Янз бүрийн арга замаар олж авсан үр дүнгийн зохицуулалт. Батлуулах журам, шалгуур. Үнэлгээний тайланд тавигдах шаардлага, түүний бүтэц
Нийт түрээсийн үржүүлэгчийн арга. Нийт капиталжуулалтын харьцаа
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний зах зээлийн хандлагын хүрээнд ижил төстэй объект болон үнэлгээний объектыг харьцуулахын тулд түрээсийн нийт үржүүлэгч эсвэл капиталжуулалтын коэффициентийг ихэвчлэн ашигладаг.
Нийт түрээсийн үржүүлэгч (GRM) нь үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын үнийг тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн орлогод харьцуулсан харьцаа юм. Хэрэв объект болон харьцуулах боломжтой үл хөдлөх хөрөнгийн хооронд барилга байгууламж, байршлын ялгаа байгаа бол эдгээр нь борлуулалтын үнэ, түрээсийн үнэд аль хэдийн тусгагдсан болно.
Нийт капиталжуулалтын харьцааг (R) тооцоолохдоо харьцуулж болохуйц үл хөдлөх хөрөнгийн үйл ажиллагаанаас олсон орлогыг харьцуулж болохуйц үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын үнэд хуваах замаар шууд капиталжуулалтад үндэслэнэ. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний энэ аргыг ашиглах нь нийт түрээсийн үржүүлэгч аргын сул талыг арилгах боломжийг олгодог. Энэ тохиолдолд үнэлж буй хөрөнгийн орлогын урсгалтай эрсдэл, үргэлжлэх хугацааны хувьд ижил төстэй орлогын урсгалаар тодорхойлогддог харьцуулах боломжтой объектуудыг сонгоно.
Мэргэжилтэн-үнэлгээчид үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг гурван гурван аргаар (өртөгтэй, ашигтай, зах зээлийн) хийдэг. Эд хөрөнгийн эцсийн өртөг нь гэрээний үр дүнд тодорхойлогддог, i.e. өртгийн эцсийн үнэлгээг тодорхойлохын тулд янз бүрийн хандлагын үндсэн дээр олж авсан үнэлгээний объектын үнэ цэнийн талаархи өөр дүгнэлтэд дүн шинжилгээ хийх.
Зөвшөөрлийн шалгуур нь:
Арга тус бүр нь үнэлгээг ашиглах зорилготой нийцэж байгаа эсэх;
Арга тус бүрийн мэдээлэл, тооцооллын нарийвчлал;
Арга тус бүрийг хэрэглэх явцад өгсөн нотлох баримтуудын үнэн зөв, тууштай байдал.
Гүйцэтгэсэн дүн шинжилгээн дээр үндэслэн үнэлгээч нь арга тус бүрт жин өгдөг. Тиймээс эцсийн зардлын тооцоо нь зардлын жигнэсэн дундаж юм.
Үнэлгээний ажлын үр дүнг ихэвчлэн тайлан хэлбэрээр танилцуулдаг. Үүний зэрэгцээ олон улсын стандартад ийм тайланг “Үнэлгээний тайлан” эсвэл “Үнэлгээний гэрчилгээ” гэж нэрлэхийг шаарддаг.
Олон улсын байгууллагын түвшинд үнэлгээний тайлангийн нэгдсэн ангилал хараахан боловсруулагдаагүй байна. Үүний зэрэгцээ үндэсний хэмжээнд болон засгийн газрын бие даасан хэлтэс, арилжааны компаниудын түвшинд тайлангийн янз бүрийн ангилал байдаг.
Хамгийн олон тоо нь материалыг судлах гүн, үндсэн баримт, дүгнэлтийг танилцуулах нарийвчлалын зэргээс хамааран тайлангийн ангилал юм. Жишээлбэл, Үнэлгээний хүрээлэнгийн (АНУ) ашигладаг дараах ангиллыг авч үзье: аман тайлан; захидлын тайлан; богино тайлан; бүрэн тайлан.
Үнэлгээний тайлангийн аман хэлбэрийг ихэвчлэн хамгийн өнгөцхөн, дэмжигдээгүй урьдчилсан мэдээлэл үйлчлүүлэгчид хангалттай байвал ашигладаг. Амаар хийсэн үнэлгээний тайланг дараагийн ишлэлийг хассан тохиолдолд ашиглаж болно. Үнэлгээний үр дүнг үйлчлүүлэгчид шилжүүлэх нь хувийн уулзалт эсвэл утсаар хийх боломжтой. Үнэлгээчний шинжээчийн дүгнэлтийг шүүхэд зарлах нь мөн аман үнэлгээний тайланд тооцогддог. Аман тайлан бүрд үнэлэгдэж буй хөрөнгийн тодорхойлолт, бодит мэдээлэл, гаргасан таамаглал, үнэлгээний үндэслэл зэргийг агуулсан байх ёстой.
Захидлын тайланд Ерөнхий шинж чанарүнэлж буй эд хөрөнгө болон шинжилгээний үр дүнд олж авсан үнийн дүн. Энэ тохиолдолд хоёр нөхцөл байдал боломжтой - үнэлгээг товчилсон хувилбараар хийж, үнэлгээг бүрэн хувилбараар хийсэн.
Эхний хувилбарт захидал нь үнэлгээг хийсэн бүх хязгаарлалтыг зааж өгөх ёстой бөгөөд танилцуулсан үр дүн нь урьдчилсан байдлаар хийгдсэн байх ёстой. Хоёрдахь хувилбарт захидалд үнэлгээг бүхэлд нь гүйцэтгэсэн болохыг зааж өгөх ёстой бөгөөд тайлангийн бүрэн хувилбарын байршлын холбоосыг агуулсан байх ёстой. Практикт ийм захидлыг ихэвчлэн үнэлгээний ажил дууссан тухай үйлчлүүлэгчид мэдэгдэл болгон ашигладаг.
богино хэлбэртайлан өргөн тархсан байна төрөлжсөн байгууллагууддаатгал, ипотекийн зээлийн үйл ажиллагаа эрхэлдэг. Захидлын тайлангийн нэгэн адил хураангуй тайлан нь хязгаарлагдмал үнэлгээний үр дүнг эсвэл бүрэн үнэлгээний үр дүнг тусгаж болно. Үнэлгээг товчилсон хувилбарт үнэлгээ хийх ажлын даалгаврын дагуу хийсэн эсвэл мэдэгдэхүйц хязгаарлалт байгаа тохиолдолд ийм баримтыг тайланд болон түүнд хамаарах бүх ишлэлд тусгах ёстой. Хэрэв хураангуй тайланд олж авсан үр дүнг бүрэн тайланд тусгасан бол судалгааны бүрэн байдал, бүрэн тайлангийн байршлыг лавлана.
Товч тайланг хүүрнэл хэлбэрээр эсвэл тусгайлан боловсруулсан маягт, хүснэгт хэлбэрээр хийж болно.
Эцэст нь, авч үзсэн ангиллын хамгийн сүүлийн төрлийн үнэлгээний тайлан нь эх сурвалжийн мэдээлэл, дүн шинжилгээ, үнэ цэнийн талаархи дүгнэлтийг бүрэн дүрсэлсэн бүрэн тайлан юм.
Зах зээлийн үнэлгээний талаархи бүрэн тайлангийн ердийн агуулгыг илүү нарийвчлан авч үзье.
Үндсэндээ бүрэн үнэлгээний тайлан нь чөлөөт хэлбэрийн баримт бичиг юм. Гэсэн хэдий ч туршлага практик үйл ажиллагааМатериалыг танилцуулах тодорхой бүтэц, стандартчилал нь ийм баримт бичгийг бичих, судлах ажлыг ихээхэн хялбарчилж байгааг харуулж байна. Зах зээлийн үнэлгээний бүрэн тайлангийн санал болгож буй загвар нь дараах үндсэн хэсгүүдийг агуулна.
Гарчиг хуудас
Гарчиг хуудсанд үнэлгээний объектын нэр, хаяг, үнэлгээ хийсэн огноо, үйлчлүүлэгч, үнэлгээчний нэрийг заана.
Дамжуулах захидал
Тайлангийн өмнө үйлчлүүлэгчид хандсан хамгаалах захидал байна. Энэ нь үнэлгээний ажил дууссаныг баталгаажуулж, үнэлгээний объектын үндсэн шинж чанар, үнэлгээний үр дүнд олж авсан хөрөнгийн үнэ цэнийг тусгасан болно.
Гол баримт, дүгнэлтийн хураангуй
Тайлангийн энэ хэсэгт дараахь зүйлийг жагсаав.
Үнэлгээний ажлын даалгаврын үндсэн заалтууд;
Үнийн дүнтэй материаллаг хамааралтай нэмэлт мэдээлэл;
Анхны мэдээлэлд дүн шинжилгээ хийх, боловсруулах явцад олж авсан гол үр дүн.
Энэ хэсэгт байгаа материал нь үйлчлүүлэгчийг гүйцэтгэсэн ажлын гол зүйлтэй нэн даруй танилцуулах зорилготой юм.
Гол таамаглал, таамаглал, хязгаарлалтууд
Үнэлгээчний ашигласан урьдчилсан нөхцөл, таамаглал, хязгаарлалтын жагсаалт нь тайлангийн заавал байх ёстой элемент юм. Үүний зэрэгцээ үйлчлүүлэгчийн зааж өгсөн, үнэлгээний стандарт хандлагатай давхцахгүй байгаа байр суурийг онцлон тэмдэглэв.
Зах зээлийн үнэ цэнийг үнэлэх урьдчилсан нөхцөл, таамаглал, хязгаарлалтын ойролцоо жагсаалтад дараахь зүйлс орно.
Үнэлгээний тайлан нь зөвхөн бүхэлдээ найдвартай. Нийт тайлангийн агуулгаас гадуур бие даасан заалт, дүгнэлтийг ашиглах нь буруу бөгөөд судалгааны үр дүнг гажуудуулахад хүргэж болзошгүй юм.
Тайлангийн үр дүн, агуулга нь зөвхөн ажлын даалгаварт заасан үнэлгээний зорилгоор хүчинтэй байна.
Үнэлгээний үр дүнг буруу тайлбарлахаас зайлсхийхийн тулд тайлангийн материалд ямар нэгэн лавлагаа өгөх, түүнчлэн зохих хэвлэл, үнэлгээчний зөвшөөрөлгүйгээр тайланг гадаад хэл рүү орчуулахыг хориглоно.
Үнэлгээний объектын техникийн үзлэг хийх ажлыг захиалагчтай тохиролцсон хэмжээнд гүйцэтгэсэн. (Хэрэв үнэлгээчний үзэж байгаагаар судалгааны гүн нь хангалтгүй бөгөөд энэ нь олж авсан үр дүнд нөлөөлж болзошгүй бол энэ баримтыг заавал зааж өгөх ёстой). Харааны болон үл эвдэх аргаар илрүүлэх боломжгүй далд согог байгаа тохиолдолд үнэлгээчин хариуцлага хүлээхгүй.
Байгаль орчны нөхцөл байдлын тусгай судалгааг үнэлгээний ажлын даалгаварт тусгаагүй болно. (Хэрэв тийм бол ямар хэмжээгээр.)
Мэргэшсэн байдал хууль эрх зүйн талуудөмчлөх ажил хийгдээгүй. Үнэлгээ хийгдэж буй эд хөрөнгийг тайланд зааснаас бусад тохиолдолд гуравдагч этгээдийн бүх нэхэмжлэлээс ангид гэж үзнэ.
Хүлээн авсан үнэлгээний талаархи үнэлгээчний дүгнэлт нь зөвхөн үнэлгээ хийсэн өдөр хүчинтэй байна. Үнэлгээч нь үнэлгээний өдрөөс хойшхи нөхцөл байдлын өөрчлөлтөд хариуцлага хүлээхгүй бөгөөд энэ нь үнэлгээний объектын үнэ цэнэд нөлөөлж болзошгүй юм.
Үнэлгээний үр дүн нь ашигласан мэдээллийн хүрэлцээ, үнэн зөв байдал, гаргасан таамаглалаас бүрэн хамаарна. Үүний үр дүнд зах зээлийн үнэ цэнийн олж авсан үнэ цэнэ нь нэг тоо эсвэл муж хэлбэрээр илэрхийлэгдэх эсэхээс үл хамааран тодорхой тархалтын параметрүүдтэй магадлалын шинж чанартай байдаг.
Үнэлгээний тайлан нь ажлын даалгаварт заасан үнэлгээний зорилгоор тухайн объектын үнэ цэнийн талаарх үнэлгээчний мэргэжлийн дүгнэлтийг агуулсан бөгөөд үнэлгээний объектыг чөлөөт зах зээл дээр үнээр зарагдах баталгаа биш юм. Энэ тайланд хүлээн авсан үнэ цэнэ.
Ерөнхий албан тушаалын зэрэгцээ энэ жагсаалтад үнэлгээчийн үзэж байгаагаар үр дүнд ихээхэн нөлөөлдөг нэмэлт зүйлсийг оруулах ёстой. Жишээлбэл: үнэлгээг хангалттай мэдээлэлгүйгээр хийсэн, үйлчлүүлэгч үнэлгээний зорилгыг задраагүй гэх мэт. Ийм тохиолдолд үнэлгээч байгаа эсэхийг тодорхой болгох ёстой Нэмэлт мэдээлэлүнэ цэнийн талаар эцсийн дүгнэлт гаргах судалгаа. Үнэлгээний талаар үйлчлүүлэгчийн тодорхой зааврыг тусад нь зааж өгөх ёстой.
Үнэлгээний үр дүнг нийтлэх боломжтой нөхцөлүүдийн жагсаалт эсвэл тэдгээрийн холбоос
Үнэлгээний гэрээний дагуу үнэлгээний үр дүнг нийтлэх эсвэл тэдгээрт нээлттэй холбоосыг оруулахаар төлөвлөж байгаа бол тайланг ирүүлэхтэй зэрэгцэн үнэлгээч нь хэвлэн нийтлэх, лавлагаа хийх материалын төслийг өгөх ёстой. Энэ төсөл нь хамгийн бага хэмжээг агуулсан байх ёстой шаардлагатай мэдээлэл, энэ нь үнэлгээний үр дүнг буруу тайлбарлахаас зайлсхийх болно. Нэмж дурдахад үнэлэгч нь зөвшөөрөл өгөхөөс өмнө санал болгож буй хэвлэн нийтлэх төслийн хэлбэр, агуулгыг уншиж, судлах шаардлагатайг бичгээр мэдэгдэх ёстой. Үнэлгээч нь хэвлэхийн өмнө урьдчилгаа хуулбарыг хүлээн авч гарын үсэг зурах ёстой.
Үнэлгээчийн нэр, мэргэшил, статус;
Үнэлгээний огноо, үндэслэл;
Үнэлгээг хийж буй стандартын заалт;
Үнэлгээний явцад батлагдсан стандартаас гарсан онцгой таамаглал, хазайлт;
Энэхүү үнэлгээний явцад гарсан үйлчлүүлэгчийн хязгаарлалт, зааварчилгаа.
Техникийн шалгалтын огноо, хамрах хүрээ
Техникийн шалгалт хийсэн огноо, хугацаа, шинжээч, үнэлгээчдийн нэр, мэргэшил, гүйцэтгэсэн ажлын хэмжээ, гүн зэргийг зааж өгсөн болно. Үнэлгээний явцад техникийн гүнзгийрүүлсэн шинжилгээ хийх шаардлагатай байгааг харуулсан баримтууд илэрсэн бол объектын үнэ цэнэд нэмэлт өгөгдлийн нөлөөллийн талаар мэргэжилтнүүдийн дүгнэлтийг өгдөг.
Хэрэв ямар нэг шалтгааны улмаас объект эсвэл бүтцийн бие даасан элементүүдэд нэвтрэхэд хэцүү байсан бол энэ баримтыг зааж өгөх шаардлагатай.
Үнийн суурийг тодорхойлох
Ажлын даалгаварт тохирсон үнэлгээний баазын бүрэн тодорхойлолт, холбогдох тайлбарыг өгсөн болно.
Бүс нутгийн нийгэм, эдийн засгийн байдлын дүн шинжилгээ
Тайлангийн энэ хэсэгт зах зээлийн нөхцөл байдлын судалгааг дараахь чиглэлээр хийсэн болно.
Товч тодорхойлолттухайн бүс нутгийн байгаль, цаг уурын онцлог;
Макро эдийн засгийн гол үзүүлэлтүүд;
Эдийн засгийн салбаруудын үндсэн үзүүлэлтүүд, тэдгээрийн өөрчлөлтийн динамик, зах зээл дэх үнэлгээний объектын байршилд үзүүлэх нөлөө;
Нийгмийн хөгжлийн үндсэн үзүүлэлтүүд, тэдгээрийн өөрчлөлтийн динамик, зах зээл дэх үнэлгээний объектын байршилд үзүүлэх нөлөө;
Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үндсэн шинж чанарууд;
Зах зээлд үнэлэгдсэн объектын одоогийн болон хэтийн төлөвийг нотлох, хамгийн боломжит худалдан авагч, түүний хөрөнгө оруулалтын сэдлийг тодорхойлох хэсгийн дүгнэлт.
Дүрслэл болгон үнэлгээний объектын байршлыг харуулсан бүс нутгийн газрын зургийг үзүүлэв.
Үнэлгээний объектын байршлын дүн шинжилгээ
Байршлын онцлог шинж чанарт үндэслэн өртөгт ихээхэн нөлөөлдөг эерэг ба сөрөг хүчин зүйлсийг тодорхойлно.
Ойролцоох газрын ашиглалтын шинж чанар;
Тээврийн хүртээмж;
Инженерийн шугам сүлжээ, нийтийн үйлчилгээ;
нийгмийн дэд бүтэц;
Эдийн засгийн байршил;
Тухайн газрын экологийн байдал;
нийгмийн нэр хүнд;
Гэмт хэргийн орчин.
Дүрслэл болгон үнэлгээний объектын байршлыг харуулсан газрын зургийг үзүүлэв.
Үнэлгээний объектын тодорхойлолт
Өгөгдсөн Дэлгэрэнгүй тодорхойлолтгазар, барилга байгууламж. Сансрын төлөвлөлт, дизайны шийдэл, байгууламжийн инженерийн дэмжлэгийг нарийвчлан тусгасан болно. Дүрслэл болгон төлөвлөгөө, картограмм, гэрэл зургийн материалыг өгсөн болно.
Тайлангийн хавсралт нь согогтой жагсаалт бүхий объектын техникийн үзлэгийн актыг агуулна.
Хамгийн сайн, хамгийн үр дүнтэй хэрэглээний дүн шинжилгээ
Техникийн даалгаврын бүтцээс хамааран нэг хэсэг газрыг үнэ төлбөргүй, / эсвэл одоо байгаа сайжруулалт бүхий эд хөрөнгийг хамгийн сайн, үр ашигтайгаар ашиглахад дүн шинжилгээ хийдэг.
"Өртгийн аргаар зардлыг тодорхойлох",
"Зах зээлийн аргын үнэ цэнийг тодорхойлох",
"Орлогын аргын үнэ цэнийг тодорхойлох"
Үнэлгээний үр дүнг нэгтгэх
Гүйцэтгэсэн дүн шинжилгээ, тооцоонд үндэслэн, бүх дүгнэлтийг харгалзан үнэлгээний объектын зах зээлийн үнийн талаархи үнэлгээчний дүгнэлтийг гаргадаг.
Үнэлгээний гэрчилгээ
Тайлангийн энэ хэсэгт үнэлгээчин:
Ажил гүйцэтгэх мэргэжлийн стандартын талаар мэдээлэх;
Үнэлгээнд мэргэжлийн ёс зүйн хэм хэмжээг дагаж мөрдөж байгааг баталгаажуулах;
Ажил гүйцэтгэх үедээ өөрийн статусаа, тухайлбал, дотоод, гадаад, бие даасан үнэлгээч эсэхээ зарлах;
Үнэлгээний үр дүнд олж авсан үнэ цэнийг үнэлгээ хийсэн огноог зааж өгнө;
Гарын үсэг зурж, тамгаа дардаг.
Ашигласан уран зохиолын жагсаалт
Үнэлгээнд ашигласан норматив, техникийн, тусгай ном зохиол, хэвлэмэл эх сурвалжийн жагсаалтыг өгсөн болно.
Ерөнхий мэдээлэлүнэлгээчний тухай
Тодорхойл боловсролын байгууллагуудҮүнд мэргэжлийн хүмүүс, тэдгээрийн төгссөн огноо, хүлээн авсан мэргэжил, мэргэшлийн нэр, эрдмийн зэрэг, цол, мэргэжлийн нийгэмлэгийн гишүүнчлэл, мэргэшлийн байдал, гүйцэтгэсэн үнэлгээний ажлын жагсаалт болон үйлчлүүлэгчид мэргэжлийн ур чадвар, туршлагын талаар санал авах боломжтой бусад мэдээлэл орно. үнэлгээчний.
Хэрэглээ
Аппликешнд:
Мэдээлэл олж авах эх сурвалжийг харуулсан ижил төстэй объектуудын талаархи мэдээлэл;
Эх сурвалжийг харуулсан ажлын гүйцэтгэлд ашигласан тооцоо, мэдээлэл;
Үнэлгээний объектыг харуулсан график, гэрэл зургийн материал.
FSO-ийн дагуу. ( холбооны стандартуудүнэлгээ.) Үнэлгээний объектын өртгийн тооцооллын үр дүнг үнэлгээчний үндэслэлтэй нэгтгэн дүгнэсний үр дүнд үнэлгээний объектын үнэ цэнийн эцсийн үнэ цэнэ нь үнэлгээний болон үнэлгээний янз бүрийн аргуудыг ашиглан олж авсан үнэ юм.
Үнэлгээний стандартын дагуу нийтээр хүлээн зөвшөөрөгдсөн гурван хандлага байдаг.
Өртгийн хандлага гэдэг нь үнэлгээний объектыг нөхөн сэргээх, солиход шаардагдах зардлыг түүний элэгдлийг харгалзан тодорхойлоход үндэслэсэн объектын үнэ цэнийг үнэлэх аргуудын цогц юм;
Харьцуулсан арга - үнэлгээний объектыг ижил төстэй объектуудтай харьцуулах үндсэн дээр объектын үнэ цэнийг үнэлэх аргуудын цогц бөгөөд тэдгээртэй хийсэн гүйлгээний үнийн талаархи мэдээлэл байдаг;
Орлогын хандлага - үнэлгээний объектоос хүлээгдэж буй орлогыг тодорхойлоход үндэслэсэн үнэлгээний аргуудын багц юм. Бүх гурван аргыг хэрэглэх ёстой (эсвэл аль нэгийг нь ашиглахгүй байх үндэслэл). Үнэлгээчин нь үнэлгээний арга тус бүрийн хүрээнд олж авсан үр дүнд үндэслэн үнэлгээний объектын үнэ цэнийн эцсийн утгыг тодорхойлдог. Үнэлгээний гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол энэ нь рублиэр нэг утгаар илэрхийлэгдэх ёстой (завалт байж болно). Үнэлгээчин нь өртгийн эцсийн утгыг гаргах аргыг бие даан сонгодог бөгөөд энэ нь гурван оронтой тооны арифметик дундаж байж болохгүй. Үнэлгээч нь цуглуулсан мэдээлэл, түүний үнэн зөв, найдвартай байдал, зах зээлийн нөхцөл байдлын тусгал, залруулгын тоо гэх мэт зэргээс шалтгаалан арга тус бүрд жин оноодог. ба жигнэсэн дундажийг тооцдог.Дундлах бусад нарийн төвөгтэй статистик аргууд өргөн хэрэглэгддэг - Шатлалын шинжилгээний арга - Sauty матриц гэх мэт.
Бизнесийн үнэ цэнийг тодорхойлоход янз бүрийн арга барилыг ашиглан өөр өөр үнэлгээний аргууд өөр өөр үр дүнг өгдөг. Тохиромжтой зах зээлд гурван арга нь ижил утгатай байх ёстой, гэхдээ практик дээр янз бүрийн аргаар олж авсан үнэ цэнэ нь ихээхэн ялгаатай байж болно (ялангуяа бизнесийг үнэлэх үед 5-аас 50% ба түүнээс дээш). Үүнтэй холбогдуулан ОХУ-ын Холбооны Үнэлгээний Стандартууд болон Олон улсын стандартууд нь "үнэлгээний объектын үнийн эцсийн үнэ цэнэ" -ийн хүрээнд өөр өөр үр дүнг нэгтгэх шаардлагыг тавьсан.
Үнэлгээний объектын үнийн эцсийн үнэ цэнэҮнэлгээ, үнэлгээний янз бүрийн аргыг ашиглан үнэлгээний объектын үнэ цэнийн тооцооллын үр дүнг үнэлэгч үндэслэлтэй нэгтгэсний үр дүнд олж авсан үнэлгээний объектын үнэ цэнэ. Үнэлгээний сонгодог аргаар олж авсан зардлын ялгаатай утгыг нэгтгэхийн тулд үр дүнг нэгтгэдэг.
Үнэлгээний үр дүнг нэгтгэх гэдэг нь үнэлгээний янз бүрийн аргыг ашиглан олж авсан үр дүнг жинлэж, харьцуулах замаар хөрөнгийн эцсийн үнэлгээг хүлээн авах явдал юм.
Үр дүнг тохиролцохын тулд үнэлгээчний шинжээчийн дүгнэлтэд үндэслэн бүх чухал параметрүүдийг харгалзан өмнө нь олж авсан үнэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн эцсийн үнийг бүрдүүлэх "жин"-ийг тодорхойлох шаардлагатай. Үнэлгээний янз бүрийн арга замаар олж авсан үр дүнгийн уялдаа холбоог дараахь томъёогоор гүйцэтгэнэ.
Энд С нийт - үнэлгээний объектын нийт өртөг;
With zp, With cn, With dp - өртөг өндөртэй, харьцуулсан, ашигтай арга барилаар тодорхойлогддог зардал;
To zp, To cn, To dp - үнэлгээний арга тус бүрээр сонгосон жингийн харгалзах коэффициентууд.
Эдгээр коэффициентүүдийн хувьд дараахь тэгш байдлыг хангана.
Зөвшилцлийн дагуу арга тус бүрийн жинг тодорхойлохдоо дараахь зүйлийг харгалзан үзнэ (мэргэжилтэн): мэдээллийн бүрэн бүтэн байдал, найдвартай байдал; зорилгод нийцсэн; тодорхой нөхцөл байдалд аргын давуу болон сул талууд гэх мэт.
Үнэлгээний арга тус бүрээр сонгосон жинг нэгтгэхэд ашиглахын тулд 10% (ихэвчлэн 5%) хүртэл дугуйрсан. Бөөрөнхийлсөн жинг үндэслэн үнэлж буй хөрөнгийн тохиролцсон үнийг тооцоолно. Үр дүнгийн утгыг дугуйруулна.
Хүснэгт 1.2-т аж ахуйн нэгжийн үнэлгээний уламжлалт хандлагын харьцуулсан дүн шинжилгээг үзүүлэв.
Хүснэгт 1.2
Аж ахуйн нэгжийн үнэлгээний хандлагын харьцуулсан дүн шинжилгээ
|
Давуу тал |
сул талууд |
|
|
зардал ихтэй |
Энэ нь хөрөнгийн үнэ цэнийн өөрчлөлтөд үйлдвэрлэл, эдийн засгийн хүчин зүйлийн нөлөөллийг харгалзан үздэг. Хөрөнгийн элэгдлийн түвшинг харгалзан технологийн хөгжлийн түвшингийн үнэлгээг өгдөг. Тооцооллыг санхүүгийн болон нягтлан бодох бүртгэлийн баримт бичигт үндэслэн хийдэг, i.e. үнэлгээний үр дүн илүү үндэслэлтэй байна |
Өнгөрсөн үнэ цэнийг тусгасан. Үнэлгээ хийх өдрийн зах зээлийн нөхцөл байдлыг харгалздаггүй. Аж ахуйн нэгжийн хөгжлийн хэтийн төлөвийг харгалздаггүй. Эрсдэлийг тооцдоггүй. Статик. Аж ахуйн нэгжийн өнөөгийн болон ирээдүйн үр дүнтэй ямар ч холбоо байхгүй |
|
Ашигтай |
Орлого, зардлын ирээдүйн өөрчлөлтийг харгалзан үздэг Эрсдэлийн түвшинг харгалзан үздэг (хөнгөлөлтийн хувь хэмжээгээр). Хөрөнгө оруулагчийн эрх ашгийг харгалзан үздэг |
Ирээдүйн үр дүн, зардлыг урьдчилан таамаглахад бэрхшээлтэй. Хэд хэдэн өгөөжийн хувь хэмжээг ашиглах боломжтой бөгөөд энэ нь шийдвэр гаргахад хүндрэл учруулдаг. Зах зээлийн нөхцөл байдлыг харгалздаггүй. Тооцооллын хөдөлмөрийн эрч хүч |
|
Харьцуулсан (зах зээл) |
Бодит зах зээлийн мэдээлэлд үндэслэсэн Худалдах, худалдан авах өнөөгийн практикийг тусгасан Компанийн хувьцааны үнэд салбарын (бүс нутгийн) хүчин зүйлийн нөлөөллийг харгалзан үздэг. |
Энэ нь аж ахуйн нэгжийн зохион байгуулалт, техник, санхүүгийн бэлтгэлийн онцлогийг тодорхой заагаагүй болно. Зөвхөн өнгөрсөн үеийн мэдээллийг харгалзан үздэг. Шинжилсэн мэдээлэлд маш их нэмэлт, өөрчлөлт оруулах шаардлагатай. Хөрөнгө оруулагчдын ирээдүйн хүлээлтийг тооцдоггүй |
Эдгээр өгөгдлүүд дээр үндэслэн тэдгээрийн аль нэгийг нь гол болгон ашиглах боломжгүй гэж бид дүгнэж болно. Тиймээс компанийн зах зээлийн үнэ цэнийн эцсийн үнэ цэнийг тодорхойлохын тулд ашигласан аргын давуу болон сул талууд, олж авсан мэдээллийн чанарт дүн шинжилгээ хийж, арга тус бүрт жингийн коэффициент оноож өгдөг.
Бизнесийн үнэлгээний салбарын судлаачдын үзэж байгаагаар Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В., Дамшаков А.Н., Орос улсад сонгодог аргуудыг шууд хэрэглэх нь хэцүү байдаг. объектив шалтгаанууд :
1. Оросын үнэт цаасны зах зээлийн хөгжил сул байна.
2. Мэдээллийн нууцлал нь юуны түрүүнд харьцуулсан аргыг ашиглахад хүндрэл учруулдаг.
3. Санхүүгийн тайлангийн ил тод байдал хангалтгүй байгаатай холбоотой олон тооны залруулга хийх шаардлага. Үнэлгээний хувьд удирдлага нь үнэлгээний зорилгоор тохируулсан байх ёстой удирдлагын нягтлан бодох бүртгэлийн өгөгдлийг ашиглах ёстой.
4. Оросын нөхцөлд урт хугацааны төлөвлөлттэй холбоотой тодорхойгүй байдал (дүрмээр бол ОХУ-д нэг жилийн хугацаанд үйл ажиллагаа явуулахаар төлөвлөж байна) нь орлогын үнэлгээний аргыг хэрэглэхэд хүндрэл учруулдаг. Ихэвчлэн өнгөрсөн үеийн ретроспектив өгөгдлийг ашигладаг.
5. Хөрөнгийн нягтлан бодох бүртгэлийн үнэлгээг зах зээлтэй харьцуулахад ихээхэн дутуу үнэлдэг нь цэвэр хөрөнгийн үнэ цэнийг дутуу үнэлэхэд хүргэдэг. Бүх үндсэн хөрөнгө болон биет бус хөрөнгийн зах зээлийн дахин үнэлгээ хийх шаардлагатай.
6. Үнэлгээний уламжлалт аргууд нь цаг хугацааны хувьд "цэг" үр дүнг өгдөг бөгөөд үүнийг аж ахуйн нэгжийн үйл ажиллагааны болон стратегийн удирдлагад ашиглах боломжгүй юм. Үнэлгээнд зайлшгүй шаардлагатай нөхцөл байдлын аль нь ч цаашид хяналт тавих боломжийг санал болгодоггүй.
7. Мэдээлэл олоход хүндрэлтэй, тооцоо хийхэд хүндрэлтэй байдаг. Бизнесийн үнэлгээг тогтмол ашиглах нь аль болох энгийн бөгөөд үр дүн нь харагдахуйц байх ёстой.
Тиймээс одоо байгаа үнэлгээний аргуудаас орлогын арга нь компанийн бизнесийн үнэ цэнийг, өөрөөр хэлбэл ашиг олох механизмыг хамгийн зөв тусгадаг. Гэсэн хэдий ч урьдчилан таамаглах өгөгдлийг ашиглах нь тооцооллын үнэн зөв эсэхэд эргэлзээ төрүүлдэг. Харьцуулсан аргыг ашиглах мэдээллийн эх сурвалж маш хязгаарлагдмал байдаг. Оросын зах зээлКорпорацийн хяналт (дампуурал, нэгдэл, худалдан авалт) нь ихэвчлэн зохион байгуулалттай хөрөнгийн зах зээлээс гадуур ажилладаг бөгөөд зохион байгуулалттай зах зээлээс гадуур явагдаж буй Оросын эдийн засаг (салбар) дахь хувьцааны дахин хуваарилалтын хэмжээг зарчмын хувьд үнэлэхэд хэцүү байдаг. Үүний үр дүнд Оросын нөхцөлд аж ахуйн нэгжүүдийг үнэлэхэд өмчийн хандлага нь ихэвчлэн хамааралтай байдаг. Энэ нь юуны түрүүнд тооцооллын найдвартай, хүртээмжтэй анхны мэдээлэл байгаатай холбоотой (учир нь өмч хөрөнгийн аргын үндсэн мэдээллийн бааз нь аж ахуйн нэгжийн тайлан баланс юм), түүнчлэн дотоодын эдийн засагт алдартай, уламжлалт зардлыг ашигласантай холбоотой юм. аж ахуйн нэгжийн үнэ цэнийг үнэлэх хандлага. Гэхдээ үл хөдлөх хөрөнгийн аргын гол сул тал нь цэвэр орлого олоход аж ахуйн нэгжийн ирээдүйн боломжийг харгалздаггүй явдал юм. Нэмж дурдахад өртгийн аргад үндэслэн өртгийг тооцоолох нь үнэ цэнийг бий болгох эх үүсвэрийг тодорхойлох боломжгүй тул тэдгээрийн менежментийг хасдаг.
Тиймээс ихэнх үнэлгээний мэргэжилтнүүд бизнесийн үнэлгээний арга зүйн үндэс нь төгс бус гэсэн дүгнэлтэд хүрдэг. "Бизнесийн үнэ цэнийн нэг жигнэсэн тооцоог санал болгодог арга зүйг зөвхөн бизнесийг нэг хэлбэрээр эсвэл өөр хэлбэрээр борлуулах зорилгоор ашиглаж болно." Гэхдээ бизнесийн үнэ цэнэ нь менежерүүдэд зарагдахын тулд биш, харин менежментийн зардлын хандлагыг хэрэгжүүлэхэд чиглэсэн стратеги боловсруулж, удирдлагын шийдвэр гаргахад хэрэгтэй бол яах вэ? Үүний зэрэгцээ барууны эдийн засагч Модильяни, Дамодаран, Копланд нарын санал болгосон менежментийн шийдвэр гаргах бизнесийн үнэлгээний аргууд нь Орост төдийгүй хөгжиж буй, үр ашиггүй зах зээлтэй бусад орнуудад хэрэглэгдэхгүй байгаа бөгөөд эдгээр нь үр ашиг багатай байдаг. Дүрмээр бол их хэмжээний дотоод ба/эсвэл гадаад өрийн цаана гадаадын хөрөнгө оруулалт, зээлээс хараат байдал, санхүүгийн салбарын сул дорой байдал, тогтворгүй байдал зэрэг олон тооны ижил төстэй асуудлууд, тухайлбал банкуудад ихээхэн ачаалалтай байдаг. Аж ахуйн нэгжүүдийн найдваргүй өр, дэд бүтцийн хөгжил сул, зохицуулалтын тогтолцооны боловсронгуй бус байдал, үнэт цаас гаргагчийн санхүүгийн тайлагналын тогтолцооны хөгжил дутмаг, эсвэл олон улсын стандартад нийцэхгүй байгаа, тэдгээртэй холбоотой мэдээллийн тунгалаг байдал, эрсдэлийн түвшин өндөр, мэдээллийн тунгалаг байдал, хаана хөгжсөн хөрөнгийн зах зээл байхгүй, улмаар байхгүй зах зээлийн үнэаж ахуйн нэгжүүд өөрсдөө. Дотоодын компаниудын арсенал дахь зах зээлийн үр ашиг багатай тул бизнесийн үнэлгээний бүрэн зохицсон аргууд байдаггүй.
ҮР ДҮНГИЙН ЭЦСИЙН ГЭРЭЭ
Үнэлгээний үйл явцын эцсийн элемент нь янз бүрийн арга барилаас олж авсан үр дүнг харьцуулж, нэг зардалд хүргэх явдал юм. Бууруулах үйл явц нь арга тус бүрийн давуу болон сул талуудыг харгалзан үзэж, зах зээлийн бодит тусгалын үнэлгээнд хэр зэрэг нөлөөлж байгааг тодорхойлдог. Аргуудыг ашиглах үр дүнг харьцуулах үйл явц нь эцсийн өртөгийг бий болгоход хүргэдэг бөгөөд энэ нь үнэлгээний зорилгод хүрдэг. Эцсийн зардал нь үнэлгээний объектын үнийн талаархи үнэлгээчний мэргэжлийн дүгнэлт.
Үнэлгээ хийгдэж буй бизнесийн үнэ цэнийг тодорхойлох сүүлчийн алхам бол янз бүрийн арга, аргыг хэрэгжүүлэх явцад үнэлгээчний олж авсан үр дүнг зохицуулах журам юм (олон улсын болон Оросын стандартууд үнэлгээний үйл ажиллагаа) нэг үйл явцын хүрээнд нэг объекттой холбоотой (үнэлгээний даалгавар). Эцсийн өртөг нь үнэлгээний объектын үнэ цэнийн талаарх үнэлгээчний мэргэжлийн дүгнэлт юм.
Энэ процедурын хэрэгцээ нь ихэнх тохиолдолд янз бүрийн арга, аргуудыг хэрэгжүүлэх нь өөр өөр зардлын үр дүнг өгдөг (заримдаа ялгаа нь 50% хүрдэг)тэй холбоотой юм. Үүний шалтгаан нь ихэнх зах зээл төгс бус, боломжит хэрэглэгчдэд буруу мэдээлэл өгч, үйлдвэрлэгчид үр ашиггүй байж болно. Эдгээр болон бусад хэд хэдэн шалтгааны улмаас янз бүрийн арга барилыг ашиглах нь өөр өөр үнэ цэнийг өгдөг.
Үнэлгээний үр дүнг нэгтгэх- энэ нь үнэлгээний янз бүрийн аргыг ашиглан олж авсан үр дүнг жинлэх, харьцуулах замаар объектын эцсийн үнэлгээг хүлээн авах явдал юм.
Үнэлгээний объектын үнийн эцсийн үнэ цэнэ- энэ нь үнэлгээний янз бүрийн арга, аргыг ашиглан үнэлгээчний үндэслэл бүхий үнэлгээний объектын үнэ цэнийн тооцооны үр дүнг нэгтгэсний үр дүнд олж авсан үнэлгээний объектын үнийн хамгийн их магадлалтай утга юм. Үүнийг нэг мөнгөн дүнгээр эсвэл хамгийн их магадлалтай үнэ цэнийн хүрээ хэлбэрээр илэрхийлж болно.
Ихэвчлэн, аргуудын нэг нь үндсэн гэж тооцогддог бол нөгөө хоёр нь олж авсан үр дүнг тохируулахад шаардлагатай байдаг. Энэ нь тодорхой нөхцөл байдалд арга тус бүрийн ач холбогдол, хэрэглэх боломжтой байдлыг харгалзан үздэг. Зах зээл хөгжөөгүй, объектын онцлог, мэдээлэл хомс зэргээс шалтгаалан тодорхой нөхцөл байдалд зарим арга барилыг ашиглах боломжгүй байдаг.
ҮНЭЛГЭЭНИЙ ҮР ДҮНГИЙН ЭЦСИЙН ГЭРЭЭНИЙ ЕРӨНХИЙ ТОМЪЁО
Үүнд - үнэлгээний объектын нийт өртөг, r.; - орлого, харьцуулсан болон зардлын аргаар тодорхойлсон зардал, х.; - Үнэлгээний арга тус бүрд тохирох жингийн хүчин зүйлсийг сонгосон;
Эцсийн өртөгт олж авсан үр дүнг зохицуулах жингийн коэффициентийг 10% (бага тохиолдолд 5% хүртэл) нарийвчлалтайгаар дугуйрсан болно. Бөөрөнхийлсөн жин нь тайлангийн үйлчлүүлэгчид үр дүнгийн нарийвчлалын талаар буруу ойлголт өгдөг тул дугуйрсан байх шаардлагатай.
Зөвшөөрөхдөө дараахь зүйлийг анхаарч үзээрэй.
1) мэдээллийн бүрэн бүтэн байдал, найдвартай байдал;
2) үнэлгээний журам нь үнэлгээний зорилгод нийцэж байгаа эсэх;
3) тодорхой нөхцөл байдалд аргын давуу болон сул талууд.
Тиймээс эцсийн үнэ цэнэ нь үнэлэгдсэн бизнесийн хамгийн боломжит үнэ юм.
ҮНЭЛГЭЭНИЙ ҮР ДҮНГ ЗӨВШӨЛӨХ, ЖИНГЭЛТИЙН КОФИФФИЦИЕНТИЙГ ТОДОРХОЙЛОХ АРГА
Хэрэглэх арга нь өөр өөр байдаг эцсийн гэрээянз бүрийн арга замаар олж авсан үнэлгээний үр дүнд хуваарилагдсан жингийн коэффициентийг сонгох янз бүрийн аргуудын өгөгдөл. Хэрэв эхний аргад зөвхөн логик шинжилгээг ашигладаг бол бусад аргад энэ нь логик-математик, өөрөөр хэлбэл үнэлгээчин өөрийн логик үндэслэлийг зарим үнэлгээний хуваарь дээр ногдуулдаг бол сонгосон тооцооны аргад үндэслэн жингийн коэффициентүүдийн урьдчилсан утгыг гаргадаг. тодорхойлсон; үр дүнгийн утгууд нь дугуйрсан байна.
ЛОГИК ШИНЖИЛГЭЭНИЙ АРГА
Логик шинжилгээний аргаүнэлгээний үр дүнг зохицуулахдаа жингийн коэффициентийг сонгохоос бүрдэнэ мэргэшсэн , холбогдох бүх параметрүүдийг харгалзан үнэлэгчийн хийсэн логик шинжилгээнд үндэслэн. Энэ арга нь үнэлгээний практикт хамгийн түгээмэл байдаг.
ЛОГИК ШИНЖИЛГЭЭНИЙ АРГЫГ ХЭРЭГЛЭХ ЖИШЭЭ
1. Аж ахуйн нэгжийг цаашид худалдан авах зорилгоор хийсэн Самара үйлдвэр ХК-ийн үнэлгээний эцсийн үнэ цэнийг тодорхойлох.
2. Самара үйлдвэр ХК-ийн өмчийн цогцолборын үнэлгээний эцсийн үнэ цэнийг тодорхойлох.
ШАЛГУУРЫН НЭГДСЭН АРГА
Төрөл бүрийн аргын жингийн коэффициентийг тодорхойлохын тулд энэ аргыг ашигладаг дөрвөн объектив шалгуур , тодорхой бизнесийн үнэлгээний онцлогийг харгалзан ашигласан тооцооллын аргын хувь хүний давуу болон сул талуудыг тодорхойлсон үнэлгээчний үзэмжээр сонгосон.
Энэ аргаар "жин"-ийн тооцоог хэд хэдэн үе шаттайгаар явуулдаг.
1) хүчин зүйлсийн матрицыг бий болгосон бөгөөд үүнд хандлага тус бүрд дөрвөн шалгуурын дагуу дөрвөн төрлийн оноо өгдөг (илүү олон шалгуур байдаг тул илүү олон оноо байдаг);
2) арга тус бүрийн онооны нийлбэрийг тодорхойлж, дараа нь - ашигласан аргууд;
3) энэ хандлагын цэгүүдийн нийлбэрийг ашигласан бүх хандлагын цэгүүдийн нийлбэртэй холбоотойгоор хандалтын тооцоолсон жинг хувиар тодорхойлно;
4) хандлагын тооцоолсон жинг 10%, бага давтамжтай - 5% хүртэл дугуйрсан.
ШАЛГАРУУЛГААР НЭГДҮҮЛЭХ АРГААР ХЭРЭГЛЭХ ЖИШЭЭ
Үнэлгээний объектын үнийн эцсийн утгыг шалгуур үзүүлэлтийн дагуу тааруулах аргаар тодорхойлно.
| Арга барил | Ашигтай | Харьцуулсан | зардал ихтэй |
| Тооцоолсон зардал, урэх. | 5 000 000 | 3 000 000 | 2 000 000 |
| Шалгуур | Оноо | ||
| 1. Боломжит хөрөнгө оруулагч, худалдагчийн жинхэнэ хүсэл зоригийг тусгах чадвар | |||
| 2. Дүн шинжилгээ, тооцоолол хийсэн мэдээллийн найдвартай, хүрэлцээтэй байдал | |||
| 3. Хэрэглэсэн аргуудын параметрүүдийн зах зээлийн хэлбэлзлийг харгалзан үзэх чадвар | |||
| 4. Тухайн объектын үнэ цэнэд нөлөөлж буй онцлог шинж чанарыг харгалзан үзэх чадвар | |||
| АРГА ХЭМЖЭЭНИЙ НИЙТ ОНОО | |||
| арга барилыг баримталсан | Тиймээ | Тиймээ | Тиймээ |
| Онооны нийлбэр | |||
| Ойролцоох жин, % | 40 | 34,3 | 25,7 |
| Ойролцоох жин дугуйрсан, % | |||
| Жинлэхийг харгалзан аргын үнэ цэнэ, үрэх. | 2 000 000 | 900 000 | 600 000 |
| ЗАРДЛЫН ТОХИРОГДСОН ҮНЭ, руб. | 3 500 000 | ||
| ҮНЭЛГЭЭНИЙ ОБЪЕКТИЙН ЗАХ ЗЭЭЛИЙН НИЙТ ҮНЭ БҮРЭГСЭН, руб. | 3 500 000 |
ШАТАН ШИНЖИЛГЭЭНИЙ АРГА
Шатлалын шинжилгээний арга(AHP) - аливаа асуудлын мөн чанарыг тодорхойлсон элементүүдийг шаталсан хэлбэрээр үзүүлэх системчилсэн журам. Энэ нь асуудлыг энгийн бүрэлдэхүүн хэсгүүдэд хуваах (задаргаа) болон хосолсон харьцуулалтаар үнэлгээчний дараалсан дүгнэлтийг боловсруулахаас бүрдэнэ.
MAI-д судалгааны үндсэн зорилго болон зорилгодоо хүрэхэд нэг хэмжээгээр нөлөөлж буй бүх хүчин зүйлсийг нөлөөллийн зэрэг, шинж чанараас хамааран түвшингээр хуваарилдаг. Шатлалын эхний түвшинд үргэлж нэг оргил байдаг - судалгааны зорилго. Шатлалын хоёр дахь түвшин нь зорилгодоо хүрэхэд шууд нөлөөлдөг хүчин зүйлүүдээс бүрдэнэ. Энэ тохиолдолд хүчин зүйл бүрийг барьж буй шатлалд 1-р түвшний оройтой холбосон оройгоор төлөөлдөг. Гурав дахь түвшин нь 2-р түвшний оргилууд хамаарах хүчин зүйлүүдээс бүрдэнэ. гэх мэт. Шатлалыг бий болгох энэхүү үйл явц нь бүх үндсэн хүчин зүйлсийг шатлалд оруулах хүртэл үргэлжилдэг, эсвэл сүүлийн түвшний хүчин зүйлсийн дор хаяж нэг нь шаардлагатай мэдээллийг шууд олж авах боломжгүй юм. Шатлалын барилгын төгсгөлд эх орой тус бүрийн хувьд жингийн коэффициентүүдийн үнэлгээг хийдэг бөгөөд энэ нь түүнд нөлөөлж буй доод түвшний оройнуудаас хамаарах хамаарлын түвшинг тодорхойлдог. Энэ тохиолдолд хос хосолсон харьцуулах аргыг хэрэглэнэ.
Хосолсон харьцуулалтын арга (Т. Саатигийн хувилбар).
Энэхүү өөрчлөлтөд хосолсон харьцуулалтын аргын сонгодог хувилбарын нэгэн адил судалж буй хүчин зүйлсийг бие биетэйгээ харьцуулсан болно. Тэгээд дотор энэ аргахүчин зүйлсийн нийтлэг шинж чанарт үзүүлэх нөлөөллийн (“жин” эсвэл “эрчим”) талаар хос хосоор нь харьцуулна.
| A1 | А2 | … | Ан | А1, А2, ..., Ан нь объектын найрлагыг тодорхойлох үндсэн хүчин зүйлүүд байг. Дараа нь объектын бүтцийг тодорхойлохын тулд хосолсон харьцуулалтын матрицыг бөглөнө. Хэрэв бид Ai хүчин зүйлийн эзлэх хувийг w i гэж тэмдэглэвэл матрицын элемент a ij = w i / w j болно. Тиймээс, хосолсон харьцуулах аргыг хэрэглэх санал болгож буй хувилбарт хүчин зүйлсийн утгын зөрүүний утгыг бус харин тэдгээрийн харьцааг тодорхойлдог. Энэ тохиолдолд a ij = 1/a ji байх нь ойлгомжтой. Иймд энэ тохиолдолд хос харьцуулах матриц нь эерэг тодорхой, урвуу тэгш хэмтэй матриц бөгөөд зэрэглэл нь 1-тэй тэнцүү байна. | |
| A1 | а 12 | … | a 1n | ||
| А2 | а 21 | … | a 2n | ||
| … | … | … | |||
| Ан | a n1 | a n2 | … |
Субьектив хосолсон харьцуулалтыг хийхийн тулд Т.Саати харьцангуй ач холбогдолтой масштабыг боловсруулсан.
Үнэлгээний эцсийн шат бол ашигласан арга барилын хүрээнд янз бүрийн аргаар олж авсан үр дүнг зохицуулах явдал юм. Ийм гэрээний зорилго нь зардлын эцсийн эцсийн үнэ цэнийг олж авах явдал юм. Үнэлгээ хийгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн эцсийн үнэ цэнэ нь үнэлгээний даалгаварт тусгагдсан үнэлгээний объектын нэг буюу өөр төрлийн үнийн талаархи мэргэшсэн, мэргэжлийн үнэлгээчний шинжээч, шударга, үндэслэлтэй дүгнэлт юм. Тайлангийн шаардлагын дагуу үнэлгээний цэгийн утгыг илэрхийлсэн нэг рублийн дүнгээр үнэ цэнийг өгсөн болно.
Зохицуулалт- тооцоолсон үнийн нэг (зөвшилцсөн) утгыг тодорхойлохын тулд үнэлгээний гурван өөр аргыг хэрэглэснээр олж авсан өөр дүгнэлтийн дүн шинжилгээ юм.
Үнэлгээч нь зөвхөн гурван утгыг дундажлаж болохгүй. Эцсийн тооцоолсон өртөг нь дундаж тооцооллын үр дүн биш бөгөөд үүнийг бүх тооцоолсон зардлыг нэмж, дараа нь ашигласан аргын тоонд хуваах замаар олж авах боломжгүй юм. Янз бүрийн аргын үр дүнг дундажлах нь үнэлгээний талаар зөв дүгнэлт гаргах баталгаа болохгүй, учир нь энэ тохиолдолд үнэлгээг хийхдээ хандлага бүр адилхан найдвартай үр дүнг өгсөн гэж үздэг бөгөөд энэ нь практикт маш ховор тохиолддог.
Тохиромжтой (нээлттэй, өрсөлдөөнт) зах зээлд гурван сонгодог хандлага бүгд ижил үнэ цэнэтэй байх ёстой. Гэсэн хэдий ч ихэнх зах зээл төгс бус, эрэлт нийлүүлэлт тэнцвэргүй байна. Боломжит хэрэглэгчдэд буруу мэдээлэл өгч, үйлдвэрлэгчид үр ашиггүй байж болно. Эдгээр болон бусад шалтгааны улмаас хандлага нь үнэ цэнийн өөр өөр үзүүлэлтүүдийг өгч болох бөгөөд үүнийг үнэлэгч батлах явцад бие биетэйгээ харьцуулдаг.
Үйлчлүүлэгч нь үр дүнгийн зөрүүтэй байгаа шалтгааныг тайлбарлах, эвлэрүүлэх үйл явцын үндэслэлийг ихэвчлэн шаарддаг гэдгийг үнэлгээчин анхаарч үзэх хэрэгтэй. АНУ-ын мэргэжлийн үнэлгээчид янз бүрийн орлогыг ашигласнаар олж авсан үнийн дүнгийн 10% -ийн зөрүүг хүлээн зөвшөөрөх боломжтой гэж үздэг. Хэрэв зардлын аль нэг үзүүлэлтийг тохиролцохдоо бусад үзүүлэлтээс эрс ялгаатай бол үнэлгээчин яагаад гэдгийг олж мэдэх ёстой. Хэрэв шалтгаан нь математикийн болон бусад засч залруулах боломжтой алдаанаас шалтгаалаагүй бол үнэлгээний тайланд ийм зөрүү гарахад юу нөлөөлсөнийг зааж өгөх ёстой бөгөөд магадгүй Эвлэрүүлэн зуучлах аргачлалын үндсэн дээр олж авсан үр дүнд тулгуурлах нь бага байх ёстой.
Зардлын эцсийн үнэ цэнийг олж авахын тулд олж авсан үр дүнг нэгтгэх журмыг хэрэгжүүлэхэд жигнэсэн дундажийг хамгийн тохиромжтой хувилбар гэж үздэг. Үнэлгээчин нь тухайн объектыг үнэлэх зорилгод аль нэг арга барил нь хэр зэрэг нийцэж байгаа, тооцоолол нь зах зээлийн мэдээллээр батлагдсан эсэх, тэдгээр нь тэдгээртэй зөрчилдөж байгаа эсэх, эцсийн дүгнэлтэд олж авсан үнэ цэнийн үзүүлэлтэд илүү их найдаж байгааг үнэлдэг. хандлагын бүх үзэл бодлын хамгийн идеалын үндсэн дээр. Аль зардлын тооцоололд илүү ач холбогдол өгөх, нэг арга барилын үр дүнд бусад аргын үр дүнтэй харьцуулах асуудлыг шийдэх нь гол түлхүүр юм. эцсийн шаттооцоолол.
Үнэлгээчин нь ашигласан мэдээллийн багц нь зах зээлийн бүх оролцогчдын байр сууринаас үнэлгээ хийхэд хангалттай гэдгийг нотлох ёстой.
Зардлын эцсийн үнэ цэнийг тооцоолохын өмнө үнэлгээний журмын иж бүрэн хяналтыг хийх ёстой. Үнэлгээчин нь ашигласан мэдээлэл, ашигласан аналитик аргууд, таамаглал, үндэслэлийн логик нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийн хангалттай, харьцуулж болохуйц үр дүнд хүрсэн эсэхийг шалгах шаардлагатай. Ашигласан шинжилгээний аргууд нь үнэлгээний зорилго, тодорхойлсон үнийн төрөл, өртгийг тооцох арга, үе шаттай тохирч байх ёстой.
Үнэлгээч нь үл нийцэх байдлыг арилгахын тулд үнэлгээний янз бүрийн арга барилд үндэслэсэн үнэлгээний шийдвэр, тооцоололд тулгуурласан аналитик дүгнэлтийн зөрүүг тодорхойлж, дүн шинжилгээ хийх ёстой. Жишээлбэл, барилгын үлдэгдэл ашиглалтын хугацааг тодорхойлохдоо харгалзан үздэг биеийн элэгдэл, элэгдэлзардлын аргад, хөрөнгө оруулалтын өгөөж, түүний үндсэн дээр капиталжуулалтын харьцааг тодорхойлохын тулд хөрөнгийн өгөөжийн түвшинг тооцсон, орлогын хандлагад.
Тодорхойлохын тулд тодорхой татах хүч(нэгжийн хувь эсвэл бутархай) арга тус бүрийг хэрэглэсэн үр дүн бүрийн хувьд дараахь хүчин зүйлсийг харгалзан тоон болон чанарын шинжилгээ хийх шаардлагатай.
Үнэлгээний зорилго, түүний үр дүнг ашиглах зорилго;
Үнийн хэрэглээний төрөл (стандарт) (жишээлбэл, зах зээлийн боломжийн үнэ эсвэл хөрөнгө оруулалтын үнэ цэнэ);
- үнэлэгдэж буй эд хөрөнгийн шинж чанар;
- аргын хэрэглээг дэмжих мэдээллийн тоо хэмжээ, чанар;
- харгалзан үзэж буй өмчлөлийн хувийг хянах түвшин;
- түүний хөрвөх чадварын түвшин.
Эдгээр бүх хүчин зүйлийг харгалзан үзэх нь жинлэж, эцэст нь эцсийн дүгнэлт гаргах боломжтой болгодог.
Хангалттай байдал, мэдээллийн чанар, нотлох баримтын хэмжээ зэрэг шалгуурт үндэслэн үнэлгээчин үнэ цэнийн хэмжүүр бүрийн харьцангуй ач холбогдол, хэрэглэх боломж, хүчин төгөлдөр байдлыг тодорхойлдог.
Хангалттай байдал.Энэ шалгуурт үндэслэн үнэлгээчин арга тус бүр нь үнэлгээний зорилго, зорилго (ашиглалт)-д хэр нийцэж байгааг тодорхойлдог. Арга барилын зохистой байдал нь дүрмээр бол өмчийн төрөл, зах зээлийн үйл ажиллагаанаас хамаарч тодорхойлогддог. Жишээлбэл, орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ нь харьцуулах борлуулалтын аргыг ашиглан хамгийн бодитой үр дүнг өгдөг, тусгай зориулалтын үл хөдлөх хөрөнгө нь өртгийн хандлагад төвлөрдөг бөгөөд энэ нь хуучирсан барилгыг үнэлэхэд тус болохгүй байж магадгүй юм. Практикт үнэлгээчин нэг биш, хоёр үр дүнд давуу эрх олгох боломжтой боловч тэдгээрийн ач холбогдол нь тэгш бус байж болно.
Мэдээллийн чанар.Үнэлгээний үр дүнгийн найдвартай байдал нь тооцоолол, залруулга, аналитик дүгнэлт, дүгнэлт хийх явцад ашигласан мэдээллийн хэмжээ, найдвартай байдлаас хамаарна (жишээлбэл, үнийг тооцоолох, тохируулахад шаардлагатай түрээсийн үнийн талаархи мэдээллийн хүрэлцээ, хамаарал). үл хөдлөх хөрөнгийн байршлын аналог, эсвэл функциональ болон эдийн засгийн хоцрогдлын хэмжээг тодорхойлох эх сурвалж болох найдвартай байдлын өгөгдөл). Ашигласан мэдээллийн хамаарал, чанарыг тусгасан шалгуурыг үнэлж буй эд хөрөнгийн төрлөөс хамааруулан авч үзэх хэрэгтэй.
Тооцооллын нарийвчлаларга тус бүрийн хүрээнд хийсэн таамаглал (урьдчилан таамаглал) болон тооцооллын үнэн зөв гэдэгт үнэлгээчний итгэлээр хэмжигддэг. Үнэлгээч нь өөр өөр арга барилд ашигласан өгөгдөл, тооцооллын үнэн зөвд өөр хэмжээгээр итгэх эрхтэй.
Нотлох баримтын хэмжээ.Эвлэрүүлэн зуучлалын мэдээллийн хүрэлцээ, чанарыг тодорхой арга барилд хамаарах нотлох баримтын хэмжээтэй уялдуулан авч үздэг. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг тооцоолох нотолгоо нь үнэлж буй эд хөрөнгийн нутаг дэвсгэр, зориулалт, бусад шинж чанарыг харгалзан янз бүрийн дүгнэлт, тооцоололд зах зээлийн мэдээллийг ашиглах явдал юм. Боломжит нотлох баримтын хэмжээнээс үл хамааран үнэлгээчний үйлдэл нь зөвхөн тоогоор хийсэн үйлдлээр хязгаарлагдахгүй, учир нь үнийн дүнгийн тооцоо нь үнэлгээний даалгаварт заасан үнийн төрөлтэй тохирч байх ёстой. Нотлох баримтын чухал хэсэг нь зах зээлийн нөхцөл байдлын тогтвортой байдал эсвэл тогтворгүй байдал юм, учир нь өмнөх гүйлгээний борлуулалтыг харьцуулах замаар олж авсан нотлох баримт нь үнэлгээний огноотой тохирохгүй нөхцөл байдлыг тодорхойлж болно.
Жишээ 15.1. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг хийсэн (барилга байгууламжийн он - 1914 он), дараахь үнийн үзүүлэлтүүдийг авсан.
зардлын хандлага 1,800,000 доллар;
харьцуулж болох борлуулалт 1,600,000 доллар;
DCF шинжилгээ 1,650,000 доллар
Үнэлгээчин зардлыг тохиролцохдоо дараахь дүгнэлтэд хүрсэн.
1. Үнэлгээний өдөр зах зээлд шинээр баригдсан барилга бараг байхгүй тул дан ганц өртгийн аргыг тухайн үнэлгээний тохиолдолд хамгийн сайн хэрэглэж болохгүй. Нэмж дурдахад уг объект нь удаан хугацааны өмнө баригдсан тул хуримтлагдсан элэгдэл, элэгдлийг үнэн зөв үнэлэх нь нэлээд хэцүү байдаг. Уг үл хөдлөх хөрөнгө нь арилжааны зориулалттай бөгөөд түүнийг худалдан авах зорилго нь орлого олох зорилготой тул худалдан авагч нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн бүтээн байгуулалтын зардлыг бус харин тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн орлого олох чадварыг тусгасан үр дүнг илүү сонирхож байна.
2. Харьцуулах аргад таван аналогийг ашигласан бөгөөд тэдгээрийн аль нь ч үнэлж буй объекттой харьцуулах боломжтой гэж бүрэн хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй юм. Гүйцэтгэсэн гүйлгээний талаар үнэн зөв мэдээлэл авах боломжгүй байсан тул тохируулгын нарийвчлалын түвшин харьцангуй харьцангуй юм.
3. Орлогын арга нь энэ объектыг үнэлэхэд хамгийн тохиромжтой бөгөөд хамгийн найдвартай үр дүнг өгдөг. Түрээсийн болон үйл ажиллагааны зардлын мэдээллийг найдвартай эх сурвалжаас авсан бөгөөд найдвартай гэж үзэж байна. Өмнө дурьдсанчлан, объект нь арилжааны шинж чанартай бөгөөд энэ нь орлого олох чадварыг дүн шинжилгээнд үндэслэн үнэлэхийн ач холбогдлыг харуулж байна.
Шинжилгээний үр дүнд үнэлгээч нь хандлага тус бүрд ач холбогдол өгдөг.
- зардлын хандлага 25%;
- харьцуулсан хандлага 25%;
- Орлого 50%-д ойртож байна.
Дараа нь эцсийн зардлын тооцоо нь:
1,800,000 x 25% + 1,600,000 x 25% + 1,650,000 x 50% т 450,000 + 400,000 + 825,000 - 1,675,000 доллар
Саяхан ийм зохицуулалтын хувилбар хангалттай байсан. Өнөөдөр батлах процедурын логик нь хэд хэдэн шалгуурыг тодорхой тодорхойлохыг шаарддаг бөгөөд үүний дагуу ашигласан үнэлгээний арга тус бүрийн тэдгээртэй нийцэж байгаа эсэхийг харьцуулсан судалгаа хийх ёстой.
Бид үнэлгээчдэд доор тайлбарласан тохирох аргуудыг хэрэглэхэд ашиглаж болох нэлээн иж бүрэн шалгуурын системийг санал болгож байна.
Төрөл бүрийн аргыг ашиглан олж авсан үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний үр дүнг тохиролцох журмыг албан ёсны болгох асуудлыг шинжээчийн аргыг ашиглан уламжлалт аргаар, мөн гэрээний журмыг олон шалгуураар шийдвэр гаргах асуудал гэж үзэх замаар шийдэж болно.