A különböző megközelítésekkel kapott eredmények összehangolása. A jóváhagyás eljárása és kritériumai. Az értékelő jelentésre és annak szerkezetére vonatkozó követelmények

Bruttó bérleti díj szorzó módszer. Teljes kapitalizációs mutató

Az ingatlantárgyak értékelésének piaci megközelítése keretében gyakran alkalmazzák a bruttó bérleti díj szorzóját vagy a kapitalizációs együtthatót az analóg objektumok és az értékelés tárgyának összehasonlítására.

A bruttó bérleti szorzó (GRM) egy ingatlan eladási árának és az ingatlanból származó bevételnek az aránya. Magától értetődik, hogy ha különbségek vannak az adott ingatlan és a hasonló ingatlanok felszereltsége vagy elhelyezkedése között, ez már tükröződik az eladási árakban és a bérleti díjakban.

A teljes tőkésítési mutató (R) számítása egy összehasonlítható ingatlan üzemeltetéséből származó bevétel közvetlen tőkésítésén alapul, elosztva azt egy hasonló ingatlan eladási árával. Ennek az ingatlanértékelési módszernek az alkalmazása lehetővé teszi a bruttó bérleti díj szorzó módszerében rejlő hátrányok kiküszöbölését, hiszen ebben az esetben összehasonlítható objektumokat választanak ki, amelyeket az értékelt ingatlan bevételi forrásához hasonló kockázatú és időtartamú bevételi forrás jellemez.

A szakértő-értékbecslő általában mindhárom figyelembe vett módszerrel (költséges, jövedelmező és piaci) végzi az ingatlan értékelését. Az ingatlan végleges bekerülési értéke a megállapodás eredményeként kerül megállapításra, i. különböző megközelítések alapján levont alternatív következtetések elemzése az értékelés tárgyának értékéről a költség végső értékelése érdekében.

A jóváhagyási kritériumok a következők:

Az egyes megközelítések megfelelése az értékelés felhasználási céljának;

Az információk és a számítások pontossága minden megközelítéshez;

Az egyes megközelítések alkalmazása során szolgáltatott bizonyítékok érvényessége és következetessége.

Az elvégzett elemzés alapján az értékelő súlyt ad minden megközelítésnek. Így a végső költségbecslés a költségek súlyozott átlaga.

Az értékelő munka eredményeit általában jelentés formájában mutatják be. Ugyanakkor a nemzetközi szabványok előírják, hogy az ilyen jelentést „értékelési jelentésnek” vagy „értékelési igazolásnak” nevezzék.

Az értékelő jelentések egységes osztályozása nemzetközi szervezetek szintjén még nem alakult ki. Ugyanakkor a jelentések országos szinten, illetve az egyes minisztériumok és kereskedelmi társaságok szintjén különböző osztályozások léteznek.

A legtöbb a jelentések osztályozása az anyag tanulmányozásának mélysége és a főbb tények, következtetések bemutatásának részletessége szerint. Vegyük például az Értékelési Intézet (USA) által használt alábbi osztályozást: szóbeli jelentés; levéljelentés; rövid beszámoló; teljes jelentés.

Az értékelő jelentések szóbeli formáját általában akkor alkalmazzák, ha a legfelszínesebb és nem alátámasztott előzetes információ is elegendő az ügyfél számára. Szóbeli értékelő jelentés használható olyan esetekben, amikor a későbbi hivatkozások kizárásra kerülnek. Az elbírálás eredményének átadása az ügyfélnek személyes megbeszélés keretében vagy telefonon történhet. Szóbeli értékelő jegyzőkönyvnek minősül az értékbecslő szakértői véleményének bírósági kihirdetése is. Minden szóbeli jelentésnek tartalmaznia kell az értékelendő ingatlan leírását, tényszerű információkat, feltételezéseket és az értékítélet indoklását.

A levéljelentés tartalmazza Általános tulajdonságok az értékelendő ingatlan és az elemzés eredményeként kapott érték mennyisége. Ebben az esetben két helyzet lehetséges - az értékelést rövidített változatban, az értékelést pedig teljes verzióban végezték el.

Az első lehetőségnél a levélben fel kell tüntetni az összes korlátot, amelyen belül az értékelést elvégezték, és meg kell említeni, hogy a bemutatott eredmény előzetes. A második lehetőségnél a levélnek jeleznie kell, hogy az értékelést teljes egészében elvégezték, és tartalmaznia kell egy linket a jelentés teljes verziójának helyére. A gyakorlatban az ilyen leveleket leggyakrabban az ügyfél értesítéseként használják az értékelési munka befejezéséről.

rövid forma jelentést széles körben terjesztik szakosodott szervezetek biztosítással és jelzáloghitelezéssel foglalkozik. A levéljelentéshez hasonlóan az összefoglaló jelentés vagy egy korlátozott értékelés eredményeit vagy az eredményeket tükrözheti teljes értékelés. Abban az esetben, ha az értékelést az értékelésre vonatkozó feladatmeghatározásnak megfelelően, rövidített változatban, vagy jelentős korlátozások fennállása mellett végezték el, ezeket a tényeket mind a jelentésben, mind az arra való hivatkozásokban fel kell tüntetni. Ha az összefoglaló jelentés tükrözi a teljes jelentésben kapott eredményeket, akkor hivatkozni kell a vizsgálat teljességére és a teljes jelentés helyére.

A rövid beszámolók készülhetnek narratív formában vagy speciálisan kialakított nyomtatványok és táblázatok formájában.

Végül az értékelési jelentések utolsó típusa a figyelembe vett osztályozásban a teljes jelentés, amely a forrásinformáció teljes leírását, annak elemzését és az értékre vonatkozó következtetéseket tartalmazza.

Tekintsük részletesebben a piaci érték felméréséről szóló teljes jelentés jellemző tartalmát.

A teljes értékelő jelentés lényegében egy szabad formátumú dokumentum. Azonban tapasztalat gyakorlati tevékenységek azt mutatja, hogy az anyag bemutatásának bizonyos strukturálása és szabványosítása nagyban leegyszerűsíti mind az ilyen dokumentumok megírását, mind tanulmányozását. A teljes piaci értékelési jelentéshez ajánlott sablon a következő fő részeket tartalmazza.

Címlap

A címlapon az értékbecslés tárgyának neve és címe, az értékelés időpontja, a megrendelő és az értékbecslő neve szerepel.

Átadó levél

A bejelentést az ügyfélnek címzett kísérőlevél előzi meg. Megerősíti az értékbecslési munka elvégzését, megadja az értékelési tárgy főbb jellemzőit és az értékelés eredményeként nyert ingatlan értékét.

Összegzés főbb tények és következtetések

A jelentés ezen része a következő elemeket sorolja fel:

Az értékelésre vonatkozó feladatmeghatározás főbb rendelkezései;

További információk, amelyek lényegesen kapcsolódnak az érték értékéhez;

A kezdeti információk elemzése és feldolgozása során elért főbb eredmények.

Az ebben a részben található anyag célja, hogy az ügyfelet azonnal megismertesse az elvégzett munka főbb pontjaival.

Főbb feltételezések, feltételezések és korlátok

Az értékelő által használt előfeltételek, feltételezések és korlátozások felsorolása a jelentés kötelező eleme. Ugyanakkor kiemelt hangsúlyt kapnak azok a pozíciók, amelyeket az ügyfél megjelöl, és amelyek nem esnek egybe a standard megközelítésekkel az értékelésben.

A piaci érték meghatározásához szükséges előfeltételek, feltételezések és korlátozások hozzávetőleges listája a következő pozíciókat tartalmazza.

Az értékelő jelentés csak teljes egészében megbízható. Az egyes rendelkezések és következtetések használata a teljes jelentés kontextusán kívül helytelen, és a kutatási eredmények torzulásához vezethet.

A jelentés eredményei és tartalma csak a feladatkiírásban meghatározott értékelés céljára érvényes.

Az értékelési eredmények helytelen értelmezésének elkerülése érdekében a jelentés anyagaira való hivatkozás, valamint a jelentés idegen nyelvre történő fordítása megfelelő kiadás és az értékelő engedélye nélkül nem megengedett.

Az értékbecslési tárgy műszaki vizsgálatának munkái a megrendelővel egyeztetett mértékben megtörténtek. (Ha az értékelő véleménye szerint a vizsgálat mélysége nem elegendő, ami befolyásolhatja a kapott eredményt, ezt a tényt jelezni kell). A rendelkezésre állás miatt rejtett hibák amely vizuális vagy roncsolásmentes módszerrel nem észlelhető, az értékbecslő felelősséget nem vállal.

Speciális környezeti helyzettanulmányokat az értékelés feladatmeghatározása nem ír elő. (Ha igen, milyen mértékben.)

Szakvélemény jogi szempontok tulajdonjog nem történt meg. Az értékelt ingatlan harmadik féltől mentesnek minősül, kivéve a jegyzőkönyvben meghatározottakat.

Az értékbecslőnek az átvett értékre vonatkozó véleménye csak az értékelés időpontjától érvényes. Az értékbecslő nem vállal felelősséget az értékbecslés időpontját követő helyzet változásaiért, amelyek az értékelt tárgy értékét befolyásolhatják.

Az értékelés eredménye teljes mértékben a felhasznált információk megfelelőségétől és pontosságától, valamint a megfogalmazott feltételezésektől függ. Ennek eredményeként a piaci érték kapott értéke bizonyos szóródási paraméterekkel valószínűségi jellegű, függetlenül attól, hogy egyetlen számként vagy tartományként fejezzük ki.

Az értékbecslési jegyzőkönyv tartalmazza az értékbecslő szakmai véleményét a tárgy értékére vonatkozóan a feladatmeghatározásban meghatározott értékbecslés céljából, és nem jelent garanciát arra, hogy az értékbecslés tárgyát a szabadpiacon az értékbecsléssel megegyező áron értékesítik. ebben a jelentésben kapott érték.

Ezen a listán az általános álláspontok mellett olyan további elemeket is fel kell tüntetni, amelyek az értékelő véleménye szerint jelentősen befolyásolják az eredményt. Például: ha az értékelést elegendő információ nélkül végezték el, ha az ügyfél nem hozta nyilvánosságra az értékelés célját stb. Ilyen esetekben az értékelőnek egyértelművé kell tennie, hogy további információés kutatás az értékre vonatkozó végső következtetés érdekében. Külön meg kell jelölnie az ügyfél konkrét utasításait az értékeléshez.

Az értékelés eredményeinek közzétételét lehetővé tevő feltételek listája vagy az azokra mutató hivatkozás

Amennyiben az értékbecslésre vonatkozó szerződés szerint az értékbecslés eredményének közzététele vagy az azokhoz való nyílt hivatkozás feltételezhető, akkor a jelentés benyújtásával egyidejűleg az értékbecslőnek anyagtervezetet kell rendelkezésre bocsátania közzétételre vagy hivatkozásra. Ennek a projektnek tartalmaznia kell egy minimumot szükséges információ, amely elkerüli az értékelés eredményeinek helytelen értelmezését. Ezenkívül az értékelőnek írásban nyilatkoznia kell arról, hogy a hozzájárulás megadása előtt el kell olvasnia és tanulmányoznia kell a javasolt kiadvány formájának és tartalmának tervezetét. Az értékelőnek kinyomtatás előtt előzetes másolatot kell kapnia és alá kell írnia.

Az értékbecslő neve, képesítése és státusza;

az értékelés dátuma és alapja;

Azon szabványok feltüntetése, amelyeknek megfelelően az értékelést elvégzik;

Különleges feltételezések és eltérések az értékelés során elfogadott standardoktól;

Az értékelés során az ügyfél korlátozásai és utasításai.

A műszaki vizsga időpontja és köre

Meg van adva a műszaki vizsgálat elvégzésének dátuma vagy időszaka, a szakértők vagy értékbecslők neve és képesítése, az elvégzett munka mennyisége és mélysége. Ha az értékelés során olyan tények derülnek fel, amelyek mélyebb műszaki szakértelem szükségességét jelzik, szakértői véleményt adnak a további adatok tárgy értékére gyakorolt ​​hatásáról.

Ha valamilyen okból az objektumhoz vagy a szerkezet egyes elemeihez való hozzáférés nehézkes volt, ezt a tényt jelezni kell.

Az értékalap meghatározása

A feladatmeghatározásban elfogadott értékelési alap teljes meghatározása és vonatkozó megjegyzései megtalálhatók.

A régió társadalmi-gazdasági helyzetének elemzése

A jelentésnek ez a része azt vizsgálja piaci helyzet a következő területeken:

Rövid leírás a régió természeti és éghajlati jellemzői;

Kulcsfontosságú makrogazdasági mutatók;

Kulcsmutatók a gazdaság ágazatai szerint, változásuk dinamikája és az értékelés tárgyának piaci pozíciójára gyakorolt ​​hatás;

A társadalmi fejlődés főbb mutatói, változásuk dinamikája és az értékelés tárgyának piaci pozíciójára gyakorolt ​​hatás;

Az ingatlanpiac főbb jellemzői;

Következtetések az értékelt tárgy jelenlegi és várható piaci elhelyezkedését megalapozó, a legvalószínűbb tipikus vevő és befektetési motivációjának meghatározásáról szóló részről.

Szemléltetésként a régió térképét mellékeljük, amely jelzi az értékelés tárgyának helyét.

Az értékelés tárgyának helyének elemzése

A helyszín sajátos jellemzői alapján pozitív és negatív tényezőket azonosítanak, amelyek jelentősen befolyásolják a költségeket:

A környező földhasználati típus jellege;

Közlekedési elérhetőség;

Mérnöki hálózatok és közszolgáltatások;

szociális infrastruktúra;

Gazdasági elhelyezkedés;

A terület ökológiai állapota;

társadalmi hírnév;

Bűnügyi környezet.

Illusztrációként mellékeljük a terület térképét, amely jelzi az értékelés tárgyának helyét.

Az értékelés tárgyának leírása

Biztosítani Részletes leírás föld, épületek és építmények. Részletesen ismertetjük a létesítmény tér- és tervezési megoldásait, mérnöki támogatását. Illusztrációként tervek, kartogramok, fényképes anyagok szerepelnek.

A jegyzőkönyv melléklete egy tárgy műszaki vizsgálatának aktusát tartalmazza hibás listákkal.

A legjobb és a legtöbb elemzése hatékony felhasználása

A feladatmeghatározás összetételétől függően elemzés készül arról, hogy egy telek szabadként és/vagy ingatlanként a meglévő fejlesztésekkel a legjobb és leghatékonyabb hasznosítását.

"A költség meghatározása költségmódszerrel",

"A piaci módszer értékének meghatározása",

"A jövedelemmódszer értékének meghatározása"

Az értékelési eredmények konszolidálása

Az elvégzett elemzések és számítások alapján, az összes megállapítás figyelembevételével az értékbecslő véleményét megfogalmazza az értékelt tárgy piaci értékére vonatkozóan.

Értékelési bizonyítvány

A jelentés ezen részében az értékbecslő:

Tájékoztat a munkavégzés alapjául szolgáló szakmai normákról;

az értékelés során megerősíti a szakmai etikai normák betartását;

Munkavégzéskor nyilatkozik státuszáról, azaz arról, hogy belső, külső vagy független értékelő-e;

Megadja az értékelés eredményeként kapott értéket, az értékelés időpontjának megjelölésével;

Felteszi aláírását és pecsétjét.

Felhasznált irodalom jegyzéke

Az értékelés során felhasznált normatív, műszaki, szakirodalom és nyomtatott források listája rendelkezésre áll.

Általános információ az értékbecslőről

Adja meg oktatási intézmények, beleértve a szakmaiakat, azok elvégzésének dátumát, a megszerzett szakok és végzettségek megnevezését, tudományos fokozatokat és címeket, szakmai társasági tagságot és végzettséget, az elvégzett értékbecslési munkák listáját és egyéb információkat, amelyek lehetővé teszik az ügyfél számára, hogy véleményt kapjon a szakmaiságról és tapasztalatról az értékbecslőtől.

Alkalmazások

Az alkalmazás tartalmazza:

Információk analóg objektumokról, amelyek jelzik az információszerzés forrásait;

A munkavégzés során felhasznált számítások és információk a források megjelölésével;

Az értékelés tárgyát illusztráló grafikai és fényképes anyagok.

Az FSO-val összhangban. ( szövetségi szabványokértékelés.) Az értékelési objektum értékének végső értéke az értékelt objektum értéke, amelyet az értékbecslő által az értékelési objektum költségszámításainak eredményeinek indokolt általánosítása eredményeként kapunk, különböző értékelési és értékelési módszereket alkalmazva.

Az értékelési standardok szerint három általánosan elfogadott megközelítés létezik:

Költségszemlélet, mint egy tárgy értékének felmérésére szolgáló módszerek összessége, amely az értékelt tárgy helyreállításához vagy cseréjéhez szükséges költségek meghatározásán alapul, figyelembe véve annak elhasználódását;

Összehasonlító megközelítés - egy tárgy értékének felmérésére szolgáló módszerek összessége, amely az értékelés tárgyának összehasonlítása alapján történik hasonló tárgyakkal, amelyekre vonatkozóan információ van a velük folytatott tranzakciók árairól;

Jövedelemszemlélet - értékelési módszerek összessége, amely az értékelés tárgyától várható bevétel meghatározásán alapul. Mindhárom megközelítést alkalmazni kell (vagy igazolni kell, hogy egyiket sem alkalmazzuk). Az értékelő az egyes értékelési megközelítések keretében elért eredmények alapján meghatározza az értékelő tárgy értékének végső értékét. Rubelben kell kifejezni egyetlen értékként, hacsak az értékelési megállapodás másként nem rendelkezik (lehet időköz). Az értékbecslő önállóan választja meg a költség végső értékének levezetésének módjait, ez nem lehet három számjegy számtani átlaga. Az értékelő mindegyik megközelítéshez súlyt rendel, az összegyűjtött információktól, azok pontosságától, megbízhatóságától, a piaci helyzet tükrözésétől, a korrekciók számától stb. és kiszámítja a súlyozott átlagot.. Az átlagolás egyéb összetettebb statisztikai módszerei is széles körben használatosak - Hierarchia elemzési módszer - Sauty mátrix stb.

A különböző értékelési módszerek eltérő megközelítést alkalmazva eltérő eredményeket adhatnak egy vállalkozás értékének meghatározásában. Egy ideális piacon mindhárom megközelítésnek ugyanarra az értékre kell vezetnie, de a gyakorlatban a különböző módszerekkel nyert értékek jelentősen eltérhetnek (5-50% vagy még több is, különösen egy vállalkozás értékelésénél). Ebben a tekintetben az oroszországi szövetségi értékelési szabványok és a nemzetközi szabványok követelményeket fogalmaznak meg a különböző eredmények összegzésére az „értékelés tárgya értékének végső értéke” keretében.

Az értékelési objektum értékének végső értéke- az értékelt tárgy értéke, amelyet az értékelő által az értékelt tárgy értékére vonatkozó számítások eredményeinek indokolt általánosítása eredményeként kaptak meg, különböző értékelési és értékelési módszerek alkalmazásával. A klasszikus értékelési megközelítések által elért eltérő költségértékek összevonása érdekében az eredményeket harmonizálják.

Az értékelés eredményeinek egyeztetése az átvétel utolsó évfolyam a különböző értékelési megközelítések alkalmazásával kapott eredmények mérlegelésével és összehasonlításával.

Az eredmények megegyezéséhez meg kell határozni a "súlyokat", amelyek szerint az egyedi, korábban kapott értékek képezik az ingatlan végső piaci értékét, figyelembe véve az értékbecslő szakértői véleménye alapján az összes lényeges paramétert. A különböző értékelési megközelítésekkel kapott eredmények összehangolása a következő képlet szerint történik:

ahol С összesen - az értékelés tárgyának teljes költsége;

zp-vel, cn-vel, dp-vel - költséges, összehasonlító és jövedelmező megközelítések által meghatározott költségek;

To zp, To cn, To dp – a megfelelő súlyegyütthatók az értékelés minden megközelítéséhez.

Ezekre az együtthatókra a következő egyenlőség áll fenn:

Megállapodás alapján az egyes megközelítések súlyának meghatározásakor a következőket veszik figyelembe (szakértően): az információk teljessége és megbízhatósága; célszerű illeszkedés; a megközelítések előnyei és hátrányai egy adott helyzetben stb.

Az egyes értékelési módszerekhez kiválasztott súlyokat a legközelebbi 10%-ra (ritkábban 5%) kerekítik, hogy ezeket a súlyokat lehessen használni az egyeztetéshez. A kerekített súlyok alapján kerül kiszámításra az értékelt ingatlan megállapodás szerinti értéke. A kapott értéket kerekítjük.

Az 1.2. táblázat a vállalatértékelés hagyományos megközelítéseinek összehasonlító elemzését tartalmazza.

1.2. táblázat

Vállalkozásértékelési megközelítések összehasonlító elemzése

	Előnyök	Hibák
drága	Figyelembe veszi a termelési és gazdasági tényezők hatását az eszközök értékének változására. Értékelést ad a technológiai fejlettség szintjéről, figyelembe véve az eszközök amortizációjának mértékét. A számítások pénzügyi és számviteli bizonylatokon alapulnak, pl. az értékelési eredmények indokoltabbak	A múltbeli értéket tükrözi. Nem veszi figyelembe az értékelés időpontjában fennálló piaci helyzetet. Nem veszi figyelembe a vállalkozás fejlődési kilátásait. Nem veszi figyelembe a kockázatokat. Statikus. Nincs összefüggés a vállalkozás jelenlegi és jövőbeli eredményeivel
Jövedelmező	Figyelembe veszi a bevételek, kiadások jövőbeni változásait Figyelembe veszi a kockázat mértékét (a diszkontrátán keresztül). Figyelembe veszi a befektető érdekeit	A jövőbeni eredmények és költségek előrejelzésének nehézségei. Lehetőség van többféle megtérülési ráta alkalmazására, ami megnehezíti a döntéshozatalt. Nem veszi figyelembe a piaci viszonyokat. A számítások munkaintenzitása
Összehasonlító (piaci)	Valós piaci adatok alapján Tükrözi a jelenlegi eladási és vételi gyakorlatot Figyelembe veszi az iparági (regionális) tényezők hatását a vállalat részvényárfolyamára	Nem jellemzi egyértelműen a vállalkozás szervezeti, műszaki, pénzügyi felkészültségének jellemzőit. Csak a visszamenőleges információkat veszik figyelembe. Sok módosítást igényel az elemzett információkon. Nem veszi figyelembe a befektetők jövőbeli elvárásait

Ezen adatok alapján megállapíthatjuk, hogy egyik sem használható főként. Ezért a vállalat piaci értékének végső értékének meghatározásához az alkalmazott megközelítések előnyeit és hátrányait, valamint a kapott információk minőségét elemzik, súlyozási együttható hozzárendelésével minden megközelítéshez.

Az üzleti értékeléssel foglalkozó kutatók szerint Esipov V.E., Makhovikova G.A., Terekhova V.V., Damshakov A.N. a klasszikus módszerek közvetlen alkalmazása Oroszországban nehézkes a objektív okok :

1. Az orosz értékpapírpiac fejletlensége.

2. Információs titoktartás, amely mindenekelőtt az összehasonlító megközelítés alkalmazásának nehézségéhez vezet.

3. A pénzügyi kimutatások átláthatóságának hiányával kapcsolatos nagyszámú kiigazítás szükségessége. Az értékeléshez a vezetésnek vezetői számviteli adatokat kell használnia, amelyeket az értékelés céljaira adaptálni kell.

4. A hosszú távú tervezéssel kapcsolatos bizonytalanság orosz körülmények között (a tevékenységeket általában egy évre tervezik Oroszországban) nehézségeket okoz a jövedelemértékelési módszerek alkalmazásában. Leginkább az elmúlt időszakok visszamenőleges adatait használjuk.

5. Az eszközök számviteli értékelése a piacihoz képest jelentősen alulbecsült, ami a nettó eszközök értékének alulbecsléséhez vezet. Valamennyi tárgyi eszköz és immateriális java piaci átértékelése szükséges.

6. A hagyományos értékelési módszerek időben „pont” eredményt adnak, amely nem használható fel a vállalkozás operatív vagy stratégiai irányítására. Az értékelésre kötelező helyzetek egyike sem utal további nyomon követés lehetőségére.

7. Információkeresés nehézségei és nehézkes számítások. Az üzleti értékelés rendszeres használatának a lehető legegyszerűbbnek kell lennie, és az eredménynek láthatónak kell lennie.

Így a meglévő értékelési megközelítések közül a jövedelemmódszer tükrözi a legpontosabban a vállalat, mint üzlet, vagyis egy profitot termelő működő mechanizmus értékét. A prediktív adatok használata azonban kétségeket vet fel a számítások pontosságával kapcsolatban. Az összehasonlító módszer használatához szükséges információforrások nagyon korlátozottak. orosz piac A vállalati kontroll (csőd, egyesülések és felvásárlások) főként a szervezett részvénypiacokon kívül működik, az orosz gazdaságban (iparban) a szervezett piacokon kívül megvalósuló részvény-újraelosztás volumene pedig elvileg nehezen értékelhető. Ennek eredményeként az orosz viszonyok között gyakran a vállalkozások értékelésének tulajdonszemlélete a legrelevánsabb. Ennek oka elsősorban a számításokhoz megbízható és hozzáférhető kiindulási információ (hiszen a tulajdonszemlélet fő információs bázisa a vállalkozás mérlege), valamint a jól ismert, hagyományos, a hazai gazdaságra vonatkozó költséghasználat. a vállalkozás értékének felmérésére szolgáló megközelítések. De a tulajdonszemlélet fő hátránya, hogy nem veszi figyelembe a vállalkozás jövőbeli lehetőségeit a nettó jövedelem megszerzésében. Ráadásul a költségszemléletű költségszámítás nem teszi lehetővé az értékteremtés forrásainak azonosítását, ezért kizárja azok kezelését.

Így a legtöbb értékbecslési szakember arra a következtetésre jut, hogy az üzleti értékelés módszertani alapjai nem tökéletesek. „Azok a módszerek, amelyek egy vállalkozás értékének súlyozott becslését kínálják, kizárólag egy vállalkozás ilyen vagy olyan formában történő értékesítésére használhatók.” De mi van akkor, ha az üzlet értékére a menedzsereknek nem eladásra van szükségük, hanem egy stratégia kialakításához és olyan vezetői döntések meghozatalához, amelyek célja a menedzsment költségszemléletének megvalósítása? Ugyanakkor a Modigliani, Damodaran, Copeland nyugati közgazdászok által javasolt üzleti értékelési módszerek a vezetői döntések meghozatalára nem találják alkalmazásukat Oroszországban, valamint más feltörekvő és nem hatékony piacokkal rendelkező országokban, amelyekre jellemző a számos hasonló probléma, mint például a külföldi befektetésektől és hitelfelvételtől való nagyfokú függés a rendszerint jelentős hazai és/vagy külső adósság hátterében, a pénzügyi szektor gyengesége és instabilitása a jelentős bankok terhei miatt. a vállalkozások rossz adósságai, az infrastruktúra fejletlensége, a szabályozási keret tökéletlensége, a kibocsátók pénzügyi beszámolási rendszerének kidolgozatlansága vagy nemzetközi szabványokkal való összeegyeztethetetlensége és az ezekhez kapcsolódó információs átláthatatlanság és magas kockázati szint, információ átláthatatlanság, ahol nincs fejlett tőzsde, következésképpen nincs is piaci értéke maguk a vállalkozások. A hazai vállalatok arzenáljában található alacsony piaci hatékonyság miatt pedig nincsenek teljesen adaptált módszerek egy vállalkozás értékelésére.

AZ EREDMÉNYEKRŐL VÉGLEGES MEGÁLLAPODÁS

Az értékelési folyamat utolsó eleme a különböző megközelítésekből kapott eredmények összehasonlítása és egyetlen költségre vonása. A redukciós folyamat figyelembe veszi a gyenge és erősségeit mindegyik megközelítés meghatározza, hogy ezek mennyire befolyásolják jelentősen a piac objektív tükröződésének értékelését. A megközelítések alkalmazásának eredményeinek összehasonlítási folyamata elvezet a végső költség megállapításához, amely eléri az értékelés célját. A végső költség az az értékbecslő szakmai megítélése az értékelés tárgyának értékére vonatkozóan.

Az értékelt vállalkozás értékének meghatározásának utolsó lépése az értékbecslő által a különböző megközelítések és módszerek (nemzetközi ill. Orosz szabványok értékelési tevékenységek) egy objektum vonatkozásában egy folyamat keretein belül (értékelési feladat). A végső költség az értékbecslő szakmai megítélése az értékelt tárgy értékére vonatkozóan.

Az eljárás szükségessége abból adódik, hogy a legtöbb esetben a különböző megközelítések és módszerek megvalósítása eltérő költségeredményt ad (néha az eltérés eléri az 50%-ot). Ennek az az oka, hogy a legtöbb piac tökéletlen, a potenciális felhasználókat félretájékoztathatják, a termelők pedig nem hatékonyak. Ezen és számos más ok miatt a különböző megközelítések alkalmazása és más értéket ad.

Az értékelési eredmények konszolidálása- ez a tárgy végső értékelésének kézhezvétele a különböző értékelési megközelítésekkel kapott eredmények mérlegelésével és összehasonlításával.

Az értékelési objektum értékének végső értéke- ez az értékelés tárgya értékének legvalószínűbb értéke, amelyet az értékelő által indokolt, az értékelés tárgya értékére vonatkozó számítások eredményeinek általánosítása eredményeként kapunk különféle megközelítések és értékelési módszerek alkalmazásával. Megadható egyetlen pénzbeli értékként vagy a legvalószínűbb értékek tartományaként.

Általában, az egyik megközelítés alapvetőnek tekinthető, a másik kettő a kapott eredmények kiigazításához szükséges. Ez figyelembe veszi az egyes megközelítések jelentőségét és alkalmazhatóságát egy adott helyzetben. A piac fejletlensége, az objektum sajátossága vagy a rendelkezésre álló információk hiánya miatt előfordul, hogy egy adott helyzetben egyes megközelítések nem alkalmazhatók.

ÁLTALÁNOS KÉPLET AZ ÉRTÉKELÉSI EREDMÉNYEK VÉGSŐ EGYEZTETÉSÉHEZ

ahol - az értékelés tárgyának összköltsége, r.; - a bevételi, összehasonlító és költségszemléletű költségeket, o.; – minden értékelési megközelítéshez megfelelő súlyozási tényezőket választottak,

A végső költségben kapott eredmények összehangolására szolgáló súlyegyütthatókat 10%-os (ritkábban 5%-os) pontossággal kerekítik fel. A kerekítésre azért van szükség, mert a kerekítetlen súlyok téves képet adnak a jelentés megrendelőjének az eredmény pontosságáról.

Megállapodáskor vegye figyelembe:

1) az információk teljessége és megbízhatósága;

2) az értékelési eljárás megfelelése az értékelés céljainak;

3) a megközelítések előnyei és hátrányai egy adott helyzetben.

Így a végső érték csak az értékelt vállalkozás legvalószínűbb ára.

MÓDSZEREK A SÚLYOZÁSI ÜGYÜTŐK MEGHATÁROZÁSÁRA ÉS AZ ÉRTÉKELÉS EREDMÉNYÉNEK EGYEZTETÉSÉRE

A módszerek abban különböznek egymástól, hogy a különböző megközelítésekkel kapott értékelési eredményekhez rendelt súlyegyütthatókat választó, nem egyenlő módszereket alkalmaznak a végső adategyeztetésben. Ha az első módszernél csak logikai elemzést alkalmazunk, akkor a többinél logikai-matematikai, azaz az értékelő valamilyen értékelési skálára kényszeríti logikai érvelését, akkor a választott számítási módszer alapján a súlyegyütthatók előzetes értéke. eldöntött; a kapott értékeket kerekítjük.

LOGIKAI ELEMZÉSI MÓDSZER

Logikai elemzési módszer a súlyozási együtthatók megválasztásából áll az értékelés eredményeinek összehangolása során szakszerűen , az értékelő által végzett logikai elemzés alapján, minden lényeges paraméter figyelembevételével. Ez a módszer a legelterjedtebb az értékelési gyakorlatban.

PÉLDA A LOGIKAI ANALÍZIS MÓDSZER ALKALMAZÁSÁRA

1. Határozza meg a JSC Samara Plant értékelésének végső értékét, amelyet az üzlet további megvásárlása érdekében végeztek.

2. Határozza meg a JSC Samara Plant ingatlanegyüttese értékbecslésének végső értékét.

KRITÉRIUMOK SZERINTI KONSZOLIDÁCIÓS MÓDSZER

A különböző megközelítések súlyozási együtthatóinak meghatározásához ezt a módszert használjuk négy objektív kritérium , az értékbecslő döntése alapján választott, amelyek az alkalmazott számítási módszer egyedi előnyeit vagy hátrányait írják le, figyelembe véve az adott vállalkozás értékelésének sajátosságait.

A "súlyok" kiszámítása ezzel a módszerrel több szakaszban történik:

1) egy faktormátrixot építenek fel, amelyben minden megközelítéshez négy szempont szerint négy típusú pontot rendelnek (több kritérium van, ezért több pont);

2) meghatározzák az egyes megközelítések pontösszegét, majd - az alkalmazott megközelítéseket;

3) ennek a megközelítésnek a pontösszegéhez viszonyítva az összes alkalmazott megközelítés pontjainak összegéhez a megközelítés becsült súlyát százalékban határozzák meg;

4) a megközelítések becsült súlyát 10%-ra, ritkábban 5%-ra kerekítik.

PÉLDA A KRITÉRIUMOK SZERINTI KONSZOLIDÁCIÓS MÓDSZER ALKALMAZÁSÁRA

Határozza meg az értékelési tárgy értékének végső értékét a szempontok szerinti illesztés módszerével!

Megközelítés	Jövedelmező	Összehasonlító	drága
Becsült költség, dörzsölje.	5 000 000	3 000 000	2 000 000
Kritérium	Pontok
1. Képes tükrözni a potenciális befektető és eladó valódi szándékait
2. Az elemzés és a számítások elvégzésének alapjául szolgáló információk megbízhatósága és elegendősége
3. Az alkalmazott módszerek paramétereinek képessége a piaci ingadozások figyelembevételére
4. Képes figyelembe venni a tárgy sajátos jellemzőit, amelyek befolyásolják az értékét
ÖSSZESEN PONT A MEGKÖZELÍTÉSÉRT
A megközelítés megtörtént	Igen	Igen	Igen
Pontok összege
Megközelítés súlya, %	40	34,3	25,7
Megközelítés súlya kerekítve, %
A megközelítés értéke, figyelembe véve a mérlegelést, dörzsölje.	2 000 000	900 000	600 000
A KÖLTSÉG MEGÁLLAPODÁSI ÉRTÉKE, dörzsölje.	3 500 000
AZ ÉRTÉKELÉSI TÁRGY TELJES PIACI ÉRTÉKE KEREKÍTVE, dörzsölve.	3 500 000

HIERARCHIA ELEMZÉSI MÓDSZER

Hierarchia elemzési módszer(AHP) - egy szisztematikus eljárás a probléma lényegét meghatározó elemek hierarchikus bemutatására. Ez abból áll, hogy a problémát egyszerűbb komponensekre bontjuk (bontjuk), és az értékelő páros összehasonlításokon alapuló szekvenciális ítéleteit tovább dolgozzuk fel.

A MAI-ban a vizsgálat fő célja és minden olyan tényező, amely valamilyen szinten befolyásolja a cél elérését, a hatás mértékétől és jellegétől függően szintek szerint oszlik meg. A hierarchia első szintjén mindig van egy csúcs - a vizsgálat célja. A hierarchia második szintje olyan tényezőkből áll, amelyek közvetlenül befolyásolják a cél elérését. Ebben az esetben minden faktort az építés alatt álló hierarchiában egy 1. szintű csúcshoz kapcsolódó csúcs képvisel. A harmadik szint olyan tényezőkből áll, amelyektől a 2. szint teteje függ. Stb. A hierarchia felépítésének ez a folyamata mindaddig folytatódik, amíg az összes fő tényező be nem kerül a hierarchiába, vagy az utolsó szint legalább egy tényezőjéhez nem lehet közvetlenül megszerezni a szükséges információkat. A hierarchia felépítésének végén minden szülőcsúcsra elvégzik a súlyegyüttható értékelését, amely meghatározza a függőség mértékét az azt befolyásoló alacsonyabb szint csúcsaitól. Ebben az esetben a páronkénti összehasonlítás módszerét alkalmazzuk.

A páros összehasonlítás módszere (T. Saaty változata).

Ennél a módosításnál, akárcsak a páros összehasonlítás módszerének klasszikus változatánál, a vizsgált tényezőket összehasonlítják egymással. És be ez a módszer A tényezőket páronként hasonlítják össze a közös jellemzőjükre gyakorolt ​​hatásuk ("súly" vagy "intenzitás") tekintetében.

	A1	A2	…	An	Legyenek A1, A2, ..., An azok a fő tényezők, amelyek meghatározzák az objektum összetételét. Ezután az objektum szerkezetének meghatározásához kitöltjük a páros összehasonlítások mátrixát. Ha az Ai tényező hányadát w i-vel jelöljük, akkor az a ij = w i / w j mátrixelemet. Így a páros összehasonlítás módszerének alkalmazásának javasolt változatában nem a tényezők értékében mutatkozó különbségek értékeit, hanem azok arányát határozzák meg. Ebben az esetben nyilván a ij = 1/a ji . Ezért a páronkénti összehasonlító mátrix ebben az esetben egy pozitív-definit, fordítottan szimmetrikus mátrix, amelynek rangja egyenlő 1-gyel.
A1		egy 12	…	egy 1n
A2	a 21		…	a 2n
…	…	…
An	a n1	egy n2	…

A szubjektív páros összehasonlítások elvégzésére T. Saaty kidolgozott egy relatív fontosságú skálát.

Az értékelés utolsó szakasza a különböző módszerekkel elért eredmények összehangolása az alkalmazott megközelítések keretein belül. Egy ilyen megállapodás célja a költség végleges végleges értékének megállapítása. Az értékelt ingatlan végleges értéke egy szakképzett, professzionális értékbecslő szakértő, pártatlan és ésszerű megítélése az értékelt tárgy egyik vagy másik értékére vonatkozóan, az értékbecslési feladatban rögzített. A jelentés követelményeinek megfelelően az értéket egyetlen rubelben adják meg, amely az értékelés pontértékét jelenti.

Koordináció- három különböző értékelési megközelítés alkalmazásával nyert alternatív következtetések elemzése a becsült érték egyetlen (egyezményes) értékének meghatározása érdekében.

Az értékelőnek nem szabad egyszerűen átlagolnia a három értéket. A végső becsült költség soha nem átlagolás eredménye, nem kapható meg úgy, hogy az összes becsült költséget összeadjuk, majd ezt az összeget elosztjuk az alkalmazott megközelítések számával. A különböző módszerek eredményeinek átlagolása nem garantálja a helyes következtetést az értékelésről, hiszen ebben az esetben feltételezzük, hogy az értékelés elvégzésekor minden megközelítés egyformán megbízható eredményt adott, ami a gyakorlatban rendkívül ritka.

Egy ideális (nyitott és versenyképes) piacon mindhárom klasszikus megközelítésnek azonos értékhez kell vezetnie. A legtöbb piac azonban tökéletlen, a kereslet és a kínálat nincs egyensúlyban. A potenciális felhasználók félretájékoztathatók, a gyártók nem hatékonyak. Ezen és egyéb okok miatt a megközelítések különböző értékmutatókat adhatnak, amelyeket az értékelő a jóváhagyási eljárás során összehasonlít egymással.

Az értékelőnek figyelembe kell vennie, hogy az ügyfél általában megköveteli az eredmények eltéréseinek okainak magyarázatát és az egyeztetési folyamat indoklását. Az Egyesült Államokban a professzionális értékbecslők a különböző jövedelmek alkalmazásával nyert értékek 10%-os eltérését tartják elfogadhatónak. Ha valamelyik költségmutató egyeztetésekor az jelentősen eltér a többitől, akkor az értékbecslőnek feltétlenül utána kell járnia, hogy miért. Ha az ok nem matematikai vagy más javítható hibákra vezethető vissza, akkor az értékelő jelentésben fel kell tüntetni, hogy mi vezetett ilyen eltéréshez, és esetleg kevésbé kell hagyatkozni az egyeztetés során ezen megközelítés alapján kapott eredményre.

A súlyozott átlagolást tekintik a legelőnyösebb lehetőségnek a költség végső értékének megállapítása érdekében a kapott eredmények egyeztetésére szolgáló eljárás végrehajtására. Az értékelő mérlegeli, hogy egyik vagy másik megközelítés mennyiben felel meg a vizsgált tárgy értékelési céljának, a számításokat alátámasztják-e piaci adatok, ellentmondanak-e azoknak, és a végső következtetésben inkább az értékmutatóra támaszkodik a megközelítés összes nézőpontja közül a legideálisabb alapján kapott. Annak eldöntése, hogy melyik költségbecslés ad nagyobb súlyt, és egyik vagy másik megközelítés eredményeként mérlegeljen más megközelítések eredményeihez képest, kulcsfontosságú végső szakasz becslések.

Az értékbecslőnek bizonyítania kell, hogy a felhasznált adatsor minden piaci szereplő szempontjából elegendő az értékelés elkészítéséhez.

A költség végső értékének kiszámítását az értékelési eljárás átfogó ellenőrzésének kell megelőznie. Az értékbecslőnek meg kell győződnie arról, hogy a felhasznált információk, az alkalmazott elemzési módszerek, a feltételezések és az indoklás logikája megfelelő és összehasonlítható ingatlanérték eredményeket eredményezett. Az alkalmazott elemzési módszereknek meg kell felelniük az értékelés céljának, a megállapított érték típusának, a költségszámítás módszerének és szakaszának.

Az értékbecslőnek azonosítania és elemeznie kell az értékelési döntések és számítások alapjául szolgáló analitikai következtetések inkonzisztenciáit a különböző értékelési megközelítésekben, az ellentmondások kiküszöbölése érdekében. Például egy épület hátralévő élettartamát figyelembe veszik annak meghatározásakor fizikai kopás költségmegközelítésben a befektetés megtérülési periódusa, amely alapján a tőkemegtérülési rátát számítottuk a tőkésítési mutató meghatározásához, jövedelmi megközelítésben.

Meghatározására fajsúly(az egység százalékában vagy töredékében) az egyes megközelítések alkalmazásának minden egyes eredményéhez szükséges mennyiségi és kvalitatív elemzés a következő tényezők figyelembevételével:

Az értékelés célja és eredményeinek tervezett felhasználása;

Alkalmazott értéktípus (standard) (például ésszerű piaci érték vagy befektetési érték);
- a vizsgált ingatlanrész jellege;
— a módszer alkalmazását alátámasztó adatok mennyisége és minősége;
- a figyelembe vett tulajdoni hányad ellenőrzési szintje;
- likviditásának szintje.

Mindezen tényezők figyelembevétele lehetővé teszi a mérlegelést és végső következtetés levonását.
Az értékelő határozza meg az egyes értékmérők relatív fontosságát, alkalmazhatóságát és érvényességét olyan kritériumok alapján, mint a megfelelőség, az információ minősége és a bizonyítékok mennyisége.

Megfelelőség. E kritérium alapján az értékelő meghatározza, hogy az egyes megközelítések milyen mértékben illeszkednek az értékelés céljához és céljához (használatához). A megközelítés megfelelőségét általában az ingatlan típusa és a piaci tevékenység határozza meg. Például a lakóingatlanok értékelése adja a legobjektívebb eredményt az összehasonlítható értékesítési módszerrel, a speciális célú ingatlanok költségszemléletűek, ami nem biztos, hogy hasznos az elavult épületek értékelésénél. A gyakorlatban előfordulhat, hogy az értékelőnek nem egy, hanem két eredményt kell előnyben részesítenie, de ezek jelentősége nem egyenlő.

Információ minősége. Az értékelési eredmények megbízhatósága a számítások, kiigazítások, analitikus ítéletek és következtetések során felhasznált adatok mennyiségétől és megbízhatóságától függ (például az ár kiszámításához és módosításához szükséges bérleti díjakra vonatkozó információk elégséges és relevanciája). az ingatlan helyének analógja, vagy megbízhatósági adatok, amelyek forrásul szolgálnak a funkcionális és gazdasági elavulás mértékének meghatározásához). A felhasznált információ relevanciáját és minőségét tükröző kritériumokat az értékelt ingatlan típusával kapcsolatban is figyelembe kell venni.

Becslés pontossága Az értékbecslőnek az egyes megközelítéseken belül elvégzett feltételezések (előrejelzések) és számítások helyességébe vetett bizalma méri. Az értékbecslőnek joga van a különböző megközelítésekben alkalmazott adatok, számítások pontosságában eltérő mértékben megbízni.

A bizonyítékok mennyisége. Az egyeztetés során az információk megfelelőségét és minőségét az adott megközelítésben felhasznált bizonyítékok mennyiségével összefüggésben kell figyelembe venni. Az ingatlan értékének kiszámításánál a bizonyíték a piaci információk felhasználása különböző ítéletekhez és számításokhoz, figyelembe véve az ingatlan területét, rendeltetését és az értékelt ingatlan és analógjainak egyéb jellemzőit. A rendelkezésre álló bizonyítékok mennyiségétől függetlenül az értékbecslő tevékenysége nem korlátozódik a számokkal végzett műveletekre, hiszen az értékszámításnak meg kell felelnie az értékelési feladatban meghatározott értéktípusnak. A bizonyítékok fontos része a piaci helyzet stabilitása vagy volatilitása, mivel a korábbi ügyletek eladásainak összehasonlításával nyert bizonyítékok olyan helyzetet jellemezhetnek, amely nem felel meg az értékelés időpontjának.

15.1. példa. Elkészült egy kereskedelmi ingatlan értékbecslése (építési év - 1914), és a következő értékmutatókat kaptuk:
költség megközelíti az 1 800 000 dollárt;
hasonló eladások megközelítik az 1 600 000 dollárt;
DCF elemzés 1 650 000 USD

Az értékbecslő a költségek megállapodásakor a következő következtetésre jutott:

1. Az értékelés időpontjában gyakorlatilag nincs új konstrukció a piacon, így a költségszemlélet önmagában nem tekinthető a legjobban alkalmazhatónak egy adott értékelési esetre. Ráadásul az objektum nagyon régen épült, ezért meglehetősen nehéz pontosan felmérni a felhalmozódott kopást. Az ingatlan kereskedelmi jellegű, vásárlásának célja valószínűleg bevételszerzés, ezért a vevőt inkább az ingatlan bevételtermelő képességét tükröző eredmény érdekli, nem pedig az építési költségek.

2. Az összehasonlító megközelítésben öt analógot használtunk, amelyek közül egyik sem ismerhető fel teljesen összehasonlíthatónak a kiértékelt objektummal kapcsolatban. A kiigazítások pontossága meglehetősen relatív, mivel a végrehajtott tranzakciókról nem lehetett pontos adatokat szerezni.

3. A jövedelmi megközelítés tűnik a legmegfelelőbbnek és a legmegbízhatóbb eredményeket adja ennek a tárgynak az értékeléséhez. A bérleti díjra és a működési költségekre vonatkozó adatok megbízható forrásból származnak, és megbízhatónak tartják. Mint már említettük, az objektum kereskedelmi jellegű, ami jelzi annak fontosságát, hogy a jövedelemtermelő képesség elemzése alapján értékeljék.

Az elemzés eredményeként az értékelő súlyt ad az egyes megközelítéseknek:
- költség megközelítés 25%;
- összehasonlító megközelítés 25%;
- a jövedelem megközelíti az 50%-ot.

Ekkor a végső költségbecslés:
1 800 000 x 25% + 1 600 000 x 25% + 1 650 000 x 50% t 450 000 + 400 000 + 825 000 - 1 675 000 USD

Nemrég elég lett volna egy ilyen koordinációs változat. Napjainkban a jóváhagyási eljárás logikája számos kritérium egyértelmű azonosítását követeli meg, amelyek alapján összehasonlító vizsgálatot kell végezni az egyes alkalmazott értékelési megközelítések megfelelőségéről.

Az alábbi, meglehetősen teljes szempontrendszert kínáljuk az értékelőknek, amelyek az alábbiakban ismertetett egyeztetési módszerek alkalmazásakor használhatók.

A különféle megközelítésekkel nyert ingatlanértékelési eredmények egyeztetési eljárásának formalizálásának problémája megoldható mind a hagyományos módon, szakértői módszerrel, mind az egyeztetési eljárást többszempontú döntési problémaként tekintve.