Үнэлгээний объектын үнэ цэнийн эцсийн утгыг зохицуулах. Үнэлгээний янз бүрийн арга, аргыг хэрэглэх үр дүнг зохицуулах. Зөвшөөрөх журам нь үнэлгээний эцсийн шат юм
Хүлээн авсан тооцооны дүн шинжилгээ, эцсийн дүгнэлт
Борлуулалтын гүйлгээний талаархи мэдээлэл
А ба С аналогийг тооцоолоход ашиглах боломжгүй, учир нь эхнийх нь үйл ажиллагааны цэвэр орлогын үнэ цэнийг үнэлж буй хөрөнгийн энэ үзүүлэлттэй харьцуулах боломжгүй, хоёрдугаарт, сүүлийн жилийн орлогыг зааж өгсөн болно.
Үнэлгээ хийгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн худалдах боломжит үнэ нь дараахь хэмжээтэй тэнцүү байна.
C ойролцоогоор \u003d 50,000 рубль. : 0.08 \u003d 625,000 рубль.
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний харьцуулсан аргын эцсийн шат бол дүн шинжилгээ хийх явцад олж авсан ижил төстэй объектын үнийн тохируулсан утгыг нэг утга эсвэл утгын хүрээ болгон бууруулах явдал юм.
Зардлын үзүүлэлтүүдийн зохицуулалт (нийтлэл) нь харьцуулсан аргын нэлээд чухал үе шат юм. Энэ үе шатанд үнэлгээчин хүлээн авсан үзүүлэлтүүдэд дүн шинжилгээ хийж, тэдгээрийг хэд хэдэн утга эсвэл нэг утга болгон бууруулдаг. Энэ үе шатанд үнэ цэнийн үзүүлэлт бүрийн давуу болон сул талууд, зах зээлийн мэдээллийн найдвартай байдал, ашигласан шинжилгээний аргуудыг авч үзэж, сайтар жинлэнэ. Үнэлгээний тайланд үнэлгээний үнэлгээний дүгнэлтийн үндэслэлийг тодорхой тусгасан байх ёстой.
Тохиромжтой байх явцад үр дүнд бий болсон үнийн үзүүлэлт нь үнэлгээний зорилго, үнэлгээний бусад аргуудыг ашиглан олж авсан үнийн үзүүлэлтүүдтэй нийцэж байгаа эсэхийг шалгах шаардлагатай.
Хэд хэдэн үзүүлэлтийг нэг утга болгон бууруулахын тулд жигнэсэн дундаж утгыг шинжлэх аргыг ашигладаг.
Үнэлгээчний тооцоолсон жигнэсэн дундаж нь үнэлэгдсэн объектын борлуулалтын боломжит үнэ байх бөгөөд тодорхой тохиолдол бүрт зөвшөөрөгдөх хязгаарт багтаан дугуйлж болно.
Энэ аргыг ихэвчлэн ашигладаг бөгөөд худалдан авах, борлуулах гүйлгээний үнэ эсвэл худалдах санал болгож буй үнийн талаархи найдвартай мэдээлэл бүхий объектыг үнэлэхэд сайн үр дүнг өгдөг.
7.1. Хэрэгцээний үндэслэл
үнэлгээний гэрээ
Олон улсын үнэлгээний стандартууд үнэлгээнд өртөг, харьцуулсан, орлого гэсэн гурван аргыг ашиглахыг зөвлөж байна. Оросын стандартуудЭдгээр хандлагыг заавал хэрэгжүүлэх. Олон улсын стандартад нийцсэн байдал болон Оросын хууль тогтоомжЭдгээр хандлагууд нь ижил үнэлгээний журмын хүрээнд ижил объектод хэрэглэгдэж байгаа тул олж авсан үр дүнг нэгтгэх хэрэгцээг бий болгодог.
Ашигласан аргуудын үр дүнг нэгтгэн дүгнэх зорилго нь тус бүрийн давуу болон сул талуудыг тодорхойлж, нэг зардлын тооцоог сонгох явдал юм. Үнэлгээний үр дүнг зохицуулах нь маш чухал бөгөөд шийдвэрлэхэд хэцүү ажил юм. Юуны өмнө барууны үнэлгээчид энэ асуудлыг хэрхэн шийдвэрлэхийг санал болгож буйд дүн шинжилгээ хийцгээе.
Г.С.Харрисоны "Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ" монографи нь дараахь зөвлөмжийг өгсөн: "Үнэлгээчин үр дүнг нэгтгэхдээ олж авсан өгөгдөл, үнэлгээний үзүүлэлтүүдийг гурван аргын үндсэн дээр цуглуулж, учир шалтгааны шинжилгээний аргыг ашиглан үнэлдэг. үнэлгээний зорилго болох үнэ цэнийн талаар үндэслэлтэй дүгнэлт хийхэд хүргэдэг. Үнэлгээч нь даалгасан ажлын мөн чанар, цар хүрээг тодорхой тодорхойлж, асуудалд хандах янз бүрийн өгөгдөл, хандлагын харьцангуй ач холбогдол, хүлээн зөвшөөрөгдөхүйц байдлыг дэнсэлж эхлэх ёстой.” Гэхдээ зохиогч ийм жинлэх арга зүй, механизм, журмыг задруулаагүй байна.
Ж.Фридман, Н.Ордвей нарын "Орлого авчрах үл хөдлөх хөрөнгийн дүн шинжилгээ ба үнэлгээ" номонд эвлэрлийн асуудлын талаар дараахь зүйлийг дурдсан байдаг: "Эвлэрүүлэн зуучлах нь шийдвэр гаргах үйл явц бөгөөд олж авсан үр дүнг механикаар дундажлах үйл явц биш юм.
гурван аргыг ашигладаг. Энэ үйл явцын явцад үнэлгээч нь үнэлгээний арга тус бүрийг ашиглан даалгаврыг тодорхойлох, мэдээлэл цуглуулах, дүн шинжилгээ хийх янз бүрийн үе шатанд үнэлгээний зарчмуудыг хүлээн зөвшөөрөх эсэхийг шалгадаг. Үнэлгээч нь магадлалын тархалтыг боловсруулахын тулд статистик тооцоог ашиглаж болно." Дахин хэлэхэд гэрээний онцлог нь бараг байхгүй.
Ж.К.Экертийн ерөнхий редакцийн дор бичсэн "Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ, татварын зохион байгуулалт" номонд үнэлгээний үр дүнг нэгтгэх асуудлыг илүү нарийвчлан, гүнзгийрүүлсэн болно.
мөн энэ төрлийн үл хөдлөх хөрөнгө болон тодорхой объекттой холбоотой арга барил бүрийн сул талууд. Энэ тохиолдолд гурван үнэлгээний үр дүнгийн арифметик дундажийг огт гаргахгүй. Мөн олж авсан үр дүнгийн аль нэг нь эцсийн байх албагүй. Ихэнх тохиолдолд зорилго нь тооцоолох явдал юм ойролцоогоор хэмжээзах зээлийн үнэ цэнэ, ихэвчлэн гэж тодорхойлсон хамгийн их магадлалтай үнэзарах үед, мөн энэ үнэ цэнэ нь үнэлгээний аргуудын аль нэгээр олж авсан үр дүн огт байж болохгүй ... Үнэлгээний эцсийн үнэ цэнийг тэдгээрийн хооронд хаа нэгтээ тодорхойлно. Өөрөөр хэлбэл, аль нэг хандлагаас үнэлгээний эцсийн үр дүнг сонгох боломжтой гэж үздэг. Гэсэн хэдий ч, үзэл баримтлалын магадлалын шинж чанарыг харгалзан үзвэл зах зээлийн үнэ, энэ нь дүрэм гэхээсээ илүү онцгой тохиолдол юм. Эцсийн үр дүн нь магадлалын утга хэвээр байгаа бөгөөд үүнийг дүрмээр бол ашиглан тодорхойлно магадлалын (статистикийн) жинлэлтүр дүнг гурван аргаар олж авсан.
С.П.Праттын "Бизнесийг үнэлэх нь" номонд мөн эдгээрээс олж авсан үнэ цэнийг иш татах нь ихэвчлэн ашигтай байдаг гэж заасан байдаг. өөр өөр хандлага, хүснэгт хэлбэрээр, тэдгээрийг өгнө харьцангуй жинЗөвхөн дараа нь ашигласан үнэлгээний стандартыг (суурь) харгалзан дүгнэлт гаргана.
Үүнтэй төстэй дүгнэлтийг "Бизнесийн үнэлгээний гарын авлага" (зохиогчид: J. Fishman, S. P. Pratt, K Griffith, K. Wilson) гэсэн өөр номонд илэрхийлсэн байдаг: "Зөвлөх (үнэлгээчид) зардлын тооцоог олж авахын тулд ихэвчлэн хоёр эсвэл хоёрыг ашигладаг. илүү олон арга. Энэ нь янз бүрийн боломжит үнэлгээний дараалалд хүргэдэг бөгөөд зөвлөх нь энэ дарааллын хүрээнд хамгийн сайн үнэлгээг тодорхойлох арга замыг олох ёстой. Үүнд ихэвчлэн дамжуулан хүрдэг харьцангуй ач холбогдлыг үнэлэхэсвэл хүлээн зөвшөөрөх чадварХүссэн үнэлгээний тодорхой утгад хүргэдэг үнэлгээний арга бүр.
Гэсэн хэдий ч, аль гүйцэтгэлийн үзүүлэлтийг илүү анхаарч үзэх, тухайн аргыг бусадтай хэрхэн харьцуулахыг тодорхойлох нь тийм ч хялбар биш юм. Хүссэн онооны ерөнхий эцсийн хэмжигдэхүүнд хүрэхийн тулд тодорхой судалгаанд авсан янз бүрийн оноог жинлэхдээ ашиглаж болох хоёр үндсэн арга байдаг: математикийн жинлэх арга (математик арга) ба субъектив жинлэх арга (субьектив хандлага) . Үнэлгээний зөвлөх нь эдгээр арга тус бүрийг чөлөөтэй ашиглах боломжтой боловч аль аль нь өөрийн гэсэн давуу болон сул талуудтай гэдгийг мэддэг байх ёстой.
Хэдийгээр үр дүнг шууд жинлэх нь нөлөөллийг харгалзан үзэх хялбаршуулсан, энгийн загвар юм. үнийн хүчин зүйлүүдҮнэлгээний үр дүнгийн хувьд энэ нь субъектив жинлэхээс чухал давуу талтай бөгөөд энэ арга нь үнэлгээний үйлчлүүлэгч эсвэл бусад хэрэглэгчдэд үнэлгээний логикийг тоон (тоон) хэлбэрээр ойлгоход хялбар болгодог. Зохиогчид энэ давуу талыг дараах байдлаар тайлбарлав: "Хэрэв үнэлгээ хийгч: "Би хөнгөлөлттэй мөнгөн гүйлгээний аргад хамгийн их ач холбогдол өгдөг" гэж хэлбэл, уншигч: "За, та энэ аргыг хэр их жинтэй болгодог вэ?" Гэж асууж болно. Математикийн жинлэлтийн арга нь үүнийг өгдөг Нэмэлт мэдээлэл. Математикийн жинлэлтийн мэдэгдэхүйц сул тал бол хувь хүний үнэлгээний үр дүн их хэмжээгээр тархсан тохиолдолд түүнийг хэрэглэх нь асуудалтай болж, эцсийн үр дүн нь зөв биш болдог.
Энэ тохиолдолд нэг аргын сул тал нь хоёр дахь аргын давуу тал, эсрэгээрээ байдаг.
ОХУ-ын үнэлгээний практикт сүүлийн жилүүдэд үр дүнг уялдуулах асуудалд ихээхэн анхаарал хандуулж байгаа нь олон тооны сурах бичиг, тогтмол хэвлэлд гарсан нийтлэл, үнэлгээний асуудлаарх бага хуралд хэлсэн үгээр нотлогддог.
С.В.Валдайцевын "Бизнес ба инновацийн үнэлгээ" ном нь жингийн коэффициентийг ашиглан жинлэх хэрэгцээний тухай өгүүлдэг боловч эдгээр коэффициентүүд нь зөвхөн шинжээчид, өөрөөр хэлбэл мэргэшсэн үнэлгээчийн субъектив шинжээчийн дүгнэлтээр олж авдаг. Гэсэн хэдий ч эдгээр коэффициентийг үүсгэдэг үндэслэлийн механизм эсвэл логик нь
гарын авлагад ороогүй болно.
"Бизнесийн үнэлгээ" сурах бичигт (A. G. Gryaznova, M. A. Fedotova нарын засварласан) зохиогчид математик болон субъектив хандлагын аргууд дээр үндэслэн үр дүнг жинлэхийг зөвлөж байна. Математик жингийн тусламжтайгаар тоон утгыг тодорхойлохыг санал болгож байна тодорхой татах хүчЗарим хүчин зүйлийг (бизнесийн шинж чанар, үнэлгээний зорилго, үнийн төрөл, хөрвөх чадварын түвшин гэх мэт) харгалзан үзэх ба субъектив жинлэлтийн хувьд тэд тэргүүлэх байр суурийг эзэлдэг. мэргэжлийн туршлагаболон үнэлгээчийн дүгнэлт. Сурах бичигт ийм жинлэх тусгай журмын танилцуулга байхгүй байна.
"Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ" сурах бичигт (А. Г. Грязнова, М. А. Федотова нар засварласан) шаталсан шинжилгээний аргад үндэслэн үнэлгээний үр дүнг нэгтгэх жишээг өгсөн боловч аргыг өөрөө тайлбарлаагүй болно.
Үр дүнг нэгтгэх асуудалд ижил төстэй хандлагыг Г.Г.Азгалдовын "Тооцооллыг нэгтгэх асуудал ба түүний боломжит шийдлүүд" нийтлэлд оруулсан бөгөөд үүнд орчин үеийн шинжээчийн чанарын хэмжүүрийн хэрэглүүр дээр үндэслэн хувь хүний шинж чанарыг эхлээд тоон үзүүлэлтээр тодорхойлдог хүчин зүйлүүд Эдгээр нь янз бүрийн аргаар, жишээлбэл, гурван аргаар олж авсан үнэлгээний үр дүнгийн найдвартай байдалд нөлөөлж, дараа нь үнэлгээний арга тус бүрийн өртгийн тоон илэрхийлэлийг тооцоолж, үүний үндсэн дээр өртгийн ерөнхий утгыг тодорхойлно.
Шинжээчдийн квалиметрийн арга нь ашигтай, өртөг өндөртэй, зах зээлийн гэсэн гурван аргаар олж авсан үр дүнгийн найдвартай байдал гэх мэт чанарын үзүүлэлтийн тоон үнэлгээнд суурилдаг. Арга тус бүрийн найдвартай байдлын түвшинг тодорхойлох үндэс нь:
Арга тус бүрээр тооцоололд ашигласан анхны мэдээллийн найдвартай байдал;
- үнэлгээчний ашигласан таамаглалын тоо, шинж чанар (тодорхой ба далд) бодит байдалтай нийцэхгүй байж магадгүй (жишээлбэл, ирээдүйн орлого эсвэл ирээдүйн зардлыг урьдчилан таамаглах, барилгын хуримтлагдсан аргыг ашиглан хөнгөлөлтийн хувь хэмжээг тодорхойлох үед).
Үнэлгээний гурван үр дүнд үндэслэн эцсийн үнэ цэнийг гаргахын тулд жигнэсэн дундаж томъёонд үндэслэн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг гаргахад шаардагдах жинг тодорхойлох янз бүрийн аргыг ашигладаг. С.Праттын нэг сэдэвт өгүүлэлд дурдсан математикийн жинлэлтийн тодорхой аргаас гадна горим, медиан, магадлалын арга, шаталсан шинжилгээний аргыг (HAI) ашигладаг.
Үнэлгээний явцад янз бүрийн аргыг ашигласан. Төрөл бүрийн аргуудын үндсэн дээр олж авсан үнэ цэнийн үзүүлэлтүүдийн харьцангуй ач холбогдлын талаархи асуултыг ашигласан аргын үр дүнг жинлэх замаар албан ёсны болгосон Үнэлгээчний үндэслэлтэй дүгнэлтээр тодорхойлдог.
Жинлэх хоёр үндсэн арга байдаг: математикийн жинлэх арга ба субъектив жинлэх арга. Энэхүү баримт бичигт үнэлгээчин эцсийн үнэ цэнийг тодорхойлох хоёр дахь аргыг ашигласан.
Хөрөнгийн үнэлгээний арга тус бүрийн давуу талыг дараахь шалгуураар тодорхойлно.
Боломжит худалдагч эсвэл худалдан авагчийн бодит зорилгыг тусгах чадвар.
Шинжилгээнд үндэслэсэн мэдээллийн чанар.
Зах зээлийн хэлбэлзэл, мөнгөний үнэ цэнийг харгалзан үзэх арга барилын чадвар.
Байршил, хэмжээ, боломжит ашиг гэх мэт үнэ цэнэд нөлөөлдөг объектын онцлог шинж чанарыг харгалзан үзэх чадвар.
Зардлын арга нь хуримтлагдсан элэгдлийн бүх хэлбэрийг хасч, шинэ үнэлгээний объектыг үйлдвэрлэх, борлуулах зардлыг тодорхойлох боломжийг олгодог. Энэ аргын давуу тал нь зардлын талаархи мэдээллийн хангалттай нарийвчлал, найдвартай байдал юм. Сул тал нь элэгдлийн бүх хэлбэрийг үнэн зөв үнэлэхэд хэцүү байдаг. Ердийн худалдагч, худалдан авагчид шийдвэр гаргахдаа зардалд чиглэгддэг бол зардлын аргыг ашиглах нь хамгийн сонирхолтой байдаг. Өртгийн аргыг хэрэглэх тодорхой талбар бол өвөрмөц объектуудын үнэлгээ, ялангуяа орлогын бус зорилгоор ашиглах явдал юм. Гэсэн хэдий ч зардлын арга нь зардлыг багтаадаг гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй газар- томоохон хотуудын хамгийн үнэтэй хөрөнгө. Эд хөрөнгийн үнэлгээний зорилго нь барьцаа хөрөнгийн (зээлийн) үүргийн үнэ цэнийг тодорхойлох явдал юм, өөрөөр хэлбэл зах зээлийн нөхцөлд объектын үнэ цэнийг тусгах шаардлагатай бөгөөд зардлын арга нь зөвхөн үл хөдлөх хөрөнгийн объектыг дахин бий болгох зардлыг тусгасан болно. Тиймээс бид арилжааны сонирхол татахуйц объектын хувьд зардлын аргачлалын үндсэн дээр олж авсан үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний үр дүнг тооцохгүй, харин үл хөдлөх хөрөнгийн төрөлжсөн объектын хувьд ийм үр дүнг харгалзан үзэхээр шийдсэн.
Орлогын хандлага нь уг байгууламжийг ашигласны одоогийн болон ирээдүйн үр ашгийг капиталжуулдаг. Энэхүү аргын давуу тал нь тухайн эд хөрөнгийг ашиглах үр өгөөж, санал болгож буй өмчлөлийн хугацаанд зах зээлийн боломжуудыг шууд харгалзан үздэгт оршино. Нэмж дурдахад энэхүү арга нь зах зээлийн түрээсийн үнийн талаархи мэдээлэлд үндэслэсэн бөгөөд энэ нь түүний хэрэглээний үр дүнг илүү найдвартай болгодог. Энэ аргын сул тал нь үл хөдлөх хөрөнгийн ирээдүйн орлогыг харгалзан үзэх явдал юм. Нарийвчлалтай тооцоолох боломжгүй хэтийн мэдээлэлд (жишээлбэл, байгууламжийн ашиглалтын мэдээлэл, орлого, зарлагын мэдээлэл, татварын хууль тогтоомжийн өөрчлөлт гэх мэт) үндэслэсэн болно.
Харьцуулсан арга нь үнэлж буй эд хөрөнгөтэй харьцуулахуйц үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын талаарх мэдээллийг ашигладаг. Харьцуулсан аргыг ашиглан ижил төстэй үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэд дүн шинжилгээ хийх замаар үнэлж буй хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тооцдог. Аналог объектын талаархи мэдээллийн хангалттай бүрэн бүтэн байдал, хүртээмжтэй харьцуулсан аргын аргууд нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн бодит байдлыг тусгасан үл хөдлөх хөрөнгийн объектын өртгийг тооцоолох замаар олж авах боломжийг олгодог. Практикт гүйлгээний талаарх мэдээлэл бараг бүрэн хаалттай, худалдахаар санал болгож буй объектуудын талаарх мэдээлэл хангалттай, бүрэн дүүрэн байдаггүй.
Үр дүнг тохиролцохдоо шинжээчийн жигнэсэн дундаж үнэлгээний аргыг ашигласан. Энэ аргын тусламжтайгаар тус бүрийг
Арга, аргуудын үнэлгээг ашиглахдаа ашигласан мэдээллийн найдвартай байдлаас хамааран өөр өөр жингийн коэффициент өгдөг. Үнэлгээний хамгийн их утгыг 5-тай тэнцүү, хамгийн бага нь 1. Хамгийн их утга нь 5 - арга нь сонгосон шалгуурыг бүрэн хангасан; 4 - арга нь сонгосон шалгуурыг хангаж байгаа боловч "эсрэг" гэсэн бага зэргийн тайлбарууд байдаг; 3 - арга нь шалгуурыг хангалттай хангаж байгаа, "эсрэг" хангалттай тооны баримт байгаа; 2 – арга нь шалгуурт нийцэхгүй байна; 1 - хандлага нь шалгуурыг маш муу хангаж, түүний мөн чанарт бага зэрэг нөлөөлдөг.
Сонгосон харьцуулалтын параметрийн тусгалын зэргээс хамааран хандлага тус бүрд утгыг оноодог.
Хөгжингүй эдийн засагт ихэвчлэн харьцуулсан арга барилд ач холбогдол өгдөг. Эдийн засгийн хямралын өнөөгийн нөхцөлд бүх гурван хандлага бараг тэнцүү байна, өөрөөр хэлбэл. Үнэ тогтоохдоо зах зээл нь тухайн объектыг зөвхөн ижил төстэй объектын зах зээлийн үнийн дундаж түвшингээс гадна боломжит орлого олж авах, ижил төстэй (ижил) объектыг барихад гарсан зардлын үүднээс авч үздэг. , "худалдан авагч / худалдагчийн урам зоригийг тусгах чадвар" ба "тооцоолсон өртгийг дагаж мөрдөх" параметрийн дагуу гурван хандлагыг тэнцүү жинлэнэ.
"Үнэ бүрдүүлэгч зах зээлийн хүчин зүйлийн бүтцийг харгалзан үзэх чадвар" гэсэн параметрийг орлого, харьцуулсан хандлагад өндөр үнэлдэг. тэдгээрийн тооцоолол нь зах зээлээс олж авсан өгөгдөл дээр суурилдаг.
Мэдээллийн найдвартай байдал, хүрэлцээний зэрэглэлийг үнэлгээчид зах зээлээс мэдээлэл цуглуулж, тооцоололдоо ашиглах явцад үнэлэв. Нийтийн эх сурвалжаас олж авсан хамгийн их мэдээллийг харьцуулсан аргад ашигладаг бөгөөд шалгалтын явцад буруу мэдээлэл хүлээн авснаас болж үнэлгээчид ижил төстэй объектуудын дэлгэрэнгүй мэдээллийг хэд хэдэн удаа тодруулах шаардлагатай болсон. тухайд,
энэ аргад арай бага үнэлгээ өгсөн.
Үнэлгээ хийсэн объектын зах зээлийн эцсийн үнэд ашигласан аргын үр дүнгийн жинг тооцоолохын тулд бид дараах энгийн тооцооллыг хийнэ.
Хүчин зүйлсийн матриц (хүснэгт) байгуулж, дөрвөн шалгуурын дагуу арга тус бүрт дөрвөн төрлийн оноо өгсөн;
Арга тус бүрийн онооны нийлбэрийг тодорхойлсон;
Үнэлгээнд ашигласан бүх аргын онооны нийлбэрийг тооцоолсон;
Энэ аргын онооны нийлбэрийг ашигласан бүх аргын онооны нийлбэртэй холбоотойгоор энэ аргын тооцоолсон жинг хувиар тооцсон;
Эдгээр жинг ашиглан үр дүнг нэгтгэн дүгнэхийн тулд аргуудын тооцоолсон жинг 1% -ийн нарийвчлалтайгаар дугуйрсан.
Бөөрөнхийлсөн жин нь тайлангийн уншигчдад олж авсан үр дүнгийн үнэн зөв байдлын талаар алдаатай сэтгэгдэл төрүүлдэг бөгөөд энэ нь эцсийн үр дүнг бөөрөнхийлсөн гэх цэвэр албан ёсны алдаанаас илүүтэйгээр холбогдох хүнд илүү их хор хөнөөл учруулж болзошгүй тул бөөрөнхийлөх шаардлагатай.
Бөөрөнхий жингийн үндсэн дээр бид үнэлгээний үр дүнг нэгтгэхийн тулд энэ аргыг ашиглан олж авсан үнэ цэнийг аргын дугуйрсан жингээр үржүүлж үнэлж буй хөрөнгийн ерөнхий утгыг тооцоолно. Өгөгдлийг хүснэгт No16-д үзүүлэв.
Хүснэгт No16 - Жингийн коэффициентийн тооцоо
| Шалгуур | Оноо оноо | ||
| Арга барил | зардал ихтэй | Харьцуулсан | Ашигтай |
| Тооцооллын хэрэглээ | Үгүй ээ | Тиймээ | Тиймээ |
| Дүн шинжилгээ, тооцоолол хийсэн мэдээллийн найдвартай, хүрэлцээтэй байдал | |||
| Тухайн объектод хамаарах үнэ бүрдүүлэгч зах зээлийн хүчин зүйлийн бүтцийг харгалзан үзэх арга барилын чадвар | |||
| Ердийн худалдан авагч / худалдагчийн хүсэл эрмэлзэл, бодит хүсэл эрмэлзлийг тусгах арга барилын чадвар | |||
| Тооцоолсон өртгийн төрөлд хандах хандлагыг дагаж мөрдөх | |||
| Энэ аргын нийт оноо | |||
| Онооны нийлбэр | |||
| Ойролцоох жин, % | 0,50 | 0,50 | |
| Жинг 1% хүртэл бөөрөнхийлсөн тохируулах | 50% | 50% |
Хоёр аргын хэрэглээний үр дүн нь объектын үнэ цэнийн үнэлгээний дараах үр дүнг өгсөн.
Хүснэгт No17 - Эд хөрөнгийн үнэлгээний үр дүнгийн зохицуулалт
Тайлангийн өмнөх хэсгүүдэд тухайн объекттой холбоотой байгаа бүх мэдээлэлд дүн шинжилгээ хийсний үндсэн дээр объектын үнэлгээний үр дүнг авсан. Объектын үнэ цэнийг үнэлэх гурван аргыг хэрэглэснээр дараах үр дүнг (НӨАТ ороогүй) гаргав.
Үнэлгээний үр дүнг эцэслэн зөвшөөрөхийн тулд арга тус бүрээр олж авсан үнэлгээний үр дүнд жин нэмэх шаардлагатай. Жинлэх коэффициентууд нь ашигласан үнэлгээний арга тус бүрийг ашигласны үр дүнд олж авсан үнийн дүнгийн хэдэн хувь нь жилийн түрээсийн үнийн зах зээлийн үнийн эцсийн үнэд байгааг харуулж байна. Жинлэх хүчин зүйлийн нийлбэр нь 1 (100%) байх ёстой.
Үнэлгээчин тухайн объектын зах зээлийн үнийн эцсийн үнийг гаргахдаа дараахь хүчин зүйлсийг харгалзан үзсэн болно.
Зардлын аргад үндэслэсэн зах зээлийн үнэ цэнийн үнэлгээ нь үнэлэгдсэн объектыг солих зардал, түүний техникийн байдлыг тусгасан боловч үнэ цэнийг тодорхойлсон өдрийн зах зээлийн нөхцөл байдлыг харгалздаггүй.
Дүрмээр бол, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хөгжингүй нөхцөлд харьцуулсан аргын тооцоолол нь зах зээлийн үнэд хамгийн ойр байдаг. хэлцэл хийхдээ худалдагч болон худалдан авагчийн ирээдүйн дуудлага худалдааны тулгуур цэг болох одоогийн өдрийн бодит саналын үнийг тусгасан болно. Энэхүү хандлага нь зах зээлийн мэдээлэлд үндэслэсэн бөгөөд гадаад хүчин зүйлийн өртөгт үзүүлэх нөлөөллийг харгалзан үздэг тул үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн байдлыг хамгийн найдвартай тусгадаг.
Сул тал нь хоёр бүрэн ижил объектыг олох нь бараг боломжгүй бөгөөд тэдгээрийн хоорондын ялгааг үргэлж тусгаарлаж, хангалттай нарийвчлалтайгаар тоолж чаддаггүй явдал юм. Залруулгын тоо нэмэгдэх нь энэ аргын үнэлгээний субъектив байдлыг нэмэгдүүлдэг.
Орлогын хандлага нь уг байгууламжийг ашигласны одоогийн болон ирээдүйн үр ашгийг капиталжуулдаг. Энэхүү аргын давуу тал нь тухайн эд хөрөнгийг ашиглах үр өгөөж, санал болгож буй өмчлөлийн хугацаанд зах зээлийн боломжуудыг шууд харгалзан үздэгт оршино. Гэсэн хэдий ч орлогын хандлагыг ашиглахдаа үнэлгээчин энэ аргыг ашиглан тооцооллын найдвартай байдлыг тодорхой хэмжээгээр хязгаарласан хэд хэдэн таамаглал, хязгаарлалтыг баталсан.
Дээр дурдсан бүх зүйлийг харгалзан үнэлгээний объектын зах зээлийн эцсийн үнийг тооцоолох үр дүнг дараах хүснэгтэд үзүүлэв.
|
Тохирох шалгуур |
Харьцуулсан |
зардал ихтэй |
Ашигтай |
|
|
Нийцлийн зэрэг: |
||||
|
үнэлгээний даалгавар |
||||
|
үнэлгээний зорилтууд |
||||
|
үнэлгээний объектын үйл ажиллагааны зорилго |
||||
|
үнэлэгдсэн эрх |
||||
|
Арга тус бүрт ашигласан анхны өгөгдлийн найдвартай байдал, хангалттай байдлын зэрэг |
||||
|
Зах зээлийн шинж чанар, үнэлгээний объектын байршлын хувьд хандлага тус бүрийг илүүд үзэх зэрэг |
||||
|
Ашигласан арга барилд хийсэн тооцоолол, шинжилгээний процедурын найдвартай байдал |
||||
|
Дээрх хандлага тус бүрд шинжээчдийн үнэлгээ, дүгнэлтийн эзлэх хувь |
||||
|
Арга тус бүрийн жингийн коэффициент, rel.units |
||||
|
Арга тус бүрийн хүрээнд олж авсан зах зээлийн үнэ цэнэ, урэх. |
||||
|
Тохиролцсон зах зээлийн үнэ, урэх. |
Зах зээлийн үнэ:
рН-ээс. = 11,674,218.01+8,872,198.70+10,111,245.84= 30,657,662.55 рубль
Тэгэхээр зах зээлийн үнэ цэнэ оффисын талбай, 2014 оны 10-р сарын 24-ний өдөр Мурманск Карл Либкнехт гудамжны 18-р байшин хаягаар байрлаж байна. 30 657 663 үрэх.
Үнэлгээчин хэд хэдэн аргын янз бүрийн аргаар бизнесийн үнэлгээ хийсний дараа олж авсан үнэ цэнийг харьцуулах ёстой. Төгс зах зээлд гурван арга нь ижил хэмжээний үнэ цэнийг бий болгох ёстой. Практикт янз бүрийн арга замаар олж авсан үнэ цэнэ нь ихэвчлэн эрс ялгаатай байдаг. Жишээлбэл, их хэмжээний үндсэн хөрөнгө болон бусад биет хөрөнгөтэй боловч ашиг багатай бүтээгдэхүүн үйлдвэрлэдэг томоохон аж ахуйн нэгжийг авч үзье. Зардлын аргыг ашиглан олж авсан үнэ цэнэ нь орлогын аргын аргаар олж авсан үнэ цэнээс хэд дахин их байж болно. Тиймээс үнэлгээчин нь бизнесийн эцсийн үнэ цэнийг тодорхойлохын тулд зардлын тохирол хийх шаардлагатай.
Нийт зардал- энэ нь үнэлгээний янз бүрийн арга барилыг ашиглан тооцоолсон үнэлгээний объектын үнэ цэнэ, үнэлгээний янз бүрийн аргыг хэрэглэснээр үнэлэгчийн олж авсан үр дүнгийн тохиролцоо юм. Үнэлгээний үр дүнг батлах нь үнэлгээний үйл явцын зайлшгүй журам бөгөөд үнэлгээний тайлангийн заавал байх ёстой хэсэг юм. FSO-3 "Үнэлгээний тайланд тавигдах шаардлага" -д заасны дагуу үнэлгээний үр дүнг зохицуулах журам, янз бүрийн арга барилд хийсэн тооцооллын үндсэн дээр гаргасан дүгнэлт, түүнчлэн ашиглах үед гаргасан дүгнэлтийг агуулсан байх ёстой. зардлын эцсийн үнэ цэнийг тодорхойлох, эсвэл аль нэг аргын үр дүнгийн өртгийн эцсийн үнэ цэнэ гэж хүлээн зөвшөөрөхийн тулд арга тус бүрийн хүрээнд өөр өөр аргууд. Тайлангийн энэ хэсэгт үнэлгээчин янз бүрийн аргаар тодорхойлсон үнийн ялгааны мөн чанарыг тайлбарлаж, бизнесийн эцсийн үнэ цэнийг нэгтгэх аргын сонголтыг зөвтгөж, ерөнхий дүгнэлтийг хийдэг.
Зөвшөөрөхдөө тодорхой нөхцөл байдалд хандах хандлага бүрийн ач холбогдол, үйл ажиллагааг харгалзан үзэх шаардлагатай. Дүрмээр бол бизнесийг үнэлэхдээ нэг хандлагыг үндсэн гэж үздэг бол нөгөө хоёр нь олж авсан үр дүнг тохируулах шаардлагатай байдаг. Байгууллагын онцлог шинж чанар эсвэл мэдээллийн хомсдолоос шалтгаалан зарим аргыг практикт ашиглах боломжгүй байдаг.
Өртгийн эцсийн үнэ цэнэ нь хэзээ ч математик дундажийн үр дүн биш, i.e. Энэ нь бүх тооцоолсон зардлын утгыг нэгтгэж, нийлбэрийг ашигласан аргын тоонд хуваах замаар олдохгүй. Энэ нь арга тус бүр нь найдвартай үр дүнг өгдөг гэж үздэг бөгөөд энэ нь маш ховор тохиолддог. Эцсийн өртгийг тодорхойлохын тулд жигнэсэн дундаж аргад хамгийн оновчтой байдлаар албан ёсоор бичигдсэн үнэлгээчийн мэргэжлийн дүгнэлтийг ашигладаг.
Ерөнхийдөө энэ арга нь нийт зардлыг дараахь томъёогоор тодорхойлно.
C um \u003d K d C d + K s C s + K s C s,
C IT - эцсийн бизнесийн үнэ цэнэ,
C d, C s, C s - орлого, харьцуулсан болон зардлын аргыг ашиглан тодорхойлсон утгууд,
K d, K s, K z - жингийн коэффициентүүд нь орлого, харьцуулсан болон зардлын аргыг тус тус сонгосон. Эдгээр жин нь нэг буюу 100% хүртэл нэмэгдэх ёстой гэдгийг санах нь зүйтэй. Ихэнх үнэлгээчид тооцоолсон жинг 10% дотор дугуйлдаг.
Үнэлгээний арга тус бүрийн жингийн хүчин зүйлийг тодорхойлохын тулд дараахь хүчин зүйлсийг харгалзан тоон болон чанарын шинжилгээ хийх шаардлагатай.
Үнэлгээний зорилго, түүний үр дүнг ажил үүрэгт тусгайлан ашиглах;
Тодорхойлох үнэ цэнийн төрөл (жишээлбэл, зах зээлийн эсвэл хөрөнгө оруулалтын үнэ);
Үнэлгээ хийгдэж буй өмчлөлийн ашиг сонирхлын шинж чанар (жишээлбэл, цөөнхийн хувьцааг үнэлж байгаа бол зардлын аргад бага ач холбогдол өгдөг);
Арга тус бүрээр тооцоолсон мэдээллийн чанар, хүрэлцээ;
Бизнесийн онцлог, түүний хөрөнгө;
Хэлэлцэж буй хувьцааны багцын хяналтын түвшин, хөрвөх чадварын зэрэг.
Эдгээр бүх хүчин зүйлийг харгалзан үнэлэгч нь арга тус бүрийн жинг тодорхойлох хэд хэдэн аргыг ашигладаг. Эдгээр аргууд нь:
Математик эсвэл субъектив жинлэх арга;
Шинжээчдийн чанарын хэмжилтийн арга;
Шатлалын шинжилгээний арга;
Магадлалын арга.
Эдгээр бүх аргууд нь нэг зорилгыг шийддэг гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй: батлах журамд нэг буюу өөр аргыг хэрэглэх боломжтой эсэх талаар үнэлгээчний мэргэжлийн дүгнэлтийг албан ёсны болгох.
Хамгийн энгийн бөгөөд хамгийн түгээмэл хэрэглэгддэг арга бол жингийн коэффициентийг мэргэжлийн дүгнэлтэд үндэслэн үнэлгээчин зөн совингоор оноодог математик эсвэл субъектив жинлэх арга юм. Шинжээчдийн квалиметрийн арга (шинжээчдийн үнэлгээ) нь үйл ажиллагааны илүү албан ёсны дарааллаар (үнэлгээний багц шалгуурыг сонгох, шалгуур тус бүрээр шинжээчдийн үнэлгээ өгөх, үр дүнг нэгтгэн дүгнэх) тусламжтайгаар ижил субъектив дүгнэлтийг гаргахыг хэлнэ. Шатлалын дүн шинжилгээ хийх арга нь мэргэжлийн дүгнэлтийг томъёолохыг математикийн процедур болгон хувиргадаг. Үүний зэрэгцээ зохицуулалтын ажлыг хэд хэдэн түвшний шаталсан бүтэц болгон зохион байгуулдаг: зорилго, шалгуур, хувилбарууд; Түвшин тус бүрийн элементүүдийн хос хосолсон харьцуулалтыг хийж, элементүүдийн ач холбогдлын коэффициентийг тооцоолж, хувилбар бүрийн жингийн эцсийн утгыг тооцоолно. Магадлалын арга нь аливаа арга барилд шийдвэр хэрэгжих магадлалын үнэ цэнэ, хэв маягийг ашиглахыг хэлнэ.
Арга тус бүр нь шинжлэх ухааны хатуу нотолгоогүй эвристик шинж чанартай байдаг. Гэсэн хэдий ч тэд өргөн цар хүрээтэй олсон практик хэрэглээ in үнэлгээний үйл ажиллагааэнгийн бөгөөд үзэгдэхүйн учир.
Нийт зардлыг субьектив жингээр тооцох жишээг хүснэгт.1-д үзүүлэв.
Хүснэгт 1. Субьектив аргаар нийт зардлын тооцоо
Үзэж буй жишээн дээр янз бүрийн аргын үнэлгээний үр дүнгийн ялгаа нэлээд мэдэгдэхүйц буюу 75% байв. Манай тохиолдолд мэдээллийн хувьд хамгийн бага найдвартай аргыг жингийн хамгийн бага хүчин зүйлээр тодорхойлсон. Практикт, өөр өөр арга барилаар олж авсан үнэлгээний завсрын үр дүнг харилцан тохиролцохдоо тайланд хийсэн дүн шинжилгээ, зөрүүтэй байдлын тодорхойлсон шалтгааныг тусгасан байх ёстой. Нэг аргыг хэрэглэснээр олж авсан үр дүн нь өөр аргыг хэрэглэснээр үнэлэгчийн тогтоосон үнийн хүрээний хил хязгаараас гадуур байгаа тохиолдолд ийм ялгаа нь чухал ач холбогдолтой гэж тооцогддог.
Тайланд заасан бизнесийн нийт үнэ цэнэ нь бие даасан үнэлгээчийн дүгнэлт юм. Дадлагаас харахад бизнесийг борлуулах бодит өртөг нь санал болгож буй хэмжээнээс үргэлж ялгаатай байдаг ("10-50 дүрмийг" санаарай). Гэсэн хэдий ч стандартад үндэслэсэн тооцоогоор дэмжигдсэн мэргэжлийн хүний дүгнэлт нь бизнесийн худалдагч, худалдан авагч хоёрын хоорондох хэлэлцээрт чухал маргаан болдог.
Үнэлгээний тайланд тавигдах шаардлага, түүний бүтэц
Ерөнхий шаардлагаҮнэлгээний тайлангийн агуулгыг ОХУ-ын Эдийн засгийн хөгжлийн яамны 5-р сарын 5-ны өдрийн тушаалаар батлагдсан "ОХУ дахь үнэлгээний үйл ажиллагааны тухай" Холбооны хуулийн 11 дүгээр зүйл, FSO-3 "Үнэлгээний тайланд тавигдах шаардлага" -аар тодорхойлсон болно. 2015 оны 20-ны өдрийн N 299.
Үнэлгээний тайланхуулийн дагуу бизнесийн үнэ цэнийг тодорхойлох журмын үр дүнд үндэслэн боловсруулсан нотлох ач холбогдолтой мэдээллийг агуулсан эцсийн баримт бичиг юм. Оросын Холбооны Улсүнэлгээний үйл ажиллагааны талаар. Үүнийг цаасан дээр болон (эсвэл) цахим баримт бичиг хэлбэрээр эмхэтгэсэн.
Үнэлгээний тайлан нь үнэлгээний даалгаврын дагуу хийгдсэн бөгөөд цуглуулсан мэдээлэл, гүйцэтгэсэн тооцоололд үндэслэн үнэлгээний объектын үнэ цэнийн талаархи үнэлгээчний үндэслэлтэй мэргэжлийн дүгнэлтийг агуулсан, таамаглалыг харгалзан үзсэн болно.
Тайланг бэлтгэхдээ үнэлгээчин дараахь зарчмуудыг баримтална.
Тайлан нь үнэлэгдсэн объектын үнэ цэнийг тодорхойлоход шаардлагатай мэдээллийг агуулсан байх ёстой;
Үнэлгээний тайланд заасан мэдээллийг баталгаажуулсан байх;
Хэвлэмэл хуудасны тайланд хуудсыг дугаарлаж, хавтаслаж, үнэлгээ хийсэн үнэлгээч, үнэлгээчний гарын үсэг зурж, үнэлгээч, үнэлгээчний хувийн тамга, эсхүл үнэлгээчин, үнэлгээчний гэрээ байгуулсан хуулийн этгээдийн тамга дарсан байна. хөдөлмөрийн гэрээ.
Цахим баримт бичгийн хэлбэрээр боловсруулсан тайланг хуудаснаас нь дугаарлаж, сайжруулсан мэргэшсэн гарын үсэг зурсан байх ёстой. цахим гарын үсэгОХУ-ын хууль тогтоомжийн дагуу үнэлгээ хийсэн үнэлгээч, үнэлгээчин, түүнчлэн хөдөлмөрийн гэрээ байгуулсан хуулийн этгээдийн даргын гарын үсэг.
Үнэлгээний тайланд тайлангийн огноо, дугаарыг заавал зааж өгөх ёстой. Үнэлгээний тайлан нь дараахь мэдээллийг агуулсан байх ёстой.
1) холбооны үнэлгээний стандартын шаардлагын дагуу үнэлгээ хийх даалгавар;
2) холбогдох үнэлгээний стандартууд;
3) үнэлгээний объектыг үнэлэх явцад гаргасан таамаглал;
4) үнэлгээний захиалагч болон үнэлгээчийн тухай мэдээлэл;
5) үнэлгээнд хамрагдсан бүх байгууллага, мэргэжилтнүүдийн талаарх мэдээлэл;
6) үндсэн баримт, дүгнэлт. Үндсэн баримт, дүгнэлтийн хэсэг нь дараахь зүйлийг агуулна.
Үнэлгээчний үнэлгээний үндэслэл;
Үнэлгээний объектыг тодорхойлсон мэдээлэл;
Төрөл бүрийн аргыг хэрэглэснээр олж авсан үнэлгээний үр дүн;
Үнэлгээний объектын үнэ цэнийн эцсийн үнэ цэнэ;
Үүссэн нийт зардлын хэрэглээний хязгаарлалт, хязгаарлалт;
7) үнэлгээчний ашигласан баримт бичгийн жагсаалт, үнэлгээ хийлгэж буй хуулийн этгээдийн дэлгэрэнгүй мэдээлэл, үнэлгээний объектын дансны үнийг харуулсан үнэлгээний объектын тодорхойлолт;
8) үнэлгээний объектын зах зээл, үнийн хүчин зүйлүүд, түүнчлэн түүний үнэ цэнэд нөлөөлж буй гадаад хүчин зүйлсийн дүн шинжилгээ;
9) бизнесийн үнэлгээний үйл явцын тодорхойлолт, үүнд ашигласан арга, аргыг сонгох үндэслэл, ашигласан арга тус бүрийн зардлыг тодорхойлох дараалал, түүнчлэн холбогдох тооцоолол;
10) үнэлгээний үр дүн, тооцооны үндсэн дээр гарсан дүгнэлтийг зохицуулах журмын тодорхойлолт.
Үнэлгээний тайлангийн текст нь мэдээллийн эх сурвалжийн холбоос эсвэл ашигласан материалын хуулбарыг агуулсан байх ёстой. Үйлчлүүлэгчийн өгсөн баримт бичиг (гэрчилгээ, хүснэгт, баланс) нь эрх бүхий этгээдээр гарын үсэг зурж, тогтоосон журмаар баталгаажуулсан байх ёстой. Хэрэв вэбсайтад нийтлэгдсэн мэдээлэлд чөлөөтэй нэвтрэх эрхгүй эсвэл ирээдүйд өөрчлөгдөж болзошгүй бол үнэлгээний тайланд холбогдох материалын хуулбарыг хавсаргана.
Зардлын эцсийн утгыг математикийн дугуйрсан дүрмийн дагуу дугуйрсан тодорхой тоогоор эсвэл хэрэв хууль тогтоомж эсвэл үнэлгээний даалгавраар ийм дүрслэлийг заасан бол утгын интервал хэлбэрээр илэрхийлж болно.
Үнэлгээний тайлангийн бүтэц (бүлгийн дараалал) нь хууль ёсоор тодорхойлогдоогүй боловч бизнесийн үнэлгээний тайлан нь дүрмээр бол танилцуулах дарааллаар бага зэрэг ялгаатай байдаг. Тайлан нь ихэвчлэн дараах хэсгүүдийг агуулна.
1. Танилцуулга.
2. Дүгнэлт (тайлангийн хураангуй, хязгаарлалт, таамаглал).
3. Эдийн засгийн ерөнхий шинжилгээ.
4. Үйлдвэрлэлийн шинжилгээ.
5. Аж ахуйн нэгжийн байрлаж буй бүс нутгийн шинжилгээ.
6. Аж ахуйн нэгжийн онцлог.
7. Тайлангийн тохируулга, санхүүгийн шинжилгээ.
8. Бизнесийн үнэ цэнийг янз бүрийн арга замаар тодорхойлох.
9. Үр дүнгийн зохицуулалт.
10. Хэрэглээ (мэдээллийн эх сурвалж).
Тайланг бэлтгэхдээ үнэлгээчний хийх ёстой гол ажил бол танилцуулгын логик, зөвхөн чухал мэдээллийг ашиглах, ур чадваргүй хэрэглэгчдэд тайлангийн ойлгомжтой байдлыг хангах явдал юм.
Үнэлгээний тайланг хянан үзэх
Үнэлгээний тайланг шалгах- эдгээр нь үнэлгээчний гарын үсэг зурсан тайланг ОХУ-ын хууль тогтоомж, стандартын шаардлагад нийцэж байгаа эсэхийг шалгах, түүнчлэн үнэлгээний объектын зах зээлийн үнийг баталгаажуулах зорилгоор SRO-ийн мэргэжилтнүүдийн хийсэн үйлдэл юм. тайланд үнэлгээчин.
Үнэлгээний тайланг шалгах асуудлыг 17.1-д заасан байдаг. "ОХУ-ын үнэлгээний үйл ажиллагааны тухай" Холбооны хууль (2015.06.08-ны N 145-ФЗ Холбооны хуульд нэмэлт, өөрчлөлт оруулсан) ба FSO-5 "Мэргэшлийн төрөл, түүнийг хэрэгжүүлэх журам, шинжээчийн дүгнэлтэд тавигдах шаардлага, журам. батлахын тулд", ОХУ-ын Эдийн засгийн хөгжлийн яамны 04.07.11-ний өдрийн 328 тоот тушаалаар батлагдсан.
FSO-ийн дагуу мэргэшсэн мэргэжлээс хамааран хоёр төрлийн мэргэшлийг ялгадаг.
Мэргэшсэн байдал хууль эрх зүйн шаардлагыг дагаж мөрдөхҮнэлгээний үйл ажиллагааны тухай, түүний дотор Холбооны хууль, холбооны үнэлгээний стандарт, үнэлгээний үйл ажиллагааны стандарт, дүрэм (зохицуулалт, арга зүйн туршлага) зэрэг шаардлагууд;
Мэргэшсэн байдал зардлыг баталгаажуулах зорилгоорҮнэлгээний объектыг үнэлгээний тайланд үнэлэгч тодорхойлсон бөгөөд үүнд үнэлгээний тайланг хууль ёсны шаардлагад нийцэж байгаа эсэхийг шалгах зэрэг орно.
Шалгалтын үндэслэлээр тэдгээрийг гурван төрөлд хуваадаг.
Тохиолдолд тайланг шалгах хуулиар тогтоосон RF (заавал);
Дотоод баримт бичгийн дагуу тайланг шалгах өөрийгөө зохицуулах байгууллагаүнэлгээчид;
Гэрээний үндсэн дээр шалгалт (сайн дурын эсвэл санаачилга).
Үнэлгээний тайлангийн шалгалтыг гэрээний үндсэн дээр хийж байгаа бол үнэлгээний тайланд шалгалт хийх төлбөрийн хэмжээг гэрээгээр тогтоох бөгөөд шинжээчийн дүгнэлтэд тусгагдсан дүгнэлтээс хамаарахгүй.
тохиолдлууд заавал байх ёстойхуулийн дагуу үнэлгээний тайланг шалгах:
1. Дампуурлын журмын хүрээнд хариуцагчийн эд хөрөнгийн үнэлгээ. Урлагийн дагуу. 2002 оны 10-р сарын 26-ны өдрийн 127-ФЗ "Төлбөрийн чадваргүй (дампуурлын) тухай" Холбооны хуулийн 130-р зүйлд хариуцагчийн эд хөрөнгийн үнэлгээний тайланг шалгах нь хоёр нөхцлийг нэгэн зэрэг дагаж мөрдөнө.
Хариуцагч нь саналын эрхтэй хувьцааны 25-аас дээш хувь нь төрийн болон хотын өмчид байдаг нэгдсэн үйлдвэр, ХК;
Үнэлгээний тайланд Холбооны өмчийн удирдлагын агентлагийн сөрөг дүгнэлт гарсан.
2. ХК-ийн эд хөрөнгийн үнэ (мөнгөн үнэ) тодорхойлох. Урлагийн дагуу. 1995 оны 12-р сарын 26-ны Холбооны хуулийн 77 дугаар 208-ФЗ "Тухай" хувьцаат компаниуд» Төрийн болон хотын оролцоотой ХК-ийн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний тайланд шалгалтыг Холбооны өмчийн удирдлагын агентлагийн сөрөг дүгнэлт байгаа тохиолдолд хийж, хувьцааг нэмэлт байршуулах, эргэлтэд байгаа хувьцааг олж авах зорилгоор үнэлгээг хийдэг. , гэх мэт.
3. PJSC-ийн хувьцааны 95-аас дээш хувийг худалдан авсан этгээдийн үнэт цаасыг энэ этгээдийн хүсэлтээр буюу үлдсэн хувьцаа эзэмшигчдийн хүсэлтээр эргүүлэн авах. Урлагийн дагуу. "Хувьцаат компаниудын тухай" 1995 оны 12-р сарын 26-ны өдрийн 208-FZ Холбооны хуулийн 84.7 ба 84.8-д эргүүлэн авах үнэ нь үнэт цаасны үнэлгээний тайланд бие даасан үнэлгээчний тодорхойлсон зах зээлийн үнээс доогуур байж болохгүй. ийм үнэлгээний тайланг шалгах.
4. Улсын кадастрын үнэлгээ. Урлагийн дагуу. "ОХУ-д үнэлгээний үйл ажиллагааны тухай" Холбооны хуулийн 24.11, кадастрын үнэ цэнийг тодорхойлох тайлангийн шалгалт улсын кадастрын үнэлгээний явцад гүйцэтгэсэн үйл ажиллагааны багц орсон байна.
5. Улсын кадастрын үнэлгээний үр дүнг эсэргүүцэх. Урлагийн дагуу. "ОХУ-д үнэлгээний үйл ажиллагааны тухай" Холбооны хуулийн 24.18-д заасны дагуу хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тодорхойлох тайлантай холбогдуулан кадастрын үнэ цэнийг хянан үзэх өргөдөлд шинжээчийн эерэг дүгнэлтийг хавсаргасан болно.
Үнэлгээний тайланг шалгах явцад үнэлгээчний гүйцэтгэсэн ажлын судалгааг хийдэг. Үнэлгээний тайланд шалгалт хийхдээ шинжээч дахин үнэлгээ хийдэггүй. Үнэлгээний тайланд шалгалт хийхдээ шинжээч үнэлгээ хийсэн өдрөөс хойш тодорхой болсон мэдээллийг ашиглахыг хориглоно.
Үнэлгээний тайланг үнэлгээ хийгдэж буй үнэлгээний дүгнэлтэд гарын үсэг зурсан, эсхүл үүсгэн байгуулагч, өмчлөгч, хувьцаа эзэмшигч, шинжээч хянан шалгах боломжгүй. албан ёсныэсхүл хуулийн этгээдийн ажилтан - шалгалтын захиалагч, эсвэл үнэлгээний объектын өмчлөгч.
Хэрэв шинжээч нь үнэлгээний объектод эд хөрөнгийн ашиг сонирхолтой, эсхүл шинжээч нь үнэлгээний үүсгэн байгуулагч, өмчлөгч, захиалагч, эсвэл холбогдох үнэлгээний актад гарын үсэг зурсан этгээдтэй хамт байгаа бол үнэлгээний дүгнэлтийг шинжээч хийх боломжгүй. , ойр дотно харилцаатай эсвэл өмч хөрөнгөтэй, мөн түүнчлэн хэрэв аж ахуйн нэгж- экспертизийн захиалагч нь шинжээчийн зээлдүүлэгч буюу даатгагч юм.
Үнэлгээний тайланд хийсэн шалгалтын үр дүн нь шинжээчийн эерэг эсвэл сөрөг дүгнэлт юм.
Зохицуулалт, арга зүйн шалгалт хийхдээ үнэлгээний тайлан нь үнэлгээний үйл ажиллагааны талаархи ОХУ-ын хууль тогтоомж, үнэлгээний үйл ажиллагааны стандарт, дүрмийн шаардлагад нийцэж байгаа талаарх дүгнэлтийг агуулсан шинжээчийн эерэг дүгнэлт юм.
Үнэлгээний объектын үнэ цэнийг баталгаажуулах шалгалт хийхдээ шинжээчийн эерэг дүгнэлт нь үнэлгээний тайланд үнэлгээчний тодорхойлсон үнэлгээний объектын үнэ цэнийг баталгаажуулсан дүгнэлтийг агуулсан шинжээчийн дүгнэлт юм. хуулийн дагуу үнэлгээний тайлан.
Шинжээчийн сөрөг дүгнэлт гэдэг нь эерэг дүгнэлтээс өөр дүгнэлт агуулсан шинжээчийн дүгнэлт юм. Шинжээчийн сөрөг дүгнэлтэд илэрсэн зөрчлийн бүрэн жагсаалт, тэдгээрийн үндэслэлийг тусгасан болно.
4-р бүлгийн тестийн асуултууд
1. Тооцооллын ямар үе шатанд хяналтын зэрэг нь аж ахуйн нэгжийн үнэ цэнэд хэрхэн нөлөөлдөг вэ?
2. Бизнесийн аль зохион байгуулалтын хэлбэрт хөрвөх чадварын хөнгөлөлтийг тодорхойлох нь илүү хялбар, аль нь илүү хэцүү байдаг вэ?
3. Бизнесийн үнэ цэнийг тохируулахдаа чанаргүй хөрөнгийн үнэ цэнийг хэрхэн тооцдог вэ?
4. Төлбөр тооцооны эцэст зардлыг тохиролцох журамд юу багтсан бэ?
5. Үнэлгээний тайланд ямар мэдээлэл оруулах ёстой вэ?
6. Үнэлгээний тайланг судлах зүйлээс хамааран одоогийн хууль тогтоомжоор ямар хоёр төрлийн шалгалт хийх вэ?
7. Үнэлгээний тайланг хэзээ хянадаг вэ?
Уран зохиол
холбооны хууль
1. "ОХУ-д үнэлгээний үйл ажиллагааны тухай" 1998 оны 7-р сарын 29-ний өдрийн 135-ФЗ-ийн Холбооны хууль.
2. "Өөрийгөө зохицуулах байгууллагуудын тухай" 2007 оны 12-р сарын 1-ний өдрийн 315-ФЗ-ийн Холбооны хууль.
Холбооны стандартуудтооцоолол
нэг." Ерөнхий ойлголтуудҮнэлгээ, үнэлгээний арга барил, FSO-ийн үнэлгээнд тавигдах шаардлага N 1) "20.05.15.
2. 05/20/15-ны өдрийн "Үнэлгээний зорилго, үнэ цэнийн төрлүүд (FSO N 2)".
3. 05/20/15-ны өдрийн "Үнэлгээний тайланд тавигдах шаардлага (FSO N 3)".
4. 22.10.10-ны өдрийн "Кадастрын үнэ цэнийг тодорхойлох (FSO No 4)".
5. 04.07.11-ний өдрийн "Шалгалтын төрөл, түүнийг явуулах журам, шинжээчийн дүгнэлтэд тавигдах шаардлага, түүнийг батлах журам (FSO No5)".
6. 07.11.11-ний өдрийн "Үнэлгээчдийн өөрийгөө зохицуулах байгууллагын шинжээчийн мэдлэгийн түвшинд тавигдах шаардлага (FSO No 6)".
7. 09/25/14-ны өдрийн "Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ (FSO No 7)".
8. 06/01/15-ны өдрийн "Бизнесийн үнэлгээ (FSO N 8)".
9. “Барьцаа хөрөнгийн үнэлгээ (FSO No9) 01.06.15.
10. “Машин, тоног төхөөрөмжийн өртгийн үнэлгээ (FSO No10) 06/01/15.
11. "Биет бус хөрөнгө, оюуны өмчийн үнэлгээ" (FSO No11) 06/22/15.
Шинжлэх ухаан, боловсролын уран зохиол
1. Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А. Бизнесийн үнэлгээ: бакалаврын сурах бичиг. Москва: Юрайт хэвлэлийн газар, 2016 он.
2. Бизнесийн үнэлгээ: сурах бичиг / Ред. А.Г. Грязнова, М.А. Федотова. - 2-р хэвлэл. – М.: Санхүү, статистик, 2009 он.
3. Бизнесийн үнэлгээ: заавар/ V.E. Есипов болон бусад, ред. В.Е.Есипова, Г.А. Маховикова - 3-р хэвлэл - Санкт-Петербург: Хэвлэлийн газар Петр, 2010.
4. Варламов А.А., Комаров С.И. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ: Сурах бичиг. – М.: ФОРУМ, 2011 он.
5. Бизнесийн үнэ цэнийн тооцоо: бакалавр, магистрын оюутнуудад зориулсан сурах бичиг, семинар / E. A. Спиридонова. - М.: Юрайт хэвлэлийн газар, 2016 он.
6. V. I. Busov, O. A. Zemlyansky. Аж ахуйн нэгжийн (бизнесийн) үнэ цэнийг тооцоолох: бакалаврын зэрэг олгох сурах бичиг - 2-р хэвлэл, шинэчилсэн найруулга. болон нэмэлт - М.: Юрайт хэвлэлийн газар, 2015 он.
7. Бизнесийн үнэлгээ: сурах бичиг / зохиогчдын баг; ed. М.А. Эскиндарова, М.А. Федотова. - М.: КНОРУС, 2015 он.
8. Бизнесийн үнэлгээ: сурах бичиг / Л.С. Васильев. - М.: КНОРУС, 2016 он.
9. Kosorukova I. V., Sekachev S. A., Shuklina M. A. Үнэт цаас, бизнесийн зардлын тооцоо. Сурах бичиг. - М.: Синерги, 2015.
10. Чеботарев, N. F. Аж ахуйн нэгжийн (бизнесийн) үнэлгээ: Бакалаврт зориулсан сурах бичиг / N. F. Чеботарев. - 3 дахь хэвлэл. - М .: "Дашков ба К" хэвлэлийн газар, худалдааны корпораци, 2014 он.
11. Казакова Н.А. Эдийн засгийн шинжилгээБизнесийн үнэлгээ, компанийн хөрөнгө оруулалтын сонирхолыг удирдах чиглэлээр: судалгааны гарын авлага. - М.: Санхүү, статистик, 2015 он.
12. Иванова Е.Н. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг тооцоолох: судалгааны гарын авлага. - 5 дахь хэвлэл, шинэчилсэн. - М.: КНОРУС, 2016 он.
13. Кузин Н.Я., Учинина Т.В., Толстых Ю.О. Биет бус хөрөнгө, оюуны өмчийн үнэлгээ: заавар. - М.: Инфра-М, 2016.
14. Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А. Машин, тоног төхөөрөмжийн өртгийг тооцоолох: Бакалаврын курст зориулсан сурах бичиг, семинар. - 2-р хэвлэл, - М .: Юрайт хэвлэлийн газар, 2014 он.
"Интернет" мэдээлэл, харилцаа холбооны сүлжээний нөөц.
1. http://www.ncva.ru - Үнэлгээний үйл ажиллагааны үндэсний зөвлөл.
2. http://www.appraiser.ru - Үнэлгээчийн мэдээллийн товхимол.
3. http://www.estimatica.info - Үнэлгээчдэд зориулсан портал.
4. http://www.ocenchik.ru - Том үсгээр тооцоолсон.
5. http://nwsa.ru - Баруун хойд үнэлгээчдийн нийгэмлэг.
6. http://sroroo.ru - Оросын үнэлгээчдийн нийгэмлэг.
7. http://www.cpa-russia.org - Үнэлгээний мэргэжилтнүүдийн нийгэмлэг.
8. http://sroarmo.ru - Оросын үнэлгээний мастеруудын холбоо.
9. http://smao.ru - Өөрийгөө зохицуулах бүс хоорондын үнэлгээчдийн холбоо.
10. http://www.sromso.ru/ - Бүс хоорондын үнэлгээчдийн холбоо.
11. https://rosreestr.ru - Rosreestr.
12. http://www.profsro.ru - Бүх Оросын үйлдвэрчний эвлэлаудит, үнэлгээ, шинжээч, зөвлөх байгууллагын ажилтнууд.
Бүлэг 1. Үнэлгээний үйл ажиллагааны зохион байгуулалт
1.1 ОХУ-д үнэлгээний үйл ажиллагааг зохион байгуулах
1.2 Хууль эрх зүйн орчинОХУ-ын үнэлгээний үйл ажиллагаа, үнэлгээний стандартууд
1.3 Үнэлгээчдийн аттестатчилал
1.4 Үнэлгээчийн ёс зүйн дүрэм
1.5 Үнэлгээчийн хариуцлага
1-р бүлгийн тестийн асуултууд
Бүлэг 2. Бизнесийн үнэлгээний онол практикийн үндэс
2.1 Үнэлгээний мөн чанар, түүний субъект, объект, зорилго, зорилт
2.2 Үнэлгээний үндэслэл. Заавал үнэлгээ хийх.
2.3 Үнэлгээний үйл явцын үе шатууд
2.4 Үнэт зүйлийн тухай ойлголт, түүний төрлүүд
2.5 Бизнесийг үнэлгээний объект болгон
2.6 Бизнесийн үнэлгээний зарчим
2.7 Бизнесийн үнэ цэнэд нөлөөлөх хүчин зүйлүүд
2.8 ОХУ-ын бизнесийн үнэлгээний асуудал
2.9 Үнэлгээний үйл ажиллагааны мэдээллийн бааз
2.10 Санхүүгийн тайланг хэвийн болгох, тохируулах
2-р бүлгийн тестийн асуултууд
Бүлэг 3. Бизнесийн үнэлгээний аргууд
3.1 Үнэлгээний үйл ажиллагаанд хандах хандлага, арга
3.2 Орлогын арга, хөнгөлөлттэй мөнгөн гүйлгээний арга.
3.3 Орлогын хандлага, орлогыг капиталжуулах арга.
3.4 Бизнесийн үнэлгээнд эрсдэлийг тооцох.
3.5 Бенчмаркинг хийх арга: Хөрөнгийн зах зээлийн арга буюу Үе тэнгийн компанийн арга.
3.6 Харьцуулсан арга: үржүүлэгч, тэдгээрийн төрөл, хэрэглээ.
3.7 Харьцуулсан арга: гүйлгээний арга.
3.8 Харьцуулсан арга: салбарын коэффициентийн арга.
3.9 Зардлын арга: Цэвэр хөрөнгийн үнэ цэнийн арга
3.10 Зардлын арга: Аврах үнэ цэнийн арга
3.11 Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ
3.12 Машин, тоног төхөөрөмжийн үнэлгээ.
3.13 Биет бус хөрөнгийн үнэлгээ.
3-р бүлгийн тестийн асуултууд
4-р бүлэг Эцсийн шаттооцоолол
4.1 Бизнесийн үнэ цэнийн эцсийн үнэ цэнийг тохируулах арга.
4.2 Үнэлгээний үр дүнг нэгтгэх
4.3 Үнэлгээний тайлан, түүний бүтцэд тавигдах шаардлага
4.4 Үнэлгээний тайланг шалгах
4-р бүлгийн тестийн асуултууд
Тохиромжтой зах зээлд гурван арга нь ижил утгатай байх ёстой, гэхдээ практик дээр янз бүрийн аргаар олж авсан үнэ цэнэ нь ихээхэн ялгаатай байж болно (ялангуяа бизнесийг үнэлэх үед 5-аас 50% ба түүнээс дээш). Жишээлбэл, ашиг нь бага (хэрэв байгаа бол) санхүүгийн хувьд тогтворгүй аж ахуйн нэгжид дүн шинжилгээ хийхдээ орлогын хандлагын үндсэн дээр олж авсан үнийн дүн маш бага боловч тухайн аж ахуйн нэгж чухал ач холбогдолтой. биет хөрөнгөзардлын аргыг ашиглан олж авсан үнэ цэнэ нь өмнөх үнэ цэнээсээ хэдэн арав, зуу дахин давж болно.
Хуульд заасны дагуу үнэлгээний гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол үнэлгээний объектын үнийн эцсийн үнэ цэнийг нэг утгаар рубльээр илэрхийлэх ёстой.
Үнэлгээний объектын үнийн эцсийн үнэ цэнэҮнэлгээ, үнэлгээний янз бүрийн аргыг ашиглан үнэлгээний объектын үнэ цэнийг тооцоолох үр дүнг үнэлэгч үндэслэлтэй нэгтгэсний үр дүнд олж авсан үнэлгээний объектын үнэ цэнэ.
Үнэлгээний сонгодог аргаар олж авсан зардлын ялгаатай утгыг нэгтгэхийн тулд үр дүнг нэгтгэдэг.
Үнэлгээний үр дүнг нэгтгэх- Энэ нь үнэлгээний янз бүрийн аргыг ашиглан олж авсан үр дүнг жинлэх, харьцуулах замаар хөрөнгийн эцсийн үнэлгээг авах явдал юм.
Дүрмээр бол аргуудын аль нэгийг нь үндсэн гэж үздэг бол нөгөө хоёр нь олж авсан үр дүнг засахад шаардлагатай байдаг. Энэ нь тодорхой нөхцөл байдалд арга тус бүрийн ач холбогдол, хэрэглэх боломжтой байдлыг харгалзан үздэг. Зах зээл хөгжөөгүй, объектын онцлог, мэдээлэл хомс зэргээс шалтгаалан тодорхой нөхцөл байдалд зарим арга барилыг ашиглах боломжгүй байдаг.
Үр дүнг уялдуулахын тулд "жин"-ийг тодорхойлох шаардлагатай бөгөөд үүний дагуу өмнө нь олж авсан хувь хүний утгууд эцсийн үр дүнд хүрэх болно. зах зээлийн үнэүнэлгээчний шинжээчийн дүгнэлтэд үндэслэн бүх чухал үзүүлэлтүүдийг харгалзан эд хөрөнгө.
Үнэлгээний янз бүрийн арга замаар олж авсан үр дүнг нэгтгэх нь томъёоны дагуу хийгддэг
S IT \u003d S ZP × K 1 + S DP × K 2 + S SP × K 3, (4.3)
хаана IT- үнэлгээний объектын нийт өртөг;
S ZP, S DP, S SP– зардал, орлого, харьцуулсан арга замаар тодорхойлсон зардал;
K 1, K 2, K 3үнэлгээний арга тус бүрээр сонгосон тохирох жингийн хүчин зүйлүүд юм.
Эдгээр коэффициентүүдийн хувьд дараахь тэгш байдлыг хангана.
K 1 + K 2 + K 3 = 1.
Үнэлгээний арга тус бүрээр сонгосон жинг нэгтгэхэд ашиглахын тулд 10% (ихэвчлэн 5%) хүртэл дугуйрсан. Бөөрөнхийлсөн жин нь тайлангийн уншигчдад үр дүнгийн үнэн зөв байдлын талаар буруу ойлголт өгдөг тул дугуйрсан байх шаардлагатай. Эцсийн үнэ нь зөвхөн хамгийн их магадлалтай үнэ юм.
Бөөрөнхийлсөн жинд үндэслэн үнэлж буй хөрөнгийн тохиролцсон үнэ цэнийг арга тус бүрийг ашиглан олж авсан үр дүнг утгыг тааруулах зорилгоор тооцоолсон аргын дугуйрсан жинд үржүүлж тооцно. Үр дүнгийн утгыг дугуйруулна.
Зөвшилцөхдөө дараахь зүйлийг харгалзан үзнэ.
1) мэдээллийн бүрэн бүтэн байдал, найдвартай байдал;
2) зорилгод нийцсэн;
3) тодорхой нөхцөл байдалд аргын давуу болон сул талууд.
Жишээлбэл, мөнгөн гүйлгээг бууруулах аргын давуу тал нь аж ахуйн нэгжийн удирдлагын ирээдүйн ашиг, зардал, хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын талаархи хүлээлтийг харгалзан үзэх явдал юм. Гэхдээ эдгээр нь бодит байдал дээр өөрчлөгдөж болзошгүй урьдчилсан тооцоолол юм. Гэсэн хэдий ч энэ аргаХөрөнгө оруулалтын шаардлагатай өгөөжийг харгалзан аж ахуйн нэгжийн үр дүнгийн талаархи хүлээлтэд анхаарлаа төвлөрүүлж, хөрөнгө оруулагч төлөхөд бэлэн байгаа дүнг харуулдаг.
Харьцуулсан арга нь зах зээлийн нөхцөл байдлыг харгалзан үздэг цорын ганц арга бөгөөд ижил төстэй аж ахуйн нэгжүүдийн хувьцааны үнэ, борлуулалтын бодит мэдээлэлд суурилсан үнэлгээг илэрхийлдэг. Үүний гол сул тал нь компанийн хаалттай шинж чанарыг (хөрөнгийн зах зээлийн арга) тохируулах хэрэгцээ юм. Нэмж дурдахад бүх зүйл, тэр байтугай жижиг аж ахуйн нэгжүүд ч гэсэн ихээхэн ялгаатай байдаг бөгөөд энэ нь нарийн төвөгтэй зохицуулалт шаарддаг. Нэмж дурдахад, энэ арга нь аж ахуйн нэгжийн хөгжлийн хэтийн төлөвийг харгалздаггүй ретроспектив мэдээлэлд тулгуурладаг.