Koordynacja wyników uzyskanych różnymi podejściami. Procedura i kryteria zatwierdzania. Wymagania dotyczące raportu oceniającego i jego struktury
Metoda mnożnikowa czynszu brutto. Całkowity współczynnik kapitalizacji
W ramach rynkowego podejścia do wyceny obiektów nieruchomości do porównywania analogicznych obiektów i przedmiotu wyceny często stosuje się mnożnik czynszu brutto lub współczynnik kapitalizacji.
Mnożnik czynszu brutto (GRM) to stosunek ceny sprzedaży nieruchomości do dochodu z tej nieruchomości. Przyjmuje się, że jeśli istnieją różnice w wyposażeniu lub lokalizacji między przedmiotową nieruchomością a porównywalnymi nieruchomościami, są one już odzwierciedlone w cenach sprzedaży i stawkach czynszu.
Obliczenie ogólnego współczynnika kapitalizacji (R) opiera się na bezpośredniej kapitalizacji dochodu uzyskanego z eksploatacji porównywalnej nieruchomości poprzez podzielenie go przez cenę sprzedaży porównywalnej nieruchomości. Zastosowanie tej metody wyceny nieruchomości pozwala na wyeliminowanie wad tkwiących w metodzie mnożnika czynszów brutto, ponieważ w tym przypadku wybierane są porównywalne obiekty, charakteryzujące się strumieniem dochodów podobnym pod względem ryzyka i czasu trwania do strumienia dochodów wycenianej nieruchomości.
Specjaliści-rzeczoznawcy zazwyczaj dokonują wyceny nieruchomości wszystkimi trzema rozważanymi metodami (kosztową, dochodową i rynkową). Ostateczny koszt nieruchomości ustalany jest w wyniku umowy, tj. analiza alternatywnych wniosków o wartości przedmiotu wyceny uzyskanych na podstawie różnych podejść w celu ustalenia ostatecznej wyceny wartości.
Kryteria zatwierdzenia to:
Zgodność każdego podejścia z celem zastosowania oceny;
Dokładność informacji i obliczeń dla każdego podejścia;
Wiarygodność i spójność dowodów przedstawionych w trakcie stosowania każdego z podejść.
Na podstawie przeprowadzonej analizy ewaluator nadaje wagę każdemu podejściu. Ostateczny kosztorys jest więc średnią ważoną kosztu.
Wyniki prac ewaluacyjnych przedstawiane są zazwyczaj w formie raportu. Jednocześnie normy międzynarodowe wymagają, aby taki raport nazywać „Raportem z Wyceny” lub „Świadectwom Wyceny”.
Nie opracowano jeszcze ujednoliconej klasyfikacji raportów ewaluacyjnych na poziomie organizacji międzynarodowych. Jednocześnie istnieją różne klasyfikacje raportów na poziomie krajowym oraz na poziomie poszczególnych resortów i spółek handlowych.
Najliczniejsze są klasyfikacje raportów według dogłębności opracowania materiału oraz stopnia szczegółowości przedstawienia głównych faktów i wniosków. Rozważmy na przykład następującą klasyfikację stosowaną przez Appraisal Institute (USA): raport ustny; raport listowy; krótki raport; pełny raport.
Ustną formę raportów oceniających stosuje się zwykle wtedy, gdy klientowi wystarczają najbardziej powierzchowne i niepotwierdzone wstępne informacje. Raport z oceny ustnej może być wykorzystany w przypadkach, w których późniejsze odniesienia do niego zostaną wykluczone. Przekazanie wyników oceny klientowi może nastąpić na spotkaniu osobistym lub telefonicznie. Za ustną operat szacunkowy uważa się również ogłoszenie opinii biegłego w sądzie. Każdy raport ustny musi zawierać opis wycenianej nieruchomości, informacje faktyczne, przyjęte założenia oraz uzasadnienie oceny wartościującej.
Raport listowy zawiera Ogólna charakterystyka nieruchomość podlegająca wycenie oraz kwotę wartości uzyskanej w wyniku analizy. W tym przypadku możliwe są dwie sytuacje – ocena została przeprowadzona w wersji skróconej oraz ocena została przeprowadzona w wersji pełnej.
W pierwszej opcji pismo powinno wskazywać wszystkie ograniczenia, w ramach których przeprowadzono ocenę, a także wspomnieć, że przedstawiony wynik ma charakter wstępny. W drugim wariancie pismo powinno wskazywać, że ocena została przeprowadzona w całości, a także zawierać link do lokalizacji pełnej wersji raportu. W praktyce takie pisma są najczęściej wykorzystywane jako powiadomienie klienta o zakończeniu prac ewaluacyjnych.
skrócona forma raport jest szeroko rozpowszechniany w wyspecjalizowane organizacje zajmujący się ubezpieczeniami i kredytami hipotecznymi. Podobnie jak raport listowy, raport podsumowujący może odzwierciedlać wyniki oceny ograniczonej lub wyniki oceny pełnej. W przypadku, gdy ocena została przeprowadzona zgodnie z SIWZ oceny w wersji skróconej lub w przypadku występowania istotnych ograniczeń, fakty takie należy wskazać zarówno w raporcie, jak i we wszystkich odniesieniach do niego. Jeżeli raport podsumowujący odzwierciedla wyniki uzyskane w pełnym raporcie, należy odnieść się do kompletności badania i lokalizacji pełnego raportu.
Krótkie raporty mogą być sporządzane w formie opisowej lub w formie specjalnie zaprojektowanych formularzy i tabel.
Wreszcie ostatni rodzaj operatów szacunkowych, w rozważanej klasyfikacji, to raport pełny, będący pełnym opisem informacji źródłowych, ich analizą i wnioskami na temat wartości.
Rozważmy bardziej szczegółowo typową treść pełnego raportu z oceny wartości rynkowej.
U podstaw pełnego raportu z oceny jest dokument w dowolnej formie. Jednak doświadczenie zajęcia praktyczne pokazuje, że pewne ustrukturyzowanie i ujednolicenie prezentacji materiału znacznie upraszcza zarówno pisanie, jak i studiowanie takiego dokumentu. Zalecany szablon pełnego raportu z wyceny rynkowej zawiera następujące główne sekcje.
Strona tytułowa
Strona tytułowa wskazuje nazwę i adres przedmiotu wyceny, datę wyceny, nazwisko klienta i rzeczoznawcę.
List przekazu
Zgłoszenie poprzedza list motywacyjny skierowany do klienta. Potwierdza wykonanie prac szacunkowych, podaje główne cechy przedmiotu wyceny oraz wartość nieruchomości uzyskanej w wyniku wyceny.
Podsumowanie głównych faktów i wniosków
W tej części raportu wymieniono następujące pozycje:
Główne postanowienia SIWZ oceny;
Dodatkowe informacje, które są istotnie związane z wartością;
Główne wyniki uzyskane w analizie i przetwarzaniu wstępnych informacji.
Materiał w tym dziale ma na celu szybkie zapoznanie klienta z głównymi punktami wykonywanej pracy.
Kluczowe założenia, założenia i ograniczenia
Obowiązkowym elementem raportu jest zestawienie przesłanek, założeń i ograniczeń stosowanych przez rzeczoznawcę. Jednocześnie szczególnie podkreślane są pozycje wskazane przez klienta, które nie pokrywają się ze standardowymi podejściami w ocenie.
Przybliżona lista przesłanek, założeń i ograniczeń w szacowaniu wartości rynkowej zawiera następujące pozycje.
Raport z oceny jest wiarygodny tylko w całości. Stosowanie poszczególnych zapisów i wniosków poza kontekstem całego raportu jest błędne i może prowadzić do zniekształcenia wyników badań.
Wyniki i treść raportu są ważne wyłącznie na potrzeby oceny określonej w SIWZ.
W celu uniknięcia błędnej interpretacji wyników ewaluacji, wszelkie odniesienia do materiałów raportu, jak również tłumaczenie raportu na języki obce bez odpowiedniego wydania i zgody rzeczoznawcy są niedozwolone.
Prace nad oględzinami technicznymi przedmiotu wyceny zostały wykonane w zakresie uzgodnionym z klientem. (Jeżeli zdaniem ewaluatora głębokość badania jest niewystarczająca, co może mieć wpływ na uzyskany wynik, należy ten fakt wskazać). Za obecność wad ukrytych, których wykrycie jest niemożliwe metodami wizualnymi lub nieniszczącymi, rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności.
Specyficzne badania stanu środowiska nie są przewidziane w SIWZ oceny. (Jeśli tak, w jakim stopniu.)
Ekspertyza aspekty prawne własność nie została przeprowadzona. Wycenianą nieruchomość uważa się za wolną od wszelkich roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem określonych w protokole.
Opinia rzeczoznawcy o otrzymanej wartości jest ważna tylko na dzień wyceny. Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za zmiany sytuacji po terminie wyceny, które mogą mieć wpływ na wartość wycenianego przedmiotu.
Wynik oceny zależy wyłącznie od adekwatności i dokładności wykorzystanych informacji oraz przyjętych założeń. W efekcie otrzymana wartość wartości rynkowej ma charakter probabilistyczny z pewnymi parametrami rozrzutu, niezależnie od tego, czy jest wyrażona jako pojedyncza liczba, czy jako przedział.
operat szacunkowy zawiera profesjonalną opinię rzeczoznawcy o wartości przedmiotu dla potrzeb wyceny określonej w SIWZ i nie stanowi gwarancji sprzedaży przedmiotu wyceny na wolnym rynku po cenie równej wartość otrzymana w tym raporcie.
Wraz ze stanowiskami ogólnymi lista ta powinna zawierać dodatkowe pozycje, które zdaniem ewaluatora w istotny sposób wpływają na wynik. Na przykład: jeśli ocena została przeprowadzona bez wymaganych wystarczających informacji, jeśli klient nie ujawnił celu oceny itp. W takich przypadkach oceniający powinien wyjaśnić, czy: Dodatkowe informacje i badania w celu uzyskania ostatecznego wniosku na temat wartości. Osobno należy wskazać konkretne instrukcje klienta dotyczące oceny.
Lista warunków pozwalających na publikację wyników oceny lub link do nich
Jeżeli zgodnie z umową o wycenę zakłada się opublikowanie wyników wyceny lub otwarty link do nich, to równocześnie z przekazaniem raportu taksator musi dostarczyć projekt materiału do publikacji lub odniesienia. Ten projekt musi zawierać minimum niezbędne informacje, co pozwoli uniknąć błędnej interpretacji wyników oceny. Ponadto oceniający musi oświadczyć na piśmie, że przed wyrażeniem zgody musi zapoznać się i przestudiować projekt formy i treści proponowanej publikacji. Oceniający musi otrzymać kopię zaliczkową przed wydrukowaniem i podpisać ją.
Imię i nazwisko, kwalifikacje i status rzeczoznawcy;
Data i podstawa oceny;
Wskazanie standardów, zgodnie z którymi przeprowadzana jest ocena;
Szczególne założenia i odstępstwa od standardów przyjętych podczas oceny;
Ograniczenia i instrukcje klienta, które miały miejsce podczas tej oceny.
Termin i zakres badania technicznego
Podano datę lub okres, w którym przeprowadzono badanie techniczne, nazwiska i kwalifikacje rzeczoznawców lub rzeczoznawców, wielkość i głębokość wykonanej pracy. Jeżeli w trakcie procesu oceny ujawnione zostaną fakty wskazujące na potrzebę głębszej ekspertyzy technicznej, wydawana jest opinia specjalistów dotycząca wpływu dodatkowych danych na wartość obiektu.
Jeżeli z jakiegoś powodu dostęp do obiektu lub do poszczególnych elementów konstrukcji był utrudniony, należy ten fakt wskazać.
Ustalenie podstawy wartości
Podano pełną definicję i odpowiednie uwagi dotyczące podstawy oceny uzgodnionej w zakresie zadań.
Analiza sytuacji społeczno-gospodarczej w regionie
W tej części raportu przeprowadzane jest badanie sytuacji rynkowej w następujących obszarach:
Krótki opis cechy przyrodnicze i klimatyczne regionu;
Kluczowe wskaźniki makroekonomiczne;
Kluczowe wskaźniki według sektorów gospodarki, dynamika ich zmian oraz wpływ na pozycjonowanie przedmiotu oceny na rynku;
Główne wskaźniki rozwoju społecznego, dynamika ich zmian i wpływ na pozycjonowanie przedmiotu oceny na rynku;
Główne cechy rynku nieruchomości;
Wnioski z sekcji uzasadniającej obecne i przyszłe pozycjonowanie wycenianego obiektu na rynku, określające najbardziej prawdopodobnego typowego nabywcę i jego motywację inwestycyjną.
Jako ilustrację przedstawiono mapę regionu wskazującą lokalizację przedmiotu oceny.
Analiza lokalizacji przedmiotu oceny
W oparciu o specyfikę lokalizacji identyfikowane są pozytywne i negatywne czynniki, które znacząco wpływają na koszt:
Charakter otaczającego typu użytkowania gruntów;
Dostępność transportowa;
Sieci inżynieryjne i usługi publiczne;
infrastruktura społeczna;
Lokalizacja gospodarcza;
Stan ekologiczny terenu;
reputacja społeczna;
Środowisko przestępczości.
Jako ilustrację przedstawiono mapę obszaru wskazującą lokalizację przedmiotu oceny.
Opis przedmiotu oceny
Pod warunkiem, że szczegółowy opis grunty, budynki i budowle. Szczegółowe rozwiązania w zakresie planowania przestrzennego i projektowania, wsparcie inżynieryjne obiektu. Jako ilustrację podano plany, kartogramy, materiały fotograficzne.
Załącznik do protokołu zawiera akt badania technicznego przedmiotu z wykazami wadliwymi.
Analiza najlepszego i najefektywniejszego wykorzystania
W zależności od składu SIWZ przeprowadzana jest analiza najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania gruntu jako wolnego i/lub nieruchomości z istniejącymi ulepszeniami.
„Określanie kosztu metodą kosztową”,
„Określanie wartości metody rynkowej”,
„Określanie wartości metody dochodowej”
Konsolidacja wyników ewaluacji
Na podstawie przeprowadzonych analiz i obliczeń oraz biorąc pod uwagę wszystkie ustalenia, formułowana jest opinia rzeczoznawcy o wartości rynkowej wycenianego przedmiotu.
Certyfikat oceny
W tej części raportu rzeczoznawca:
Informuje o standardach zawodowych, na podstawie których wykonywana jest praca;
Potwierdza przestrzeganie standardów etyki zawodowej w ocenie;
podczas wykonywania pracy deklaruje swój status, tj. czy jest asesorem wewnętrznym, zewnętrznym czy niezależnym;
Podaje wartość uzyskaną w wyniku wyceny, wskazując datę wyceny;
Składa swój podpis i pieczęć.
Lista wykorzystanej literatury
Przedstawiono wykaz literatury normatywnej, technicznej, specjalistycznej oraz źródeł drukowanych wykorzystywanych w ocenie.
Informacje ogólne o rzeczoznawcy
Sprecyzować instytucje edukacyjne, w tym zawodowych, daty ich ukończenia, nazwy otrzymanych specjalności i kwalifikacji, stopnie i tytuły naukowe, przynależność i kwalifikacje w towarzystwach zawodowych, wykaz wykonanych prac szacunkowych oraz inne informacje umożliwiające klientowi wyrobienie sobie opinii o profesjonalizmie i doświadczeniu rzeczoznawcy.
Aplikacje
Aplikacja zawiera:
Informacje o analogicznych obiektach wskazujące źródła pozyskiwania informacji;
Obliczenia i informacje, które zostały wykorzystane przy wykonywaniu pracy, ze wskazaniem źródeł;
Materiały graficzne i fotograficzne ilustrujące przedmiot oceny.
Zgodnie z FSO. ( standardy federalne wyceny.) Wartość końcowa wartości obiektu szacunkowego jest wartością wycenianego obiektu, uzyskaną w wyniku uzasadnionego uogólnienia przez rzeczoznawcę wyników obliczeń kosztowych obiektu szacunkowego z wykorzystaniem różnych podejść do wyceny i metod szacunkowych.
Zgodnie ze standardami wyceny istnieją trzy ogólnie przyjęte podejścia:
Podejście kosztowe jako zespół metod oceny wartości przedmiotu, polegający na określeniu kosztów niezbędnych do odtworzenia lub wymiany przedmiotu oceny z uwzględnieniem jego zużycia;
Podejście porównawcze – jako zbiór metod oceny wartości przedmiotu, polegający na porównaniu przedmiotu oceny z podobnymi przedmiotami, w odniesieniu do których znajdują się informacje o cenach transakcji z nimi;
Podejście dochodowe – jako zbiór metod wyceny opartych na określeniu oczekiwanych dochodów z przedmiotu wyceny. Należy zastosować wszystkie trzy podejścia (lub uzasadnić niestosowanie żadnego z nich). Rzeczoznawca na podstawie wyników uzyskanych w ramach każdego z podejść do oceny określa ostateczną wartość wartości przedmiotu oceny. Musi być wyrażona w rublach jako pojedyncza wartość, chyba że umowa wyceny stanowi inaczej (może istnieć odstęp). Rzeczoznawca samodzielnie dobiera metody wyprowadzenia wartości końcowej kosztu, nie może to być średnia arytmetyczna z trzech cyfr. Rzeczoznawca przypisuje wagę każdemu z podejść, w zależności od zebranych informacji, ich dokładności, rzetelności, odzwierciedlenia sytuacji rynkowej, ilości poprawek itp. i oblicza średnią ważoną. Inne bardziej złożone metody statystyczne do uśredniania są szeroko stosowane - metoda analizy hierarchii - macierz Sauty, itp.
Różne metody wyceny przy użyciu różnych podejść mogą dawać różne wyniki w określaniu wartości przedsiębiorstwa. Na idealnym rynku wszystkie trzy podejścia powinny prowadzić do tej samej wartości, ale w praktyce wartości uzyskiwane różnymi metodami mogą się znacznie różnić (od 5 do 50% lub nawet więcej, zwłaszcza przy wycenie biznesu). W związku z tym Federalne Standardy Wyceny Rosji i Międzynarodowe Standardy stawiają wymagania dotyczące podsumowania różnych wyników w ramach „wartości końcowej wartości przedmiotu wyceny”.
Ostateczna wartość wartości przedmiotu wyceny- wartość wycenianego obiektu, uzyskana w wyniku uzasadnionego uogólnienia przez rzeczoznawcę majątkowego wyników obliczeń wartości wycenianego obiektu z wykorzystaniem różnych podejść do wyceny i metod szacunkowych. Aby zebrać rozbieżne wartości kosztów uzyskane przez klasyczne podejścia do wyceny, wyniki są zharmonizowane.
Uzgodnienie wyników wyceny to otrzymanie ostatecznej wyceny nieruchomości poprzez zważenie i porównanie uzyskanych wyników przy użyciu różnych podejść do wyceny.
Do uzgodnienia wyników niezbędne jest określenie „wag”, według których poszczególne uzyskane wcześniej wartości będą stanowić ostateczną wartość rynkową nieruchomości, z uwzględnieniem wszystkich istotnych parametrów na podstawie ekspertyzy rzeczoznawcy majątkowego. Koordynacja wyników uzyskanych różnymi podejściami oceny odbywa się według wzoru:
gdzie С total - całkowity koszt przedmiotu oceny;
Z zp, Z cn, Z dp - koszty określone przez podejście kosztowne, porównawcze i dochodowe;
To zp, To cn, To dp - odpowiednie współczynniki wagowe wybrane dla każdego podejścia do oceny.
W odniesieniu do tych współczynników obowiązuje następująca równość:
Po uzgodnieniu przy ustalaniu wagi każdego podejścia brane są pod uwagę (ekspercko): kompletność i wiarygodność informacji; dopasowanie do celu; zalety i wady podejść w konkretnej sytuacji itp.
Wagi wybrane dla każdego podejścia do wyceny są zaokrąglane do najbliższych 10% (rzadziej 5%) w celu wykorzystania tych wag do uzgadniania. Na podstawie zaokrąglonych wag obliczana jest uzgodniona wartość wycenianej nieruchomości. Wynikowa wartość jest zaokrąglana.
Tabela 1.2 zawiera analizę porównawczą tradycyjnych podejść do wyceny przedsiębiorstw.
Tabela 1.2
Analiza porównawcza podejść do wyceny przedsiębiorstw
|
Zalety |
niedogodności |
|
|
kosztowny |
Uwzględnia wpływ czynników produkcyjnych i ekonomicznych na zmianę wartości aktywów. Daje ocenę poziomu rozwoju technologii z uwzględnieniem stopnia amortyzacji majątku. Obliczenia opierają się na dokumentach finansowo-księgowych tj. wyniki oceny są bardziej uzasadnione |
Odzwierciedla przeszłą wartość. Nie uwzględnia sytuacji rynkowej na dzień wyceny. Nie uwzględnia perspektyw rozwoju przedsiębiorstwa. Nie uwzględnia ryzyka. Statyczny. Nie ma związku z obecnymi i przyszłymi wynikami przedsiębiorstwa |
|
Opłacalny |
Uwzględnia przyszłe zmiany przychodów, kosztów Uwzględnia poziom ryzyka (poprzez stopę dyskontową). Uwzględnia interesy inwestora |
Trudność w przewidywaniu przyszłych wyników i kosztów. Możliwe jest zastosowanie kilku stóp zwrotu, co utrudnia podejmowanie decyzji. Nie uwzględnia warunków rynkowych. Pracochłonność obliczeń |
|
Porównawczy (rynkowy) |
Na podstawie rzeczywistych danych rynkowych Odzwierciedla obecną praktykę sprzedaży i kupna Uwzględnia wpływ czynników branżowych (regionalnych) na cenę akcji spółki |
Nie charakteryzuje on jednoznacznie cech przygotowania organizacyjnego, technicznego, finansowego przedsiębiorstwa. Uwzględniane są tylko informacje retrospektywne. Wymaga wielu poprawek do analizowanych informacji. Nie uwzględnia przyszłych oczekiwań inwestorów |
Na podstawie tych danych możemy stwierdzić, że żaden z nich nie może być używany jako główny. Dlatego w celu określenia ostatecznej wartości rynkowej wartości firmy analizuje się zalety i wady zastosowanych podejść oraz jakość uzyskanych informacji, przypisując każdemu podejściu współczynnik ważenia.
Według badaczy z zakresu wyceny przedsiębiorstw Esipov V.E., Makhovikova G.A., Terekhova V.V., Damshakov A.N. bezpośrednie zastosowanie klasycznych metod w Rosji jest trudne ze względu na obiektywne powody :
1. Niedorozwój rosyjskiego rynku papierów wartościowych.
2. Tajemnica informacyjna, prowadząca do trudności w stosowaniu przede wszystkim podejścia porównawczego.
3. Konieczność dokonania dużej liczby korekt związanych z brakiem przejrzystości sprawozdań finansowych. Do oceny kierownictwo powinno wykorzystywać dane rachunkowości zarządczej, które muszą być dostosowane do celów oceny.
4. Niepewność co do długoterminowego planowania w warunkach rosyjskich (z reguły działania w Rosji planowane są na okres jednego roku) prowadzi do trudności w stosowaniu metod wyceny dochodów. Wykorzystywane są głównie dane retrospektywne za przeszłe okresy.
5. Wycena księgowa aktywów jest znacznie zaniżona w stosunku do rynku, co prowadzi do niedoszacowania wartości aktywów netto. Wymagana jest rynkowa wycena wszystkich środków trwałych i wartości niematerialnych.
6. Tradycyjne metody oceny dają „punktowy” wynik w czasie, którego nie można wykorzystać do operacyjnego lub strategicznego zarządzania przedsiębiorstwem. Żadna z sytuacji, które są obowiązkowe dla oceny, nie sugeruje możliwości dalszego monitorowania.
7. Trudności w znalezieniu informacji i kłopotliwe obliczenia. Korzystanie z wyceny przedsiębiorstwa na bieżąco powinno być jak najprostsze, a wynik widoczny.
Zatem z dotychczasowych podejść do wyceny metoda dochodowa najdokładniej oddaje wartość firmy jako przedsiębiorstwa, czyli działającego mechanizmu przynoszącego zysk. Jednak wykorzystanie danych predykcyjnych budzi wątpliwości co do dokładności obliczeń. Źródła informacji do zastosowania metody porównawczej są bardzo ograniczone. Rynek rosyjski kontrola korporacyjna (upadłość oraz fuzje i przejęcia) działa głównie poza zorganizowanymi rynkami giełdowymi, a wielkość redystrybucji akcji w gospodarce (przemyśle) Rosji, odbywająca się poza rynkami zorganizowanymi, jest w zasadzie trudna do oszacowania. W rezultacie, w warunkach rosyjskich, podejście majątkowe do wyceny przedsiębiorstw jest często najistotniejsze. Wynika to przede wszystkim z dostępności wiarygodnych i przystępnych informacji wstępnych do obliczeń (gdyż główną bazą informacyjną w podejściu majątkowym jest bilans przedsiębiorstwa), a także wykorzystania znanych, tradycyjnych dla gospodarki krajowej kosztów podejścia do oceny wartości przedsiębiorstwa. Jednak główną wadą podejścia majątkowego jest to, że nie uwzględnia ono przyszłych możliwości przedsiębiorstwa w uzyskiwaniu dochodu netto. Ponadto kalkulacja kosztów w oparciu o podejście kosztowe nie pozwala na identyfikację źródeł tworzenia wartości, a tym samym wyklucza zarządzanie nimi.
Większość specjalistów ds. wyceny dochodzi więc do wniosku, że podstawa metodologiczna wyceny przedsiębiorstw jest niedoskonała. „Metodologie, które oferują jedno ważone oszacowanie wartości firmy, mogą być wykorzystywane wyłącznie w celu sprzedaży firmy w takiej czy innej formie”. A co, jeśli wartość biznesu jest potrzebna menedżerom nie do sprzedaży, ale do tworzenia strategii i podejmowania decyzji menedżerskich mających na celu wdrożenie kosztowego podejścia do zarządzania? Jednocześnie metody wyceny przedsiębiorstw do podejmowania decyzji zarządczych, proponowane przez zachodnich ekonomistów Modiglianiego, Damodarana, Copelanda, nie znajdują zastosowania w Rosji, jak również w innych krajach o rynkach wschodzących i nieefektywnych, które charakteryzują się szereg podobnych problemów, takich jak wysoki stopień uzależnienia od inwestycji zagranicznych i kredytów na tle z reguły znacznego zadłużenia krajowego i/lub zagranicznego, słabość i niestabilność sektora finansowego ze względu na obciążenie banków znacznym nieściągalne długi przedsiębiorstw, niedorozwój infrastruktury, niedoskonałość ram regulacyjnych, brak rozwoju systemu sprawozdawczości finansowej emitentów lub jego niezgodność ze standardami międzynarodowymi i związana z nimi nieprzejrzystość informacji oraz wysoki poziom ryzyka, nieprzejrzystość informacji, gdzie nie ma rozwiniętej giełdy, a co za tym idzie nie ma wartość rynkowa samych przedsiębiorstw. A ze względu na niski stopień efektywności rynkowej w arsenale firm krajowych nie ma w pełni dostosowanych metod oceny biznesu.
OSTATECZNE UZGODNIENIE WYNIKÓW
Ostatnim elementem procesu wyceny jest porównanie wyników uzyskanych z różnych podejść i sprowadzenie ich do jednego kosztu. Proces redukcji uwzględnia mocne i słabe strony każdego podejścia, określa, w jakim stopniu istotnie wpływają one na ocenę obiektywnego odzwierciedlenia rynku. Proces porównywania wyników zastosowania podejść prowadzi do ustalenia ostatecznego kosztu, który realizuje cel oceny. Ostateczny koszt to profesjonalny osąd rzeczoznawcy co do wartości przedmiotu wyceny.
Ostatnim krokiem w ustaleniu wartości wycenianego biznesu jest procedura koordynacji wyników uzyskanych przez rzeczoznawcę przy wdrażaniu różnych podejść i metod (ustalonych przez międzynarodowe i rosyjskie standardy czynności wyceny) w odniesieniu do jednego przedmiotu w ramach jednego procesu (zadanie do oceny). Ostateczny koszt to profesjonalny osąd rzeczoznawcy co do wartości wycenianego przedmiotu.
Potrzeba takiej procedury wynika z faktu, że w większości przypadków wdrożenie różnych podejść i metod daje różne efekty kosztowe (czasami różnica sięga 50%). Powodem tego jest to, że większość rynków jest niedoskonała, potencjalni użytkownicy mogą być źle poinformowani, a producenci mogą być nieefektywni. Z tych i wielu innych powodów, zastosowanie różnych podejść i daje inną wartość.
Konsolidacja wyników ewaluacji- jest to otrzymanie końcowej oceny obiektu poprzez ważenie i porównanie wyników uzyskanych przy użyciu różnych podejść do oceny.
Ostateczna wartość wartości przedmiotu wyceny- jest to najbardziej prawdopodobna wartość wartości przedmiotu oceny, uzyskana w wyniku uogólnienia wyników obliczeń wartości przedmiotu oceny, uzasadnionych przez rzeczoznawcę przy zastosowaniu różnych podejść i metod oceny. Może być reprezentowana jako pojedyncza wartość pieniężna lub zakres najbardziej prawdopodobnych wartości.
Zwykle, jedno z podejść jest uważane za podstawowe, pozostałe dwa są niezbędne do dostosowania uzyskanych wyników. Uwzględnia to znaczenie i zastosowanie każdego podejścia w konkretnej sytuacji. Ze względu na niedorozwój rynku, specyfikę obiektu lub brak dostępnych informacji zdarza się, że niektóre z podejść w konkretnej sytuacji nie mogą być zastosowane.
WZÓR OGÓLNY DO KOŃCOWEGO UZGODNIENIA WYNIKÓW OCENY
gdzie - całkowity koszt przedmiotu oceny, r.; są wartościami określanymi odpowiednio przez podejście dochodowe, porównawcze i kosztowe, s.; – odpowiednie współczynniki wagowe wybrane dla każdego podejścia do oceny,
Współczynniki ważenia do koordynacji wyników uzyskanych w koszcie końcowym zaokrąglane są w górę z dokładnością do 10% (rzadziej do 5%). Zaokrąglanie jest konieczne ze względu na fakt, że niezaokrąglone wagi dają klientowi raportu błędne wyobrażenie o dokładności wyniku.
Przy uzgadnianiu weź pod uwagę:
1) kompletność i rzetelność informacji;
2) zgodność procedury oceny z celami oceny;
3) zalety i wady podejść w konkretnej sytuacji.
Zatem ostateczna wartość jest tylko najbardziej prawdopodobną ceną wycenianego biznesu.
METODY OKREŚLANIA WSPÓŁCZYNNIKÓW WAŻENIA I UZGODNIANIA WYNIKÓW OCENY
Metody różnią się w zastosowaniu w ostateczna umowa dane różnych sposobów doboru współczynników wag przypisanych do wyników oceny uzyskanych różnymi podejściami. Jeżeli w pierwszej metodzie stosuje się tylko analizę logiczną, to w pozostałych jest ona logiczno-matematyczna, tj. oceniający narzuca swoje logiczne rozumowanie na jakąś skalę ocen, to w oparciu o wybraną metodę obliczeń wstępną wartość współczynników wagi jest zdeterminowany; otrzymane wartości są zaokrąglane.
METODA ANALIZY LOGICZNEJ
Metoda analizy logicznej polega na doborze współczynników ważenia przy koordynowaniu wyników oceny fachowo , na podstawie analizy logicznej przeprowadzonej przez oceniającego, z uwzględnieniem wszystkich istotnych parametrów. Ta metoda jest najczęściej stosowana w praktyce rzeczoznawczej.
PRZYKŁAD ZASTOSOWANIA METODY ANALIZY LOGICZNEJ
1. Ustalenia ostatecznej wartości wyceny JSC Samara Plant, przeprowadzonej w celu dalszego zakupu przedsiębiorstwa.
2. Ustalenie ostatecznej wartości wyceny wartości kompleksu majątkowego JSC Samara Plant.
METODA KONSOLIDACJI WEDŁUG KRYTERIÓW
Aby określić współczynniki ważenia różnych podejść, ta metoda wykorzystuje cztery obiektywne kryteria , wybrane według uznania rzeczoznawcy, które opisują poszczególne zalety lub wady zastosowanej metody kalkulacji, z uwzględnieniem specyfiki wyceny konkretnego przedsiębiorstwa.
Obliczanie „mas” tą metodą odbywa się w kilku etapach:
1) budowana jest macierz czynników, w której każdemu podejściu przypisuje się cztery rodzaje punktów zgodnie z czterema kryteriami (kryteriów jest więcej, więc punktów jest więcej);
2) ustala się sumę punktów każdego podejścia, następnie - zastosowane podejścia;
3) w stosunku do sumy punktów tego podejścia do sumy punktów wszystkich zastosowanych podejść ustala się szacunkową wagę podejścia w procentach;
4) szacunkowe wagi podejść zaokrągla się do 10%, rzadziej do 5%.
PRZYKŁAD ZASTOSOWANIA METODY KONSOLIDACJI WEDŁUG KRYTERIÓW
Określ ostateczną wartość wartości przedmiotu oceny metodą dopasowania według kryteriów.
| Podejście | Opłacalny | Porównawczy | kosztowny |
| Szacowany koszt, pocierać. | 5 000 000 | 3 000 000 | 2 000 000 |
| Kryterium | Zwrotnica | ||
| 1. Umiejętność odzwierciedlenia prawdziwych intencji potencjalnego inwestora i sprzedawcy | |||
| 2. Wiarygodność i wystarczalność informacji, na podstawie których przeprowadzono analizę i obliczenia | |||
| 3. Zdolność parametrów stosowanych metod do uwzględnienia wahań rynkowych | |||
| 4. Umiejętność uwzględniania specyficznych cech przedmiotu mających wpływ na jego wartość | |||
| SUMA PUNKTÓW ZA PODEJŚCIE | |||
| Podejście zostało przyjęte | TAk | TAk | TAk |
| Suma punktów | |||
| Waga podejścia, % | 40 | 34,3 | 25,7 |
| Waga podejściowa zaokrąglona, % | |||
| Wartość podejścia z uwzględnieniem ważenia, pocierać. | 2 000 000 | 900 000 | 600 000 |
| UZGODNIONA WARTOŚĆ KOSZTU, rub. | 3 500 000 | ||
| CAŁKOWITA WARTOŚĆ RYNKOWA PRZEDMIOTU OCENY ZAOKRĄGLONA, rub. | 3 500 000 |
METODA ANALIZY HIERARCHII
Metoda analizy hierarchii(AHP) – systematyczna procedura hierarchicznej prezentacji elementów określających istotę każdego problemu. Polega na podzieleniu (dekompozycji) problemu na prostsze elementy i dalszym przetwarzaniu kolejnych ocen oceniającego przez porównania parami.
W MAI główny cel badania i wszystkie czynniki, które w takim czy innym stopniu wpływają na osiągnięcie celu, są podzielone na poziomy w zależności od stopnia i charakteru wpływu. Na pierwszym poziomie hierarchii jest zawsze jeden szczyt – cel badań. Drugi poziom hierarchii składa się z czynników, które bezpośrednio wpływają na osiągnięcie celu. W tym przypadku każdy czynnik jest reprezentowany w tworzonej hierarchii przez wierzchołek połączony z wierzchołkiem pierwszego poziomu. Trzeci poziom składa się z czynników, od których zależą szczyty drugiego poziomu. Itp. Ten proces budowania hierarchii trwa do momentu, gdy wszystkie główne czynniki zostaną uwzględnione w hierarchii lub niemożliwe jest bezpośrednie uzyskanie niezbędnych informacji dla przynajmniej jednego z czynników ostatniego poziomu. Na koniec budowy hierarchii, dla każdego wierzchołka macierzystego dokonywana jest ocena współczynników wagowych, które określają stopień jej zależności od wierzchołków niższego poziomu, które na niego wpływają. W tym przypadku stosowana jest metoda porównań parami.
Metoda porównań w parach (wersja T. Saaty'ego).
W tej modyfikacji, podobnie jak w klasycznej wersji metody porównań sparowanych, badane czynniki są ze sobą porównywane. I w Ta metoda czynniki są porównywane w parach pod kątem ich wpływu („masa” lub „intensywność”) na ich wspólną charakterystykę.
| A1 | A2 | … | jakiś | Niech A1, A2, ..., An będą głównymi czynnikami determinującymi kompozycję obiektu. Następnie, aby określić strukturę obiektu, wypełniana jest macierz porównań sparowanych. Jeśli oznaczymy udział czynnika Ai jako w i , to element macierzy a ij = w i / w j . Zatem w proponowanym wariancie zastosowania metody porównań parami wyznaczane są nie wartości różnic w wartościach czynników, ale ich stosunek. W tym przypadku oczywiście a ij = 1/a ji . Dlatego macierz porównania parami w tym przypadku jest macierzą dodatnio określoną, odwrotnie symetryczną o rangu równym 1. | |
| A1 | 12 | … | 1 n | ||
| A2 | 21 | … | 2n | ||
| … | … | … | |||
| jakiś | n1 | n2 | … |
Aby przeprowadzić subiektywne porównania parami, T. Saaty opracował skalę względnej ważności.
Ostatnim etapem oceny jest koordynacja wyników uzyskanych różnymi metodami w ramach stosowanych podejść. Celem takiej umowy jest uzyskanie ostatecznej wartości końcowej kosztu. Ostateczną wartością wycenianej nieruchomości jest rzeczoznawca, bezstronny i rozsądny osąd wykwalifikowanego, profesjonalnego rzeczoznawcy o takim lub innym rodzaju wartości wycenianego przedmiotu, ustalonej w zadaniu wyceny. Zgodnie z wymogami raportu, wartość kosztu jest podana jako pojedyncza kwota rubli, reprezentująca wartość punktową oceny.
Koordynacja- to analiza alternatywnych wniosków uzyskanych poprzez zastosowanie trzech różnych podejść do wyceny, w celu ustalenia pojedynczej (uzgodnionej) wartości wartości szacunkowej.
Rzeczoznawca nie powinien po prostu uśredniać trzech wartości. Ostateczny oszacowany koszt nigdy nie jest wynikiem uśredniania, nie można go uzyskać przez zsumowanie wszystkich oszacowanych kosztów, a następnie podzielenie tej sumy przez liczbę zastosowanych podejść. Uśrednianie wyników różnych metod nie gwarantuje poprawnego wnioskowania o ocenie, gdyż w tym przypadku zakłada się, że przy dokonywaniu oceny każde podejście dało równie wiarygodny wynik, co w praktyce jest niezwykle rzadkie.
Na idealnym (otwartym i konkurencyjnym) rynku wszystkie trzy klasyczne podejścia powinny prowadzić do tej samej wartości. Jednak większość rynków jest niedoskonała, podaż i popyt nie są w równowadze. Potencjalni użytkownicy mogą być źle poinformowani, producenci mogą być nieefektywni. Z tych i innych powodów podejścia mogą dawać różne wskaźniki wartości, które oceniający porównuje ze sobą podczas procedury zatwierdzania.
Ewaluator powinien wziąć pod uwagę, że klient zazwyczaj wymaga wyjaśnienia przyczyn rozbieżności wyników oraz uzasadnienia procesu uzgodnienia. Profesjonalni rzeczoznawcy w Stanach Zjednoczonych uważają 10-procentowy rozrzut w wartościach uzyskanych przy zastosowaniu różnych dochodów za akceptowalny. Jeżeli uzgadniając którykolwiek ze wskaźników kosztów, różni się on znacząco od pozostałych, to rzeczoznawca musi dowiedzieć się dlaczego. Jeżeli przyczyna nie jest spowodowana błędami matematycznymi lub innymi błędami możliwymi do skorygowania, wówczas raport z oceny powinien wskazywać, co doprowadziło do takiej rozbieżności i być może mniejsze poleganie na wyniku uzyskanym w oparciu o to podejście w Uzgodnieniu.
Za najkorzystniejszą opcję przeprowadzenia procedury uzgadniania uzyskanych wyników w celu uzyskania ostatecznej wartości kosztu uważa się uśrednianie ważone. Rzeczoznawca waży, w jakim stopniu to lub inne podejście odpowiada celowi oceny rozważanego przedmiotu, czy obliczenia są poparte danymi rynkowymi, czy są z nimi sprzeczne, a w ostatecznym wniosku opiera się bardziej na wskaźniku wartości, który został uzyskany na podstawie najbardziej idealnego ze wszystkich punktów widzenia podejścia. Kluczem do tego jest decyzja o tym, którym szacunkowym kosztom nadać większą wagę i, w wyniku takiego czy innego podejścia, zważyć w stosunku do wyników innych podejść. ostatnie stadium szacunki.
Rzeczoznawca musi udowodnić, że wykorzystany zestaw danych jest wystarczający do dokonania oceny z punktu widzenia wszystkich uczestników rynku.
Obliczenie ostatecznej wartości kosztu powinno być poprzedzone kompleksową kontrolą procedury wyceny. Rzeczoznawca musi upewnić się, że wykorzystane informacje, zastosowane metody analityczne, założenia i logika uzasadnienia dały adekwatne i porównywalne wyniki dotyczące wartości nieruchomości. Zastosowane metody analizy powinny odpowiadać celowi wyceny, rodzajowi ustalanej wartości, metodzie i etapie kalkulacji kosztów.
Rzeczoznawca musi zidentyfikować i przeanalizować niespójności we wnioskach analitycznych, na których oparte są decyzje dotyczące wyceny i obliczenia w różnych podejściach do wyceny, w celu wyeliminowania niespójności. Na przykład, czy przy określaniu jego trwałości uwzględniono trwałość? fizyczne zużycie w ujęciu kosztowym okres zwrotu z inwestycji, na podstawie którego obliczono stopę zwrotu kapitału w celu określenia współczynnika kapitalizacji, w ujęciu dochodowym.
Do określenia środek ciężkości(w procentach lub ułamkach jednostki) dla każdego wyniku zastosowania każdego podejścia konieczne jest przeprowadzenie analizy ilościowej i jakościowej, biorąc pod uwagę następujące czynniki:
cel oceny i zamierzone wykorzystanie jej wyników;
Zastosowany rodzaj (standard) wartości (na przykład rozsądna wartość rynkowa lub wartość inwestycji);
- charakter ocenianego udziału majątkowego;
- ilość i jakość danych wspierających stosowanie metody;
- poziom kontroli nad rozważanym udziałem własności;
- poziom jego płynności.
Uwzględnienie wszystkich tych czynników pozwala zważyć i ostatecznie wyciągnąć ostateczny wniosek.
Oceniający określa względną wagę, stosowalność i trafność każdej miary wartości na podstawie kryteriów takich jak adekwatność, jakość informacji i ilość dowodów.
Adekwatność. Na podstawie tego kryterium ewaluator określa stopień, w jakim każde podejście pasuje do celu i celu (zastosowania) oceny. Adekwatność podejścia z reguły zależy od rodzaju nieruchomości i działalności rynkowej. Na przykład wycena nieruchomości mieszkaniowych daje najbardziej obiektywne wyniki przy zastosowaniu porównywalnej metody sprzedaży, nieruchomości specjalnego przeznaczenia nastawione są na podejście kosztowe, co może nie być przydatne przy wycenie przestarzałych budynków. W praktyce możliwe jest, że ewaluator preferuje nie jeden, a dwa wyniki, ale ich znaczenie może być nierówne.
Jakość informacji. Wiarygodność wyników oceny zależy od ilości i rzetelności danych wykorzystywanych w trakcie obliczeń, korekt, osądów analitycznych i wniosków (np. wystarczalności i trafności informacji o stawkach czynszów niezbędnych do obliczenia i korekty ceny analogu dla lokalizacji nieruchomości lub danych niezawodnościowych, które służą jako źródło do określenia stopnia przestarzałości funkcjonalnej i ekonomicznej). Kryteria odzwierciedlające adekwatność i jakość wykorzystywanych informacji należy również rozważyć w odniesieniu do rodzaju wycenianego majątku.
Dokładność oszacowania mierzy się zaufaniem rzeczoznawcy do poprawności założeń (prognoz) i obliczeń wykonanych w ramach każdego podejścia. Rzeczoznawca ma prawo w różnym stopniu zaufać dokładności danych i obliczeń stosowanych w różnych podejściach.
Ilość dowodów. Adekwatność i jakość informacji w uzgodnieniu jest rozpatrywana w połączeniu z ilością dowodów związanych z określonym podejściem. Dowód przy obliczaniu wartości nieruchomości polega na wykorzystaniu informacji rynkowych do różnych osądów i obliczeń, biorąc pod uwagę obszar, przeznaczenie nieruchomości oraz inne cechy wycenianej nieruchomości i jej odpowiedników. Niezależnie od ilości dostępnych dowodów, działania rzeczoznawcy nie ograniczają się do operacji na liczbach, ponieważ wyliczenie wartości wartości musi odpowiadać rodzajowi wartości określonemu w zadaniu wyceny. Ważną częścią dowodów jest stabilność lub zmienność sytuacji rynkowej, ponieważ dowody uzyskane przez porównanie sprzedaży poprzednich transakcji mogą charakteryzować sytuację, która nie odpowiada dacie oceny.
Przykład 15.1. Dokonano wyceny nieruchomości komercyjnej (rok budowy - 1914) i uzyskano następujące wskaźniki wartości:
podejście kosztowe 1 800 000 USD;
porównywalne podejście do sprzedaży 1 600 000 USD;
Analiza DCF 1 650 000 USD
Rzeczoznawca, uzgadniając koszt, doszedł do następującego wniosku:
1. Na dzień wyceny praktycznie nie ma nowej konstrukcji na rynku, więc samo podejście kosztowe nie może być uznane za najlepsze w przypadku konkretnego przypadku wyceny. Ponadto obiekt został wybudowany dawno temu, dlatego dość trudno jest dokładnie oszacować nagromadzoną amortyzację. Nieruchomość ma charakter komercyjny i celem jej zakupu jest prawdopodobnie generowanie dochodu, dlatego nabywcy bardziej interesują wyniki, które odzwierciedlają zdolność do generowania dochodu przez nieruchomość, a nie koszty jej budowy.
2. W podejściu porównawczym zastosowano pięć analogów, z których żaden nie może być w pełni uznany za porównywalny w stosunku do ocenianego obiektu. Stopień dokładności korekt jest dość względny, ponieważ nie było możliwe uzyskanie dokładnych danych o przeprowadzonych transakcjach.
3. Podejście dochodowe wydaje się najbardziej adekwatne i daje najbardziej wiarygodne wyniki do oceny tego obiektu. Dane dotyczące wynajmu i kosztów eksploatacji zostały uzyskane z wiarygodnych źródeł i uważa się, że są wiarygodne. Jak już wspomniano, obiekt ma charakter komercyjny, co wskazuje na wagę wyceny na podstawie analizy jego zdolności do generowania dochodu.
W wyniku analizy ewaluator nadaje wagę każdemu z podejść:
- podejście kosztowe 25%;
- podejście porównawcze 25%;
- podejście dochodowe 50%.
Wtedy ostateczny kosztorys to:
1 800 000 x 25% + 1 600 000 x 25% + 1 600 000 x 50% t 450 000 + 400 000 + 825 000 - 1 675 000 USD
Całkiem niedawno taki wariant koordynacji wystarczyłby. Logika procedury aprobacyjnej wymaga dziś jednoznacznej identyfikacji szeregu kryteriów, według których należy przeprowadzić badanie porównawcze ich spełnienia każdego z zastosowanych podejść oceniających.
Oferujemy rzeczoznawcom następujący dość kompletny system kryteriów, które mogą być stosowane przy stosowaniu opisanych poniżej metod dopasowania.
Problem sformalizowania procedury uzgadniania wyników wyceny nieruchomości uzyskanych różnymi podejściami można rozwiązać zarówno w sposób tradycyjny metodą ekspercką, jak i traktując procedurę uzgadniania jako wielokryterialny problem decyzyjny.