Az értékelés tárgya értékének végső értékének összehangolása. Különféle értékelési megközelítések és módszerek alkalmazásának eredményeinek összehangolása. A jóváhagyási eljárás az értékelés utolsó szakasza

A beérkezett számítások elemzése és végső következtetés

Információk az értékesítési tranzakciókról

Az A és C analógok nem használhatók a számításhoz, mivel az elsőnél a nettó működési bevétel értéke nem hasonlítható össze az értékelt ingatlan mutatójával, a másodiknál ​​pedig az utolsó év bevételét tüntetik fel.

Az értékelt ingatlan várható eladási ára egyenlő lesz:

C körülbelül \u003d 50 000 rubel. : 0,08 \u003d 625 000 rubel.

Az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítésének utolsó szakasza az analóg tárgyak elemzése során kapott árkorrigált értékeinek egyetlen értékre vagy értéktartományra történő csökkentése.

A költségmutatók összehangolása (általánosítása) az összehasonlító megközelítés igen fontos állomása. Ebben a szakaszban az értékelő elemzi a kapott mutatókat, és értéktartományra vagy egyetlen értékre redukálja azokat. Ebben a szakaszban mérlegelik és gondosan mérlegelik az egyes értékmutatók előnyeit és hátrányait, a piaci adatok megbízhatóságát és az alkalmazott elemzési módszereket. Az értékelő jelentésnek egyértelműen fel kell tüntetnie az értékelési érték következtetésének indoklását.

Az egyeztetés során meg kell győződni arról, hogy a kapott értékmutató összhangban van-e az értékelés céljával és a más értékelési megközelítésekkel kapott értékmutatókkal.

Ahhoz, hogy több mutatót egyetlen értékre csökkentsünk, a súlyozott átlagok elemzési módszereit alkalmazzuk.

Az értékbecslő által számított súlyozott átlag az értékelt tárgy valószínű eladási ára lesz, amely minden esetben elfogadható keretek között kerekíthető.

Ezt a megközelítést gyakran alkalmazzák, és jó eredményeket ad olyan objektumok értékelésénél, amelyeknél megbízható információk állnak rendelkezésre a befejezett adásvételi tranzakciók árairól vagy az ilyen tárgyak eladásra kínált árairól.

7.1. A szükségesség indoklása
értékelési megállapodás

A Nemzetközi Értékelési Szabványok három megközelítést javasolnak az értékeléshez: költség, összehasonlítás és bevétel. Orosz szabványok kötelezővé tenni ezeket a megközelítéseket. A nemzetközi szabványoknak való megfelelés és Orosz törvényhozás szükségessé teszi a kapott eredmények harmonizálását, mivel ezeket a megközelítéseket ugyanazon az értékelési eljáráson belül ugyanarra az objektumra alkalmazzák.

Az alkalmazott módszerek eredményeinek összegzésének célja az egyes módszerek előnyeinek és hátrányainak meghatározása, valamint egyetlen költségbecslés kiválasztása. Az értékelés eredményeinek összehangolása nagyon releváns és nagyon nehezen megoldható feladat. Mindenekelőtt elemezzük, hogyan javasolják a nyugati értékbecslők a probléma megoldását.

G.S. Harrison „Ingatlanértékelés” című monográfiája a következő ajánlásokat fogalmazza meg: „Az eredmények egyeztetésekor az értékbecslő három megközelítés alapján összegyűjti a kapott adatokat és értékmutatókat, és az ok-okozati elemzés módszerével értékeli azokat, amelyek ésszerű következtetést von le az értékelés célját szolgáló értékről. Az értékelőnek egyértelműen meg kell határoznia a megbízott munka jellegét és terjedelmét, és el kell kezdenie mérlegelni a különböző adatok és a probléma megközelítési módjainak relatív fontosságát és elfogadhatóságát. A szerző azonban nem fedi fel az ilyen mérlegelés módszerét, mechanizmusát és eljárásait.

J. Friedman és N. Ordway „Jövedelemtermelő ingatlanok elemzése és értékelése” című könyve a következőket mondja az egyeztetés problémájáról: „Az egyeztetés döntéshozatali folyamat, nem pedig a kapott eredmények mechanikus átlagolásának folyamata.
három megközelítést alkalmazva. A folyamat során az értékelő az értékelési elvek elfogadhatóságát teszteli a feladat azonosítás, adatgyűjtés és elemzés különböző szakaszaiban az egyes értékelési megközelítések alkalmazásával. A becslő statisztikai számításokat használhat a valószínűségi eloszlás kidolgozásához." A megállapodás sajátosságai ismét gyakorlatilag hiányoznak.

Az „Ingatlan értékelésének és adóztatásának szervezése” című könyvben J. K. Eckert főszerkesztője az értékelési eredmények egyeztetésének problémáját részletesebben és mélyebben elemzi:
és az egyes megközelítések gyengeségei az ilyen típusú ingatlanokkal és egy adott objektummal kapcsolatban. Ebben az esetben a három értékelési eredmény számtani átlaga egyáltalán nem származik. És nem szükséges, hogy a kapott eredmények egyike végleges legyen. A cél a legtöbb esetben a számítás hozzávetőleges méret piaci érték, általában úgy határozzák meg legvalószínűbb ár eladáskor, és ez az érték egyáltalán nem az egyik értékelési módszerrel kapott eredmény... Az értékelés végső értéke valahol ezek között fog meghatározni. Más szóval, feltételezzük, hogy az értékelés végeredménye az egyik megközelítés közül választható. Tekintettel azonban a fogalom valószínűségi jellegére piaci értéke, ez inkább kivétel, mint szabály. A végeredmény továbbra is egy valószínűségi érték, amelyet általában a segítségével határoznak meg valószínűségi (statisztikai) mérlegelés három megközelítéssel kapott eredményeket.

S.P. Pratt "Business Valuation" című könyve is azt állítja, hogy gyakran hasznos idézni a kapott értékeket különböző megközelítések, táblázatos formában adja meg őket relatív súlyokés csak ezután vonjon le következtetést az alkalmazott értékelési standard (alap) figyelembevételével.

Hasonló ítéletet fogalmaz meg egy másik könyv – „Útmutató az üzleti értékeléshez” (szerzők: J. Fishman, S. P. Pratt, K Griffith, K. Wilson): „A költségek becsléséhez a tanácsadók (értékbecslők) gyakran két ill. több módszer. Ez különböző potenciális értékelések sorozatához vezet, és a tanácsadónak meg kell találnia a módját, hogy meghatározza a legjobb értékelést ezen a sorozaton belül. Ezt általában úgy érik el relatív fontosságot súlyozva vagy elfogadhatóság minden egyes értékelési módszer, amely a kívánt értékelés meghatározott értékéhez vezet.

Korántsem könnyű azonban meghatározni, hogy mely teljesítménymutatókra kell nagyobb súlyt helyezni, és az adott módszert hogyan lehet másokhoz képest súlyozni. Két fő megközelítés használható az adott vizsgálat során kapott különböző pontszámok súlyozására, hogy a kívánt pontszám általános végső mértékét kapjuk: a matematikai súlyozási megközelítést (matematikai megközelítés) és a szubjektív súlyozási megközelítést (a szubjektív megközelítést). . Az értékbecslési tanácsadó szabadon használhatja ezeket a megközelítéseket, de tisztában kell lennie azzal, hogy mindkettőnek megvannak a maga előnyei és hátrányai.

Megjegyzendő, hogy bár az eredmények közvetlen súlyozása egy egyszerűsített és primitív modell a hatás figyelembevételére. árképzési tényezők Az értékelési eredményeken jelentős előnye van a szubjektív súlyozással szemben, mivel ezzel a megközelítéssel a megrendelő vagy az értékelés más felhasználója könnyebben megérti az értékelő gondolkodásának logikáját, mégpedig számszerűsített (kvantitatív) formában. A szerzők ezt az előnyt a következőképpen írják le: „Ha az értékbecslő azt mondja: „A diszkontált cash flow módszernek adom a legnagyobb súlyt”, akkor az olvasó megkérdezheti: „Rendben, mekkora súlyt tulajdonítasz ennek a módszernek?” A matematikai súlyozási megközelítés ezt biztosítja További információ. A matematikai súlyozás jelentős hátránya, hogy az egyéni értékelési eredmények nagy szórása esetén alkalmazása problémássá válik, a végeredmény kevésbé helyes.
Ebben az esetben az egyik megközelítés hátránya a második előnye, és fordítva.

Az orosz értékelési gyakorlatban az elmúlt években komoly figyelmet kapott az eredmények harmonizálásának problémája, amit számos tankönyv, folyóiratban megjelent publikáció és az értékelési témákkal foglalkozó konferenciákon elhangzott előadások is bizonyítanak.

S. V. Valdaicev „Az üzlet és az innováció becslése” című könyve utal a súlyozás szükségességére súlyegyütthatókkal, de ezek az együtthatók tisztán szakértőiek, vagyis egy minősített értékbecslő szubjektív szakértői megítéléséből származnak. Az ezeket az együtthatókat előállító érvelés mechanizmusa vagy logikája azonban az
nem szerepelnek a kézikönyvben.

Az "Üzleti értékelés" című tankönyvben (A. G. Gryaznova és M. A. Fedotova szerkesztette) a szerzők javasolják az eredmények mérlegelését a matematikai és szubjektív megközelítés módszerei alapján. Matematikai súlyozással a számértékek meghatározása javasolt fajsúly figyelembe véve néhány tényezőt (az üzlet jellege, az értékelés célja, az érték fajtája, a likviditás szintje stb.), és a szubjektív mérlegelésnél előtérbe helyezik szakmai tapasztalatés az értékbecslő ítélete. A tankönyvben nincsenek bemutatva az ilyen mérlegelésre vonatkozó konkrét eljárások.

Az „Ingatlanértékelés” című tankönyv (A. G. Gryaznova és M. A. Fedotova szerkesztette) példákat ad a hierarchiaelemzési módszeren alapuló értékelés eredményeinek egyeztetésére, bár magát a módszert nem ismertetik.

Az eredmények egyeztetésének problémaköréhez hasonló megközelítést mutat be G. G. Azgaldov „A becslések egyeztetésének problémái és lehetséges megoldásai” című cikke is, amelyben a modern szakértői kvalitás eszközei alapján először számszerűsítik az egyes tulajdonságokat - tényezőket. amelyek befolyásolják a különböző, például három módszerrel kapott értékelési eredmények megbízhatóságát, akkor minden értékelési módszerhez kiszámítják a költség mennyiségi kifejezését, amely alapján meghatározzák a költség általánosított értékét.

A szakértői minőségi mérés módszere egy olyan minőségi mutató mennyiségi értékelésén alapul, mint a három megközelítéssel - nyereséges, költséges és piaci - kapott egyedi eredmények megbízhatósága. Az egyes megközelítések megbízhatósági fokának meghatározásának alapja a következő:

– a számításokhoz használt kezdeti információk megbízhatósága az egyes módszerek szerint;

- az értékbecslő által alkalmazott (explicit és implicit) feltételezések száma és jellege, amelyek nem feltétlenül felelnek meg a valóságnak (például a jövőbeni bevételek vagy jövőbeni költségek előrejelzésekor, a diszkontráta kumulatív konstrukciós módszerrel történő meghatározásakor).

A három értékelési eredmény alapján a végső érték meghatározásához különféle módszereket alkalmaznak az ingatlan értékének súlyozott átlaggal számított képlet alapján történő kiszámításához szükséges súlyok meghatározására. Az S. Pratt monográfiáiban leírt matematikai súlyozási módszeren túlmenően a módusz, medián, valószínűségi megközelítés és a hierarchiák elemzésének módszere (AHP) is használatos.

Az értékelés során különféle módszereket alkalmaztak. A különböző módszerek alapján nyert értékmutatók relatív fontosságának kérdését az Értékelő ésszerű megítélése határozza meg, amelyet az alkalmazott módszerek eredményeinek mérlegelésével formalizálunk.

Két alapvető súlyozási módszer létezik: a matematikai és a szubjektív súlyozási módszer. Ebben a cikkben az értékbecslő a második módszert alkalmazta a végső érték meghatározására.

Az egyes megközelítések előnyeit a vizsgált ingatlan értékelése során a következő kritériumok határozzák meg:

Az a képesség, hogy tükrözze a potenciális eladó vagy vevő tényleges szándékait.

Az elemzés alapjául szolgáló információk minősége.

A megközelítések azon képessége, hogy figyelembe vegyék a piaci ingadozásokat és a pénz értékét.

Az a képesség, hogy figyelembe vegyék az objektum sajátos jellemzőit, amelyek befolyásolják az értékét, mint például az elhelyezkedés, a méret, a potenciális jövedelmezőség.

A költségmegközelítés lehetővé teszi egy új értékelési tárgy gyártási és értékesítési költségeinek meghatározását, levonva a halmozott értékcsökkenés minden formáját. Ennek a megközelítésnek az előnye a költségekkel kapcsolatos információk kellő pontossága és megbízhatósága. Hátránya, hogy nehéz pontosan felmérni a kopás minden formáját. A költségszemléletű megközelítés alkalmazása akkor a legvonzóbb, ha a tipikus eladók és vásárlók költségorientáltak döntéseikben. A költségszemléletű megközelítés sajátos alkalmazási területe az egyedi tárgyak értékelése, különösen a nem bevételi célokra. Meg kell azonban jegyezni, hogy a költségmegközelítés magában foglalja a költségeket is telek- a legdrágább eszköz a nagyvárosokban. A vagyonértékelés célja a biztosítéki (hitel)kötelezettségek értékének meghatározása, azaz szükséges a tárgyak piaci viszonyok közötti értékének tükrözése, a költségszemléletű megközelítés pedig csak az ingatlantárgyak újrateremtésének költségeit tükrözi. Ezért úgy döntöttünk, hogy a kereskedelmi szempontból vonzó objektumok esetében nem vesszük figyelembe a költségszemléletű ingatlanértékelési eredményeket, hanem a speciális ingatlanobjektumok esetében.

A bevételi megközelítés tőkésíti a létesítmény használatának jelenlegi és jövőbeli előnyeit. Ennek a megközelítésnek az az előnye, hogy közvetlenül figyelembe veszi az ingatlan használatából származó előnyöket és a piaci lehetőségeket a javasolt tulajdonjog időtartama alatt. Ezenkívül ez a megközelítés a piaci bérleti díjak adatain alapul, ami megbízhatóbbá teszi az alkalmazásával kapott eredményeket. Ennek a megközelítésnek a hátrányai közé tartozik, hogy figyelembe veszi a jövőbeni ingatlantulajdonból származó jövedelmet, i.e. előretekintő, pontosan nem becsülhető adatokon alapul (például a létesítmények kihasználtsági adatai, bevételi és kiadási adatok, adójogszabályok változásai stb.).

Az összehasonlító megközelítés az értékelt ingatlanhoz hasonló ingatlanok értékesítésére vonatkozó információkat használ. Összehasonlító megközelítéssel az értékelendő ingatlan piaci értékét a hasonló ingatlanok értékesítési árának elemzésével számítják ki. Az összehasonlító megközelítés módszerei, megfelelő teljességgel és az analóg objektumról rendelkezésre álló információkkal, lehetővé teszik egy ingatlantárgy költségének kiszámítását, amely tükrözi az ingatlanpiac valós állapotát. A gyakorlatban a tranzakciókra vonatkozó információk szinte teljesen zártak, az eladásra kínált tárgyakkal kapcsolatos információk pedig nem egészen elegendőek és teljesek.

Az eredmények egyeztetésekor a szakértői súlyozott átlagértékelés módszerét alkalmaztuk. Ezzel a módszerrel az egyes használt in

A megközelítések és módszerek értékelése az alkalmazásuk során felhasznált információk megbízhatóságától függően eltérő súlyozási együtthatót kap. Az értékelés maximális értéke 5, a minimum értéke 1. A maximális érték 5 - a megközelítés teljes mértékben megfelel a kiválasztott kritériumnak; 4 - a megközelítés megfelel a kiválasztott kritériumnak, de vannak kisebb "ellen" megjegyzések; 3 - a megközelítés kielégítően teljesíti a kritériumot, elegendő számú tény van "ellen"; 2 – a megközelítés nem felel meg megfelelően a kritériumnak; 1 - a megközelítés nagyon rosszul teljesíti a kritériumot, kissé befolyásolja a lényegét.

A kiválasztott összehasonlítási paraméter tükrözésének mértékétől függően minden megközelítéshez hozzárendelnek egy értéket.

Egy fejlett gazdaságban általában az összehasonlító megközelítést részesítik előnyben. A jelenlegi gazdasági visszaesés körülményei között mindhárom megközelítés szinte egyenértékű, ti. az ár meghatározásakor a piac nem csak a hasonló objektumok átlagos piaci árszintje szempontjából veszi figyelembe a tárgyat, hanem a potenciális bevétel megszerzése és a hasonló (azonos) objektum építésénél felmerülő költségek szempontjából is. , a „vevő/eladó motivációjának tükrözésére való képesség” és a „kalkulált költségnek való megfelelés” paraméter szerint a három megközelítés egyenlő súllyal esik latba.

Az „áralakító piaci tényezők szerkezetének figyelembevételének képessége” paraméter magas értéket kap a jövedelem és az összehasonlító megközelítésekhez, mivel számításuk a piacról beszerzett adatokon alapul.

Az információk megbízhatóságának és elégségességének mértékét az Értékbecslők a piacról történő adatgyűjtés során értékelték számításaikhoz. A legtöbb nyilvános forrásból beszerzett információ az összehasonlító megközelítésben kerül felhasználásra, az ellenőrzés során az Értékelőknek több alkalommal kellett pontosítaniuk a részleteket különböző analóg objektumokra téves információszerzés kapcsán. Vonatkozó,

ez a megközelítés alacsonyabb értéket kapott.

Az értékelt tárgy végső piaci értékében alkalmazott módszerek eredményeinek súlyozásának kiszámításához a következő egyszerű számításokat hajtjuk végre:

A faktorok mátrixát (táblázatát) építettük fel, amely minden megközelítéshez négyféle pontszámot rendel négy kritérium szerint;

Meghatároztuk az egyes megközelítések pontjainak összegét;

Kiszámították az értékeléshez használt összes megközelítés pontszámainak összegét;

Ennek a megközelítésnek a pontösszegéhez viszonyítva az összes használt megközelítés pontjainak összegéhez, ennek a megközelítésnek a becsült súlyát százalékban számítottuk ki;

A megközelítések számított súlyait 1%-os pontossággal kerekítettük, hogy ezekkel a súlyokkal összegezzük az eredményeket.

Kerekítésre azért van szükség, mert a kerekítetlen súlyok téves benyomást keltenek a jelentés olvasójában a kapott eredmény pontosságáról, ami több kárt okozhat az érintettnek, mint a kerekítéssel a végeredménybe állítólag bevezetett, pusztán formai tévedés.

A kerekített súlyok alapján úgy számítjuk ki az értékelendő ingatlan általános értékét, hogy az ezzel a módszerrel kapott értéket megszorozzuk az értékelés eredményeinek általánosítása érdekében kiszámított megközelítés kerekített súlyával. Az adatokat a 16. számú táblázat tartalmazza.

16. számú táblázat - Súlyegyütthatók számítása

Kritérium	Pontszám pontban
Megközelítés	drága	Összehasonlító	Jövedelmező
Alkalmazás a számításban	Nem	Igen	Igen
Az elemzés és a számítások elvégzésének alapjául szolgáló információk megbízhatósága és elegendősége
A megközelítés azon képessége, hogy figyelembe vegye az objektumra jellemző árformáló piaci tényezők szerkezetét
A megközelítés azon képessége, hogy tükrözze a tipikus vevő/eladó motivációját, tényleges szándékait
A megközelítés megfelelése a számított költség típusának
Összes pontszám ehhez a megközelítéshez
Pontok összege
Megközelítés súlya, %		0,50	0,50
Állítsa be a súlyt 1%-ra felfelé kerekítve		50%	50%

A két megközelítés alkalmazásának eredménye a tárgy értékének értékelése során a következő eredményeket adta:

17. számú táblázat - Az ingatlan értékelésének eredményének egyeztetése

A Jelentés előző részeiben az objektum értékelésének eredményeit a kérdéses tárggyal kapcsolatos összes rendelkezésre álló információ elemzése alapján kaptuk. Három megközelítést alkalmazva egy tárgy értékének meghatározására a következő eredmények születtek (áfa nélkül):

Ahhoz, hogy az értékelés eredményeiről végre megegyezzenek, az egyes megközelítések által elért értékelési eredményeket súlyokkal kell hozzáadni. A súlyozási együtthatók azt mutatják meg, hogy az egyes alkalmazott értékelési módszerek alkalmazása eredményeként kapott érték mekkora hányada van jelen az éves bérleti díj piaci értékének végső értékében. A súlyozási tényezők összegének 1-nek (100%) kell lennie.

Az értékbecslő az objektum piaci értékének végleges értékének meghatározásakor a következő tényezőket vette figyelembe:

A költségszemléletű piaci értékbecslés tükrözi az értékelt tárgy cseréjének költségét és műszaki állapotát, de nem veszi figyelembe az érték megállapításának időpontjában fennálló piaci helyzetet.

Általános szabály, hogy fejlett ingatlanpiaci feltételek mellett az összehasonlító megközelítés számítása adja a legközelebbi közelítést a piaci értékhez. tükrözi az aktuális időpontra vonatkozó valós ajánlati árakat, amelyek az eladó és a vevő jövőbeni aukcióinak támaszpontját jelentik az üzletkötés során. Ez a megközelítés tükrözi a legmegbízhatóbban az ingatlanpiac állapotát, mivel piaci adatokon alapul, és figyelembe veszi a külső tényezők költségre gyakorolt ​​hatását.

Hátránya, hogy gyakorlatilag lehetetlen két teljesen egyforma objektumot találni, és a köztük lévő különbségeket sem mindig lehet kellő pontossággal elkülöníteni és számszerűsíteni. A javítások számának növekedése növeli az értékelés szubjektivitását ezzel a megközelítéssel.

A bevételi megközelítés tőkésíti a létesítmény használatának jelenlegi és jövőbeli előnyeit. Ennek a megközelítésnek az az előnye, hogy közvetlenül figyelembe veszi az ingatlan használatából származó előnyöket és a piaci lehetőségeket a javasolt tulajdonjog időtartama alatt. A jövedelem-megközelítés alkalmazásakor azonban az Értékbecslő számos olyan feltételezést és korlátot fogadott el, amelyek némileg korlátozzák az e megközelítést alkalmazó számítások megbízhatóságát.

A fentiek figyelembevételével az értékelési tárgy végső piaci értékének kiszámításának eredményeit a következő táblázat mutatja be.

	Egyezési kritériumok	Összehasonlító	drága	Jövedelmező
	Megfelelőségi fokozat:
	értékelési feladat
	értékelési célok
	az értékelés tárgyának funkcionális célja
	értékelt jogokat
	Az egyes megközelítésekben felhasznált kiindulási adatok megbízhatóságának és elégségességének mértéke
	Az egyes megközelítések preferenciája a piaci jellemzők és az értékelési objektumok elhelyezkedése szempontjából
	Az alkalmazott megközelítésekben elvégzett számítások és elemzési eljárások megbízhatósága
	A szakértői értékelések és ítéletek aránya a fenti megközelítések mindegyikében
Az egyes megközelítések súlyegyütthatója, rel.egység
Az egyes megközelítések keretében nyert piaci érték, dörzsölje.
Megállapodott piaci érték, dörzsölje.

Piaci értéke:

A pH-tól. = 11.674.218.01+8.872.198.70+10.111.245.84= 30.657.662.55 rubel

Tehát a piaci érték irodatér, melynek címe: Murmansk Karl Liebknecht utca 18. ház 2014. október 24-én, kerekítve: 30 657 663 dörzsölés.

Miután az értékbecslő különféle módszerekkel, többféle megközelítéssel üzleti értékelést készített, össze kell hasonlítania a kapott értékeket. Egy tökéletes piacon mindhárom megközelítésnek ugyanannyi értéket kell eredményeznie. A gyakorlatban a különböző megközelítésekkel kapott értékek általában jelentősen eltérnek. Vegyünk például egy nagyvállalatot, amely jelentős mennyiségű állóeszközzel és egyéb tárgyi eszközzel rendelkezik, de alacsony haszonkulcsot termel. Ennek költségmegközelítéssel kapott értéke többszöröse lehet a jövedelemszemléletű módszerekkel kapott értéknek. Ezért az értékbecslőnek költségegyeztetést kell végeznie a vállalkozás végső értékének meghatározásához.

Összköltsége- ez az értékelés tárgyának értéke, amelyet az értékelés különböző megközelítési módjaival számolnak ki, és az értékbecslő által elért eredmények egyetértését a különböző értékelési megközelítések alkalmazása indokolja. Az értékelési eredmények jóváhagyása az értékelési folyamat kötelező eljárása és az értékelő jelentés kötelező része. Amint azt az FSO-3 "Az értékelő jelentés követelményei" tartalmazza, annak tartalmaznia kell az értékelés eredményeinek koordinálására vonatkozó eljárás leírását, valamint a különböző megközelítésekre elvégzett számítások alapján levont következtetéseket, valamint az egyes megközelítések keretein belül különböző módszereket, a költség végső értékének meghatározására, vagy valamelyik megközelítés eredményének költség végső értékeként való elszámolására. A jelentés e részében az értékelő narratív formában kifejti a különböző módszerekkel meghatározott értékkülönbségek lényegét, megindokolja a vállalkozás végső értékének egyeztetésének módszerének megválasztását, általánosítást tesz.

Az egyetértésnél figyelembe kell venni az egyes megközelítések jelentőségét és funkcionalitását egy adott helyzetben. Általános szabály, hogy egy vállalkozás értékelésekor az egyik megközelítést alapvetőnek tekintjük, míg a másik kettőt az elért eredmények kiigazításához szükséges. A vállalkozás sajátosságai vagy az információhiány miatt előfordul, hogy egyes megközelítések nem alkalmazhatók a gyakorlatban.

A költség végső értéke soha nem matematikai átlagolás eredménye, azaz. nem az összes becsült költség értékének összegzésével, majd az összeg elosztásával az alkalmazott megközelítések számával érhető el. Ez azt feltételezné, hogy mindegyik megközelítés megbízható eredményt ad, ami rendkívül ritka. A végső költség meghatározásához az értékbecslő szakmai véleményét használják fel, amely a legoptimálisabban a súlyozott átlag módszerrel formalizálható.

Általában ez a módszer a teljes költséget a következő képlettel határozza meg:

Cum \u003d K d C d + K s C s + K s C s,

C IT - végleges üzleti érték,

C d, C s, C s - bevételi, összehasonlító és költségmegközelítéssel meghatározott értékek,

K d, K s, K z - a bevételi, összehasonlító és költségszemlélethez kiválasztott súlyegyütthatók. Nem szabad megfeledkezni arról, hogy ezeknek a súlyoknak egy vagy 100%-ot kell adniuk. A legtöbb értékbecslő a számított súlyokat 10%-on belülre kerekíti.

Az egyes értékelési megközelítések súlyozási tényezőinek meghatározásához kvantitatív és kvalitatív elemzést kell végezni, amely figyelembe veszi a következő tényezőket:

Az értékelés célja és eredményeinek feladatspecifikus felhasználása;

a meghatározandó érték típusa (például piaci vagy befektetési érték);

A vizsgált tulajdoni részesedés jellege (például ha kisebbségi részesedést értékelnek, akkor a költségszemlélet kisebb súllyal esik latba);

A számítások alapjául szolgáló információk minősége és elegendősége az egyes módszerek esetében;

A vállalkozás sajátosságai és eszközei;

A vizsgált részvénycsomag ellenőrzési foka és likviditásának mértéke.

Mindezeket a tényezőket figyelembe véve az értékelő több módszert alkalmaz az egyes megközelítések súlyozásának meghatározására. Ezek a módszerek a következők:

Matematikai vagy szubjektív súlyozás módszere;

Szakértői minőségi mérés módszere;

Hierarchia elemzési módszer;

Valószínűségi módszer.

Megjegyzendő, hogy mindezek a módszerek ugyanazt a célt oldják meg: formalizálják az értékelő szakmai véleményét az egyik vagy másik megközelítés alkalmazhatósági fokáról a jóváhagyási eljárásban.

A legegyszerűbb és legelterjedtebb a matematikai vagy szubjektív súlyozás módszere, amikor a súlyozási együtthatókat az értékelő intuitív módon, szakmai megítélés alapján rendeli hozzá. A szakértői kvalitás (szakértői értékelések) módszere ugyanazon szubjektív megítélés megfogalmazását foglalja magában egy formalizáltabb cselekvési sorozat segítségével (értékelési szempontrendszer kiválasztása, szakértői minősítés minden kritériumhoz, az eredmények összegzése). A hierarchiák elemzésének módszere a szakmai vélemény megfogalmazását matematikai eljárássá változtatja. Ugyanakkor a koordinációs feladat hierarchikus struktúrába épül fel, több szinttel: célok, kritériumok és alternatívák; az egyes szintek elemeinek páronkénti összehasonlítása, az elemek fontossági együtthatói, valamint az egyes alternatívák súlyának végső értékének kiszámítása. A valószínűségi módszer magában foglalja a döntések végrehajtásának valószínűségének értékeinek és mintáinak használatát az egyes megközelítéseknél.

Mindegyik módszer heurisztikus jellegű, és nincs szigorú tudományos bizonyítéka. Azonban találtak széles gyakorlati használat ban ben értékelési tevékenységek egyszerűsége és láthatósága miatt.

A teljes költség szubjektív súlyozással történő kiszámítására az 1. táblázatban látható példa.

1. táblázat A teljes költség számítása szubjektív módszerrel

A vizsgált példában a különböző megközelítések értékelési eredményei között igen jelentős, 75%-os volt a különbség. Esetünkben az információs szempontból legkevésbé megbízható megközelítéshez a legalacsonyabb súlyozási tényezőt rendeltük. A gyakorlatban a különböző megközelítésekkel kapott értékelés lényegesen eltérő közbenső eredményeinek egyeztetésekor a jelentésnek tükröznie kell az elvégzett elemzést és az eltérések azonosított okát. Szignifikánsnak minősül az a különbség, amelyben az egyik megközelítés alkalmazásával kapott eredmény kívül esik egy másik megközelítés alkalmazásával kapott értékbecslő által meghatározott értéktartomány határain.

A beszámolóban feltüntetett vállalkozás összértéke független értékbecslő véleménye. A gyakorlat azt mutatja, hogy a vállalkozás eladásának valós költsége mindig eltér az ajánlotttól (emlékezzen a „10-50 szabályra”). A szakember véleménye, szabványokon alapuló számításokkal alátámasztva azonban súlyos érv az eladó és a vevő közötti tárgyalásokon.

Az értékelő jelentésre és annak szerkezetére vonatkozó követelmények

Általános követelmények Az értékelési jelentés tartalmát az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről szóló szövetségi törvény 11. cikke és az FSO-3 „Az értékelési jelentésre vonatkozó követelmények” határozza meg, amelyet az Oroszországi Gazdaságfejlesztési Minisztérium májusban kelt rendelete hagyott jóvá. 20, 2015 N 299.

Értékelő jelentés bizonyító erejű adatokat tartalmazó záróokirat, amelyet a vállalkozás értékének megállapítására irányuló eljárás eredménye alapján állítanak ki a törvénynek megfelelően. Orosz Föderáció az értékelési tevékenységekről. Papíron és (vagy) elektronikus dokumentum formájában állítják össze.

Az értékbecslési jegyzőkönyv az értékelési feladatnak megfelelően készül, és tartalmazza az értékelőnek az értékelő tárgy értékére vonatkozó, az összegyűjtött információk és az elvégzett számítások alapján, a feltételezések figyelembevételével megfogalmazott ésszerű szakmai megítélését.

A jelentés elkészítésekor az értékbecslőnek be kell tartania a következő elveket:

A jelentésnek tartalmaznia kell az értékelt tárgy értékének meghatározásához elengedhetetlen információkat;

Az értékelő jelentésben közölt információkat meg kell erősíteni;

A nyomtatott példányban készült jegyzőkönyvet oldalszámmal kell ellátni, összevarrva, az értékelést végző értékbecslő vagy értékbecslők aláírásával, valamint az értékbecslő vagy értékbecslők személyes pecsétjével vagy azon jogi személy pecsétjével, amellyel az értékbecslő vagy értékbecslők kötöttek. munkaszerződést.

Az elektronikus dokumentum formájában elkészített jegyzőkönyvet oldalanként sorszámmal kell ellátni, kiemelt minősítéssel aláírni. Elektronikus aláírás az Orosz Föderáció jogszabályaival összhangban az értékelést végző értékbecslő vagy értékbecslők, valamint azon jogi személy vezetőjének aláírása, amellyel az értékbecslő vagy értékbecslők munkaszerződést kötöttek.

Az értékbecslési jegyzőkönyvben fel kell tüntetni a jelentés keltét és számát. Az értékelő jelentésnek a következő információkat kell tartalmaznia:

1) értékelésre való kijelölés a szövetségi értékelési szabványok követelményeivel összhangban;

2) az alkalmazandó értékelési standardok;

3) az értékelés tárgyának értékelése során tett feltételezések;

4) információk az értékbecslés megrendelőjéről és az értékbecslőről;

5) információk az értékelésben részt vevő összes szervezetről és szakemberről;

6) főbb tények és következtetések. A fő tények és következtetések részben a következőket kell tartalmazniuk:

Az értékbecslő értékelésének alapja;

Az értékelés tárgyát azonosító információk;

A különböző megközelítések alkalmazásával kapott értékelési eredmények;

Az értékelés tárgya értékének végső értéke;

Az ebből eredő összköltség alkalmazásának korlátozásai és korlátai;

7) az értékbecslés tárgyának leírása, feltüntetve az értékbecslő által felhasznált dokumentumok jegyzékét, az értékelt jogi személy adatait és az értékelési tárgy könyv szerinti értékét;

8) az értékelési tárgy piacának, az árazási tényezőknek, valamint az értékét befolyásoló külső tényezőknek az elemzése;

9) az üzleti értékelési folyamat leírása, beleértve az alkalmazott megközelítések és módszerek megválasztásának indoklását, az egyes alkalmazott módszereken belüli költség meghatározásának sorrendjét, valamint a megfelelő számításokat;

10) az értékelés eredményeinek és a számítások alapján levont következtetések összehangolására vonatkozó eljárás leírása.

Az értékelő jelentés szövegének tartalmaznia kell az információforrásokra mutató hivatkozásokat vagy a felhasznált anyagok másolatait. A megrendelő által átadott dokumentumokat (igazolások, táblázatok, mérlegek) erre felhatalmazott személynek alá kell írnia és az előírt módon hitelesítenie kell. Amennyiben a honlapon közzétett információk nem biztosítottak szabad hozzáféréssel, vagy a jövőben módosulhatnak, az értékelő jelentéshez csatolni kell a vonatkozó anyagok másolatát.

A bekerülési költség végső értéke a matematikai kerekítési szabályok szerint kerekített konkrét számként vagy értékintervallumként is bemutatható, ha jogszabály vagy az értékelési megbízás ilyen ábrázolást ír elő.

Az értékbecslési jelentés szerkezete (fejezetsorrendje) jogszabályilag nem meghatározott, azonban az üzleti értékelési jelentések általában kevéssé különböznek a bemutatás sorrendjében. A jelentés általában a következő részeket tartalmazza:

1. Bemutatkozás.

2. Összefoglalás (a jelentés összefoglalása, korlátok és feltételezések).

3. Általános gazdasági elemzés.

4. Iparági elemzés.

5. Annak a régiónak az elemzése, ahol a vállalkozás található.

6. A vállalkozás jellemzői.

7. Jelentésmódosítás és pénzügyi elemzés.

8. Az üzleti érték meghatározása különféle megközelítésekkel.

9. Az eredmények összehangolása.

10. Pályázatok (információs források).

A jelentés elkészítésekor az értékbecslőnek az a fő feladata, hogy biztosítsa a prezentáció logikáját, csak a lényeges információk felhasználását és a jelentés érthetőségét a szakképzetlen felhasználók számára.

Az értékelő jelentés felülvizsgálata

Az értékelő jelentés vizsgálata- ezek az SRO szakértői tevékenységei annak ellenőrzése érdekében, hogy az értékelő által aláírt jelentés megfelel-e az Orosz Föderáció jogszabályai és a szabványok követelményeinek, valamint hogy megerősítse az értékelő tárgy által meghatározott piaci értékét. értékbecslő a jelentésben.

Az értékelő jelentések vizsgálatát a 17.1. Szövetségi törvény „Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről” (a 2015. június 8-i N 145-FZ szövetségi törvénnyel módosított) és az FSO-5 „A szakértelem típusai, végrehajtásának eljárásai, a szakértői vélemény követelményei és az eljárás” jóváhagyására", az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium 2011. július 4-i, 328. számú végzésével hagyta jóvá.

Az FSO szerint tárgyától függően kétféle szakértelem különböztethető meg:

Szakvélemény törvényi előírások betartása érdekében az értékelési tevékenységekről, beleértve a szövetségi törvény követelményeit, a szövetségi értékelési standardokat, valamint az értékelési tevékenységekre vonatkozó szabványokat és szabályokat (szabályozási és módszertani szakértelem);

Szakvélemény költség megerősítésére az értékbecslő által az értékelő jegyzőkönyvben meghatározott értékelési tárgy, amely magában foglalja az értékbecslési jegyzőkönyv jogszabályi előírásoknak való megfelelőségének ellenőrzését is.

A vizsgálat alapja szerint három típusba sorolhatók:

A jelentés vizsgálata ügyekben törvénnyel megállapított RF (kötelező);

A jelentés vizsgálata belső dokumentumoknak megfelelően önszabályozó szervezetÉrtékbecslők;

Vizsga szerződés alapján (önkéntes, vagy kezdeményezésre).

Ha az értékelő jelentés vizsgálata megállapodás alapján történik, az értékelő jelentés vizsgálatáért fizetendő díj mértékét a megállapodás határozza meg, és nem függhet a szakértői véleményben foglalt következtetéstől.

esetek kötelező az értékelő jelentések törvény szerinti vizsgálata:

1. Az adós vagyonának értékelése csődeljárás keretében. Az Art. A fizetésképtelenségről (csődről) szóló, 2002. október 26-i 127-FZ szövetségi törvény 130. cikke értelmében az adós vagyonának értékeléséről szóló jelentés vizsgálatát két feltétel egyidejű betartása mellett kell elvégezni:

Az adós egy egységes vállalkozás vagy JSC, amelyben a szavazati jogot biztosító részvények több mint 25%-a állami vagy önkormányzati tulajdonban van;

Az értékelő jelentést a Szövetségi Vagyonkezelő Ügynökség negatív véleményt adott ki.

2. A JSC ingatlan árának (pénzbeli értékének) meghatározása. Az Art. Az 1995. december 26-i 208-FZ szövetségi törvény 77. cikke részvénytársaságok» az állami és önkormányzati részvétellel működő JSC-k ingatlanértékelési jelentésének vizsgálatát a Szövetségi Vagyonkezelő Ügynökség negatív véleménye jelenlétében végzik el, és az értékelést további részvénykihelyezés, kinnlevő részvények megszerzése céljából végzik el. stb.

3. Visszaváltás olyan személy által, aki a PJSC-részvények több mint 95%-át megszerezte a PJSC-értékpapírokból, e személy vagy a fennmaradó részvények tulajdonosai kérésére. Az Art. A részvénytársaságokról szóló, 1995. december 26-i 208-FZ szövetségi törvény 84.7. és 84.8. pontja szerint a visszaváltási ár nem lehet alacsonyabb, mint a független értékbecslő által az értékpapír-értékelési jelentésben meghatározott és az SRO által megerősített piaci értéknél. az értékelési jelentés vizsgálata.

4. Állami kataszteri értékbecslés. Az Art. Az „Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről” szóló szövetségi törvény 24.11. pontja értelmében a kataszteri érték meghatározásáról szóló jelentés vizsgálata szerepel az állami kataszteri értékelés során végrehajtott tevékenységek sorában.

5. Az állami kataszteri értékbecslés eredményeinek megkérdőjelezése. Az Art. Az „Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről” szóló szövetségi törvény 24.18. cikke értelmében pozitív szakértői véleményt csatoltak a kataszteri érték felülvizsgálatára irányuló kérelemhez az ingatlan piaci értékének meghatározásáról szóló jelentéssel kapcsolatban.

Az értékelő jelentés vizsgálata során az értékbecslő által végzett munka tanulmányozása történik. Az értékelő jelentés vizsgálatakor a szakértő ismételt értékelést nem végez. Az értékelő jelentés vizsgálata során a szakértő nem használhat fel olyan információkat, amelyek az értékelés időpontja után váltak ismertté.

Az értékelő jelentést nem tekintheti át az a szakértő, aki azt az értékbecslési jelentést aláírta, amelyre vonatkozóan az értékelést végzik, vagy aki alapítója, tulajdonosa, részvényese, hivatalos vagy jogi személy alkalmazottja - a vizsgálat megrendelője, vagy az értékelés tárgyának tulajdonosa.

Az értékelő jegyzőkönyv vizsgálatát nem végezheti el szakértő sem, ha a szakértőnek vagyoni érdekeltsége van az értékelés tárgyában, vagy ha a szakértő az értékbecslés alapítójával, tulajdonosával, megrendelőjével vagy az értékelést aláíró személlyel kapcsolatban áll. jelentést, és azt is, ha entitás- a szakvélemény megrendelője a szakértő hitelezője vagy biztosítója.

Az értékelő jelentés vizsgálatának eredménye pozitív vagy negatív szakértői vélemény.

Szabályozási és módszertani vizsgálat lefolytatása során pozitív szakértői vélemény az értékelési jelentésnek az Orosz Föderáció értékelési tevékenységekre vonatkozó jogszabályaiban, valamint az értékelési tevékenységekre vonatkozó szabványokban és szabályokban foglalt követelményeinek való megfelelőségére vonatkozó következtetést tartalmazó következtetés.

Az értékelő tárgy értékének megállapítására irányuló vizsgálat lefolytatása során pozitív szakvéleménynek minősül az a szakvélemény, amely az értékbecslő által az értékbecslő által az értékbecslési jegyzőkönyvben meghatározott érték igazolására vonatkozó következtetést tartalmaz, beleértve az értékbecslés megfelelőségére vonatkozó következtetést is. az értékelő jelentést a törvénnyel.

A negatív szakértői vélemény olyan szakértői vélemény, amely a pozitívtól eltérő következtetést tartalmaz. A negatív szakértői vélemény tartalmazza a megállapított jogsértések teljes listáját és azok indoklását.

Tesztkérdések a 4. fejezethez

1. Hogyan és a számítások mely szakaszában befolyásolja az irányítás mértéke a vállalkozás értékét?

2. Mely vállalkozási formák esetében egyszerűbb, és melyiknél nehezebb a likviditási kedvezmény meghatározása?

3. Hogyan veszik figyelembe a nem teljesítő eszközök értékét a vállalkozás értékének módosításakor?

4. Mit tartalmaz az elszámolások végén a költségegyeztetés eljárása?

5. Milyen információkat kell tartalmaznia az értékelő jelentésnek?

6. Milyen kétféle vizsgálati módot biztosít az értékelő jelentések tárgyától függően a hatályos jogszabályok?

7. Milyen esetekben kerül sor az értékelő jelentés felülvizsgálatára?

Irodalom

szövetségi törvények

1. Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről szóló, 1998. július 29-i 135-FZ szövetségi törvény.

2. Az önszabályozó szervezetekről szóló, 2007. december 1-i 315-FZ szövetségi törvény.

Szövetségi szabványok becslések

egy." Általános fogalmakértékelések, értékelési megközelítések és az FSO értékelésére vonatkozó követelmények N 1) "20.05.15.

2. "Az értékelés célja és értékfajtái (FSO N 2)" 2015.05.20.

3. "Az értékelő jelentés követelményei (FSO N 3)" 2015.05.20.

4. "Kataszteri érték meghatározása (FSO 4. sz.)" 10.10.22.

5. "A vizsgálat típusai, lefolytatásának rendje, a szakértői vélemény elkészítésének feltételei és jóváhagyásának eljárása (FSO 5. sz.)" 11.07.04.

6. "Az értékbecslők önszabályozó szervezetének szakértői tudásszintjének követelményei (FSO 6. sz.)" 11.11.07.

7. "Ingatlanértékelés (FSO 7. sz.)" 2014.09.25.

8. "Üzleti értékelés (FSO N 8)" 2015.06.01.

9. „Fedezettségi értékelés (9. sz. FSO) 15.06.01.

10. „Gépek és berendezések költségbecslése (10. sz. FSO) 2015.06.01.

11. "Az immateriális javak és a szellemi javak értékelése" (FSO 11. sz.) 2015.06.22.

Tudományos és ismeretterjesztő irodalom

1. Kasjanenko T.G., Makhovikova G.A. Vállalkozás értékelése: tankönyv agglegényeknek. Moszkva: Yurait Kiadó, 2016.

2. Vállalkozásértékelés: tankönyv / Szerk. A.G. Grjaznova, M.A. Fedotova – 2. kiadás – M.: Pénzügy és statisztika, 2009.

3. Vállalkozás értékelése: oktatóanyag/ V.E. Esipov és mások, szerk. V.E. Esipova és G.A. Makhovikova – 3. kiadás – Szentpétervár: Peter Publishing House, 2010.

4. Varlamov A.A., Komarov S.I. Ingatlantárgyak értékbecslése: Tankönyv. – M.: FÓRUM, 2011.

5. Az üzleti érték becslése: tankönyv és műhely alap- és posztgraduális hallgatók számára / E. A. Spiridonova. - M. : Yurait Kiadó, 2016.

6. V. I. Busov, O. A. Zemljanszkij. Vállalkozás (vállalkozás) értékbecslése: tankönyv akadémiai alapképzéshez - 2. kiadás, átdolgozva. és további - M.: Yurait Kiadó, 2015.

7. Üzleti értékelés: tankönyv / szerzői csapat; szerk. M.A. Eskindarova, M.A. Fedotova. - M. : KNORUS, 2015.

8. Vállalkozásértékelés: tankönyv / L.S. Vasziljev. - M.: KNORUS, 2016.

9. Kosorukova I. V., Sekachev S. A., Shuklina M. A. Az értékpapírok és az üzlet költségeinek becslése. Tankönyv. - M. : Szinergia, 2015.

10. Chebotarev, N. F. Egy vállalkozás (vállalkozás) értékelése: Tankönyv agglegényeknek / N. F. Chebotarev. - 3. kiadás - M.: "Dashkov and K" Publishing and Trade Corporation, 2014.

11. Kazakova N.A. Gazdasági elemzés az üzleti értékelésben és a vállalat befektetési vonzerejének kezelésében: tanulmányi útmutató. - M.: Pénzügy és statisztika, 2015.

12. Ivanova E.N. Az ingatlan értékbecslése: tanulmányi útmutató. - 5. kiadás, átdolgozva. - M.: KNORUS, 2016.

13. Kuzin N.Ya., Uchinina T.V., Tolstyh Yu.O. Immateriális javak és szellemi tulajdon értékelése: oktatóanyag. - M.: Infra-M, 2016.

14. Kasjanenko T.G., Makhovikova G.A. Gépek és berendezések költségének becslése: Tankönyv és műhely az egyetemi hallgató számára. - 2. kiadás, - M .: Yurayt Kiadó, 2014.

Az "Internet" információs és távközlési hálózat forrásai

1. http://www.ncva.ru – Értékbecslési Tevékenységek Nemzeti Tanácsa.

2. http://www.appraiser.ru – Értesítő az értékbecslőről.

3. http://www.estimatica.info – Portál az értékbecslő számára.

4. http://www.ocenchik.ru - Nagybetűvel becsülve.

5. http://nwsa.ru – Északnyugati Értékbecslők Társasága.

6. http://sroroo.ru – Orosz Értékbecslők Társasága.

7. http://www.cpa-russia.org – Értékbecslési szakemberek közössége.

8. http://sroarmo.ru – Orosz Értékelési Mesterek Szövetsége.

9. http://smao.ru – Értékbecslők önszabályozó interregionális szövetsége.

10. http://www.sromso.ru/ - Interregionális Értékbecslők Uniója.

11. https://rosreestr.ru - Rosreestr.

12. http://www.profsro.ru - összorosz szakszervezet könyvvizsgáló, értékbecslő, szakértői és tanácsadó szervezetek alkalmazottai.

1. fejezet Értékbecslési tevékenység szervezése

1.1 Értékbecslési tevékenységek szervezése az Orosz Föderációban

1.2 Jogi keretrendszerértékelési tevékenységek az Orosz Föderációban és értékelési standardok

1.3 Az értékelők tanúsítása

1.4 Az értékelő etikai szabályai

1.5 Az értékelő felelőssége

Tesztkérdések az 1. fejezethez

2. fejezet A vállalkozásértékelés elméleti és gyakorlati alapjai

2.1 Az értékelés lényege, alanyai és tárgyai, célja és célkitűzései

2.2 Az értékelés alapja. Kötelező értékelés.

2.3 Az értékelési folyamat szakaszai

2.4 Az érték fogalma és fajtái

2.5 Az üzlet, mint az értékelés tárgya

2.6 Az üzleti értékelés alapelvei

2.7 A vállalkozás értékét befolyásoló tényezők

2.8 Az üzleti értékelés problémái az Orosz Föderációban

2.9 Értékelési tevékenységek információs bázisa

2.10 A pénzügyi kimutatások normalizálása és kiigazítása

Tesztkérdések a 2. fejezethez

3. fejezet Üzleti értékelési módszerek

3.1. Megközelítések és módszerek az értékelési tevékenységekben

3.2 Jövedelem megközelítés, diszkontált cash flow módszer.

3.3 Jövedelemszemlélet, jövedelemtőkésítési módszer.

3.4 Kockázatok elszámolása az üzleti értékelés során.

3.5 Benchmarking megközelítés: Tőkepiaci módszer vagy Peer Company módszer.

3.6 Összehasonlító megközelítés: szorzók, típusaik és felhasználásuk.

3.7 Összehasonlító megközelítés: a tranzakciók módszere.

3.8 Összehasonlító megközelítés: iparági együttható módszer.

3.9 Költségmegközelítés: Nettó eszközérték módszer

3.10 Költségmegközelítés: Megmentési érték módszer

3.11 Ingatlanértékelés

3.12 Gépek és berendezések értékelése.

3.13 Immateriális javak értékelése.

Tesztkérdések a 3. fejezethez

4. fejezet A végső szakasz becslések

4.1 Az üzleti érték végleges értékének módosítási módszerei.

4.2 Az értékelési eredmények konszolidálása

4.3 Az értékelő jelentésre és annak szerkezetére vonatkozó követelmények

4.4 Az értékelő jelentés vizsgálata

Tesztkérdések a 4. fejezethez

Egy ideális piacon mindhárom megközelítésnek ugyanarra az értékre kell vezetnie, de a gyakorlatban a különböző módszerekkel kapott értékek jelentősen eltérhetnek (5-50% vagy még több is, különösen egy vállalkozás értékelésénél). Például egy pénzügyileg instabil vállalkozás elemzésekor, amelynek nyeresége elhanyagolható (ha van), a jövedelem-megközelítés alapján kapott érték nagyon kicsi, de a vállalkozás jelentős tárgyi eszközök a költségmegközelítéssel kapott érték pedig tíz- és százszorosával haladhatja meg a korábbi értéket.

A törvénynek megfelelően, ha az értékbecslési megállapodás másként nem rendelkezik, az értékbecslés tárgyának végleges értékét rubelben kell kifejezni egyetlen értékként.

Az értékelési objektum értékének végső értéke- az értékelt tárgy értéke, amelyet az értékelő által az értékelt tárgy értékének különböző értékelési és értékelési módszereket alkalmazó számítási eredményeinek indokolt általánosításának eredményeként kapunk.

A klasszikus értékelési megközelítések által elért eltérő költségértékek összevonása érdekében az eredményeket harmonizálják.

Az értékelési eredmények konszolidálása- ez az ingatlan végső értékelése a különböző értékelési megközelítések alkalmazásával kapott eredmények mérlegelésével és összehasonlításával.

Általában az egyik megközelítés alapvetőnek tekinthető, a másik kettő szükséges a kapott eredmények korrigálásához. Ez figyelembe veszi az egyes megközelítések jelentőségét és alkalmazhatóságát egy adott helyzetben. A piac fejletlensége, az objektum sajátosságai vagy a rendelkezésre álló információk hiánya miatt előfordul, hogy egy adott helyzetben egyes megközelítések nem alkalmazhatók.

Az eredmények harmonizálásához meg kell határozni a "súlyokat", amelyek szerint az egyes korábban kapott értékek alkotják a végső piaci értéke ingatlan, az értékbecslő szakvéleménye alapján minden lényeges paraméter figyelembevételével.

A különböző értékelési megközelítésekkel kapott eredmények egyeztetése a képlet szerint történik

S IT \u003d S ZP × K 1 + S DP × K 2 + S SP × K 3, (4.3)

ahol AZT- az értékelés tárgyának összköltsége;

S ZP, S DP, S SP– a költségek, a bevételek és az összehasonlító megközelítések által meghatározott költségek;

K 1, K 2, K 3 az egyes becslési megközelítésekhez választott megfelelő súlyozási tényezők.

Ezen együtthatók tekintetében a következő egyenlőség áll fenn:

K 1 + K 2 + K 3 = 1.

Az egyes értékelési módszerekhez kiválasztott súlyokat a legközelebbi 10%-ra (ritkábban 5%) kerekítik, hogy ezeket a súlyokat lehessen használni az egyeztetéshez. A kerekítésre azért van szükség, mert a kerekítetlen súlyok téves elképzelést adnak a jelentés olvasójának az eredmény pontosságáról. A végső érték csak a legvalószínűbb ár.

A kerekített súlyok alapján az értékelendő ingatlan megállapodás szerinti értékét úgy számítjuk ki, hogy az egyes megközelítésekkel kapott eredményt megszorozzuk az értékek egyeztetése céljából számított megközelítés kerekített súlyával. A kapott értéket kerekítjük.

Megállapodáskor a következőket veszik figyelembe:

1) az információk teljessége és megbízhatósága;

2) célszerű illeszkedés;

3) a megközelítések előnyei és hátrányai egy adott helyzetben.

Például a cash flow-k diszkontálási módszerének előnyei - figyelembe véve a vállalkozás adminisztrációjának jövőbeli nyereséggel, kiadásokkal, tőkebefektetésekkel kapcsolatos elvárásait. De ezek csak előrejelzések, amelyek a valóságban változhatnak. azonban ez a módszer azt az összeget mutatja, amelyet a befektető hajlandó fizetni, a vállalkozás eredményével kapcsolatos elvárásokra összpontosítva, figyelembe véve a befektetés megtérülését.

Az összehasonlító megközelítés egyedüliként veszi figyelembe a piaci helyzetet, valós adatokon alapuló értékelést jelent a hasonló vállalkozások részvényárfolyamairól és eladásairól. Legfőbb hátránya, hogy alkalmazkodni kell a vállalat zártságához (tőkepiaci módszer). Ráadásul minden, még a kisvállalkozások is jelentős eltéréseket mutatnak, ami bonyolult kiigazításokat igényel. Ezenkívül ez a megközelítés olyan visszamenőleges információkra támaszkodik, amelyek nem veszik figyelembe a vállalkozás fejlődési kilátásait.