. Dla ICSOI szczególnie ważne jest, aby międzynarodowe standardy wyceny były uznawane w międzynarodowej rachunkowości i innej sprawozdawczości finansowej. Dlatego ICSOI utrzymuje stałe relacje z Międzynarodowym Komitetem Standardów Rachunkowości, Międzynarodową Federacją Księgowych, Międzynarodowym Komitetem Audytu, Międzynarodową Organizacją Komisji Papierów Wartościowych.

Każdy Standard (są ich cztery) odpowiada określonej klasie sytuacji związanych z procesem ewaluacji i zawiera następujące sekcje: Wprowadzenie; Obszar zastosowań; Definicja; Związek ze standardami rachunkowości; Brzmienie normy; Uwagi; Wymagania dotyczące struktury raportu; Warunki odstępstwa od normy; Data wejścia w życie.

Rozdział 2. Analiza wymagań do przeprowadzenia oceny w Federacji Rosyjskiej”

.1 Podstawa metodologiczna oceny

Standardy wyceny, które są obowiązkowe do stosowania przez podmioty wyceniane , zatwierdzone Dekretem Rządu Federacji Rosyjskiej N 519 z dnia 6 lipca 2001 r., są obowiązkowe do stosowania przez podmioty dokonujące wyceny przy ustalaniu rodzaju wartości przedmiotu wyceny, podejść do wyceny i metod wyceny, a także podczas przeprowadzania wyceny.

Oceniając przedmiot na podstawie orzeczenia sądu, sądu polubownego, trybunału arbitrażowego lub orzeczenia organu uprawnionego do monitorowania realizacji czynności szacunkowych w Federacji Rosyjskiej, rzeczoznawca zobowiązany jest do posługiwania się rodzajem wartości wycenianego przedmiotu określonego w odpowiednim orzeczeniu lub decyzji. Przy sporządzaniu operatu szacunkowego rzeczoznawca zobowiązany jest do posługiwania się informacjami zapewniającymi wiarygodność operatu szacunkowego jako dokumentu zawierającego informacje o wartości dowodowej.

Standardy wyceny określają rodzaje wartości przedmiotu wyceny, podejścia do wyceny i metody wyceny.

Wartość rynkowa przedmiotu wyceny to najbardziej prawdopodobna cena, po której przedmiot wyceny może zostać wyobcowany na otwartym rynku w konkurencyjnym środowisku, gdy strony transakcji działają rozsądnie, posiadając wszystkie niezbędne informacje, a nadzwyczajne okoliczności nie są odzwierciedlone w wartości ceny transakcyjnej.

Rodzaje wartości szacunkowych inne niż wartość rynkowa:

a) wartość przedmiotu wyceny o ograniczonym rynku - wartość przedmiotu wyceny, którego sprzedaż na wolnym rynku jest niemożliwa lub wymaga dodatkowych kosztów w porównaniu z kosztami niezbędnymi do sprzedaży towarów swobodnie krążących na rynku ;

b) koszt wymiany przedmiotu oceny - wysokość kosztów wytworzenia przedmiotu podobnego do przedmiotu oceny, w cenach rynkowych, jakie istnieją w dniu oceny, z uwzględnieniem amortyzacji przedmiotu oceny ;

c) koszt odtworzenia wycenianego obiektu - suma kosztów w cenach rynkowych obowiązujących w dniu wyceny, za wytworzenie obiektu tożsamego z wycenianym obiektem, przy użyciu identycznych materiałów i technologii, z uwzględnieniem amortyzacji oceniany przedmiot;

d) wartość przedmiotu szacunkowego w bieżącym użytkowaniu – koszt przedmiotu szacunkowego, ustalony na podstawie istniejących warunków i celu jego użytkowania;

e) wartość inwestycyjna przedmiotu wyceny - wartość przedmiotu wyceny, ustaloną na podstawie jego rentowności dla danej osoby dla danych celów inwestycyjnych;

f) wartość przedmiotu wyceny dla celów podatkowych – wartość przedmiotu wyceny, ustaloną do obliczenia podstawy opodatkowania i obliczoną zgodnie z przepisami aktów prawnych (w tym wartość inwentarzową);

g) wartość końcowa przedmiotu oceny - wartość przedmiotu oceny, jeżeli przedmiot oceny musi zostać wyobcowany w okresie krótszym niż zwyczajowy okres ekspozycji podobnych przedmiotów;

h) wartość zbycia przedmiotu oceny - koszt przedmiotu oceny, równy wartości rynkowej wchodzących w jego skład materiałów, z uwzględnieniem kosztów zbycia przedmiotu oceny;

i) wartość szczególna przedmiotu wyceny - wartość, dla określenia której w umowie wyceny lub w akcie prawnym przewidziano warunki nie zawarte w pojęciu rynkowym lub inną wartość określoną w normach wyceny.

Metody wyceny:

podejście kosztowe – zestaw metod szacowania wartości wycenianego obiektu, polegający na ustaleniu kosztów niezbędnych do odtworzenia lub wymiany wycenianego obiektu, z uwzględnieniem jego zużycia;

podejście porównawcze – zestaw metod wyceny wartości przedmiotu wyceny, polegający na porównaniu przedmiotu wyceny z podobnymi przedmiotami, w odniesieniu do których znajdują się informacje o cenach dokonywanych z nimi transakcji;

podejście dochodowe – zestaw metod oceny wartości przedmiotu oceny, oparty na określeniu oczekiwanych dochodów z przedmiotu oceny.

Appraisal method – metoda obliczania wartości przedmiotu wyceny w ramach jednego z podejść do wyceny.

Wycena jest uznawana na całym świecie za jeden z mechanizmów efektywnego zarządzania nieruchomościami. Stopniowo w Rosji, wraz z tworzeniem klasy właścicieli, pojawia się problem jej efektywnego wykorzystania, a zatem pojawia się zapotrzebowanie na usługi rzeczoznawcy.

Główne problemy, do rozwiązania których zwykle wzywa się rzeczoznawców, są związane z wyceną. Ma to ogromne znaczenie dla potencjalnego kupującego lub sprzedającego przy ustalaniu rozsądnej ceny transakcyjnej, dla pożyczkodawcy przy podejmowaniu decyzji o udzieleniu kredytu hipotecznego, dla ubezpieczyciela przy odszkodowaniu. Jeśli rząd wywłaszczy nieruchomość, właściciel może być zmuszony do jej oceny w celu zakwestionowania rządowej propozycji: godziwa rekompensata.

Przy zawieraniu umowy najmu z zapisem o podwyższeniu czynszu, ten ostatni ustalany jest jako procent wartości rynkowej. Jeśli jedna firma chce przejąć inną, może być zmuszona do oszacowania aktualnej wartości posiadanych przez nią nieruchomości. Ocenę można przeprowadzić w celu optymalizacji opodatkowania itp.

Konieczność wyceny może pojawić się w wielu przypadkach. Tak więc, jeśli obywatel lub organizacja posiada jakąkolwiek własność należącą do państwa lub rządu Moskwy na podstawie zarządzania gospodarczego, to przy prywatyzacji tego obiektu wymagany jest wniosek profesjonalnego rzeczoznawcy. Obowiązkowa wycena jest również przewidziana w przypadku umorzenia lub innego odebrania własności właścicielom na potrzeby państwowe lub komunalne. Na przykład, jeśli w miejscu planowanej kolejnej obwodnicy stoi prywatny garaż, a jego właścicielowi proponuje się zrobić miejsce pod przyszłą drogę, to wysokość odszkodowania będzie musiała ustalić niezależny rzeczoznawca. W przypadku wniesienia niepieniężnego wkładu do kapitału zakładowego przedsiębiorstwa przekraczającego 200 płacy minimalnej wymagana jest jego wycena rynkowa.

Najczęściej w przeszacowanie środków trwałych przedsiębiorstwa zaangażowany jest niezależny rzeczoznawca. Ocena jest również konieczna przy przyciąganiu inwestycji. Tradycyjny sposób na pokrycie deficytu kapitał obrotowy- kredyt. Pożyczka może być zabezpieczona zastawem na nieruchomości. Jak pokazują doświadczenia międzynarodowe, podstawą określenia wartości zabezpieczenia jest wartość rynkowa przedmiotu zabezpieczenia. W celu oceny poziomu ryzyka, jakie podejmuje instytucja kredytowa, aby zapewnić sobie możliwość odzyskania wystarczającej kwoty środków w przypadku niespłacenia kredytu przez kredytobiorcę, konieczne jest określenie relacji pomiędzy rynkiem wartość zabezpieczenia i wielkość kredytu.

Wycena jest również konieczna w przypadku ubezpieczenia mienia, ponieważ jest wymagana do ustalenia ubezpieczonej wartości tego mienia lub zakwestionowania kwoty, na jaką ubezpieczyciel oszacował szkodę.

Zgodnie z nowymi przepisami, przy zawieraniu umowy majątkowej małżeńskiej można zaangażować rzeczoznawcę majątkowego w celu ustalenia wartości majątku, co w przypadku rozwodu znacznie ułatwi rozstrzygnięcie sporów majątkowych.

Cele oceny są ściśle związane z jej metodami. Optymalny wybór takiej lub innej metody oceny obiektu w dużej mierze zależy od kwalifikacji i doświadczenia praktycznego rzeczoznawcy.

Standardy wyceny zalecają, aby rzeczoznawcy ustalali wartość obiektów przy użyciu jak największej liczby metod wyceny, ograniczonej jedynie brakiem niezbędnych informacji. Wówczas, przy uzgadnianiu wyników oceny różnymi metodami, prawdopodobieństwo uzyskania dokładniejszej wartości wartości obiektu znacznie wzrasta.

Metody wyceny nieruchomości można pogrupować według kosztu, dochodu i podejścia porównawczego (rynkowego).

Metody podejścia kosztowego zakładają wiedzę rzeczoznawcy o specyfice, prawidłowej ocenie zużycia fizycznego, funkcjonalnego, ekonomicznego, kosztu obiektu przy najlepszym i najbardziej efektywnym użytkowaniu. Do wyznaczenia wartości metodami podejścia dochodowego niezbędna jest znajomość matematyki finansowej, znajomość pojęć kapitalizacji i dyskontowania, umiejętność adekwatnej oceny ryzyka lokowania kapitału, przewidywania przepływów pieniężnych, analizowania informacji rynkowych oraz przewidywania dynamiki zmian wartości obiektu w zależności od czynników zewnętrznych. Metody podejścia porównawczego zakładają dostępność wiarygodnych informacji rynkowych o sprzedaży podobnych obiektów. Metody te są najbardziej wiarygodne, jednak od rzeczoznawcy wymaga się znajomości rynku, przeanalizowania wystarczającej liczby rzeczywistych transakcji i poprawnego zastosowania niezbędnych poprawek (daty sprzedaży, lokalizacji, miejsca docelowego itp.).

Biorąc pod uwagę zakres tych metod, można stwierdzić, że jeśli obiekt nie jest rentowny, to do jego oceny celowe jest zastosowanie podejść kosztowych i porównawczych. Jeśli obiekt generuje dochód, wówczas główna metoda staje się opłacalna, a pomocnicza - kosztowna i porównawcza. Kompleksowe wykorzystanie wszystkich trzech metod pozwala dokładniej uzasadnić wartość rynkową obiektu. W ramach każdego z podejść istnieje szereg metod obliczania wartości rynkowej.

2.2 Wymagania dotyczące oceny

Ocena obejmuje następujące kroki:

a) zawarcie umowy wyceny z klientem

b) ustalenie ilościowych i jakościowych cech przedmiotu oceny;

c) analiza rynku, do którego należy przedmiot oceny;

d) wybór metody (metod) oceny w ramach każdego z podejść do oceny oraz wykonanie niezbędnych obliczeń;

e) podsumowanie wyników uzyskanych w ramach każdego z podejść do oceny oraz ustalenie ostatecznej wartości wartości przedmiotu oceny;

f) sporządzenie i przekazanie klientowi raportu ewaluacyjnego.

Wycena przedmiotu oceny może być przeprowadzona przez rzeczoznawcę tylko wtedy, gdy przestrzegany jest wymóg niezależności rzeczoznawcy, przewidziany w ustawodawstwie Federacji Rosyjskiej o działalności rzeczoznawczej. Jeżeli nie spełnia określonego wymogu, rzeczoznawca ma obowiązek poinformować o tym klienta i odmówić zawarcia umowy wyceny.

Przy zawieraniu umowy wyceny rzeczoznawca zobowiązany jest do udzielenia klientowi informacji o wymogach ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej w sprawie czynności rzeczoznawczych, w tym o procedurze licencjonowania czynności rzeczoznawczych, obowiązkach rzeczoznawcy, wymaganiach umowy rzeczoznawczej i rzeczoznawcy raport, a także standardy oceny. Fakt udzielenia takich informacji odnotowuje się w umowie wyceny.

Rzeczoznawca zbiera i przetwarza:
dokumenty tytułowe, informacje o obciążeniu przedmiotu oceny prawami innych osób; dane księgowe i sprawozdawcze związane z przedmiotem oceny;
informacje o charakterystyce technicznej i eksploatacyjnej przedmiotu oceny; informacje niezbędne do ustalenia cech ilościowych i jakościowych przedmiotu oceny w celu określenia jego wartości, a także inne informacje związane z przedmiotem oceny.

Rzeczoznawca określa i analizuje rynek, do którego należy wyceniany przedmiot, jego historię, aktualne uwarunkowania i trendy rynkowe, a także analogi wycenianego przedmiotu i uzasadnia swój wybór.

Rzeczoznawca dokonuje niezbędnych obliczeń takiego lub innego rodzaju wartości wycenianego przedmiotu, biorąc pod uwagę uzyskane cechy ilościowe i jakościowe wycenianego przedmiotu, wyniki analizy rynku, do którego należy wyceniany przedmiot, a także jako okoliczności zmniejszające prawdopodobieństwo uzyskania dochodu z ocenianego obiektu w przyszłości (ryzyka) oraz inne informacje.

Przy dokonywaniu wyceny rzeczoznawca zobowiązany jest do zastosowania (lub uzasadnienia odmowy zastosowania) podejścia kosztowego, porównawczego i dochodowego do wyceny. Rzeczoznawca ma prawo do samodzielnego określenia, w ramach każdego z podejść do wyceny, określonych metod wyceny.

Rzeczoznawca na podstawie wyników uzyskanych w ramach każdego z podejść do oceny określa ostateczną wartość wartości przedmiotu oceny.

Ostateczna wartość przedmiotu wyceny musi być wyrażona w rublach jako jedna wartość, chyba że umowa wyceny stanowi inaczej.

Ostateczna wartość wartości przedmiotu wyceny wskazana w operacie szacunkowym sporządzonym w sposób i na podstawie wymagań określonych w ustawie federalnej „O działalności szacunkowej w Federacji Rosyjskiej”, normach szacunkowych i przepisach dotyczących działalności szacunkowej upoważniony organ do monitorowania działalności ewaluacyjnej w Federacji Rosyjskiej może zostać uznany za rekomendowany do dokonania transakcji z przedmiotem wyceny, jeżeli od daty sporządzenia operatu szacunkowego do datę zawarcia transakcji z przedmiotem wyceny lub datę złożenia oferty publicznej.

2.3 Zastosowanie podejścia kosztowego, dochodowego i porównawczego do wyceny

Stosując metodę kosztową należy pamiętać, że uzyskana na jej podstawie wartość stanowi podstawę wartości rynkowej obiektu przynoszącego dochód. Przykładowo, wartość rynkowa kompleksu stacji benzynowych będzie znacznie wyższa niż koszt budowy, a wartość hotelu zlokalizowanego w niefortunnej lokalizacji (na obrzeżach miasta) będzie niższa niż koszt określony kosztem metoda.

Praktyka pokazuje, że największe problemy przy stosowaniu podejścia kosztowego pojawiają się w związku z wyceną wartości rynkowej gruntu. Najbardziej wiarygodną metodą wyceny gruntów z punktu widzenia teorii zachodniej jest metoda analizy porównawczej sprzedaży porównywalnej. Zastosowanie tej metody w warunkach rosyjskich jest praktycznie niemożliwe ze względu na niepewność ustawodawstwo rosyjskie o gruntach i braku przejrzystości informacji o transakcjach kupna lub sprzedaży gruntu.

Podejście kosztowe stosowane do wyceny nieruchomości opiera się na założeniu, że koszty niezbędne do wytworzenia wycenianej nieruchomości w jej obecnym stanie lub odtworzenia jej własności konsumpcyjnych są akceptowalnym punktem odniesienia dla określenia wartości rynkowej wycenianej nieruchomości.

Jednak tutaj konieczne jest zrozumienie różnicy między kosztem odtworzenia (kosztem odtworzenia) obiektu a kosztem odtworzenia.

Koszt odtworzenia (koszt odtworzenia) określają koszty w cenach bieżących za wykonanie dokładnej kopii wycenianego obiektu przy użyciu tych samych rozwiązań architektoniczno-planistycznych, konstrukcji i materiałów budowlanych oraz przy tej samej jakości robót budowlano-montażowych. Przy ustalaniu kosztu odtworzenia odtwarzane są te same ubytki funkcjonalne obiektu i te same niedociągnięcia w rozwiązaniach architektonicznych, które występują w wycenianym obiekcie.

Koszt odtworzenia definiuje się jako koszt, po aktualnych cenach, budowy obiektu o użyteczności równoważnej do ocenianej wartości, ale zbudowanego w nowym stylu architektonicznym przy użyciu nowoczesnych standardów, materiałów, projektu i układu.

Granica między kosztem odtworzenia przedmiotu a kosztem jego odtworzenia jest zawsze warunkowa, a rzeczoznawca w każdym konkretnym przypadku musi rozwiązać problem wyboru takiego lub innego rodzaju wyceny, w zależności od warunków zastosowania podejścia kosztowego.

Zgodnie ze standardami Rosyjskiego Towarzystwa Rzeczoznawców (STO ROO 21-01-95) przy ocenie podejścia kosztowego należy określić: wartość rynkową działki; koszt odtworzenia przedmiotu lub jego wymiany; ilość nagromadzonego zużycia przedmiotu; wartość rynkową nieruchomości metodą kosztową jako sumę wartości działki i wartości odtworzeniowej obiektu pomniejszonej o skumulowaną amortyzację.

W warunkach rosyjskich przedmiotem oceny nie jest pełna (bezwzględna) własność działki, a jedynie prawo do jej użytkowania na zasadzie dzierżawy. Teoria szacowania wartości działki wyróżnia tutaj pięć głównych metod określania wartości: kapitalizacja renty gruntowej (podejście dochodowe); metoda korelacji (transferu); metoda rozwoju (rozwoju); technika pozostałości po ziemi; metoda bezpośredniej analizy porównawczej sprzedaży. Ustalenie wartości działki metodą kapitalizacji czynszu dzierżawnego polega na kapitalizacji dochodów uzyskiwanych z opłat czynszowych. W Rosji praktyka dzierżawy prywatnych gruntów nie jest powszechna, dzierżawione są głównie działki państwowe i komunalne. Jednocześnie standardowa cena gruntu jest nieadekwatna do jej wartości rynkowej.

Za najbardziej wiarygodną ze wszystkich powyższych metod w światowej praktyce uważa się metodę bezpośredniej analizy porównawczej sprzedaży. Kalkulacja metodą porównawczej analizy sprzedaży polega na analizie rzeczywistych transakcji sprzedaży podobnych działek gruntowych, porównaniu ich z gruntami wycenianymi oraz dokonaniu odpowiednich korekt z tytułu różnic występujących pomiędzy działkami porównywalnymi a wycenianymi. W rezultacie najpierw ustalana jest cena sprzedaży każdej porównywalnej działki, tak jakby miała ona te same cechy, co działka wyceniana, a następnie ustalana jest średnia ważona wartość wycenianej działki.

Kolejnym krokiem w zastosowaniu podejścia kosztowego jest określenie kosztu odtworzenia obiektu lub kosztu odtworzenia. Istnieją cztery sposoby obliczania kosztu odtworzenia lub kosztu odtworzenia.

Metoda analizy ilościowej polega na sporządzeniu kosztorysów dla wszystkich rodzajów prac niezbędnych do budowy poszczególnych elementów konstrukcyjnych obiektu i obiektu jako całości: kosztu robocizny, materiałów, mechanizacji pracy. Do tych kosztów należy dodać koszty ogólne i zyski dewelopera, a także koszty projektowania, budowy, zakupu i instalacji sprzętu niezbędnego do odtworzenia ocenianych usprawnień.

Analiza ilościowa jest najdokładniejsza, ale też najbardziej czasochłonna. Jej zastosowanie wymaga wysoko wykwalifikowanego rzeczoznawcy oraz dużego doświadczenia w sporządzaniu kosztorysów budowlanych.

Metoda obliczania element po elemencie jest modyfikacją metody ilościowej, ale jest znacznie mniej pracochłonna, ponieważ opiera się na wykorzystaniu zagregowanych szacunkowych norm i cen, a nie pojedynczych. Najbardziej charakterystyczne wskaźniki elementów konstrukcyjnych (1 metr sześcienny muru, 1 metr kwadratowy pokrycia dachowego itp.) są traktowane jako jednostki kosztów.

Metoda porównawcza polega na porównaniu kosztu jednostki właściwości użytkowych ocenianego obiektu z kosztem podobnej jednostki miary o podobnej typowej konstrukcji. Istota metody polega na tym, że dla ocenianego obiektu wybiera się obiekt analogowy, który jest podobny do ocenianego obiektu pod względem cech konstrukcyjnych, użytych materiałów i technologii wykonania. Następnie koszt jednostki miary obiektu analogowego (1 metr sześcienny, 1 metr kwadratowy itd.) mnoży się przez liczbę jednostek ocenianego obiektu.

Jest to najprostszy sposób wyceny nieruchomości i jest szeroko stosowany przez rzeczoznawców, zwłaszcza przy przeszacowaniu środków trwałych przedsiębiorstw.

Metoda indeksowa polega na ustaleniu kosztu odtworzenia wycenianego przedmiotu poprzez pomnożenie wartości księgowej przez odpowiedni wskaźnik przeszacowania. Wskaźniki przeszacowania środków trwałych są zatwierdzane przez Państwowy Komitet Statystyczny Federacji Rosyjskiej i są okresowo publikowane w prasie.

Definicja skumulowanej amortyzacji to ostatnie stadium kosztowne podejście.

W ujęciu kosztowym definicja amortyzacji uwzględnia różnice w charakterystyce nowej nieruchomości i wycenianej nieruchomości. Rozliczenie amortyzacji obiektu jest rodzajem korekty wartości nowo odtworzonego budynku w celu określenia wartości ocenianego obiektu.

W zależności od czynników obniżających wartość nieruchomości amortyzację dzieli się na fizyczną, funkcjonalną i zewnętrzną (ekonomiczną).

Pogorszenie fizyczne odzwierciedla zmiany właściwości fizycznych nieruchomości w czasie (na przykład wady elementów konstrukcyjnych). Zużycie fizyczne jest dwojakiego rodzaju: pierwsze następuje pod wpływem czynników operacyjnych, drugie - pod wpływem czynników naturalnych i naturalnych.

Istnieją cztery główne metody obliczeniowe fizyczne zużycie: ekspert (najdokładniejszy, ale i najbardziej czasochłonny, obliczany jest na podstawie stworzenia wadliwego zestawienia i określenia procentowego zużycia wszystkich elementów konstrukcyjnych budynku lub konstrukcji); regulacyjne (lub księgowe); koszt i sposób obliczania żywotności budynku.

Deprecjacja funkcjonalna to utrata wartości spowodowana tym, że obiekt nie spełnia współczesnych standardów: pod względem użytkowym, architektonicznym, estetycznym, przestrzennym, konstrukcyjnym, użytkowym, bezpieczeństwa, komfortu i innych. charakterystyka funkcjonalna. Jeśli otrzymana dodatkowa wartość przekracza koszt renowacji, zużycie funkcjonalne jest usuwalne. Brak kominka można uznać za element wymiennego zużycia funkcjonalnego, którego koszty instalacji pokrywa wzrost rentowności i wartości rynkowej nieruchomości. Kwota amortyzacji usuwalnej jest definiowana jako różnica pomiędzy potencjalną wartością budynku w momencie jego wyceny ze zaktualizowanymi elementami a jego taką samą wartością na dzień wyceny bez zaktualizowanych elementów. Nieusuwalne zużycie funkcjonalne odnosi się do spadku kosztów z powodu czynników związanych zarówno z brakiem, jak i nadmiarem cech jakościowych budynku.

Jeśli fizyczne i do pewnego stopnia funkcjonalne zużycie można wyeliminować poprzez przebudowę lub modernizację budynku, to w większości przypadków nie da się wyeliminować zużycia wpływów zewnętrznych.

Amortyzacja zewnętrzna (ekonomiczna) to utrata wartości spowodowana wpływem czynników zewnętrznych. Deprecjacja ekonomiczna może być spowodowana różnymi przyczynami, takimi jak ogólnogospodarcze, wewnątrzbranżowe, prawne lub zmiany związane z ustawodawstwem, rozporządzeniami gminnymi, zarządzeniami zagospodarowania przestrzennego i zarządzeniami administracyjnymi.

Głównymi czynnikami zewnętrznego pogorszenia sytuacji w Rosji są ogólny stan gospodarki, który w niektórych regionach jest pogarszany przez czynniki lokalne, istnienie dyskryminującego ustawodawstwa dla niektórych rodzajów działalności gospodarczej oraz kary za zanieczyszczenie środowiska.

Istnieją dwa podejścia do oceny amortyzacji zewnętrznej - porównanie sprzedaży podobnych nieruchomości w stabilnych i zmieniających się warunkach zewnętrznych oraz kapitalizacja strat w przychodach związanych ze zmianami warunków zewnętrznych. Po ustaleniu łącznej skumulowanej amortyzacji, rzeczoznawca w celu uzyskania ostatecznej wartości nieruchomości dolicza do wartości rynkowej działki różnicę pomiędzy całkowitym kosztem odtworzenia obiektu a skumulowaną amortyzacją.

Podejście kosztowe ma zastosowanie do wyceny prawie każdej nieruchomości. Jednak taki wniosek nie jest zasadny we wszystkich przypadkach (np. wycena nieruchomości dochodowej).

Najczęstszym obszarem zastosowania podejścia kosztowego jest wycena obiektów w „pasywnych” lub nieaktywnych sektorach rynku nieruchomości. Zaletą zastosowania podejścia kosztowego w tym przypadku jest fakt, że niedostatek lub nierzetelność informacji o zrealizowanych transakcjach kupna i sprzedaży analogicznych obiektów w niektórych przypadkach ogranicza możliwość zastosowania innych podejść do wyceny.

Podejście kosztowe jest również stosowane w studium wykonalności nowej budowy, przy ocenie wartości rynkowej obiektów w budowie i obiektów przebudowywanych. W takim przypadku podejście kosztowe pozwala ocenić efektywność projektu inwestycyjnego.

Korzystając z połączenia podejścia kosztowo-przychodowego, czyli porównując koszty budowy obiektu z dochodami z niego uzyskanymi, rzeczoznawca wyciąga wniosek o najlepszym i najbardziej efektywnym wykorzystaniu działki objętej przedmiotem wyceny. Aby odzwierciedlić wyniki oceny w sprawozdaniu finansowym przedsiębiorstwa (przeszacowanie środków trwałych), rzeczoznawcy, na podstawie Regulaminu Rachunkowości (PBU 6-97) „Rachunkowość środków trwałych”, określają wartość przedmiotu ocena z wykorzystaniem podejścia kosztowego.

Rynek usług ubezpieczeniowych to stale rozwijający się obszar zastosowania podejścia kosztowego. W tym przypadku podejście to jest preferowane, ponieważ suma ubezpieczenia, wysokość składki ubezpieczeniowej i odszkodowanie ubezpieczeniowe ustalane są na podstawie kosztów ubezpieczonego przy zastosowaniu podejścia kosztowego.

Podejście porównawcze (rynkowe) do wyceny nieruchomości charakteryzuje analiza sprzedaży rynkowej obiektów podobnych i podobnych do wycenianego. Aby to podejście można było zastosować w konkretnej sytuacji, konieczne jest posiadanie dużej ilości skumulowanych i wiarygodnych danych statystycznych o sprzedaży porównywalnych nieruchomości, co jest możliwe tylko w przypadku bardzo rozwiniętego rynku nieruchomości.

W warunkach rosyjskich do oceny obiektów metodą rynkową konieczne jest wykorzystanie wszelkich dostępnych informacji o przeszłych transakcjach dotyczących obiektów, ponieważ problem ze znalezieniem informacji dla Ta metoda spotęgowane jego zamknięciem.

Istotą tego podejścia przy ocenie wartości banku jest to, że cena akcji banku odzwierciedla atrakcyjność rynkową tego banku jako przedmiotu akwizycji i inwestycji. Indeks atrakcyjności rynku liczony jest zwykle dla otwartych spółek akcyjnych, których akcje notowane są na giełdach. Aby określić atrakcyjność rynkową banku, który wyemitował tylko akcje zwykłe, należy podzielić zysk netto za miniony rok przez liczbę akcji wyemitowanych na koniec tego roku. Otrzymana liczba to zysk na akcję. Rynkowa cena sprzedaży akcji w dowolnie wybranym terminie jest następnie porównywana z uzyskanym wynikiem - zyskiem na akcję, co daje wskaźnik atrakcyjności rynkowej. W praktyce rosyjskiej takie podejście jest obecnie praktycznie niemożliwe do zastosowania w praktyce, ponieważ akcje rosyjskich banków komercyjnych, z wyjątkiem Sbierbanku, nie są notowane na giełdach. Niemniej jednak zadanie prognozowania wartości rynkowej akcji banków po połączeniach pozostaje aktualne.

Rynek wynajmu, w przeciwieństwie do rynku sprzedaży, jest najbardziej dynamiczny, bardziej otwarty i bogaty w informacje. Dochód z najmu jest w większości przypadków podstawą do zastosowania podejścia dochodowego do wyceny nieruchomości.

Powszechnie uznaje się, że podejście dochodowe jest najbardziej informacyjnym, a zatem najbardziej wiarygodnym podejściem do wyceny nieruchomości niemieszkalnych w Rosji. Ponadto podejście dochodowe, przy całej swojej złożoności, jest najpotężniejszym i najbardziej elastycznym narzędziem wyceny, które może rozwiązywać problemy nie tylko w obszarze nieruchomości, ale także w innych obszarach: własność intelektualna, biznes, projekty inwestycyjne itp. rozważ bardziej szczegółowo podejście dochodowe.

W praktyce światowej w podejściu dochodowym wykorzystuje się: metodę kapitalizacji bezpośredniej oraz metodę dyskontowania dochodu pieniężnego.

Metoda kapitalizacji bezpośredniej polega na bezpośrednim przeliczeniu dochodu operacyjnego netto (NOI) na wartość poprzez podzielenie go przez współczynnik kapitalizacji. Pojęcie NPV to obliczona stała wartość oczekiwanego rocznego dochodu netto uzyskanego z przedmiotowej nieruchomości po odjęciu kosztów operacyjnych i rezerw odtworzeniowych. Definicja NPV opiera się na założeniu, że nieruchomość będzie wynajmowana po rynkowych stawkach czynszowych, a jako prognozowany okres obliczeniowy przyjmuje się najbardziej typowy rok własności.

Kalkulacja NPV rozpoczyna się od ustalenia potencjalnego dochodu brutto (GRP) - oczekiwanej łącznej wartości czynszu rynkowego i płatności od dodatkowe usługi towarzyszące głównej działalności (opłata za korzystanie z parkingu, za instalację reklamy ściennej itp.). Kolejnym krokiem przy obliczaniu NPV jest określenie efektywnego dochodu brutto (EI). Aby zakwalifikować się do EDI, szacowana strata z pustostanów czynszowych i niepłacenia czynszu jest odejmowana od potencjalnego dochodu brutto. Straty te są zgodne z prawdopodobieństwem, że część czynszu nie zostanie odebrana w prognozowanym roku, a część powierzchni pozostanie niezajęta przez najemców. Ponieważ nie ma standardów określania tych strat w czynnościach wyceny, to Najlepszym sposobem informacje uzyskuje się patrząc na podobną nieruchomość, dla której istnieją dane o opłatach czynszowych w długim okresie, z których można poznać poziom strat w praktyce.

NPC oblicza się jako różnicę między wartością EVD a wartością kosztów operacyjnych (OR). Wydatki operacyjne nazywane są wydatkami okresowymi w celu zapewnienia normalnego funkcjonowania obiektu i reprodukcji dochodów, zwykle dzielą się na:

warunkowo stały;

zmienne warunkowe (operacyjne);

wydatki (rezerwa) na wymianę.

Warunkowo stałe LUB obejmują wydatki, których wysokość nie zależy od stopnia obciążenia placówki pracą. Z reguły są to podatki od nieruchomości, czynsz gruntowy, VAT, koszty ubezpieczenia.

Warunkowo zmienne RR obejmują koszty, których wysokość zależy od stopnia obciążenia obiektu pracą i poziomu świadczonych usług. Główne koszty półzmienne to koszty zarządzania, mediów, ochrony itp.

Koszty odtworzenia są odliczane jako roczna alokacja (rezerwa) na fundusz odtworzenia (podobnie jak amortyzacja księgowa).

Wzór na punktację wygląda tak:

gdzie: V0 – wartość bieżąca (wartość w momencie wyceny) biznesu, CF – roczny przepływ środków pieniężnych, R – współczynnik kapitalizacji.

Najtrudniejszym etapem wyceny nieruchomości metodą kapitalizacji jest określenie współczynnika (lub stopy) kapitalizacji. W zachodniej klasycznej wersji metoda kapitalizacji bezpośredniej zakłada kapitalizację za pomocą współczynnika (stawki) wyodrębnionego z transakcji rynkowych, dla których cena najmu i cena sprzedaży są jednocześnie znane. Praktyka pokazuje, że w rosyjskich warunkach nie sposób znaleźć takich informacji.

Współczynnik kapitalizacji w wycenie przedsiębiorstw jest zwykle definiowany jako różnica między stopą zwrotu z kapitału (stopą dyskontową) dla wycenianej spółki a oczekiwaną średnioroczną stopą wzrostu przychodów spółki.

Wzór na znalezienie współczynnika kapitalizacji to:

gdzie: R – współczynnik kapitalizacji, r – stopa dyskontowa, g – oczekiwana średnioroczna stopa wzrostu dochodów.

Inną metodą określania współczynnika kapitalizacji jest metoda sumowania (konstrukcji skumulowanej). Istotą metody jest to, że jako stopę bazową stosuje się stopę procentową wolną od ryzyka i sukcesywnie dodawane są do niej korekty o różne rodzaje ryzyka związane z charakterystyką wycenianej nieruchomości (premia za ryzyko inwestowania w nieruchomości , premia za niską płynność, korekta z tytułu zarządzania inwestycjami itp.).

Jak pokazuje analiza ostatnich periodyków, w zachodniej praktyce wyceny główną rolę odgrywa obecnie metoda dyskontowania dochodów pieniężnych. Metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych jest najbardziej wszechstronnym narzędziem do obliczania kapitalizacji, które pozwala określić bieżącą wartość przyszłych przepływów pieniężnych. Przepływy pieniężne mogą zmieniać się dowolnie, przepływać nierównomiernie i różnić się wysoki poziom ryzyko. Wynika to ze specyfiki czegoś takiego jak nieruchomości. Nieruchomości są nabywane przez inwestora głównie ze względu na pewne przyszłe korzyści. Inwestor postrzega nieruchomość jako zbiór przyszłych korzyści i ocenia jej atrakcyjność pod kątem tego, jak wartość pieniężna tych przyszłych korzyści koreluje z ceną, za jaką można nabyć nieruchomość.

Formuła wyceny przedsiębiorstwa w tym przypadku to:

gdzie: V0 - wycena wartości firmy (wartość bieżąca netto), n - 0,1,2,...,N - przedziały planowania, CFn - przepływy pieniężne (ujemne lub dodatnie) w przedziale planowania n, CF(N+1) - stabilne roczne przepływy pieniężne okresu rezydualnego, określone przez pierwszy rok po okresie planowania, r - stopa dyskontowa (stopa zwrotu z zainwestowanego kapitału), R - współczynnik kapitalizacji dla okresu rezydualnego.

Przy obliczaniu wartości rynkowej nieruchomości metodą zdyskontowanych przepływów pieniężnych ustala się kolejno:

okres prognozy (okres realizacji projektu);

przychód operacyjny netto;

prognozowane (przyszłe) przepływy pieniężne dla każdego okresu projektu;

możliwy przepływ środków pieniężnych z odwrócenia (sprzedaży) nieruchomości na koniec okresu prognozy;

stopa dyskontowa dla przyszłych przepływów pieniężnych;

wartość rynkowa nieruchomości.

Długość okresu prognozy zależy od wielu czynników: poziomu i stopy inflacji; rodzaj obiektu; warunki klimatyczne, w jakich działa, itp. W międzynarodowej praktyce oceny zwyczajowo przyjmuje się średni okres realizacji projektu, chyba że postanowiono inaczej dodatkowe warunki, równy 7 - 10 lat. W warunkach rosyjskich typowy okres realizacji projektu może wynosić 3-5 lat.

Zgodnie z zasadą oczekiwania głównego oszacowania wartości rynkowej metodą dochodową jest NOR, który jest w stanie generować wartość poprzez dyskontowanie. Dochód ten należy prognozować na każdy rok użytkowania obiektu. Obliczenie NPC odbywa się poprzez prognozowanie dochodów i wydatków, które go tworzą.

Aby przewidzieć przepływ środków pieniężnych z odwrócenia, zwykle wybiera się jedną z trzech metod:

bezpośrednie ustawienie wartości rewersji;

prognozowanie trendów wartości nieruchomości w okresie posiadania;

zastosowanie stopy dyskontowej do przepływu Pieniądze po opodatkowaniu okresu po prognozie.

Stopa dyskontowa jest definiowana jako średnia stopa zwrotu, jakiej spodziewają się inwestorzy z inwestycji w podobne nieruchomości na danym rynku. Ponieważ stopa zwrotu jest wprost proporcjonalna do ryzyka, stopa dyskonta jest bezpośrednio związana z tym, jak wysoko przeciętna osoba szacuje poziom ryzyka związanego z inwestowaniem w zakup tej nieruchomości. Im wyższy poziom ryzyka, tym wyższa stopa dyskontowa, a tym samym niższy koszt przyszłych dochodów. Przy obliczaniu stopy dyskontowej należy wziąć pod uwagę, że jest ona traktowana jako niższy krańcowy poziom zwrotu z inwestycji, przy którym inwestor dopuszcza możliwość zainwestowania swoich środków w ten obiekt, biorąc pod uwagę, że istnieją inwestycje alternatywne, które wiążą się z dochodem o różnym stopniu ryzyka. Do obliczenia stopy dyskontowej stosuje się kilka metod, z których najbardziej preferowane to metoda kosztu inwestycji kapitałowej oraz metoda sumowania.

Ponieważ metoda sumowania została omówiona powyżej, przyjrzyjmy się bliżej metodzie ceny inwestycji kapitałowych.

Ta metoda kalkulacji stopy dyskontowej opiera się na analizie informacji giełdowych. Kalkulacja opiera się na trzech składnikach:

nominalna stopa wolna od ryzyka;

ogólna rentowność rynku jako całości (średni portfel rynkowy papierów wartościowych);

współczynnik beta.

Obliczając nominalną stopę wolną od ryzyka, możesz użyć wskaźników dla operacji wolnych od ryzyka - zarówno przeciętnego europejskiego, jak i rosyjskiego. Aby zwiększyć dokładność obliczeń, wolny od ryzyka składnik stopy dyskontowej można obliczyć na podstawie danych o notowaniach krajowych i europejskich papierów wartościowych.

Zwrot ze zrównoważonego portfela inwestycyjnego papierów wartościowych jest stosowany jako średni zwrot rynkowy. Lista akcji na podstawie notowań, z których wyliczana jest średnia stopa zwrotu, jest regularnie publikowana w mediach i Internecie.

Metoda obliczania współczynnika beta polega na analizie kluczowych czynników ryzyka makroekonomicznego, branżowego, finansowego i legislacyjnego, które mają wpływ na spółkę.

Proces obliczania wartości bieżącej odbywa się poprzez przeliczenie na wartość bieżącą przyszłych przepływów pieniężnych dla każdego okresu projektu w oparciu o zastosowanie teorii wartości pieniężnej w czasie i polega na późniejszym dodaniu wszystkich otrzymanych wartości i przychody ze sprzedaży (reversion).

Chciałbym zauważyć, że na rozwiniętym rynku nieruchomości wszystkie trzy podejścia, przy wykorzystaniu wiarygodnych danych, powinny prowadzić do mniej więcej takich samych wyników. Wynik oceny uzyskany jakąkolwiek metodą znacząco różniącą się od innych jest symptomem wykorzystania w procesie oceny nieprawidłowych informacji lub popełnienia błędu metodologicznego lub matematycznego.

W celu wyciągnięcia ostatecznego wniosku co do wartości rynkowej nieruchomości konieczne jest sfinalizowanie wyników wyceny. Aby to zrobić, musisz dodać wagi do wyników oceny uzyskanych przez każde z trzech podejść. Współczynniki wag pokazują, jaki udział wartości uzyskanej w wyniku zastosowania każdej ze stosowanych metod wyceny występuje w wartości końcowej wartości rynkowej wycenianego przedmiotu.

Zgodność wyników oraz celów ewaluacji w pewnym stopniu odzwierciedla adekwatność zastosowania każdego z podejść. Jeśli więc wyniki oceny są niezbędne do ubezpieczenia obiektu, preferowane jest podejście kosztowe. Jeżeli konieczne jest określenie wartości rynkowej przedmiotu do sprzedaży i kupna, to częściej stosuje się metody dochodowe i podejścia porównawcze. Jeśli wyniki oceny są niezbędne do zainwestowania określonych środków w rozwój nieruchomości, lepiej zastosować jedną z metod podejścia dochodowego.

2.4 Zasady sporządzania i formatowania raportu oceniającego

Należyte wykonanie przez rzeczoznawcę majątkowego powierzonych mu umową obowiązków polega na terminowym sporządzeniu na piśmie i przekazaniu klientowi protokołu wyceny przedmiotu wyceny. Ogólne wymagania dotyczące treści sprawozdania z oceny są następujące.

Sprawozdanie nie może być niejednoznaczne ani wprowadzać w błąd. W raporcie należy wskazać datę dokonania oceny oceny, zastosowane standardy oceny, cele i zadania oceny oceny, a także inne informacje niezbędne do pełnej i jednoznacznej interpretacji wyników oceny oceny odzwierciedlone w raporcie.

Jeżeli w trakcie wyceny przedmiotu wyceny ustalana jest nie wartość rynkowa, lecz inne rodzaje wartości, w sprawozdaniu należy wskazać kryteria ustalania wyceny przedmiotu wyceny oraz przyczyny odstępstwa od możliwości ustalenia rynku wartość przedmiotu wyceny.

Raport musi zawierać:

data kompilacji i numer seryjny raport;

podstawa oceny przedmiotu oceny przez rzeczoznawcę;

adres siedziby rzeczoznawcy majątkowego oraz informację o wydanym mu zezwoleniu na wykonywanie czynności rzeczoznawcy dla ten gatunek własność;

dokładny opis przedmiotu oceny oraz w odniesieniu do przedmiotu oceny będącego własnością osoby prawnej, dane osoby prawnej oraz wartość księgową tego przedmiotu oceny;

standardy wyceny określające odpowiedni rodzaj wartości przedmiotu wyceny, uzasadnienie ich zastosowania w wycenie tego przedmiotu wyceny, wykaz danych wykorzystywanych przy wycenie przedmiotu wyceny, ze wskazaniem źródeł ich otrzymania, a także założenia przyjęte podczas wyceny przedmiotu wyceny;

kolejność ustalania wartości przedmiotu wyceny i jego wartości końcowej, a także ograniczenia i granice zastosowania uzyskanego wyniku;

data ustalenia wartości przedmiotu wyceny;

wykaz dokumentów, którymi posługuje się rzeczoznawca majątkowy i ustalający cechy ilościowe i jakościowe przedmiotu wyceny.

Raport może również zawierać inne informacje, które w ocenie rzeczoznawcy mają znaczenie dla kompletności odzwierciedlenia zastosowanej przez niego metody obliczania wartości danego przedmiotu wyceny.

Do oceny niektórych rodzajów przedmiotów oceny ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej może przewidywać specjalne formy raportów.

Protokół jest własnoręcznie podpisany przez rzeczoznawcę i poświadczony jego pieczęcią.

Ostateczna wartość rynkowa lub inna wartość przedmiotu wyceny, wskazana w raporcie, sporządzona na podstawie i w sposób przewidziany w ustawie federalnej, jest uznawana za wiarygodną i zalecaną dla celów dokonania transakcji z podmiotem przedmiot oceny, jeżeli w sposób określony przez ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej lub w postępowaniu sądowym nieuregulowanym inaczej.

W przypadku sporu o wiarygodność wartości rynkowej lub innej wartości przedmiotu wyceny ustalonej w protokole, w tym w związku z innym sprawozdaniem z wyceny tego samego przedmiotu, spór ten podlega rozpoznaniu przez sąd , sąd polubowny zgodnie z ustaloną jurysdykcją, sąd polubowny za zgodą stron sporu lub umowy lub w sposób określony przez ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej regulujące działalność w zakresie wyceny.

Sąd, sąd polubowny, trybunał arbitrażowy mają prawo zobowiązać strony do zawarcia transakcji po cenie ustalonej w toku rozpatrywania sporu na posiedzeniu sądowym, tylko w przypadkach, gdy transakcja jest obligatoryjna zgodnie z art. ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej.

Rozdział 3. Główne kierunki rozwoju działalności wyceny w Federacji Rosyjskiej

1 Rozwój działalności wyceny – jako najważniejszy aspekt rozwoju społeczeństwa obywatelskiego i relacji rynkowych w gospodarce

Niezależna wycena jest podstawą informacyjną do podejmowania skutecznych decyzji zarówno w prywatnym, jak i publicznym sektorze gospodarki oraz przyczynia się do ochrony praw własności uczestników stosunków cywilnych. Tak więc rozwój działań związanych z wyceną we współczesnej Rosji jest ważnym aspektem rozwoju społeczeństwa obywatelskiego i stosunków rynkowych w gospodarce.

Wraz z rozwojem rynku w Rosji w ciągu ostatnich 10 lat minęły działania związane z wycenami od zera sposób powstania i do tej pory ukształtował się jako samodzielna dziedzina działalności w gospodarce.

Powstał jednolity rynek usług wyceny. Obecnie ponad 5300 osób prawnych i przedsiębiorców indywidualnych prowadzi działalność szacunkową na podstawie jednolitych wymagań na podstawie licencji federalnej.

Utworzono system państwowej regulacji działalności związanej z wyceną, oparty na ustawie federalnej W sprawie wyceny w Federacji Rosyjskiej w tym monitorowanie przestrzegania przez rzeczoznawców wymagań i warunków, standardów wyceny oraz wytyczne wymagania dotyczące kształcenia specjalistów.

Rozwijać organizacje samoregulacyjne rzeczoznawcy. Ich współdziałanie z Ministerstwem Własności Rosji zostało ustalone na całym spektrum problemów związanych z rozwojem rynku wyceny. Pojawiają się pierwsze doświadczenia interakcji samoregulacyjnych organizacji rzeczoznawców z różnymi grupami konsumentów usług rzeczoznawczych. Interakcja prowadzona jest z międzynarodowymi stowarzyszeniami zawodowymi rzeczoznawców: Międzynarodowy Komitet ds. Standardów Wyceny (IVSC), Europejska Grupa Stowarzyszeń Rzeczoznawców (TEGoVa). Reprezentacja rosyjskich rzeczoznawców w tych organizacjach, stała wymiana informacji, tłumaczenie międzynarodowych i europejskich standardów oceny, udział w międzynarodowych konferencjach naukowych przyczynia się do rozwoju krajowego systemu ocen w Rosji, a także spójności w rozwoju ocen w WNP kraje.

Organizacje samorządu rzeczoznawców przyjęły standardy działalności zawodowej, dokumenty dotyczące etyki działalności rzeczoznawcy, kontroli jakości działalności zawodowej rzeczoznawców będących członkami określonej organizacji samorządu rzeczoznawczego. Podjęto kroki w celu zjednoczenia wielu samoregulacyjnych organizacji rzeczoznawców.

Baza metodologiczna oceny jest opracowywana z uwzględnieniem doświadczeń międzynarodowych, a także specyfiki rozwoju gospodarki i regulacji prawnych w Rosji. Ministerstwo Własności Rosji przy opracowywaniu standardów wyceny zatwierdziło zalecenia metodologiczne dotyczące ustalania wartości rynkowej własności intelektualnej, działek gruntu oraz prawa do dzierżawy działek. Wiersz materiały dydaktyczne podsumowujące doświadczenia prowadzenia prac rzeczoznawczych w Rosji, wydane przez Izbę Przemysłowo-Handlową Federacji Rosyjskiej. Rosyjskie Towarzystwo Rzeczoznawców Przetłumaczyło najnowsze wydanie Europejskich Standardów Wyceny. W ostatnich latach w Rosji opublikowano dużą ilość literatury naukowej i edukacyjnej na temat oceniania. Razem przyczynia się to do przezwyciężenia próżni metodologicznej w działaniach związanych z wyceną.

Rozwój oceny w Federacji Rosyjskiej byłby niemożliwy bez systemu szkolenia, przekwalifikowania i zaawansowanego szkolenia rzeczoznawców. Jednym z ważnych wydarzeń na etapie kształtowania się działalności rzeczoznawczej w Rosji było zorganizowanie w 1993 roku seminariów z działalności rzeczoznawczej, zorganizowanych przez Instytut Rozwoju Gospodarczego Banku Światowego. Wyraźny impuls do rozwoju edukacji w zakresie rzeczoznawcy nadano w trakcie tworzenia i opracowywania wymagań licencyjnych dla działalności rzeczoznawców. Obecnie szkolenia, przekwalifikowanie zawodowe i zaawansowane szkolenie rzeczoznawców przeprowadzane są w ponad 70 instytucjach edukacyjnych zlokalizowanych w całej Federacji Rosyjskiej, które przeszły koordynację podstawowych programów edukacyjnych w Ministerstwie Własności Rosji.

W Rosji doświadczenie rzeczoznawcze kształtuje się w trakcie reorganizacji dużych kompleksów majątkowych z udziałem międzynarodowych i rosyjskich firm rzeczoznawczych. Omawianie tej pracy na różnych jej etapach przyczynia się do rozwoju kultury ewaluacji, a także kultury decyzji zarządczych w Federacji Rosyjskiej. Wraz z rozwojem reform gospodarczych w Rosji, wzrostem prywatnej inicjatywy, wzrostem konkurencji, wzrostem liczby transakcji z różnymi zasoby ekonomiczne rośnie zapotrzebowanie na niezależną wycenę. Wieloaspektowa analiza najefektywniejszego wykorzystania różnych obiektów, dokonywana w toku pracy rzeczoznawców, stosowanie różnych metod wartościowania przyczyniają się generalnie do rozwoju kultury decyzji zarządczych w sferze gospodarczej. Eksperci ze znajomością technologii wyceny stanowią kapitał intelektualny niezbędny do transformacji gospodarczej. Jednocześnie zapotrzebowanie na wycenę nakłada coraz większe wymagania na jakość pracy rzeczoznawcy. Rozwiązanie tego kluczowego dla rynku rzeczoznawczego zadania zostanie rozwiązane przy ścisłej współpracy państwa, samorządowych organizacji rzeczoznawców, instytucji edukacyjnych, konsumentów usług rzeczoznawczych.

3.2 Rozwój infrastruktury wyceny

Szkolenie personelu

Szkolenie rzeczoznawców to jeden z głównych warunków rozwoju rynku rzeczoznawców. Pierwszym krokiem powinno być przyjęcie wymagań państwowych dotyczących programów przekwalifikowania zawodowego dla rzeczoznawców w Federacji Rosyjskiej dla specjalizacji „Wycena wartości nieruchomości”, „Wycena kosztów maszyn, urządzeń i Pojazd”, „Wycena wartości niematerialnych i prawnych oraz własności intelektualnej” (w wymiarze co najmniej 500 godzin szkoleniowych), dla specjalności „Wycena przedsiębiorstwa (biznesu)” (w wymiarze co najmniej 800 godzin szkoleniowych).

W skład programów kształcenia dla przekwalifikowania powinny wchodzić w szczególności makro- i mikroekonomia, prawo, rachunkowość i audyt, analiza ekonomiczna, podatki i opodatkowanie, matematyczne metody wyceny, inwestycje, dyscypliny specjalizacji w zależności od obranego kierunku działalności wycenowej.

Konieczne jest również opracowanie programów zaawansowanego szkolenia rzeczoznawców w Federacji Rosyjskiej, które nie powinny zastępować przekwalifikowania specjalistów.

Organizacja badań naukowych

Rozwój działalności wyceny wiąże się z prowadzeniem działalności naukowej i badania metodologiczne. Za priorytet badań naukowych w zakresie ewaluacji uznaje się rozwój następujących obszarów:

doskonalenie regulacji, procedury i metodologii aktualizacji wyceny środków trwałych;

opracowanie metod określania kosztu kapitału własnego; współzależność szacowania i zarządzania kosztami przedsiębiorstwa;

cechy wyceny instytucji finansowych i kredytowych; ocena obiektów własności intelektualnej, w tym powstałych kosztem budżetu państwa; specyfika wyceny na potrzeby prywatyzacji;

doskonalenie metodyki i systemu wyznaczania kosztu odtworzenia obiektów nieruchomości z uwzględnieniem aktualnych cen i stawek;

opracowanie metodologii i ram regulacyjnych określania średniego okresu użytkowania środków trwałych;

określenie metod obliczania wszystkich rodzajów amortyzacji dla różnych rodzajów majątku, w tym z wykorzystaniem metod instrumentalnej kontroli i pomiaru;

zastosowanie metod statystyki matematycznej w odniesieniu do problemów oceny;

doskonalenie metod obliczania ryzyka w analizie rentowności obiektów oceny;

opracowanie metod obliczania szkód w przypadku klęsk żywiołowych i wypadków spowodowanych przez człowieka;

określenie głównych zasad metodologicznych oceny zasobów naturalnych;

badanie problemów metodologicznych związanych z wykorzystaniem danych statystycznych w praktyce czynności wyceny oraz w materiałach metodycznych do wyceny i restrukturyzacji aktywów przedsiębiorstw; tworzenie i wdrażanie systemów ekspertowych w wycenie nieruchomości. Wymienione zadania badań naukowych nie wyczerpują całego spektrum zagadnień wymagających specjalnych badań naukowych, jednak badania nad wymienionymi problemami mają charakter priorytetowy. Wskazane jest połączenie wysiłków specjalistów z wydziałów ekonomicznych, rzeczoznawców, pracowników odpowiednich organizacji naukowych w rozwiązywaniu problemów naukowych i metodologicznych dla rozwoju działalności rzeczoznawczej.

Podczas opracowywania i tworzenia ram regulacyjnych w zakresie ustalania cen w budownictwie, opracowywania kosztorysów i regulacji technicznych w zakresie wyceny nieruchomości, prace te muszą być prowadzone wspólnie z Gosstroy of Russia.

Organizację finansowania badań można rozwiązać w następujący sposób:

tworzenie funduszy na badania naukowe przy zaangażowaniu środków z firm rzeczoznawczych oraz potencjalnych konsumentów wyników badań, w tym dużych grup finansowych i przemysłowych;

opracowanie kompleksowego programu badań naukowych, łączenie i koordynacja zasobów wykonawców z późniejszą komercyjną implementacją powstałych produktów naukowych;

przygotowywanie wniosków o uzyskanie grantów od zagranicznych stowarzyszeń rzeczoznawców w celu zorganizowania finansowania badań i prowadzenia tych studiów wspólnie z zagranicznymi specjalistami. Niezbędnym warunkiem zaoszczędzenia pieniędzy i połączenia wysiłków różnych specjalistów jest stworzenie planu badawczego w zakresie działań związanych z wyceną w Federacji Rosyjskiej oraz identyfikacja głównych (wiodących) deweloperów (koordynatorów) w określonych tematach. Całościowa koordynacja tych prac powinna być prowadzona przez Międzyresortową Radę ds. Regulacji Wycen w Federacji Rosyjskiej.

Wsparcie informacyjne dla działań związanych z wyceną

Proces szacowania kosztów wiąże się z analizą dużej ilości informacji. Główne bieżące koszty przeprowadzania ocen szczegółowych są związane z wyszukiwaniem i przetwarzaniem różnych informacji niezbędnych do osiągnięcia celu oceny. Dlatego rozwój wsparcia informacyjnego pracy rzeczoznawców jest jednym z czynniki krytyczne pomyślna realizacja długoterminowego celu Koncepcji.

Niezbędne jest zapewnienie udziału ministerstw i departamentów, w tym Państwowego Komitetu Statystycznego Rosji, we wsparciu informacyjnym działań oceniających, m.in. w dostarczaniu niezbędnych informacji o cenach w sferze inwestycyjnej, dostępności i stanie środków trwałych i innych składników majątku narodowego, klimacie inwestycyjnym, zbiorczej charakterystyce przedsiębiorstw oraz innych niezbędnych informacji.

Ponieważ potencjalni konsumenci takich systemy informacyjne mogą pojawić się zarówno struktury państwowe, jak i niepaństwowe, konieczne jest opracowanie wykazu informacyjnych baz danych i skoordynowanie tego wykazu z ewentualnymi potencjalnymi konsumentami. Konieczna jest rewizja już istniejących baz informacji.

Najważniejszą kwestią jest aktualizacja danych. Dlatego na etapie tworzenia listy opracowanych baz informacji konieczne jest ustalenie procedury ich ciągłej aktualizacji.

Tworzenie systemów informatycznych wymaga nie tylko zasobów finansowych i intelektualnych, ale także decyzji legislacyjnych dotyczących wykorzystania tej lub innej informacji. Niedopuszczalne jest, aby tworzone przez wiele lat bazy informacyjne były „prywatyzowane” przez ten czy inny departament. Niezbędne jest określenie przepisu, zgodnie z którym z jednej strony zapewniony byłby równy dostęp do informacji niestanowiących tajemnicy państwowej lub innej dla wszystkich uczestników procesu oceny, a z drugiej strony informacji wykorzystywanych w proces oceny może być zweryfikowany pod kątem dokładności przez wszystkie zainteresowane strony. Należy zidentyfikować organizację macierzystą, która stworzy i będzie prowadzić listę baz informacji wykorzystywanych do celów oceny.

3.3 Wycena jako integralna część rynku usług finansowych

Będąc ściśle ze sobą powiązane, wycena, rachunkowość, rachunkowość pierwotna i opodatkowanie powinny mieć jeden aparat pojęciowy i stosować podobną metodologicznie procedurę określania wartości.

Przedstawienie rzetelnych informacji w sprawozdaniach finansowych oraz stworzenie odpowiedniego opodatkowania jest niemożliwe bez okresowej oceny wartości rynkowej majątku spółki. Odzwierciedlenie wyników oceny w sprawozdaniach finansowych oraz rozliczenie wyników oceny podatkowej to ważne zadania, których rozwiązanie wiąże się z opracowaniem oceny, wdrożeniem reformy podatkowej i reformy rachunkowości w Federacji Rosyjskiej .

Ewentualne podejścia do rozwiązania tych problemów powinny zostać opracowane przez Międzyresortową Radę ds. regulacji działalności wyceny w Federacji Rosyjskiej.

W celu stworzenia korzystnych warunków do analizy danych, prognozowania, rozwiązywania kwestii polityki inwestycyjnej, amortyzacyjnej i podatkowej na poziomie regionalnym i federalnym, prowadzonej co do zasady z wykorzystaniem danych statystycznych, wskazane jest podjęcie działań harmonizujących ocena i rachunkowość statystyczna.

Ważną kwestią w rozwoju działalności wycenowej jest kwestia interakcji rzeczoznawców z innymi specjalistami świadczącymi usługi w sferze finansowo-gospodarczej.

W liczbie dokumenty normatywne, w tym w prawie federalnym, istnieją niespójności terminologiczne, w których praca, którą powinni wykonywać rzeczoznawcy, w rzeczywistości wchodzi w zakres kompetencji audytorów.

Niezbędne jest wyraźne rozróżnienie tych rodzajów działalności na poziomie ustawodawstwa. Jednocześnie czynności związane z oceną i audytem uzupełniają się. Przeprowadzenie pełnej oceny biznesowej jest niemożliwe bez wstępnego audytu.

Nowym kierunkiem w sektorze usług w nowoczesnych warunkach jest świadczenie usług dla przedsiębiorstw w zakresie opracowywania schematów restrukturyzacyjnych. Prowadzenie tych prac wspólnie ze specjalistami doradztwa finansowego i rzeczoznawcami poprawi efektywność rozwiązań z zakresu zarządzania kapitałem.

Obecnie w każdym z krajów będących członkami IVSC (Komitetu Międzynarodowych Standardów Wyceny) i TEGOVA (Europejskiej Grupy Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych) istnieją krajowe systemy regulujące działalność w zakresie wyceny. Jednocześnie regulacja wyceny w Stanach Zjednoczonych różni się np. od regulacji wyceny w Wielkiej Brytanii czy Niemczech.

Główną cechą, która pozwala stwierdzić, że krajowy system oceny jest zgodny z wymaganiami międzynarodowymi, jest zgodność krajowego systemu standardów oceny z międzynarodowymi standardami oceny.

Głównymi kierunkami zapewnienia zgodności prac wycen w Federacji Rosyjskiej z wymogami międzynarodowymi jest maksymalne możliwe wykorzystanie międzynarodowe standardy oceny w opracowywaniu standardów krajowych, udział rosyjskich oddziałów międzynarodowych firm audytorskich i rzeczoznawczych w pracach rosyjskich organizacji samoregulacji rzeczoznawców, realizacja wspólnych prac rzeczoznawczych (m.in. przez konsorcja rzeczoznawców).

Jednym ze wskaźników realizacji długoterminowego celu Koncepcji jest zwiększenie portfela zamówień od rzeczoznawców rosyjskich otrzymywanych od klientów zagranicznych na wykonanie prac rzeczoznawczych zarówno w Federacji Rosyjskiej, jak i za granicą.

Wniosek

W Rosji historia rozwoju działalności związanej z wycenami dzieli się na dwa okresy: przedrewolucyjny i współczesny. Już w latach 1992-93. poszczególni specjaliści zaczęli deklarować się jako zawodowi rzeczoznawcy. W 1993 roku powstała pierwsza ogólnorosyjska organizacja zawodowa rzeczoznawców - Rosyjskie Towarzystwo Rzeczoznawców.

Ocena w nowoczesnych warunkach została opracowana początkowo wysiłkiem jednostek, następnie dodano standardy organizacji zawodowych, specjalne prawa i akty prawne.

W ostatnim okresie jasno zdefiniowano dwa obszary oceny:

na potrzeby państwa

na potrzeby prywatnych właścicieli i innych prywatnych prawniczych i osoby fizyczne.

Główne punkty interakcji między klientem a rzeczoznawcą zostały uregulowane w 1998 r. przez federalną ustawę o czynnościach rzeczoznawczych. Wraz z prawem federalnym i lokalnym, system stanowych regulacji działań związanych z wyceną obejmuje również odpowiednie regulaminy.

Cele, zadania, kierunki i zasady państwowej regulacji systemu działalności w zakresie wyceny w kraju określa Koncepcja rozwoju działalności w zakresie wyceny w Federacji Rosyjskiej. Zgodnie z tą Koncepcją, problematyka tworzenia i rozwoju rządów prawa obejmuje cały szereg środków zapewniających równe prawa wszystkim członkom społeczeństwa, w tym prawa własności. W tym przypadku niezbędne gwarancje to rzetelna ocena tych praw.

Eksplorując światowe doświadczenia w rozwoju oceniania we współczesnej Rosji, możliwe jest opracowanie krajowego systemu oceniania. Nie da się ślepo kopiować doświadczeń innych krajów ani tworzyć fundamentalnie nowych podejść, które nie uwzględniają światowych trendów w rozwoju działalności wycenowej.

Sformułowanie oceny jest możliwe tylko na podstawie stworzenia wspólnej przestrzeni prawnej, metodologicznej i informacyjnej w całej Federacji Rosyjskiej. Niedopuszczalne jest tworzenie izolowanych regionalnych lub resortowych aktów normatywnych i pouczających lub innych dokumentów niezwiązanych z ogólnym systemem oceniania w Federacji Rosyjskiej.

Ocena jako profesjonalny wygląd Działania powinny odpowiadać bieżącym potrzebom trwających reform gospodarczych, a także uwzględniać specyfikę zarówno regionalną, jak i sektorową.

Główną funkcją państwa w kształtowaniu oceny powinno być przede wszystkim stworzenie systemu prawnej regulacji tego rodzaju działalności.

Celem długofalowym jest stworzenie w Federacji Rosyjskiej samodzielnie rozwijającego się i dostosowującego się do warunków zewnętrznych systemu wyceny wartości, świadczącego wysokiej jakości usługi wyceny wartości. Realizacja celu długoterminowego w dużej mierze zależy od przebiegu rozwoju relacji rynkowych w gospodarce rosyjskiej, wraz z tym główne instytucje zapewniające realizację celu długoterminowego mają powstać do 2018 roku. Aby osiągnąć cel długoterminowy, konieczne jest rozwiązanie następujących zadań:

zapewnić skuteczną państwową kontrolę jakości prac rzeczoznawczych;

stworzyć warunki do tworzenia i rozwoju samoregulacyjnych organizacji rzeczoznawców;

możliwie jak największe ujednolicenie aparatu pojęciowego i terminologii stosowanej w czynnościach wyceny z aparatem pojęciowym i terminologią rachunkowości i rachunkowości pierwotnej, podatków, rejestracji przedmiotów wyceny w Federacji Rosyjskiej, a także z aparatem pojęciowym i terminologią wyceny międzynarodowej normy;

stworzyć system szkoleń i przekwalifikowania kadr w zakresie ewaluacji;

organizować kompleksowe badania naukowe w zakresie działalności wyceny;

wyeliminować na poziomie legislacyjnym luki związane z obiegiem wyników działalności intelektualnej, zasobów ziemi;

stworzyć system wsparcia informacyjnego dla czynności wyceny.

Państwowa regulacja czynności wyceny opiera się na następujących zasadach:

działalność rzeczoznawcza jest samodzielnym rodzajem działalności przedsiębiorczej;

ocena jest niezależną dziedziną naukową, posiada własną metodologię, terminologię, zasady badań;

tworzenie i rozwój wyceny jest możliwe tylko w warunkach stosunków rynkowych i prawnej regulacji działalności przedsiębiorczej;

W oparciu o światowe doświadczenia w zakresie wyceny, w nowoczesnych warunkach Rosja musi stworzyć i rozwinąć krajowy system wyceny. Niedopuszczalne jest zarówno kopiowanie doświadczeń zagranicznych, jak i tworzenie „fundamentalnie nowych” podejść;

rozwój działalności w zakresie wyceny jest możliwy tylko w oparciu o wspólną przestrzeń prawną, metodologiczną i informacyjną w całej Federacji Rosyjskiej.

tworzenie izolowanych regionalnych lub departamentalnych dokumentów regulacyjnych i innych, które nie są oparte na ogólnorosyjskim ustawodawstwie dotyczącym wyceny, jest niedopuszczalne;

środki rozwoju działalności w zakresie wyceny powinny odpowiadać bieżącym potrzebom trwających reform gospodarczych;

Rozwój czynności wyceny może być skuteczny tylko wtedy, gdy przestrzegana jest zasada równowagi praw, obowiązków i odpowiedzialności wszystkich uczestników procesu wyceny, przy uczciwej konkurencji niezależnych rzeczoznawców.

Zapewnienie współdziałania i koordynacji działań władz publicznych w kwestiach działalności rzeczoznawczej jest warunkiem koniecznym skutecznej państwowej regulacji rynku wyceny. Do realizacji tego zadania, zgodnie z Dekretem Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 20 sierpnia 1999 r. Nr 932 Ministerstwo Mienia Państwowego Rosji powołało Międzyresortową Radę ds. Regulacji wycen w Federacji Rosyjskiej.

Międzyresortowa Rada ds. Regulacji Wycen w Federacji Rosyjskiej:

zapewnia współdziałanie federalnych organów wykonawczych w kwestiach działań związanych z wyceną;

przygotowuje propozycje usprawnień legislacyjnych i innych regulacyjnych aktów prawnych w zakresie regulacji czynności wyceny;

wstępne rozpatruje projekty zaleceń organów ustawodawczych i wykonawczych podmiotów Federacji Rosyjskiej w sprawie przyjęcia ustawowych i wykonawczych aktów prawnych podmiotów Federacji Rosyjskiej regulujących działalność w zakresie wyceny;

rozpatruje i opiniuje projekty instrukcji i materiałów metodycznych przedłożonych do zatwierdzenia Ministrowi Własności Państwowej Federacji Rosyjskiej, które są obowiązkowe do wykorzystania przez organy wydające zezwolenia na działalność rzeczoznawczą;

analizuje praktykę stosowania obowiązującego ustawodawstwa i ustaw resortowych, a także propozycje zainteresowanych federalnych władz wykonawczych, władz wykonawczych podmiotów Federacji Rosyjskiej, organizacji i obywateli w sprawach należących do kompetencji Rady;

inicjuje badania w zakresie wyceny; W celu opracowania i / lub zbadania dokumentów regulacyjnych i metodologicznych w ramach Rady Międzyresortowej tworzone są grupy robocze.

Organizacje samoregulacyjne rzeczoznawców biorą czynny udział w tworzeniu i rozwoju działalności wyceny w Federacji Rosyjskiej. Ustawa przewiduje, oprócz regulacji państwowych, samoregulację działalności rzeczoznawców. Za granicą, samoregulacyjne organizacje rzeczoznawców odgrywają ważną rolę w regulacji czynności rzeczoznawczych. W związku z tym państwowa regulacja działalności związanej z wyceną w Federacji Rosyjskiej powinna być ściśle powiązana z samoregulacją rzeczoznawców.

Główne obszary rozwoju działalności wycen jako narzędzia efektywnego zarządzania nieruchomościami w Rosji to:

Ocena projektów inwestycyjnych.

Wycena dla celów zabezpieczenia i kredytów hipotecznych.

Szacowanie strat.

Ocena na potrzeby postępowania egzekucyjnego i postępowania sądowego.

Wycena zasobów nieruchomości i gruntów.

Wycena (aktualizacja wartości) środków trwałych.

Wycena własności intelektualnej.

Ocena długów przedsiębiorstw.

Wycena jest integralną częścią rynku usług finansowych i dlatego konieczne jest ujednolicenie aparatu pojęciowego i terminologii czynności wyceny z aparatem pojęciowym i terminologią rachunkowości oraz rachunkowości pierwotnej, podatkowej. W celu stworzenia korzystnych warunków do analizy danych, prognozowania, rozwiązywania kwestii polityki inwestycyjnej, amortyzacyjnej i podatkowej na poziomie regionalnym i federalnym, prowadzonej co do zasady z wykorzystaniem danych statystycznych, wskazane jest podjęcie działań harmonizujących ocena i rachunkowość statystyczna.

Początkowo Rosja nie dysponowała własnymi materiałami metodologicznymi do prowadzenia prac oceniających, więc stosowano metody zachodnie. Jednak aby używać ich w warunkach niezagospodarowanych i nieprzejrzysty Rynek rosyjski jest często niemożliwy bez odpowiedniej adaptacji, a brak praktycznych umiejętności rozwiązywania tych problemów prowadzi nie tylko do znacznych błędów w ustalaniu wartości wycenianych obiektów, ale wręcz do absurdalnych sytuacji.

Już obecnie zgromadzone i uogólnione doświadczenie pozwala już na dostosowanie zachodnich metod do warunków rosyjskich i prowadzi do podniesienia jakości usług wyceny. Dzięki temu decyzje zarządcze oparte na wynikach oceny kwalifikowanej są bardziej uzasadnione i zmniejszają prawdopodobieństwo błędnych działań zarządczych w niestabilnym otoczeniu rynkowym.

Ta okoliczność sprawia, że ​​dobrze przeprowadzona ocena staje się niezbędnym narzędziem prowadzenia biznesu, w szczególności podstawą efektywnego zarządzania systemem majątkowym przedsiębiorstwa.

Kwalifikowana wycena biznesu pozwala zidentyfikować niedowartościowane i często nierozliczone aktywa i odpowiednio je zoptymalizować. Przeprowadzenie niezależnej oceny przyczynia się również do kształtowania atrakcyjnego wizerunku inwestycyjnego firmy, wzrostu ratingu kredytowego oraz staje się jedną z najważniejszych dźwigni w budowaniu partnerstw z potencjalnymi inwestorami i wierzycielami.

Rozwój działalności wycenowej jest niezbędnym warunkiem zacieśniania relacji rynkowych i dalszego przesuwania kraju na ścieżce reform.

Lista wykorzystanej literatury

1.Ustawa federalna z dnia 29 lipca 1998 r. Nr 135-FZ O działalności rzeczoznawczej w Federacji Rosyjskiej.

2.Dekret Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 6 lipca 2001 nr 519 W sprawie zatwierdzenia standardów wyceny, które są obowiązkowe do stosowania przez podmioty wyceniane.

.Dekret Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 6 kwietnia 2000 nr 369-p O koncepcji rozwoju działalności wyceny w Federacji Rosyjskiej.

.Prawo miasta Moskwy z dnia 11.02.98. nr 3 W sprawie wyceny w mieście Moskwa.

.Dekret burmistrza Moskwy z dnia 12 lipca 1999 r. N 723-PM O rozwoju systemu regulacji działalności wyceny w Moskwie.

.Aleshin A. Poznaj swoją wartość. Wiedza to potęga, №3, 2011

.Ardzinow W., Aleksandrow W., Ceny w budownictwie i wycenie nieruchomości, St. Petersburg, 2013, 384 s.

.Alexandrov V.T., Ocena zużycia i najbardziej efektywnego wykorzystania nieruchomości, StroyIzdat SZ, 2010, 330 stron.

.Bucharin N.A., Ozerov E.S. Ocena i zarządzanie kosztami biznesu. Instruktaż. - Petersburg, EM - NiT, 2011. 238 s.

.Varlamov A.A., Komarov S.I., Wycena obiektów nieruchomości Forum 2010, 289 stron

.Verkhozina A.V., Fedotova V.A. Analiza porównawcza ustawodawstwa międzynarodowego i rosyjskiego w zakresie działalności rzeczoznawczej, Moskwa Interreklama 2013.

.Danilenko D. Z historii działalności rzeczoznawczej . Dziennik Mieszkanie, domek, biuro, nr 219, 25.11.13.

13. Esipov V. E., Makhovikova G. A. , Mirzazhanov S.K. , Kasjanenko T.G. , Wycena komercyjna inwestycji. Podręcznik, 2012.

Kobeleva, S.A. Zagadnienia wyceny wartości obiektów nieruchomości. - 2010.

Maksimov S.N. Ekonomia nieruchomości, podręcznik, Moskwa, centrum wydawnicze „Akademia”, 2010.

16. Murzin n.e. Nieruchomość. Ekonomia, ocena i rozwój. Instruktaż , 2013.

Popova L.V. , Masłowa I.A. , Masłow B.G. , Malkina E.L. 2011.

Matematyczne metody oceny wartości nieruchomości. Autorzy: S.V. Gribowski, SA Sita, I.A. Levykina , 2014.

Podstawy działalności oceniającej, V.E. Katsman, IV Kosorukova, A.Yu. Rodin, przewodnik akademicki MFPA 2012.

20. Szacowanie wartości nieruchomości. Instruktaż , Iwanowa I.N. 2010.

Działalność ewaluacyjna, seria uniwersytecka pod redakcją I.V. Kosorukova, podręcznik MFPA 2009.

Wycena majątku, seria uniwersytecka pod redakcją I.V. Kosorukova, przewodnik po programie MFPA 2012.

Podręcznik rzeczoznawcy majątkowego, pod redakcją Lwa Abramowicza Leifer , 2014.

Podręcznik danych obliczonych do wyceny i doradztwa (SDS nr 12, 2013) / wyd. doktorat Yaskevich E.E. M., 2013, - 50 pkt.

Revutsky L.D. Podejście rządu do rozwiązywania problemów z oceną dobra cena przedsiębiorstw. - Woroneż: // Elektroniczne czasopismo naukowe i praktyczne „Prospects of Science and Education”, nr 6, 2013. S. 220 - 228.

Rumyantseva E.E. Nowa encyklopedia ekonomiczna, wydanie 4, Moscow Infra-M, 2012.

Tarasevich E. Podatki i wycena nieruchomości w Rosji. Krótki zarys historyczny. Wirtualny klub rzeczoznawców APPRISER.RU Adres internetowy:

Yatsenko A. Wycena nieruchomości: podejście kosztowne. Czasopismo Ekonomistów, maj-czerwiec 2011.

Yatsenko A., Lukashik P. Wycena nieruchomości: podejście dochodowe. Gazeta Finansowa nr 14, 2011.

Wszystkie propozycje zostały uwzględnione w projekcie mapy drogowej.
Wśród nich jest zniesienie odpowiedzialności majątkowej rzeczoznawcy majątkowego (członka samorządowej organizacji rzeczoznawców) wobec konsumenta rzeczoznawcy. Logika zmiany wymaga przeniesienia odpowiedzialności z jednego podmiotu na drugi. Taka sytuacja zmusi SRO do skupienia się na zapewnieniu stałego podnoszenia poziomu wyszkolenia rzeczoznawców. Nieuchronnie wpłynie to na jakość przygotowywanych raportów.
Proponuje się również wprowadzenie wymogu dla organizacji wyceniających ( osoby prawne) obowiązkowa organizacja kontroli jakości wydawanych raportów. Konieczne jest określenie głównych kryteriów działania systemu kontroli jakości. System kontroli jakości nieuchronnie zwiększy wymagania stawiane rzeczoznawcom i poprawi jakość raportów szacunkowych.
Lista propozycji nie ogranicza się do tego, zawiera znacznie więcej pozycji, w tym te, które wymagają doprecyzowania legislacyjnego lub konsolidacji pojęć „rynku usług wyceny”. „usługi oceny”. „usługi wyceny”.
- Rynek usług rzeczoznawczych nie zastępuje ani nie osłabia działalności rzeczoznawczej. Są to różnego rodzaju działania, które wyznaczają kierunki zawodowe i przedsiębiorcze. Profesjonalny rzeczoznawca ma zupełnie inne zainteresowania niż przedsiębiorca. To właśnie decyduje o różnicach między rodzajami działań, które w niektórych przypadkach mogą się wręcz przeciwstawiać – mówi Nikołaj Kuzmiczew.

Propozycje włączenia do projektu Mapa drogowa poprawy działań w zakresie wyceny N.S. Kuźmiczewa:

1. Włączyć do obrotu legislacyjnego, tj. zawrzeć w przepisach pojęcia „Rynek usług rzeczoznawczych”, „usług rzeczoznawczych”, „usług rzeczoznawczych”

„Rynek usług rzeczoznawczych nie zastępuje ani nie osłabia działalności rzeczoznawczej. Są to różnego rodzaju działania, które wyznaczają kierunki zawodowe i przedsiębiorcze. Profesjonalny rzeczoznawca ma zupełnie inne zainteresowania niż przedsiębiorca. To właśnie decyduje o różnicach między czynnościami, które w niektórych przypadkach mogą się wręcz przeciwstawiać.

• „Rynek usług rzeczoznawczych” – cywilnoprawne środowisko współdziałania jego uczestników w celu analizy wartości wycenianych praw i mienia dla określonych celów, ustanowienia układu współrzędnych kosztów dla zapewnienia funkcjonowania gospodarki rynkowej;
• „Uczestnicy (podmioty) rynku usług rzeczoznawczych” – uczestnicy i ich przedstawiciele w stosunkach umownych dotyczących wyceny wartości wycenianych obiektów, posiadacze praw do wycenianych obiektów;
• „Usługa rzeczoznawcza” – zespół usług i prac, opartych na zgodności z wymogami prawa i praktyki gospodarczej, zapewniający wypełnienie warunków zawartej umowy rzeczoznawczej, w tym m.in. organizacja pracy rzeczoznawcy i specjaliści, Wsparcie informacyjne, koordynacja interakcji pomiędzy stronami umowy, regulamin i warunki techniczne

2. Określić prawnie możliwość dobrowolnej samoregulacji organizacji wyceniających zgodnie z 315-FZ „O samoregulacji”, zapewniając kontrolę i odpowiedzialność członków SRO rynku usług wyceny.

Szkic możliwych definicji:

· „Organizacja wyceny” – osoba prawna, niezależnie od formy organizacyjno-prawnej, lub indywidualny przedsiębiorca świadczący usługi wyceny na podstawie umowy wyceny zawartej zgodnie z wymogami prawa;

Sposobem na zapewnienie odpowiedzialności majątkowej członków SRO wobec odbiorców robót i usług organizacji zarządzających jest:

Fundusz Rekompensacyjny zgodnie z Regulaminem Funduszu Rekompensacyjnego;

System ubezpieczeń odpowiedzialności cywilnej oparty na umowach korporacyjnych z zakładami ubezpieczeń i (lub) ubezpieczeniach zbiorowych

3. Określić cel i mechanizmy realizacji ECE w działaniach ewaluacyjnych zgodnie z rzeczywistymi potrzebami i celowością zastosowania:

· Całkowicie bezużyteczne przy określaniu poziomu umiejętności eksperta;

· Celowość włączenia rzeczoznawców do SRO po odbyciu stażu;

· Przydatne jako sankcja dyscyplinarna w kierunku oceny wskazanym przez DC;

· Podziel bazę zadań na bloki według obszarów czynności oceniających.

4. Opracować ujednolicony system norm, zaleceń, metod, przewidujący obecność Kodeksu Standardów Wyceny w Federacji Rosyjskiej (SSO RF) opartego na MSO, ESS, RICS; zatwierdzone rekomendacje dotyczące wyceny konkretnych obiektów i metod, co pozwoli na stworzenie jednego dokumentu i podejście do opracowania metodyki wyceny.

5. Opracowanie skróconej formy raportu z oceny, uwzględniającego wszystkie elementy niezbędne do przedstawienia klientowi dokumentu o wartości dowodowej. Zoptymalizuje to pracę rzeczoznawcy, termin świadczenia usług oceny oraz adekwatność dla konsumenta.

6. Opracuj i zatwierdź elektroniczne zarządzanie dokumentami do oceny. Do operacyjnego obiegu biznesowego i archiwizacji należy stosować elektroniczną formę raportu z oceny.

Uprości to pracę organizacji oceniającej, format świadczenia usług oceniających

7. Wprowadzenie odpowiedzialności majątkowej oceniającego (osoby prawnej lub indywidualnego przedsiębiorcy) za wyniki wykonanych usług, w tym operatu szacunkowego. W ten sposób, zamiast nielogicznej odpowiedzialności profesjonalisty, generowane jest postanowienie o odpowiedzialności majątkowej oceniającego.

8. Wprowadzenie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej organizacji rzeczoznawczych na podstawie umów rzeczoznawczych.

Takie środki będą chronić konsumentów przed ewentualnymi szkodami wynikającymi z usług organizacji oceniających.

9. Zawrzyj w ustawie federalnej postanowienie, że umowa ubezpieczenia jest sporządzona bez udziału własnego, a kwota ubezpieczenia w jednym przypadku nie powinna być niższa niż 25% wartości księgowej lub średniej wartości rynkowej wycenianego przedmiotu. Umożliwi to organizacjom wyceniającym i ubezpieczycielom skupienie się na rzeczywistych formach i wielkościach ubezpieczeń

10. Zniesienie odpowiedzialności majątkowej rzeczoznawcy majątkowego (członka SRO rzeczoznawców) wobec konsumenta wyceny. Zapewnienie odpowiedzialności rzeczoznawcy, w tym odpowiedzialności majątkowej wobec organizacji oceniającej (na zlecenie której sporządzono podpisany przez tego rzeczoznawcę operat szacunkowy). Logika zmiany wymaga przeniesienia odpowiedzialności z jednego podmiotu na drugi. Taka sytuacja zmusi SRO do skupienia się na zapewnieniu stałego podnoszenia poziomu wyszkolenia rzeczoznawców. Nieuchronnie wpłynie to na jakość przygotowania i poziom wydawanych raportów.

11. Wprowadzenie środka zapewniającego niezależność organizacji rzeczoznawczej – dla wszystkich klientów usług rzeczoznawczych 100% przedpłata zgodnie z umową. Takie działanie, w ramach zapewnienia niezależności organizacji wyceniającej, ograniczy wpływ klienta na kształtowanie się opinii rzeczoznawcy i świadczenie usług.

12. Podjęcie działania zapewniającego niezależność rzeczoznawcy – opinia rzeczoznawcy o wartości ocenianego przedmiotu, zgodnie z umową, jest niedopuszczalnym naciskiem ze strony osób trzecich, w tym oceniającej firmy – pracodawcy. Środek zapewniający niezależność opinii profesjonalnego rzeczoznawcy majątkowego od wpływów w realizacji czynności rzeczoznawczych, pozwalający mu na jej obronę w konflikcie z pracodawcą, uzasadnienie swojego stanowiska przed SRO rzeczoznawców

13. Utrzymać normę dla firmy oceniającej osoby prawnej - mieć co najmniej dwóch rzeczoznawców wśród pracowników, którzy zawarli z nimi umowy o pracę w głównym miejscu pracy. Podnieś wymagania dotyczące działalności oceniającej organizacji, zapewnij stabilne działanie firmy.

14. Wprowadzić wymóg, aby organizacje oceniające (osoby prawne) posiadały obowiązkową organizację kontroli jakości wydawanych raportów. Konieczne jest określenie głównych kryteriów działania systemu kontroli jakości. System kontroli jakości nieuchronnie zwiększy wymagania stawiane rzeczoznawcom i poprawi jakość raportów szacunkowych.

15. Rezygnacja w 2015 roku z obowiązkowej samoregulacji rzeczoznawców poprzez określenie warunków członkostwa w dobrowolnym SROO. Powinno to pozwolić konsumentom na ocenę i wpływanie na stan działań SROO, zapewniając odpowiedni poziom szkolenia i kontroli rzeczoznawców.

16. W związku z przeniesieniem odpowiedzialności za usługi wyceny na rzeczoznawców, a co za tym idzie ze zmniejszeniem odpowiedzialności rzeczoznawców na klientów i konsumentów, konieczne jest wprowadzenie następujących zasad dla SROO:

· określić obowiązkową liczbę uczestników SROO co najmniej 1000 osób, określając 1 rok po wprowadzeniu jako okres przejściowy;

· określić tryb przekazywania opłaty wyrównawczej pomiędzy SROO w przypadku dobrowolnego przeniesienia rzeczoznawcy.

Po pierwsze, aby w pełni realizować funkcje SRO polegające na stałym podnoszeniu poziomu wyszkolenia zawodowego rzeczoznawców (przy zmniejszeniu finansowania z wiedzy specjalistycznej), potrzebna jest większa liczba członków. Po drugie, procedura przeniesienia opłaty umożliwi rzeczoznawcom samodzielny wybór udziału w SRO. W nowych warunkach faktycznego wycofywania SOR z rynku usług wyceny, działania te zwiększą konkurencję pomiędzy SRO w oparciu o świadczenie wyższej jakości usług dla profesjonalistów, wygodne uczestnictwo w życiu stowarzyszeń, obiektywną kontrolę i ochronę interesów rzeczoznawcy.