Koordynacja końcowej wartości wartości przedmiotu oceny. Koordynacja wyników stosowania różnych podejść i metod oceny. Procedura zatwierdzania jest ostatnim etapem oceny

05.04.2021

Analiza otrzymanych obliczeń i ostateczny wniosek

Informacje o transakcjach sprzedaży

Analogi A i C nie mogą być użyte do obliczeń, ponieważ wartość dochodu operacyjnego netto dla pierwszego nie jest porównywalna z tym wskaźnikiem dla wycenianej nieruchomości, a dla drugiego dochód jest wskazany za ostatni rok.

Prawdopodobna cena sprzedaży wycenianej nieruchomości będzie równa:

C około \u003d 50 000 rubli. : 0,08 \u003d 625 000 rubli.

Ostatnim etapem porównawczego podejścia do wyceny nieruchomości jest sprowadzenie skorygowanych wartości cen analogicznych obiektów uzyskanych w trakcie ich analizy do jednej wartości lub przedziału wartości.

Koordynacja (uogólnienie) wskaźników kosztów jest dość ważnym etapem podejścia porównawczego. Na tym etapie ewaluator analizuje otrzymane wskaźniki i redukuje je do zakresu wartości lub pojedynczej wartości. Na tym etapie brane są pod uwagę zalety i wady każdego wskaźnika wartości, wiarygodność danych rynkowych oraz stosowane metody analizy. Sprawozdanie z oceny powinno jasno przedstawiać uzasadnienie wniosku dotyczącego wartości oceny.

Podczas uzgadniania należy upewnić się, że otrzymany wskaźnik wartości jest skorelowany z celem wyceny oraz wskaźnikami wartości uzyskanymi przy użyciu innych podejść do wyceny.

Aby zredukować kilka wskaźników do jednej wartości, stosuje się metody analizy średnich ważonych.

Średnia ważona wyliczona przez rzeczoznawcę będzie prawdopodobną ceną sprzedaży wycenianego przedmiotu, która może być w każdym konkretnym przypadku zaokrąglana w dopuszczalnych granicach.

Takie podejście jest często stosowane i daje dobre rezultaty przy wycenie obiektów, dla których istnieją wiarygodne informacje o cenach zrealizowanych transakcji kupna i sprzedaży lub o cenach ofertowych takich obiektów do sprzedaży.

7.1. Uzasadnienie potrzeby
umowa wyceny

Międzynarodowe Standardy Wyceny zalecają stosowanie trzech podejść do wyceny – kosztowej, porównawczej i dochodowej. rosyjskie standardy uczynić te podejścia obowiązkowymi. Zgodność z międzynarodowymi standardami i ustawodawstwo rosyjskie powoduje konieczność harmonizacji uzyskanych wyników, ponieważ podejścia te są stosowane do tego samego obiektu w ramach tej samej procedury oceny.

Celem podsumowania wyników zastosowanych metod jest określenie zalet i wad każdej z nich oraz wybranie jednego kosztorysu. Koordynacja wyników oceny jest bardzo istotnym i bardzo trudnym zadaniem do rozwiązania. Przede wszystkim przeanalizujmy, jak zachodni rzeczoznawcy proponują rozwiązanie tego problemu.

Monografia „Wycena nieruchomości” G. S. Harrisona zawiera następujące rekomendacje: „Podczas uzgadniania wyników, rzeczoznawca zbiera dane i wskaźniki wartości uzyskane na podstawie trzech podejść i ocenia je metodą analizy przyczynowej, która prowadzi do rozsądnego wniosku o wartości będącej celem oceny. Ewaluator powinien jasno określić charakter i zakres zleconej pracy oraz zacząć ważyć względne znaczenie i akceptowalność różnych danych i podejść do problemu.” Autor nie ujawnia jednak metodologii, mechanizmu i procedur takiego ważenia.

Książka J. Friedmana i N. Ordwaya „Analiza i wycena nieruchomości przynoszących dochód” mówi o problemie pojednania: „Pojednanie jest procesem decyzyjnym, a nie procesem mechanicznego uśredniania uzyskanych wyników
stosując trzy podejścia. Podczas tego procesu ewaluator sprawdza akceptowalność zasad ewaluacji na różnych etapach identyfikacji zadań, zbierania danych i analizy przy użyciu każdego podejścia ewaluacyjnego. Estymator może wykorzystać obliczenia statystyczne do opracowania rozkładu prawdopodobieństwa.” Znowu konkretów umowy praktycznie nie ma.

W książce „Organizacja wyceny i opodatkowania nieruchomości” pod redakcją naczelną J.K. Eckerta problem uzgadniania wyników wyceny jest analizowany bardziej szczegółowo i głębiej:
oraz słabości każdego z podejść stosowanych w odniesieniu do tego typu nieruchomości i konkretnego obiektu. W tym przypadku średnia arytmetyczna trzech wyników oceny nie jest w ogóle wyprowadzana. I nie jest konieczne, aby jeden z uzyskanych wyników był ostateczny. Celem w większości przypadków jest obliczenie przybliżony rozmiar wartość rynkowa, zwykle definiowana jako najbardziej prawdopodobna cena przy sprzedaży, a wartość ta może w ogóle nie być wynikiem uzyskanym przez jedną z metod wyceny... Ostateczna wartość wyceny zostanie ustalona gdzieś pomiędzy nimi. Innymi słowy zakłada się, że ostateczny wynik wyceny można wybrać z jednego z podejść. Jednak biorąc pod uwagę probabilistyczną naturę koncepcji wartość rynkowa, jest to raczej wyjątek niż reguła. Ostateczny wynik jest nadal wartością probabilistyczną, którą z reguły określa się za pomocą ważenie probabilistyczne (statystyczne) wyniki uzyskane w trzech podejściach.

Książka S.P. Pratta „Wycena biznesu” stwierdza również, że często przydatne jest cytowanie uzyskanych wartości różne podejścia, w formie tabelarycznej, podaj je wagi względne a dopiero potem wyciągać wnioski, biorąc pod uwagę zastosowany standard (podstawę) oceny.

Podobny osąd wyrażono w innej książce – „Guide to Business Valuation” (autorzy: J. Fishman, S.P. Pratt, K. Griffith, K. Wilson): „W celu uzyskania wyceny kosztów konsultanci (rzeczoznawcy) często korzystają z dwóch lub więcej metod. Prowadzi to do sekwencji różnych potencjalnych wycen, a konsultant musi znaleźć sposób na określenie najlepszej wyceny w tej sekwencji. Zwykle osiąga się to poprzez ważenie względnego znaczenia lub dopuszczalność każdą metodę wyceny prowadzącą do określonej wartości pożądanej wyceny.

Jednak niełatwo jest określić, którym wskaźnikom wydajności należy nadać większą wagę i w jaki sposób daną metodę można porównać z innymi. Istnieją dwa główne podejścia, które można zastosować podczas ważenia różnych wyników uzyskanych w konkretnym badaniu, aby uzyskać ogólną końcową miarę pożądanego wyniku: podejście ważenia matematycznego (podejście matematyczne) i podejście ważenia subiektywnego (podejście subiektywne). . Konsultant ds. wyceny może swobodnie korzystać z każdego z tych podejść, ale musi mieć świadomość, że oba mają swoje wady i zalety.

Należy zauważyć, że chociaż bezpośrednie ważenie wyników jest pewnym uproszczonym i prymitywnym modelem uwzględniania wpływu czynniki cenowe jeśli chodzi o wyniki ewaluacji, ma to istotną przewagę nad subiektywnym ważeniem, ponieważ takie podejście ułatwia klientowi lub innemu użytkownikowi ewaluacji zrozumienie logiki myślenia ewaluatora i to w formie ilościowej (ilościowej). Autorzy opisują tę zaletę w następujący sposób: „Jeśli rzeczoznawca mówi: „Największą wagę przywiązuję do metody zdyskontowanych przepływów pieniężnych”, to czytelnik może zapytać: „Dobrze, jak dużą wagę przywiązujesz do tej metody?” Zapewnia to matematyczne podejście ważenia Dodatkowe informacje. Istotną wadą ważenia matematycznego jest to, że przy dużym rozrzucie wyników poszczególnych ocen, jego zastosowanie staje się problematyczne, a wynik końcowy staje się mniej poprawny.
W tym przypadku wadami jednego podejścia są zalety drugiego i odwrotnie.

W rosyjskiej praktyce wycen problematyce harmonizacji wyników poświęca się w ostatnich latach poważną uwagę, o czym świadczy treść licznych podręczników, publikacji w czasopismach oraz wystąpień na konferencjach poświęconych wycenom.

Książka S. V. Valdaitseva „Oszacowanie biznesu i innowacji” odnosi się do potrzeby ważenia za pomocą współczynników wagowych, ale współczynniki te są czysto eksperckie, to znaczy są uzyskiwane na podstawie subiektywnych ocen eksperckich wykwalifikowanego rzeczoznawcy. Jednak mechanizm lub logika rozumowania, które wytwarza te współczynniki, to:
nie są zawarte w instrukcji.

W podręczniku „Wycena biznesu” (pod redakcją A.G. Gryaznova i M.A. Fedotovej) autorzy zalecają ważenie wyników w oparciu o metody podejść matematycznych i subiektywnych. Za pomocą ważenia matematycznego proponuje się wyznaczanie wartości liczbowych środek ciężkości biorąc pod uwagę pewne czynniki (charakter działalności, cel wyceny, rodzaj wartości, poziom płynności itp.) oraz w subiektywnym ważeniu stawiają na pierwszy plan doświadczenie zawodowe i osąd rzeczoznawcy. W podręczniku brak jest przedstawienia konkretnych procedur takiego ważenia.

Podręcznik „Wycena nieruchomości” (pod redakcją A.G. Gryaznovej i M.A. Fedotovej) zawiera przykłady uzgadniania wyników wyceny opartej na metodzie analizy hierarchicznej, chociaż sama metoda nie jest opisana.

Podobne podejście do problemu uzgadniania wyników prezentuje również artykuł G. G. Azgaldova „Problemy uzgadniania szacunków i ich możliwe rozwiązania”, w którym w oparciu o narzędzia nowoczesnej kalimetrii eksperckiej najpierw skwantyfikuje się poszczególne właściwości – współczynniki które wpływają na wiarygodność wyników wyceny uzyskanych różnymi, np. trzema metodami, oblicza się ilościowe wyrażenie kosztu dla każdej metody wyceny, na podstawie którego ustala się uogólnioną wartość kosztu.

Metoda qualimetrii eksperckiej opiera się na ilościowej ocenie takiego wskaźnika jakościowego, jakim jest wiarygodność poszczególnych wyników uzyskanych trzema podejściami - opłacalnym, kosztownym i rynkowym. Podstawą do określenia stopnia wiarygodności każdego podejścia są:

– wiarygodność wstępnych informacji wykorzystanych w obliczeniach każdą metodą;

- liczba i charakter założeń (wyraźnych i dorozumianych) zastosowanych przez rzeczoznawcę, które mogą nie odpowiadać rzeczywistości (na przykład przy prognozowaniu przyszłych przychodów lub przyszłych kosztów, przy ustalaniu stopy dyskontowej metodą kumulatywnej konstrukcji).

Aby uzyskać ostateczną wartość na podstawie trzech wyników wyceny, stosuje się różne metody w celu określenia wag potrzebnych do uzyskania wartości nieruchomości na podstawie formuły średniej ważonej. Oprócz wskazanej metody ważenia matematycznego, opisanej w monografiach S. Pratta, stosuje się również metodę, medianę, podejście probabilistyczne oraz metodę analizy hierarchii (AHP).

W procesie oceny zastosowano różne metody. Kwestię względnej ważności wskaźników wartości uzyskanych na podstawie różnych metod określa rozsądny osąd Rzeczoznawcy, który jest sformalizowany poprzez ważenie wyników zastosowanych metod.

Istnieją dwie podstawowe metody ważenia: matematyczna metoda ważenia i subiektywna metoda ważenia. W niniejszej pracy rzeczoznawca zastosował drugą metodę wyznaczania wartości końcowej.

O zaletach każdego podejścia w ocenie rozpatrywanej nieruchomości decydują następujące kryteria:

Możliwość odzwierciedlenia rzeczywistych intencji potencjalnego sprzedawcy lub kupującego.

Jakość informacji, na których opiera się analiza.

Zdolność podejść do uwzględniania wahań rynkowych i wartości pieniądza.

Możliwość uwzględnienia specyficznych cech obiektu wpływających na jego wartość, takich jak lokalizacja, wielkość, potencjalna rentowność.

Podejście kosztowe pozwala określić koszty wytworzenia i sprzedaży nowego przedmiotu wyceny, pomniejszone o wszelkie formy skumulowanej amortyzacji. Zaletą tego podejścia jest wystarczająca dokładność i wiarygodność informacji o kosztach. Wadą jest to, że trudno jest dokładnie ocenić wszystkie formy zużycia. Stosowanie podejścia kosztowego jest najbardziej atrakcyjne, gdy typowi sprzedawcy i kupujący są zorientowani na koszty w swoich decyzjach. Specyficznym obszarem zastosowania podejścia kosztowego jest wycena unikalnych obiektów, zwłaszcza do celów nieprzychodowych. Należy jednak zauważyć, że podejście kosztowe obejmuje koszt działka- najdroższy aktyw w dużych miastach. Celem wyceny nieruchomości jest określenie wartości zobowiązań zabezpieczających (kredytowych), tzn. konieczne jest odzwierciedlenie wartości obiektów w warunkach rynkowych, a podejście kosztowe uwzględnia jedynie koszty odtworzenia obiektów nieruchomości. Dlatego postanowiliśmy nie brać pod uwagę wyników wyceny nieruchomości uzyskanych w oparciu o podejście kosztowe dla obiektów atrakcyjnych komercyjnie, ale uwzględniać takie wyniki dla wyspecjalizowanych obiektów nieruchomości.

Podejście dochodowe kapitalizuje obecne i przyszłe korzyści wynikające z korzystania z obiektu. Zaletą tego podejścia jest to, że bezpośrednio uwzględnia korzyści płynące z użytkowania nieruchomości oraz możliwości rynkowe w okresie proponowanej własności. Ponadto podejście to opiera się na danych o rynkowych stawkach czynszów, co sprawia, że wyniki uzyskiwane przy jego zastosowaniu są bardziej wiarygodne. Wadą tego podejścia jest uwzględnianie przyszłych dochodów z tytułu posiadania nieruchomości, tj. opiera się na danych wybiegających w przyszłość, których nie można dokładnie oszacować (na przykład dane o zajęciu obiektu, dane o przychodach i wydatkach, zmiany w przepisach podatkowych itp.).

Podejście porównawcze wykorzystuje informacje o sprzedaży nieruchomości porównywalnych z wycenianą nieruchomością. Stosując podejście porównawcze, wartość rynkową wycenianej nieruchomości oblicza się poprzez analizę cen rynkowych sprzedaży podobnych nieruchomości. Metody podejścia porównawczego, przy wystarczającej kompletności i dostępności informacji o obiekcie analogicznym, pozwalają na obliczenie kosztu obiektu nieruchomości, odzwierciedlającego stan rzeczywisty rynku nieruchomości. W praktyce informacje o transakcjach są prawie całkowicie zamknięte, a informacje o oferowanych do sprzedaży przedmiotach nie są do końca wystarczające i kompletne.

Przy uzgadnianiu wyników zastosowano metodę eksperckiej oceny średniej ważonej. Dzięki tej metodzie każdy z używanych w

Ocenie podejść i metod przypisuje się różne współczynniki ważenia w zależności od wiarygodności informacji wykorzystywanych przy ich stosowaniu. Maksymalna wartość oceny jest równa 5, minimalna 1. Maksymalna wartość to 5 - podejście w pełni spełnia wybrane kryterium; 4 - podejście spełnia wybrane kryterium, ale są drobne uwagi „przeciw”; 3 - podejście zadowalająco spełnia kryterium, istnieje wystarczająca liczba faktów „wbrew”; 2 – podejście nie spełnia dobrze kryterium; 1 - podejście bardzo słabo spełnia kryterium, nieznacznie wpływa na jego istotę.

W zależności od stopnia odzwierciedlenia wybranego parametru porównania, każdemu podejściu przypisywana jest wartość.

W rozwiniętej gospodarce pierwszeństwo ma zazwyczaj podejście porównawcze. W obecnych warunkach spowolnienia gospodarczego wszystkie trzy podejścia są niemal równoważne, tj. przy ustalaniu ceny rynek rozpatruje obiekt nie tylko z punktu widzenia średniego poziomu cen rynkowych dla podobnych obiektów, ale także z punktu widzenia uzyskania potencjalnego dochodu i kosztów poniesionych na budowę podobnego (identycznego) obiektu, dlatego , zgodnie z parametrem „zdolność do odzwierciedlenia motywacji kupującego/sprzedawcy” oraz „zgodność z obliczonym kosztem”, trzem podejściom przypisuje się równe wagi.

Parametr „zdolność do uwzględnienia struktury cenotwórczych czynników rynkowych” przypisuje wysokie wartości podejściu dochodowemu i porównawczemu, ponieważ ich kalkulacja opiera się na danych uzyskanych z rynku.

Stopień rzetelności i wystarczalności informacji został oceniony przez Rzeczoznawców w procesie zbierania danych z rynku do wykorzystania w swoich obliczeniach. Najwięcej informacji pozyskanych ze źródeł publicznych wykorzystuje się w podejściu porównawczym, podczas weryfikacji Rzeczoznawcy musieli kilkakrotnie doprecyzować szczegóły dla różnych obiektów analogów w związku z uzyskaniem błędnych informacji. Dotyczący,

temu podejściu nadano niższą wartość.

Aby obliczyć wagi wyników metod zastosowanych w ostatecznej wartości rynkowej wycenianego obiektu, wykonamy następujące proste obliczenia:

Zbudowano macierz (tablicę) czynników, przypisując każdemu podejściu cztery rodzaje ocen według czterech kryteriów;

Określono sumę punktów każdego podejścia;

Obliczono sumę punktów wszystkich podejść zastosowanych do oceny;

W stosunku do sumy punktów tego podejścia do sumy punktów wszystkich zastosowanych podejść obliczono szacunkową wagę tego podejścia w procentach;

Obliczone wagi podejść zaokrąglono z dokładnością do 1% w celu wykorzystania tych wag do podsumowania wyników.

Zaokrąglanie jest konieczne, ponieważ niezaokrąglone wagi dają czytelnikowi raportu błędne wrażenie co do dokładności uzyskanego wyniku, co może wyrządzić zainteresowanemu więcej szkody niż pozornie czysto formalny błąd wprowadzony rzekomo przez zaokrąglenie do wyniku końcowego.

Na podstawie zaokrąglonych wag wyliczamy uogólnioną wartość wycenianej nieruchomości, mnożąc wartość uzyskaną tym podejściem przez zaokrągloną wagę podejścia wyliczoną w celu uogólnienia wyników wyceny. Dane zamieszczono w tabeli nr 16.

Tabela nr 16 - Obliczanie współczynników wagowych

Kryterium	Wynik w punktach
Podejście	kosztowny	Porównawczy	Opłacalny
Zastosowanie w obliczeniach	Nie	tak	tak
Wiarygodność i wystarczalność informacji, na podstawie których przeprowadzono analizy i obliczenia
Zdolność podejścia do uwzględniania struktury cenotwórczych czynników rynkowych specyficznych dla obiektu
Zdolność podejścia do odzwierciedlenia motywacji, rzeczywistych intencji typowego kupującego/sprzedawcy
Zgodność podejścia z rodzajem obliczonego kosztu
Całkowity wynik dla tego podejścia
Suma punktów
Waga podejścia, %		0,50	0,50
Ustaw wagę zaokrągloną do 1%		50%	50%

Wyniki zastosowania dwóch podejść dały następujące wyniki oceny wartości obiektu:

Tabela nr 17 - Koordynacja wyników oceny nieruchomości

W poprzednich rozdziałach Raportu wyniki wyceny obiektu uzyskano na podstawie analizy wszystkich dostępnych informacji związanych z przedmiotowym obiektem. Stosując trzy podejścia do oszacowania wartości przedmiotu, uzyskano następujące wyniki (bez VAT):

W celu ostatecznego uzgodnienia wyników oceny konieczne jest dodanie wag do wyników oceny uzyskanych przez każde z podejść. Współczynniki ważenia pokazują, jaka część wartości uzyskanej w wyniku zastosowania każdego z zastosowanych podejść wyceny występuje w wartości końcowej wartości rynkowej rocznej stawki czynszu. Suma współczynników ważenia musi wynosić 1 (100%).

Wyznaczając ostateczną wartość wartości rynkowej obiektu, Rzeczoznawca wziął pod uwagę następujące czynniki:

Wycena wartości rynkowej w ujęciu kosztowym odzwierciedla koszt wymiany wycenianego obiektu i jego stanu technicznego, ale nie uwzględnia sytuacji rynkowej na dzień ustalenia wartości.

Co do zasady, w warunkach rozwiniętego rynku nieruchomości, obliczenia w podejściu porównawczym dają największe przybliżenie do wartości rynkowej. odzwierciedla rzeczywiste ceny ofertowe na bieżący dzień, które stanowią punkt odniesienia w przyszłych aukcjach sprzedającego i kupującego podczas zawierania transakcji. Takie podejście najrzetelniej odzwierciedla stan rynku nieruchomości, ponieważ opiera się na danych rynkowych i uwzględnia wpływ czynników zewnętrznych na koszt.

Wadą jest to, że praktycznie niemożliwe jest znalezienie dwóch całkowicie identycznych obiektów, a różnic między nimi nie zawsze można wyizolować i określić ilościowo z wystarczającą dokładnością. Wzrost liczby poprawek zwiększa subiektywność oceny przy tym podejściu.

Biorąc pod uwagę wszystkie powyższe, wyniki obliczenia ostatecznej wartości rynkowej przedmiotu wyceny przedstawia poniższa tabela.

	Kryteria dopasowania	Porównawczy	kosztowny	Opłacalny
	Stopień zgodności:
	zadanie ewaluacyjne
	cele oceny
	cel funkcjonalny przedmiotu oceny
	oceniane prawa
	Stopień wiarygodności i wystarczalności danych wyjściowych wykorzystanych w każdym z podejść
	Stopień preferencji dla każdego z podejść pod względem cech rynku i lokalizacji obiektów oceny
	Wiarygodność obliczeń i procedur analitycznych przeprowadzonych w stosowanych podejściach
	Udział ocen i osądów eksperckich w każdym z powyższych podejść

Współczynnik wagowy każdego z podejść, jednostki względne
Wartość rynkowa uzyskana w ramach każdego z podejść, pocierać.
Uzgodniona wartość rynkowa, rub.

Wartość rynkowa:

Od pH. = 11 674 218,01 + 8 872 198,70 + 10 111 245,84 = 30 657 662,55 rubli

Więc wartość rynkowa Powierzchnia biurowa, mieszczącej się pod adresem: Murmańsk Karl Liebknecht ul. dom 18 w dniu 24.10.2014, zaokrąglona jest: 30 657 663 pocierać.

Po dokonaniu przez rzeczoznawcę wyceny przedsiębiorstwa różnymi metodami z kilku podejść, musi porównać uzyskane wartości. Na idealnym rynku wszystkie trzy podejścia powinny dawać taką samą wartość. W praktyce wartości uzyskiwane różnymi podejściami zwykle znacznie się różnią. Rozważmy na przykład duże przedsiębiorstwo, które posiada znaczną ilość środków trwałych i innych aktywów materialnych, ale wytwarza produkty o niskiej marży. Jego wartość, uzyskana przy zastosowaniu podejścia kosztowego, może być kilkakrotnie wyższa niż wartość uzyskana przy zastosowaniu podejścia dochodowego. W związku z tym rzeczoznawca zobowiązany jest do przeprowadzenia rozliczenia kosztów w celu ustalenia ostatecznej wartości przedsiębiorstwa.

Całkowity koszt- jest to wartość przedmiotu oceny, obliczona za pomocą różnych podejść do oceny i zgodność wyników, uzasadniona przez oceniającego, uzyskana w ramach zastosowania różnych podejść do oceny. Zatwierdzanie wyników ewaluacji jest obowiązkową procedurą procesu ewaluacyjnego i obowiązkową częścią raportu ewaluacyjnego. Jak wskazano w FSO-3 „Wymagania dotyczące raportu z oceny”, powinien on zawierać opis procedury koordynowania wyników oceny oraz wnioski uzyskane na podstawie obliczeń przeprowadzonych dla różnych podejść, a także przy zastosowaniu różne metody w ramach każdego podejścia, w celu ustalenia końcowej wartości kosztu lub uznania za ostateczną wartość kosztu wyniku jednego z podejść. W tej części raportu rzeczoznawca w formie narracyjnej wyjaśnia istotę różnic w wartości określonej różnymi metodami, uzasadnia wybór metody uzgodnienia wartości końcowej przedsiębiorstwa, dokonuje uogólnienia.

Przy uzgadnianiu należy wziąć pod uwagę znaczenie i funkcjonalność każdego podejścia w konkretnej sytuacji. Z reguły przy ocenie biznesu jedno z podejść jest uważane za podstawowe, a dwa pozostałe są niezbędne do dostosowania uzyskanych wyników. Ze względu na specyfikę przedsiębiorstwa lub brak informacji zdarza się, że niektórych podejść nie da się zastosować w praktyce.

Ostateczna wartość kosztu nigdy nie jest wynikiem uśredniania matematycznego, tj. nie znajduje się poprzez zsumowanie wartości wszystkich szacowanych kosztów, a następnie podzielenie sumy przez liczbę zastosowanych podejść. Zakładałoby to, że każde z podejść daje wiarygodny wynik, co jest niezwykle rzadkie. Do określenia ostatecznego kosztu wykorzystuje się profesjonalną opinię rzeczoznawcy, która jest najbardziej optymalnie sformalizowana w metodzie średniej ważonej.

Ogólnie ta metoda określa całkowity koszt według następującego wzoru:

C um \u003d K d C d + K s C s + K s C s,

C IT - ostateczna wartość biznesowa,

C d, C s, C s - wartości określone odpowiednio za pomocą podejścia dochodowego, porównawczego i kosztowego,

K d, K s, K z - współczynniki wag wybrane odpowiednio dla podejścia dochodowego, porównawczego i kosztowego. Należy pamiętać, że wagi te powinny sumować się do jednego, czyli 100%. Większość rzeczoznawców zaokrągla wyliczone wagi do 10%.

Aby określić współczynniki wagowe dla każdego podejścia do oceny, konieczne jest przeprowadzenie analizy ilościowej i jakościowej, która uwzględnia następujące czynniki:

cel oceny i wykorzystanie jej wyników w konkretnym zleceniu;

Rodzaj wartości do ustalenia (na przykład wartość rynkowa lub wartość inwestycji);

charakter ocenianego udziału własnościowego (na przykład, jeśli oceniany jest udział mniejszościowy, wówczas podejściu kosztowemu przypisuje się mniejszą wagę);

Jakość i wystarczalność informacji leżących u podstaw obliczeń każdą metodą;

Specyfikę firmy i jej aktywów;

Stopień kontroli i stopień płynności rozważanego pakietu akcji.

Biorąc pod uwagę wszystkie te czynniki, ewaluator stosuje kilka metod w celu określenia wag dla każdego podejścia. Metody te obejmują:

Metoda ważenia matematycznego lub subiektywnego;

Metoda ekspertyzy jakości;

metoda analizy hierarchii;

Metoda probabilistyczna.

Należy zauważyć, że wszystkie te metody rozwiązują ten sam cel: sformalizowanie profesjonalnej opinii rzeczoznawcy o stopniu stosowalności takiego lub innego podejścia w procedurze zatwierdzania.

Najprostszą i najczęściej stosowaną jest metoda ważenia matematycznego lub subiektywnego, w której współczynniki ważenia są przypisywane przez oceniającego intuicyjnie, na podstawie profesjonalnego osądu. Metoda kalimetrii eksperckiej (oceny eksperckie) implikuje sformułowanie tej samej subiektywnej oceny za pomocą bardziej sformalizowanej sekwencji działań (wybór zestawu kryteriów oceny, ocenianie przez ekspertów dla każdego kryterium, podsumowanie wyników). Metoda analizy hierarchii zamienia formułowanie profesjonalnej opinii w procedurę matematyczną. Jednocześnie zadanie koordynacji ma strukturę hierarchiczną o kilku poziomach: cele, kryteria i alternatywy; dokonuje się porównania parami elementów każdego poziomu, oblicza się współczynniki ważności elementów i oblicza się końcową wartość wagi każdej alternatywy. Metoda probabilistyczna zakłada wykorzystanie wartości i wzorców prawdopodobieństwa realizacji decyzji dla każdego z podejść.

Każda z metod ma charakter heurystyczny i nie ma rygorystycznego dowodu naukowego. Jednak znaleźli szerokie praktyczne użycie w czynności wyceny ze względu na swoją prostotę i widoczność.

Przykład obliczenia całkowitego kosztu za pomocą subiektywnego ważenia przedstawiono w tabeli.1.

Tabela 1. Obliczenie całkowitego kosztu metodą subiektywną

W rozważanym przykładzie różnica między wynikami oceny dla różnych podejść była dość znaczna, 75%. W naszym przypadku najmniej wiarygodnemu podejściu informacyjnemu przypisano najniższy współczynnik wagowy. W praktyce, uzgadniając znacząco różne pośrednie wyniki oceny uzyskane różnymi podejściami, raport musi odzwierciedlać przeprowadzoną analizę i zidentyfikowaną przyczynę rozbieżności. Taką różnicę uważa się za istotną, w której wynik uzyskany przy zastosowaniu jednego podejścia znajduje się poza granicami przedziału wartości określonego przez rzeczoznawcę uzyskanego przy zastosowaniu innego podejścia.

Całkowita wartość biznesu wskazana w raporcie jest opinią niezależnego rzeczoznawcy. Jak pokazuje praktyka, rzeczywisty koszt sprzedaży firmy zawsze różni się od zalecanego (pamiętaj o zasadzie „10-50”). Jednak opinia profesjonalisty, poparta kalkulacjami opartymi na normach, jest ważkim argumentem w negocjacjach między sprzedającym a kupującym firmę.

Wymagania dotyczące raportu oceniającego i jego struktury

Ogólne wymagania treść operatu szacunkowego określa art. 11 ustawy federalnej „O działalności wyceny w Federacji Rosyjskiej” oraz FSO-3 „Wymagania dotyczące operatu szacunkowego”, zatwierdzonego rozporządzeniem Ministerstwa Rozwoju Gospodarczego Rosji z maja 20, 2015 N 299.

Raport ewaluacyjny jest dokumentem końcowym zawierającym informacje o wartości dowodowej, sporządzonym na podstawie wyników postępowania o ustalenie wartości przedsiębiorstwa zgodnie z prawem Federacja Rosyjska na czynnościach związanych z oceną. Jest opracowywany na papierze i (lub) w formie dokumentu elektronicznego.

Operat szacunkowy wykonywany jest zgodnie z zadaniem szacunkowym i zawiera rozsądny profesjonalny osąd rzeczoznawcy co do wartości przedmiotu wyceny, sformułowany na podstawie zebranych informacji i przeprowadzonych obliczeń, z uwzględnieniem przyjętych założeń.

Przygotowując raport, rzeczoznawca powinien kierować się następującymi zasadami:

Sprawozdanie powinno zawierać informacje niezbędne do określenia wartości wycenianego przedmiotu;

Informacje zawarte w raporcie z oceny muszą zostać potwierdzone;

Protokół w formie papierowej musi być ponumerowany, zszyty, podpisany przez rzeczoznawcę lub rzeczoznawców dokonujących wyceny, a także opieczętowany pieczęcią osobistą rzeczoznawcy lub rzeczoznawców majątkowych lub pieczęcią osoby prawnej, z którą rzeczoznawca lub rzeczoznawcy majątkowi przystąpili umowa o pracę.

Sprawozdanie, sporządzone w formie dokumentu elektronicznego, musi być ponumerowane strona po stronie, podpisane wzmocnionym kwalifikowanym podpis elektroniczny zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej przez rzeczoznawcę lub rzeczoznawców dokonujących oceny, a także podpis kierownika osoby prawnej, z którą rzeczoznawca lub rzeczoznawcy zawarli umowę o pracę.

W sprawozdaniu z wyceny należy wskazać datę i numer sprawozdania. Sprawozdanie z oceny musi zawierać następujące informacje:

1) przydział do oceny zgodnie z wymaganiami federalnych standardów oceny;

2) obowiązujące standardy wyceny;

3) założenia przyjęte podczas oceny przedmiotu oceny;

4) informacje o kliencie wyceny oraz o rzeczoznawcy;

5) informacje o wszystkich organizacjach i specjalistach zaangażowanych w ocenę;

6) główne fakty i wnioski. Sekcja „Główne fakty i wnioski” powinna zawierać:

Podstawa oceny przez rzeczoznawcę;

Informacje identyfikujące przedmiot oceny;

Wyniki oceny uzyskane przy zastosowaniu różnych podejść;

Ostateczna wartość wartości przedmiotu oceny;

Ograniczenia i limity stosowania wynikowego kosztu całkowitego;

7) opis przedmiotu oceny, ze wskazaniem wykazu dokumentów, którymi posługuje się rzeczoznawca, danych osoby prawnej ocenianej oraz wartości księgowej przedmiotu oceny;

8) analizę rynku wyceny przedmiotu, czynników cenowych, a także czynników zewnętrznych wpływających na jego wartość;

9) opis procesu wyceny przedsiębiorstw, w tym uzasadnienie wyboru zastosowanych podejść i metod, kolejność ustalania kosztu w ramach każdego z zastosowanych podejść, a także odpowiednie obliczenia;

10) opis procedury koordynowania wyników oceny i wniosków uzyskanych na podstawie obliczeń.

Tekst raportu oceniającego powinien zawierać linki do źródeł informacji lub kopii wykorzystanych materiałów. Dokumenty dostarczone przez klienta (certyfikaty, tabele, bilanse) muszą być podpisane przez upoważnioną osobę i poświadczone w określony sposób. Jeżeli publikowane na stronie informacje nie są udostępniane nieodpłatnie lub mogą ulec zmianie w przyszłości, do raportu z oceny należy dołączyć kopie odpowiednich materiałów.

Ostateczną wartość kosztu można przedstawić jako konkretną liczbę zaokrągloną zgodnie z matematycznymi zasadami zaokrąglania lub jako przedział wartości, jeśli takie przedstawienie przewiduje prawo lub zadanie oceny.

Struktura (kolejność rozdziałów) operatu szacunkowego nie jest prawnie określona, jednak operaty szacunkowe co do zasady niewiele różnią się kolejnością prezentacji. Raport zazwyczaj zawiera następujące sekcje:

1. Wstęp.

2. Podsumowanie (podsumowanie raportu, ograniczenia i założenia).

3. Ogólna analiza ekonomiczna.

4. Analiza branżowa.

5. Analiza regionu, w którym zlokalizowane jest przedsiębiorstwo.

6. Charakterystyka przedsiębiorstwa.

7. Korekta raportowania i analiza finansowa.

8. Wyznaczanie wartości biznesowej różnymi podejściami.

9. Koordynacja wyników.

10. Zastosowania (źródła informacji).

Głównymi zadaniami, jakie musi wykonać rzeczoznawca przy sporządzaniu raportu, jest zapewnienie logiki prezentacji, wykorzystanie tylko niezbędnych informacji oraz zrozumiałość raportu dla niewykwalifikowanych użytkowników.

Przegląd sprawozdania z oceny

Badanie sprawozdania z oceny- są to działania ekspertów SRO mające na celu zweryfikowanie podpisanego przez rzeczoznawcę majątkowego raportu na zgodność z wymogami ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej i norm, a także w celu potwierdzenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny określonej przez rzeczoznawca w raporcie.

Badanie raportów ewaluacyjnych reguluje art. 17.1. Ustawa federalna „O działalności oceniającej w Federacji Rosyjskiej” (zmieniona ustawą federalną z dnia 08.06.2015 N 145-FZ) i FSO-5 „Rodzaje ekspertyz, procedura jej wdrażania, wymagania dotyczące ekspertyzy i procedury do zatwierdzenia”, zatwierdzony rozporządzeniem Ministerstwa Rozwoju Gospodarczego Rosji z dnia 04.07.11 nr 328.

Według FSO w zależności od przedmiotu wyróżnia się dwa rodzaje ekspertyz:

Ekspertyza za zgodność z wymogami prawnymi w sprawie czynności związanych z wyceną, w tym wymogów prawa federalnego, federalnych standardów wyceny oraz standardów i zasad dotyczących czynności wyceny (ekspertyza regulacyjna i metodologiczna);

Ekspertyza do potwierdzenia kosztów przedmiot wyceny określony przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym, co obejmuje również sprawdzenie operatu szacunkowego pod kątem zgodności z wymogami prawnymi.

Zgodnie z podstawą badania dzieli się je na trzy typy:

Badanie protokołu w sprawach ustanowiony przez prawo RF (obowiązkowe);

Badanie raportu zgodnie z dokumentami wewnętrznymi organizacja samoregulacyjna rzeczoznawcy;

Egzamin na podstawie umowy (dobrowolny lub z inicjatywy).

Jeżeli badanie operatu szacunkowego odbywa się na podstawie umowy, wysokość opłaty za badanie operatu szacunkowego jest określona umową i nie może zależeć od wniosku zawartego w opinii biegłego.

sprawy obowiązkowy badanie sprawozdań oceniających zgodnie z prawem:

1. Wycena majątku dłużnika w ramach postępowania upadłościowego. Zgodnie z art. 130 ustawy federalnej z dnia 26 października 2002 r. Nr 127-FZ „O niewypłacalności (upadłości)” badanie protokołu oszacowania majątku dłużnika odbywa się przy jednoczesnym spełnieniu dwóch warunków:

Dłużnik jest przedsiębiorstwem jednostkowym lub JSC, w którym ponad 25% akcji z prawem głosu należy do państwa lub gminy;

Raport z oceny uzyskał negatywną opinię Federalnej Agencji Zarządzania Majątkiem.

2. Ustalenie ceny (wartości pieniężnej) majątku JSC. Zgodnie z art. 77 ustawy federalnej z dnia 26 grudnia 1995 r. Nr 208-FZ „On spółki akcyjne» badanie protokołu wyceny nieruchomości dla JSC z udziałem państwowym i komunalnym jest przeprowadzane w obecności negatywnej opinii Federalnej Agencji Zarządzania Majątkiem i dokonywana jest wycena w celu dodatkowego plasowania akcji, nabycia akcji pozostających w obrocie itp.

3. Umorzenie przez osobę, która nabyła ponad 95% akcji PJSC papierów wartościowych PJSC na wniosek tej osoby lub właścicieli pozostałych akcji. Zgodnie z art. 84,7 i 84,8 ustawy federalnej z dnia 26 grudnia 1995 r. nr 208-FZ „O spółkach akcyjnych” cena umorzenia nie może być niższa niż wartość rynkowa ustalona przez niezależnego rzeczoznawcę w sprawozdaniu z wyceny papierów wartościowych i potwierdzona przez SRO podczas badanie takiego sprawozdania z wyceny.

4. Państwowa wycena katastralna. Zgodnie z art. 24.11 ustawy federalnej „O czynnościach związanych z wyceną w Federacji Rosyjskiej” badanie sprawozdania z ustalenia wartości katastralnej jest zawarte w zestawie czynności wykonywanych podczas państwowej wyceny katastralnej.

5. Zakwestionowanie wyników oceny katastralnej stanu. Zgodnie z art. 24.18 ustawy federalnej „O działalności wyceny w Federacji Rosyjskiej” do wniosku o zmianę wartości katastralnej dołączono pozytywną opinię eksperta w związku z raportem z ustalenia wartości rynkowej nieruchomości.

W trakcie badania operatu szacunkowego dokonywane jest badanie pracy wykonanej przez rzeczoznawcę. Biegły przeprowadzając badanie sprawozdania z oceny nie przeprowadza ponownej oceny. Podczas badania sprawozdania z oceny ekspert nie może posługiwać się informacjami, które stały się znane po dacie oceny.

Ekspertyza nie może być opiniowana przez biegłego, który podpisał operat szacunkowy, w odniesieniu do którego dokonywana jest operat szacunkowy lub który jest założycielem, właścicielem, udziałowcem, urzędnik lub pracownik osoby prawnej – zleceniodawca badania lub właściciel przedmiotu oceny.

Ekspertyza operatu szacunkowego nie może być również przeprowadzona przez biegłego, jeżeli biegły ma interes majątkowy w przedmiocie wyceny lub jest spokrewniony z założycielem, właścicielem, zleceniodawcą wyceny lub osobą, która stosowną wycenę podpisała raport, a także jeśli podmiot- zleceniodawcą ekspertyzy jest wierzyciel lub ubezpieczyciel eksperta.

Wynikiem badania sprawozdania z oceny jest pozytywna lub negatywna opinia biegłego.

Podczas przeprowadzania badania regulacyjnego i metodologicznego pozytywna opinia eksperta jest wnioskiem zawierającym wniosek o zgodności operatu szacunkowego z wymogami ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej w zakresie działalności wycenowej oraz normami i zasadami działalności wycenowej.

Przy przeprowadzaniu badania w celu potwierdzenia wartości przedmiotu szacunkowego, pozytywną opinią biegłego jest opinia biegłego zawierająca wniosek o stwierdzeniu wartości przedmiotu szacunkowego ustalonej przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym, w tym wniosek o zgodności operat szacunkowy z prawem.

Negatywna opinia biegłego to opinia biegłego zawierająca wniosek inny niż pozytywny. Negatywna opinia biegłego zawiera pełną listę stwierdzonych naruszeń oraz ich uzasadnienie.

Pytania testowe do rozdziału 4

1. Jak i na jakim etapie obliczeń stopień kontroli wpływa na wartość przedsiębiorstwa?

2. Dla jakich form organizacyjnych działalności łatwiej jest ustalić dyskonto płynności, a dla których jest to trudniejsze?

3. W jaki sposób uwzględnia się wartość aktywów niepracujących przy korygowaniu wartości firmy?

4. Na czym polega procedura uzgadniania kosztów na zakończenie rozliczeń?

5. Jakie informacje należy zawrzeć w raporcie oceniającym?

6. Jakie są dwa rodzaje badania sprawozdań oceniających, w zależności od ich przedmiotu, przewidziane w obowiązującym prawodawstwie?

7. W jakich przypadkach sprawdzany jest raport z oceny?

Literatura

prawa federalne

1. Ustawa federalna nr 135-FZ z dnia 29 lipca 1998 r. „O działalności oceniającej w Federacji Rosyjskiej”.

2. Ustawa federalna nr 315-FZ z dnia 1 grudnia 2007 r. „O organizacjach samoregulacyjnych”.

Standardy federalne szacunki

jeden. " Pojęcia ogólne oceny, podejścia do oceny i wymagania dotyczące oceny FSO N 1)” z dnia 20.05.15.

2. „Cel wyceny i rodzaje wartości (FSO N 2)” z dnia 20.05.15.

3. „Wymagania dotyczące sprawozdania z oceny (FSO N 3)” z dnia 20.05.15.

4. „Ustalenie wartości katastralnej (FSO nr 4)” z dnia 22.10.10.

5. „Rodzaje badania, tryb jego przeprowadzenia, wymagania dotyczące ekspertyzy oraz tryb jej zatwierdzenia (FSO nr 5)” z dnia 04.07.11.

6. „Wymagania dotyczące poziomu wiedzy rzeczoznawcy samoregulacyjnej organizacji rzeczoznawców (FSO nr 6)” z dnia 07.11.11.

7. „Wycena nieruchomości (FSO nr 7)” z dnia 25.09.14.

8. „Wycena przedsiębiorstwa (FSO N 8)” z dnia 06.01.2015.

9. „Ocena dla celów zabezpieczenia (FSO nr 9) z dnia 01.06.15.

10. „Ocena kosztów maszyn i urządzeń (FSO nr 10) z dnia 06.01.2015.

11. „Wycena wartości niematerialnych i własności intelektualnej” (FSO Nr 11) z dnia 22.06.2015.

Literatura naukowa i edukacyjna

1. Kasyanenko T.G., Makhovikova G.A. Wycena biznesu: podręcznik dla kawalerów. Moskwa: Wydawnictwo Yurait, 2016.

2. Wycena przedsiębiorstwa: podręcznik / Wyd. A.G. mgr Gryaznova Fedotova - wyd. – M.: Finanse i statystyka, 2009.

3. Wycena przedsiębiorstwa: instruktaż/ W.E. Esipov i inni, wyd. V.E. Esipova i G.A. Makhovikova - 3. ed. - Petersburg: Wydawnictwo Peter, 2010.

4. Varlamov A.A., Komarov S.I. Wycena obiektów nieruchomości: Podręcznik. – M.: FORUM, 2011.

5. Szacowanie wartości biznesowej: podręcznik i warsztat dla studentów i doktorantów / E. A. Spiridonova. - M. : Wydawnictwo Yurait, 2016.

6. V. I. Busov, O. A. Zemlyansky. Szacowanie wartości przedsiębiorstwa (biznesu): podręcznik do akademickich studiów licencjackich – wyd. II, poprawione. i dodatkowe - M.: Wydawnictwo Yurait, 2015.

7. Wycena przedsiębiorstwa: podręcznik / zespół autorów; wyd. MAMA. Eskindarova, mgr Fedotowa. - M. : KNORUS, 2015.

8. Wycena przedsiębiorstwa: podręcznik / L.S. Wasiliew. - M.: KNORUS, 2016.

9. Kosorukova I. V., Sekachev S. A., Shuklina M. A. Szacowanie kosztów papierów wartościowych i biznesu. Podręcznik. - M. : Synergia, 2015.

10. Chebotarev, N. F. Wycena przedsiębiorstwa (biznesu): Podręcznik dla kawalerów / N. F. Chebotarev. - 3. ed. - M.: Korporacja Wydawniczo-Handlowa „Dashkov and K”, 2014.

11. Kazakova N.A. Analiza ekonomiczna w wycenie przedsiębiorstw i zarządzaniu atrakcyjnością inwestycyjną firmy: poradnik do nauki. - M.: Finanse i statystyka, 2015.

12. Iwanowa E.N. Szacowanie wartości nieruchomości: przewodnik po studiach. - wyd. 5, poprawione. - M.: KNORUS, 2016.

13. Kuzin N.Ya., Uchinina TV, Tołstyk Yu.O. Wycena wartości niematerialnych i własności intelektualnej: tutorial. - M.: Infra-M, 2016.

14. Kasyanenko T.G., Makhovikova G.A. Szacowanie kosztów maszyn i urządzeń: Podręcznik i warsztat dla studenta akademickiego. - wyd. 2, - M .: Wydawnictwo Yurayt, 2014.

Zasoby sieci informacyjno-telekomunikacyjnej „Internet”

1. http://www.ncva.ru - Krajowa Rada Działalności Wyceny.

2. http://www.appraiser.ru - Biuletyn rzeczoznawcy.

3. http://www.estimatica.info - Portal dla rzeczoznawcy.

4. http://www.ocenchik.ru - szacowane z dużej litery.

5. http://nwsa.ru - Północno-Zachodnie Stowarzyszenie Rzeczoznawców.

6. http://sroroo.ru - Rosyjskie Towarzystwo Rzeczoznawców.

7. http://www.cpa-russia.org - Społeczność specjalistów ds. wyceny.

8. http://sroarmo.ru - Stowarzyszenie Rosyjskich Mistrzów Ewaluacji.

9. http://smao.ru - Samoregulujące międzyregionalne stowarzyszenie rzeczoznawców.

10. http://www.sromso.ru/ - Międzyregionalny Związek Rzeczoznawców.

11. https://rosreestr.ru - Rosreestr.

12. http://www.profsro.ru - ogólnorosyjski związek zawodowy pracownicy organizacji audytorskich, rzeczoznawczych, eksperckich i doradczych.

Rozdział 1. Organizacja czynności wyceny”

1.1 Organizacja działań związanych z wyceną w Federacji Rosyjskiej

1.2 Ramy prawne działalność w zakresie wyceny w Federacji Rosyjskiej i standardy wyceny

1.3 Atest asesorów

1.4 Zasady etyki ewaluatorów

1.5 Odpowiedzialność asesora

Pytania testowe do rozdziału 1

Rozdział 2. Teoretyczne i praktyczne podstawy wyceny przedsiębiorstw

2.1 Istota oceny, jej przedmioty i przedmioty, cel i cele

2.2 Podstawa oceny. Obowiązkowa ocena.

2.3 Etapy procesu ewaluacji

2.4 Pojęcie wartości i jej rodzaje

2.5 Biznes jako przedmiot oceny

2.6 Zasady wyceny przedsiębiorstw

2.7 Czynniki wpływające na wartość firmy

2.8 Problemy wyceny przedsiębiorstw w Federacji Rosyjskiej

2.9 Baza informacyjna czynności wyceny

2.10 Normalizacja i korekta sprawozdań finansowych

Pytania testowe do rozdziału 2

Rozdział 3. Metody wyceny przedsiębiorstw

3.1 Podejścia i metody w czynnościach wyceny

3.2 Podejście dochodowe, metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych.

3.3 Podejście dochodowe, metoda kapitalizacji dochodu.

3.4 Rachunkowość ryzyka w wycenie przedsiębiorstw.

3.5 Podejście porównawcze: metoda rynku kapitałowego lub metoda spółki równorzędnej.

3.6 Podejście porównawcze: mnożniki, ich rodzaje i zastosowanie.

3.7 Podejście porównawcze: metoda transakcji.

3.8 Podejście porównawcze: metoda współczynnika branżowego.

3.9 Podejście kosztowe: metoda wartości aktywów netto

3.10 Podejście kosztowe: metoda wartości odzysku

3.11 Wycena nieruchomości

3.12 Wycena maszyn i urządzeń.

3.13 Wycena wartości niematerialnych.

Pytania testowe do rozdziału 3

Rozdział 4 Ostatni etap szacunki

4.1 Metody korygowania ostatecznej wartości wartości biznesowej.

4.2 Konsolidacja wyników oceny

4.3 Wymagania dotyczące raportu z oceny i jego struktury

4.4 Badanie sprawozdania z oceny

Pytania testowe do rozdziału 4

Na idealnym rynku wszystkie trzy podejścia powinny prowadzić do tej samej wartości, ale w praktyce wartości uzyskiwane różnymi metodami mogą się znacznie różnić (od 5 do 50% lub nawet więcej, zwłaszcza przy wycenie biznesu). Np. analizując przedsiębiorstwo niestabilne finansowo, którego zyski są znikome (jeśli występują), wielkość wartości uzyskanej w oparciu o podejście dochodowe jest bardzo mała, ale przedsiębiorstwo ma znaczące aktywa rzeczowe a wartość kosztów uzyskana za pomocą podejścia kosztowego może przekroczyć poprzednią wartość dziesiątki i setki razy.

Zgodnie z prawem, o ile umowa wyceny nie stanowi inaczej, wartość końcowa wartości przedmiotu wyceny musi być wyrażona w rublach jako jedna wartość.

Ostateczna wartość wartości przedmiotu wyceny- wartość przedmiotu wyceny, uzyskana w wyniku uzasadnionego uogólnienia przez rzeczoznawcę wyników obliczania wartości przedmiotu wyceny przy zastosowaniu różnych podejść do wyceny i metod szacunkowych.

Aby zebrać rozbieżne wartości kosztów uzyskane przez klasyczne podejścia do wyceny, wyniki są zharmonizowane.

Konsolidacja wyników ewaluacji- to uzyskanie ostatecznej oceny nieruchomości poprzez ważenie i porównanie wyników uzyskanych przy zastosowaniu różnych podejść do oceny.

Z reguły jedno z podejść jest uważane za podstawowe, pozostałe dwa są niezbędne do skorygowania uzyskanych wyników. Uwzględnia to znaczenie i zastosowanie każdego podejścia w konkretnej sytuacji. Ze względu na niedorozwój rynku, specyfikę obiektu lub brak dostępnych informacji zdarza się, że niektóre z podejść w konkretnej sytuacji nie mogą być zastosowane.

Aby ujednolicić wyniki, konieczne jest określenie „wagi”, według których poszczególne uzyskane wcześniej wartości będą stanowić ostateczną wartość rynkowa nieruchomości, z uwzględnieniem wszystkich istotnych parametrów na podstawie ekspertyzy rzeczoznawcy majątkowego.

Uzgadnianie wyników uzyskanych różnymi podejściami oceny odbywa się według wzoru

S IT \u003d S ZP × K 1 + S DP × K 2 + S SP × K 3, (4.3)

gdzie TO- całkowity koszt przedmiotu oceny;

S ZP, S DP, S SP– koszty określone przez podejście kosztowe, dochodowe i porównawcze;

K 1, K 2, K 3 są odpowiednimi współczynnikami ważenia wybranymi dla każdego podejścia szacowania.

W odniesieniu do tych współczynników obowiązuje następująca równość:

K1 + K2 + K3 = 1.

Wagi wybrane dla każdego podejścia do wyceny są zaokrąglane do najbliższych 10% (rzadziej 5%) w celu wykorzystania tych wag do uzgadniania. Zaokrąglanie jest konieczne ze względu na to, że niezaokrąglone wagi dają czytelnikowi raportu błędne wyobrażenie o dokładności wyniku. Ostateczna wartość to tylko najbardziej prawdopodobna cena.

Na podstawie zaokrąglonych wag, uzgodnioną wartość wycenianej nieruchomości oblicza się, mnożąc wynik uzyskany przy użyciu każdego podejścia przez zaokrągloną wagę podejścia obliczoną w celu dopasowania wartości. Wynikowa wartość jest zaokrąglana.

Przy uzgadnianiu brane są pod uwagę:

1) kompletność i rzetelność informacji;

2) dopasowanie do celu;

3) zalety i wady podejść w konkretnej sytuacji.

Na przykład zalety metody dyskontowania przepływów pieniężnych – z uwzględnieniem oczekiwań administracji przedsiębiorstwa odnośnie przyszłych zysków, wydatków, inwestycji kapitałowych. Ale to tylko prognozy, które w rzeczywistości mogą się zmienić. Jednakże Ta metoda pokazuje kwotę, jaką inwestor jest skłonny zapłacić, skupiając się na oczekiwaniach co do wyników przedsiębiorstwa, z uwzględnieniem wymaganego zwrotu z inwestycji.

Podejście porównawcze jako jedyne uwzględnia sytuację rynkową, jest oceną opartą na rzeczywistych danych o notowaniach giełdowych i sprzedaży podobnych przedsiębiorstw. Jego główną wadą jest konieczność dostosowania się do zamkniętego charakteru firmy (metoda rynku kapitałowego). Ponadto wszystko, nawet małe przedsiębiorstwa, mają znaczne różnice, co wymaga skomplikowanych dostosowań. Ponadto podejście to opiera się na informacjach retrospektywnych, które nie uwzględniają perspektyw rozwoju przedsiębiorstwa.

Koordynacja końcowej wartości wartości przedmiotu oceny. Koordynacja wyników stosowania różnych podejść i metod oceny. Procedura zatwierdzania jest ostatnim etapem oceny

Ciekawe artykuły

Ciekawe artykuły