Jakie założenia są brane pod uwagę w ocenie. Założenia i ograniczenia oraz ich wpływ na wynik oceny. Informacje o wykonawcy pracy, rzeczoznawcy i kliencie

Zastosowane standardy wyceny

Kolejność ustalania wartości przedmiotu

Ogólne podejścia do wyceny nieruchomości

Nowe wymagania dotyczące wyceny nieruchomości

18.06.2021

Przez długi czas nie było obowiązkowych wymagań dotyczących oceny obiektów nieruchomości. Każdy rzeczoznawca miał właściwie własne osądy i stosował w wycenie nieruchomości te metody, które są mu bliższe. Jednak niedawno Ministerstwo Rozwoju Gospodarczego Rosji, w zarządzeniu z dnia 25 września 2014 r., Ustanowiło N 611 federalny standard ocena „Wycena nieruchomości (FSO N 7)”.

Zgodnie z art. 5 ustawy Federacji Rosyjskiej nr 135-FZ „On czynności wyceny» «przedmioty wyceny obejmują prawo własności i inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub niektórych rzeczy ze składu nieruchomości», tj. celem wyceny jest przede wszystkim określenie wartości prawa. Definicja wartość rynkowa opiera się na założeniu, że nieruchomość jest sprzedawana na rynku, dlatego w pierwszej kolejności należy ocenić wartość rynkową nieruchomości. Oczywiście zdarza się, że rzeczoznawcy dokonują specjalnej wyceny wartości lub innej wyceny. Najczęściej jednak konieczne jest oszacowanie wartości rynkowej.

Wartość rynkowa - Poniżej wartości rynkowej, zgodnie z Ustawą Federacji Rosyjskiej „O działalności rzeczoznawczej w Federacji Rosyjskiej” z dnia 29 lipca 1998 r. 135-FZ, rozumiany jest jako najbardziej prawdopodobna cena, po której ten przedmiot oceny może zostać wyobcowany na otwartym rynku w środowisku konkurencyjnym, gdy strony transakcji postępują rozsądnie, mając wszystkie niezbędne informacje, a wartość transakcji nie wpływa na żadne nadzwyczajne okoliczności, tj.:

jedna ze stron transakcji nie jest zobowiązana do zbycia przedmiotu oceny, a druga strona nie jest zobowiązana do przyjęcia świadczenia;

strony transakcji doskonale znają przedmiot transakcji i działają we własnym interesie;

przedmiot oceny przedstawiono na otwarty rynek w formie oferty publicznej;

cena transakcji jest rozsądnym wynagrodzeniem za przedmiot oceny i nie było przymusu do zakończenia transakcji w stosunku do stron transakcji po żadnej ze stron;

zapłata za przedmiot oceny jest wyrażona w pieniądzach.

Ogólne podejście do wyceny obiektów nieruchomości zostało określone już w 2007 r. w rozporządzeniu Ministerstwa Rozwoju Gospodarczego Federacji Rosyjskiej z dnia 20.07.2007 r. N 256 (z późniejszymi zmianami 22.10.2010 r.) „Po zatwierdzeniu federalny standard wyceny" Pojęcia ogólne oceny, podejścia do oceny i wymagania dotyczące oceny (FSO N 1)".

Ocena powinna opisywać:

a) przedmiot oceny;

b) prawa majątkowe do przedmiotu oceny;

c) cel oceny;

d) zamierzone wykorzystanie wyników oceny i związane z nimi ograniczenia;

e) rodzaj kosztu;

e) data oceny;

g) termin oceny;

h) założenia i ograniczenia, na których ma się opierać oszacowanie.

Również podczas oceny przeprowadzana jest analiza najlepszego wykorzystania nieruchomości. W praktyce analizę optymalnego wykorzystania właściwości identyfikuje się poprzez sprawdzenie, czy rozpatrywane przypadki użycia odpowiadają następującym kategoriom:

być fizycznie możliwe, tj. odpowiadają potencjałowi zasobów;

być prawnie dopuszczalne, tj. czas trwania i forma zamierzonego użytkowania nie mogą podlegać ograniczeniom prawnym, istniejącym lub potencjalnym;

być zamożnym finansowo, tj. użytkowanie musi zapewniać zwrot równy lub większy niż suma kosztów operacyjnych, zobowiązań finansowych i nakładów inwestycyjnych;

być tak wydajnym, jak to możliwe, tj. mieć najwyższą produktywność spośród przypadków użycia, których prawdopodobieństwo potwierdza rynek.

Jeśli chodzi o wycenę nieruchomości, bardzo ważne jest, aby ten standard określał podejścia, które rzeczoznawca powinien stosować przy dokonywaniu wyceny.

stół

Podejścia do wyceny nieruchomości

Podejście	opis
podejście dochodowe	zestaw metod szacowania wartości przedmiotu wyceny, opartych na określeniu oczekiwanych dochodów z użytkowania przedmiotu wyceny
Podejście porównawcze	zestaw metod szacowania wartości przedmiotu wycenianego, polegający na porównaniu przedmiotu wycenianego z przedmiotami będącymi odpowiednikami przedmiotu wycenianego, dla których dostępne są informacje o cenach. Przedmiot - odpowiednikiem przedmiotu oceny na potrzeby oceny jest przedmiot podobny do przedmiotu oceny pod względem głównych cech ekonomicznych, materiałowych, technicznych i innych, które decydują o jego wartości.
Podejście kosztowe	zestaw metod oceny wartości przedmiotu oceny, polegający na określeniu kosztów niezbędnych do odtworzenia lub wymiany przedmiotu oceny, z uwzględnieniem zużycia i starzenia się. Koszty odtworzenia przedmiotu oceny to koszty niezbędne do wykonania dokładnej kopii przedmiotu oceny z wykorzystaniem materiałów i technologii użytych do wykonania przedmiotu oceny. Kosztami wymiany przedmiotu oceny są koszty niezbędne do stworzenia podobnego przedmiotu przy użyciu materiałów i technologii stosowanych w dniu oceny

Ważne jest, że jeśli rzeczoznawca nie stosuje żadnego podejścia w ocenie, musi to uzasadnić.

Ponadto operat szacunkowy powinien zawierać porównania wartości wyznaczonej za pomocą różne podejścia.

W wycenie nieruchomości bardzo ważne jest podejście kosztowe.

Stosując podejście kosztowe, ważne jest, aby obliczyć w rzeczywistych cenach koszty odtworzenia podobnego obiektu. Należy również wziąć pod uwagę, że koszt nowej budowy, oprócz kosztów bezpośrednich, obejmuje zysk przedsiębiorcy. Entrepreneurial Profit (EP) to ustalona rynkowo kwota, która odzwierciedla kwotę, jaką przedsiębiorca spodziewa się otrzymać w formie premii za wykorzystanie swojego kapitału zainwestowanego w projekt budowlany. Zysk przedsiębiorcy jest głównie funkcją ryzyka i zależy od konkretnej sytuacji rynkowej.

Koszt jest równy: koszt nowej budowy + zysk przedsiębiorcy

1 331 712 + 239 708 = 1 571 420 rubli

Definicja ilości fizyczne zużycie

stół

Elementy konstrukcyjne	Środek ciężkości elementy konstrukcyjne do kosztu budowy,%	Współczynnik wartości (uwzględnia obecność lub brak elementów budynku)	Ciężar właściwy, z uwzględnieniem współczynnika wartości, %	Proporcja elementów konstrukcyjnych do kosztu budynku, pocierać.	Stopień zużycia elementów ustalony podczas badania, %	Średni ważony procent amortyzacji, rub.



Podwaliny
Ściany i ścianki działowe
Nakładanie się



Końcowa praca
Domowe urządzenia sanitarne i elektryczne
Inne prace
CAŁKOWITY:				1 571 420

Wartość ocenianego obiektu z uwzględnieniem amortyzacji fizycznej:

Odzież funkcjonalna:

Ogólnie rzecz biorąc oceniany obiekt spełnia wymagania dla obiektów
nieruchomości tego typu, co pozwala nam mówić o braku zużycia funkcjonalnego.

Amortyzacja ekonomiczna :

Nie zidentyfikowano czynników powodujących występowanie deprecjacji ekonomicznej.

Wbudowany koszt lokale niemieszkalne, określona przez podejście kosztowe, jest (w zaokrągleniu):

1 285 422 rubli

Milion dwieście osiemdziesiąt pięć tysięcy czterysta dwadzieścia jeden rubli

Podejście to opiera się na założeniu, że wartość każdej nieruchomości zależy od oczekiwanego dochodu. Stosując to podejście, analizowana jest zdolność nieruchomości do generowania określonego dochodu, który zwykle wyrażany jest w postaci dochodu z najmu z eksploatacji oraz dochodu ze sprzedaży nieruchomości na koniec okresu utrzymywania. Metoda dochodowa obejmuje dwie główne techniki - technikę kapitalizacji bezpośredniej i technikę dyskontowania.

Wyznaczenie wartości rynkowej lokalu niemieszkalnego o powierzchni 42,3 m2 metodą dochodową.

Tabela do obliczania wartości nieruchomości metodą zdyskontowanych przepływów pieniężnych

Wskaźniki techniczno-ekonomiczne obiektu, nazwa dopłat i zastosowane wartości	lat	Obliczenie wartości obiektu na koniec okresu
		Obliczenie wartości obiektu na koniec okresu
Powierzchnia, mkw.
Prawdopodobna stawka najmu rocznie, rub.
Potencjalny dochód brutto, rub.
Współczynnik obciążenia
Rzeczywisty dochód brutto (VD), pocierać.
Koszty zarządzania, pocierać.
Podatki (2,2% AC), pocierać.
Capreserves (30% PVA), pocierać.
Ubezpieczenie (0,4% pne), pocierać.
Całkowite koszty operacyjne, pocierać.
Czysty dochód ekonomiczny, pocierać.
Stopa kapitalizacji
Wartość nieruchomości na koniec okresu, pocierać.
Przepływ gotówki, pocierać.
Przecena
Współczynnik rabatu
Składniki wartości bieżącej netto, rub.
Wartość bieżąca netto obiektu, rub.	1 084 000

Tak więc koszt obiektu, określony przez podejście dochodowe, wynosi (w zaokrągleniu): 1 084 000 rubli.

W ramach podejścia porównawczego zastosowano metodę porównawczą sprzedaży. Przy zastosowaniu tej metody wartość Nieruchomości ustala się poprzez porównanie ceny sprzedaży podobnych nieruchomości. Podstawa aplikacji Ta metoda jest fakt, że wartość Nieruchomości jest bezpośrednio związana z ceną sprzedaży podobnych nieruchomości. Każda porównywalna sprzedaż jest porównywana z wycenianą nieruchomością. Porównywalna cena sprzedaży została dostosowana w celu odzwierciedlenia znacznych różnic między nimi.

Aby określić ostateczny wynik wartości rynkowej 1 mkw. ocenianego obiektu znajdujemy jego średnią ważoną wartość, a wynikowi uzyskanemu przy mniejszych korektach przypisuje się największą wagę.

stół

Tym samym średnia ważona wartość wartości rynkowej 1 mkw. łączna powierzchnia ocenianego Obiektu to: 31 701 rubli.

trzydzieści jeden tysięcy siedemset jeden rubel

Koszt Obiektu, określony przez podejście rynkowe, wynosi (w zaokrągleniu): 1 347 000 rubli.

Milion trzysta czterdzieści siedem tysięcy rubli

W zależności od ilości i wiarygodności informacji wykorzystywanych w każdym z podejść, wyniki tych podejść mogą różnić się od siebie w większym lub mniejszym stopniu.

Wybór ostatecznej wartości kosztu opiera się na kilku wynikach pośrednich. Do określenia ostatecznego kosztorysu stosuje się z reguły metodę średniej ważonej, zgodnie z którą wynikowi każdego z podejść przypisuje się współczynnik wagowy.

Biorąc pod uwagę trzy podejścia, koszt obiektu wynosi:

1 285 422 + 1 084 000 + 1 347 000 = 3 716 422 rubli

Średnia wynosi: 1 238 807 rubli

Korzystając z metod oceny, ważne jest, aby wziąć pod uwagę następujące wytyczne.

Podejście kosztowe

Należy wziąć pod uwagę koszt przywrócenia pełnej wartości nieruchomości, a ceny muszą być aktualne, z uwzględnieniem współczynników korygujących.

Stosując podejście kosztowe, ważne jest, aby wziąć pod uwagę amortyzację budynków i budowli.

podejście dochodowe

Stosując podejście dochodowe w wycenie nieruchomości, ważne jest stosowanie stopy dyskontowej uwzględniającej realny dochód, często przy wycenie stosuje się przeszacowane stopy dyskontowe, w wyniku których wartość wyceny jest przeszacowana.

Podejście porównawcze

W podejściu porównawczym ważne jest wykorzystanie jak największej liczby analogicznych opcji, oczywiście nie mówimy tu o dziesiątkach opcji, ale zastosowanie dwóch lub trzech opcji nie da pozytywnego efektu przy ocenie podejść porównawczych. Po drugie, analogi muszą być podobne, to znaczy znajdować się na tym samym obszarze, mieć te same cechy domu, budynku, konstrukcji, znajdować się w tej samej odległości od metra lub węzłów komunikacyjnych. W przeciwnym razie konieczne będzie uwzględnienie współczynników korekcyjnych.

Ważne jest również uwzględnienie nowych wymagań dotyczących wyceny nieruchomości.

Wymieńmy te wymagania.

Po pierwsze, rzeczoznawca musi bezbłędnie zbadać przedmiot oceny. . W przypadku nieprzeprowadzenia oględzin rzeczoznawca wskazuje w operacie szacunkowym przyczyny braku zbadania przedmiotu wyceny oraz założenia i ograniczenia związane z nieprzeprowadzeniem oględzin.

Po drugie, wspólna wycena działki i znajdujących się na niej kapitałowych obiektów budowlanych w przypadku braku tytułu i dokumentów tytułowych do działki dokonywana jest z uwzględnieniem praw i obowiązków właściciela kapitałowych obiektów budowlanych w stosunku do gruntu działka ustanowiona przez obowiązujące przepisy.

Należy jednak pamiętać, że nielegalne konstrukcje można wyburzyć, z zastrzeżeniem wymogów prawnych. Osoba, która samodzielnie wykonała budowę, nie nabywa do niej prawa własności. Nie ma prawa rozporządzać budynkiem - sprzedawać, podarować, wydzierżawić, dokonywać innych transakcji. Nieuprawniona konstrukcja podlega rozbiórce przez osobę, która ją wykonała lub na jej koszt (art. 222 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Orzeczenie Sądu Konstytucyjnego Federacji Rosyjskiej z dnia 24 czerwca 2014 r. N 1369-O stanowi, że obowiązek wyburzenia niedozwolonego budynku jest sankcją za przestępstwo, o której mowa w art. 222 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej. Podobny wniosek został zawarty w orzeczeniu Sądu Konstytucyjnego Federacji Rosyjskiej z dnia 17 stycznia 2012 r. N 147-OO, sąd wskazał, że obowiązek wyburzenia niedozwolonego budynku jest sankcją za popełnione przestępstwo, które może polegać na naruszeniu zarówno norm prawa gruntowego regulujących udostępnianie działki gruntu w budowie, jak i norm urbanistycznych dotyczących projektowania i budowy.

Ta cecha nie jest jednak uwzględniona w nowym standardzie wyceny nieruchomości.

Po trzecie, norma ustala dodatkowe informacje, które należy wskazać w opisie nieruchomości.

Opis musi zawierać:

skład przedmiotu oceny, ze wskazaniem informacji wystarczających do zidentyfikowania każdej z jego części (jeśli występują);

Charakterystyka przedmiotu wyceny i jego ocenianych części lub linki do dokumentów dostępnych dla rzeczoznawcy zawierających takie cechy;

Prawa brane pod uwagę przy ocenie przedmiotu oceny, ograniczenia (obciążenia) tych praw, w tym w odniesieniu do każdej z części przedmiotu oceny.

Zadanie oceny może zawierać inne obliczone wartości, w tym:

czynsz rynkowy (szacunkowa kwota, za jaką nieruchomość mogłaby zostać wynajęta na dzień wyceny na typowych warunkach rynkowych);

Koszty tworzenia (powielania lub wymiany) projektów budowy kapitału;

Straty (rzeczywiste szkody, utracony zysk) w przypadku wywłaszczenia mienia, a także w innych przypadkach;

Wydatki na likwidację zanieczyszczenia środowiska i (lub) rekultywację gruntów.

Po czwarte, ustalane są wymagania dotyczące analizy rynku podczas oceny.

Analiza rynku nieruchomości odbywa się w następującej kolejności:

a) analizę wpływu ogólnej sytuacji politycznej i społeczno-gospodarczej w kraju i regionie, w którym znajduje się oceniany przedmiot, na rynek ocenianego przedmiotu, z uwzględnieniem tendencji, jakie wystąpiły na rynku w okresie poprzedzającym dokonanie oceny;

b) określenie segmentu rynku, do którego należy wyceniana nieruchomość. Jeżeli rynek nieruchomości nie jest rozwinięty i nie ma wystarczających danych, aby dać wyobrażenie o cenach transakcji i (lub) ofert z porównywalnymi obiektami nieruchomości, dopuszcza się rozszerzenie badanego obszaru kosztem terytoriów podobnych w cechy ekonomiczne z lokalizacją ocenianego obiektu;

c) analiza rzeczywistych danych o cenach transakcji i (lub) ofert z obiektami nieruchomości z segmentów rynku, do których można przypisać wyceniany obiekt w rzeczywistych, jak również alternatywnych wariantach jego wykorzystania, ze wskazaniem zakresu wartości cen;

d) analizę głównych czynników wpływających na popyt, podaż i ceny nieruchomości porównywalnych, takich jak stopy zwrotu, okresy zwrotu inwestycji na rynku nieruchomości, wraz z przedziałami wartości tych czynników;

e) główne wnioski dotyczące rynku nieruchomości w segmentach niezbędnych do oceny obiektu, np. dynamika rynku, popyt, podaż, wielkość sprzedaży, pojemność rynku, motywacja kupujących i sprzedających, płynność, wahania cen na rynku ocenianego obiektu i inne wnioski.

Wcześniej nie było wymagań dotyczących kolejności takiej analizy. Dlatego jeśli analiza nie jest przeprowadzana w ustalonej kolejności, konieczne jest wskazanie przyczyn odpowiednich rozbieżności.

Po piąte, wymagania dotyczące analizy najbardziej efektywne wykorzystanie.

Analiza najbardziej efektywnego wykorzystania przedmiotu oceny przeprowadzana jest z reguły zgodnie z rozwiązaniami planistycznymi i projektowymi. W przypadku obiektów wyceny, w tym działki gruntu i obiektów budownictwa kapitałowego, najbardziej efektywne wykorzystanie określa się z uwzględnieniem istniejących obiektów budownictwa kapitałowego. Jednocześnie taką analizę przeprowadza się poprzez wykonanie niezbędnych obliczeń do tego lub bez nich, jeśli przedstawione zostaną uzasadnienia niewymagające obliczeń.

Analiza najefektywniejszego wykorzystania była wcześniej obecna w raportach rzeczoznawców, ale teraz wymagania dla takiego raportu są bardziej szczegółowe.

Szóstą cechą jest ustalenie wymagań dla podejścia porównawczego.

Stosując podejście porównawcze do wyceny nieruchomości, rzeczoznawca bierze pod uwagę następujące zapisy:

a) do wyceny nieruchomości stosuje się podejście porównawcze, gdy możliwe jest wyselekcjonowanie odpowiedniej liczby obiektów analogicznych ze znanymi cenami transakcji i (lub) ofert do wyceny;

b) obiekty nieruchomości są wykorzystywane jako obiekty analogowe, które należą do tego samego segmentu rynku co oceniany obiekt i są z nim porównywalne pod względem czynniki cenowe. Jednocześnie dla wszystkich obiektów nieruchomości, w tym również tej podlegającej ocenie, wycena dla każdego z tych czynników powinna być jednolita;

c) w trakcie oceny należy opisać ilość dostępnych dla rzeczoznawcy danych rynkowych o obiektach-analogach oraz zasady ich wyboru do obliczeń. Wykorzystanie w obliczeniach tylko części analogicznych obiektów, którymi dysponuje rzeczoznawca, musi być uzasadnione w operacie szacunkowym;

d) do wykonania obliczeń stosuje się charakterystyczne dla podobnego obiektu wskaźniki kosztowe (jednostki porównawcze), które wykształciły się na rynku ocenianego obiektu, w szczególności cenę lub czynsz najmu za jednostkę powierzchni lub jednostkę objętości;

e) w zależności od wstępnych informacji dostępnych na rynku w procesie wyceny nieruchomości można zastosować jakościowe metody wyceny (względna analiza porównawcza, metoda ocen eksperckich i inne metody), ilościowe metody oceny (metoda analizy regresji, metoda korekt ilościowych i inne metody), a także ich kombinacje.

Wszystkie te kryteria muszą być zgodne podczas oceny obiektów analogowych.

Siódma cecha związana jest z dochodowym podejściem do wyceny.

a) do wyceny nieruchomości generujących lub mogących generować strumienie dochodów stosuje się podejście dochodowe;

b) w ramach podejścia dochodowego wartość nieruchomości można określić metodą kapitalizacji bezpośredniej, metodą zdyskontowanych przepływów pieniężnych lub metodą kapitalizacji według modeli obliczeniowych;

c) metoda kapitalizacji bezpośredniej służy do wyceny obiektów nieruchomości, które nie wymagają znacznych nakładów kapitałowych na ich naprawę lub przebudowę, których faktyczne wykorzystanie odpowiada ich najbardziej efektywnemu wykorzystaniu. Ustalenie wartości obiektów nieruchomości tą metodą odbywa się poprzez podzielenie rocznych dochodów z obiektu odpowiadającego rynkowi przez łączną stopę kapitalizacji, która jest ustalana na podstawie analizy danych rynkowych o relacji dochodów i cen nieruchomości podobne do przedmiotu wycenianego;

d) metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych jest stosowana do wyceny nieruchomości generujących lub mogących generować przepływy dochodów o dowolnej dynamice ich zmiany w czasie poprzez zdyskontowanie ich według stopy odpowiadającej zwrotowi z inwestycji w podobne nieruchomości;

e) metoda kapitalizacji modelu obliczeniowego służy do wyceny nieruchomości generujących regularne strumienie dochodów z oczekiwaną dynamiką ich zmiany. Dochód taki jest kapitalizowany ogólną stopą kapitalizacji, która jest konstruowana w oparciu o stopę dyskontową uwzględnioną w modelu zwrotu kapitału, metody i warunki finansowania, a także oczekiwane zmiany dochodów i wartości nieruchomości w przyszłości ;

f) struktura (rozliczenie podatków, zwrot kapitału, stopa zmiany dochodu i wartości aktywów) zastosowanych stóp dyskontowych i (lub) kapitalizacja musi odpowiadać strukturze zdyskontowanego (skapitalizowanego) dochodu;

g) w przypadku nieruchomości, które można wynająć, opłaty czynszowe należy traktować jako źródło dochodu;

h) wycena nieruchomości przeznaczonych do prowadzenia określonego rodzaju działalności (np. hotele, restauracje, stacje benzynowe) może być przeprowadzona na podstawie informacji o działalności operacyjnej tej działalności poprzez wyodrębnienie z jej wartości składników które nie są związane z wycenianą nieruchomością.

Ósmą cechą jest ustalenie wymagań dotyczących podejścia kosztowego.

Stosując podejście kosztowe, rzeczoznawca bierze pod uwagę następujące zapisy:

a) zaleca się stosowanie podejścia kosztowego do wyceny obiektów nieruchomości - działek zabudowanych inwestycjami kapitałowymi lub inwestycjami kapitałowymi, ale nie ich części, na przykład lokale mieszkalne i niemieszkalne;

b) wskazane jest zastosowanie podejścia kosztowego do wyceny nieruchomości, jeżeli odpowiada to najbardziej efektywnemu wykorzystaniu działki jako niezabudowanej i możliwe jest prawidłowe oszacowanie fizycznego pogorszenia, a także funkcjonalnego i zewnętrznego (ekonomicznego) zużycia kapitału obiekty budowlane;

c) podejście kosztowe zaleca się stosować, gdy rynek jest niski, gdy brakuje wystarczających danych do zastosowania podejścia porównawczego i dochodowego do wyceny, a także do wyceny nieruchomości o specjalnym przeznaczeniu i przeznaczeniu (np. obiekty, budowle hydrotechniczne, wieże ciśnień, przepompownie, kotłownie, sieci inżynieryjne i inne nieruchomości, dla których brak jest danych rynkowych o transakcjach i ofertach);

d) na ogół wartość nieruchomości, ustaloną metodą kosztową, oblicza się w następującej kolejności:

ustalenie kosztu praw do działki jako niezabudowanej;

kalkulacja kosztów stworzenia (odtworzenia lub wymiany) obiektów budowy kapitału;

ustalenie zysku przedsiębiorcy;

określenie zużycia i przestarzałości;

określenie kosztu kapitałowych obiektów budowlanych poprzez zsumowanie kosztów wytworzenia tych obiektów i zysku przedsiębiorcy oraz odjęcie ich fizycznego zużycia i starzenia się;

ustalenie wartości nieruchomości jako sumy wartości praw do działki i wartości obiektów budownictwa kapitałowego;

e) na potrzeby ustalenia wartości rynkowej nieruchomości metodą kosztową działkę ocenia się jako niezabudowaną przy założeniu jej najbardziej efektywnego wykorzystania;

f) kalkulacja kosztów tworzenia zaplecza budowy kapitału dokonywana jest na podstawie:

Dane dotyczące kontraktów budowlanych (kontraktów) na budowę podobnych obiektów;

Dane o kosztach budowy podobnych obiektów ze specjalistycznych katalogów;

Obliczenia szacunkowe;

Informacje o cenach rynkowych materiałów budowlanych;

inne dane;

g) koszty wytworzenia kapitałowych obiektów budowlanych ustala się jako sumę kosztów uwzględnionych w pracach budowlano-montażowych, bezpośrednio związanych z powstaniem tych obiektów oraz kosztów związanych z ich powstaniem, a nieuwzględnionych w budownictwie i montażu Pracuje;

h) na potrzeby oceny wartości rynkowej nieruchomości wysokość zysku przedsiębiorcy ustala się na podstawie informacji rynkowych metodami wydobywczymi, ekspertyzami lub modelami analitycznymi, z uwzględnieniem kosztów bezpośrednich, pośrednich i kalkulacyjnych związanych z tworzenie obiektów do budowy kapitału i nabywanie praw do działki;

i) kwotę amortyzacji i starzenia się definiuje się jako utratę wartości nieruchomości w wyniku fizycznej amortyzacji, funkcjonalnego i zewnętrznego (ekonomicznego) starzenia się. Jednocześnie amortyzacja i starzenie się dotyczy obiektów budowy kapitału, związanych z wycenianą nieruchomością.

W ten sposób określone są bardziej szczegółowe wymagania dotyczące wyceny nieruchomości.

Podsumowując, należy zauważyć, że zarówno rzeczoznawcy, jak i klienci muszą brać pod uwagę zarówno wcześniej ustalone podejścia do wyceny, jak i nowe wymagania dotyczące wyceny nieruchomości. Na przykład niemożliwe jest arbitralne przyjmowanie kosztów tworzenia kapitałowych projektów budowlanych, takie dane muszą być poparte szacunkami lub informacjami w kontraktach budowlanych. Zdefiniowano jasne kryteria stosowania zarówno podejścia dochodowego, jak i porównawczego. A to oznacza, że klienci powinni być bardziej wymagający w swoich raportach, a rzeczoznawcy powinni w jak największym stopniu uwzględniać nowy standard. Ponadto ważne jest, aby praktyka arbitrażowa może również ulec zmianie w celu odzwierciedlenia nowych obowiązkowych wymogów wyceny. Dlatego też, jeśli niektóre wymagania nie są brane pod uwagę, istnieje możliwość unieważnienia raportu.

Poniższe warunki, założenia i ograniczenia stanowią integralną część niniejszego raportu.

Ogólne warunki

W oparciu o poniższe interpretacje i uzgodnienia, warunki te oznaczają ich pełne i jednoznaczne zrozumienie przez Rzeczoznawcę i Klienta, zwanych dalej Stronami, a także fakt, że wszelkie postanowienia, wyniki negocjacji i oświadczenia nie określone w raporcie, stają się nieważne. Niniejsze warunki nie mogą być modyfikowane lub modyfikowane w żaden inny sposób, chyba że za podpisem obu Stron. Niniejsze warunki mają zastosowanie do następców i wykonawców wykonawczych Stron.

Ogólny cel raportu

Niniejszy Raport jest rzetelny w całości wyłącznie dla celów określonych w niniejszym raporcie i do wykorzystania w określonym celu. Żadna ze Stron nie może korzystać z Raportu ani (jakiejkolwiek jego części) w inny sposób niż przewidziany w umowie wyceny.

Postanowienia dotyczące odpowiedzialności

Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za sprawozdawczość finansową i podatkową związaną z zarządzaniem wycenianym obiektem. Odpowiedzialność za taką sprawozdawczość dotyczącą badanego przez Rzeczoznawcę obiektu ponosi właściciel obiektu.

W swoich działaniach Rzeczoznawca działał jako niezależny wykonawca. Podczas oceny Rzeczoznawca wyszedł z tego, że przekazane mu informacje są dokładne i rzetelne, i nie sprawdzał ich.

Zastrzeżenie

Klient akceptuje warunki wcześniejszego zwolnienia i zabezpieczenia Rzeczoznawcy oraz, na żądanie Rzeczoznawcy, zabezpieczenia przed wszelkiego rodzaju wydatkami i odpowiedzialność wynikających z roszczenia osób trzecich wobec Klienta z tytułu legalnego wykorzystywania przez osoby trzecie wyników pracy Rzeczoznawcy. Rzeczoznawca nie ma obowiązku stawiania się w sądzie lub innych zeznań w sprawie Protokołu lub wycenianej nieruchomości, chyba że na podstawie odrębnej umowy z Klientem lub formalnego wezwania do sądu.

W celu wykonania prac ewaluacyjnych Klient może przekazać informacje (dokumenty) o charakterze poufnym. Rzeczoznawca uważa, że informacja ta została przez Klienta odebrana w sposób zgodny z prawem i przekazana Rzeczoznawcy za zgodą właściciela (właściciela) tych informacji. Ewentualne roszczenia osób trzecich dotyczące wykorzystania informacji poufnych nie mogą być wnoszone przeciwko Rzeczoznawcy w związku z powyższymi informacjami.

Opis nieruchomości

Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za opis stanu prawnego nieruchomości oraz kwestii, które podlegają dyskusji aspekty prawne własność. Zakłada się, że prawo własności do wycenianego obiektu w pełni odpowiada wymogom prawa, chyba że wyraźnie uzgodniono inaczej.

Postanowienia końcowe

Rzeczoznawca wziął pod uwagę odpowiedzialną postawę właściciela i właściwe zarządzanie w stosunku do przedmiotu wyceny.

Informacje, szacunki i opinie otrzymane przez Rzeczoznawcę i zawarte w niniejszym raporcie zostały w opinii Rzeczoznawcy pozyskane z wiarygodnych źródeł. Jednakże Rzeczoznawca nie może przyjąć odpowiedzialności za dokładność tych danych, dlatego tam, gdzie to możliwe, należy odnieść się do źródła informacji.

Opinia Rzeczoznawcy o wartości szacunkowej nieruchomości jest ważna dopiero od dnia wyraźnie wskazanego w niniejszym raporcie. Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za zmiany społeczne, gospodarcze, fizyczne lub rządowe, które mogą nastąpić po tej dacie, wpłyną na czynniki rynkowe, a tym samym wpłyną na osąd Rzeczoznawcy.

operat szacunkowy zawiera profesjonalną opinię Rzeczoznawcy o wartości wycenianej nieruchomości i nie stanowi gwarancji, że zmieni ona właściciela za cenę równą wartości wskazanej w Protokole. Wartość tę można uznać za zalecaną na potrzeby dokonania transakcji przedmiotem wyceny, jeżeli od dnia sporządzenia Sprawozdania z Wyceny do dnia zawarcia transakcji z przedmiotem wyceny minęło nie więcej niż 6 miesięcy lub data złożenia oferty publicznej.

Rzeczoznawca ocenił przedmiot oceny wyłącznie na podstawie dostarczonych informacji i osobistego oględzin przedmiotu.

Obliczenia w ramach oceny Obiektu zostały wykonane przez Rzeczoznawcę za pomocą Programy Microsoft® Excel. W tabelach obliczeniowych i wzorach przedstawionych w niniejszym Raporcie podano zaokrąglone wartości wskaźników. Ostateczne wartości uzyskano również za pomocą zaokrąglonych wskaźników.

Przy wycenie Nieruchomości Rzeczoznawca przyjął następujące założenia, a także ustalił następujące ograniczenia i ograniczenia w stosowaniu wyniku wyceny Nieruchomości:

Raport z oceny został przygotowany zgodnie z następującymi założenia:

§ Ze względu na przeznaczenie wyników oceny nie przeprowadza się analizy, należytej staranności dokumentów tytułowych.

§ Rodzaj prawa określa się na podstawie zaświadczenia rejestracja państwowa prawa.

§ Przy obliczaniu wartości rynkowej przedmiotu wyceny Rzeczoznawca wychodzi z założenia, że przedmiot wyceny nie jest zastawiony i nie jest obciążony zobowiązaniami wobec osób trzecich (tj. bez uwzględnienia istniejących obciążeń, jeżeli występują w dniu wyceny) .

§ Przedmiot (przedmioty) prawa jest (są) ustalany zgodnie z certyfikatem (świadectwami) państwowej rejestracji praw.

§ Przy dokonywaniu wyceny Rzeczoznawca kieruje się: Dokumentacja techniczna dostarczone przez klienta.

§ Odpowiedzialność za dostarczoną dokumentację ponosi Klient;

§ Informacje podane przez Klienta są podpisane przez osobę upoważnioną i należycie poświadczone. W związku z tym informacje wykorzystane w wycenie uznaje się za wiarygodne i Rzeczoznawca nie ma powodu, by sądzić inaczej. Ta informacja, jest przechowywany przez Wykonawcę przez 3 lata (licząc od dnia sporządzenia raportu).

Raport z oceny został sporządzony zgodnie z: ograniczenia:

§ Rzeczoznawca nie ponosi żadnej odpowiedzialności za kwestie prawne mające wpływ na wycenianą nieruchomość lub prawa własności do niej. Nie przeprowadzono analizy prawnej przedłożonych dokumentów.

§ Rzeczoznawca zakłada brak jakichkolwiek ukrytych czynników związanych z Przedmiotem Oceny i mogących mieć wpływ na jego wartość. Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności ani za wykrycie takich czynników, ani w przypadku ich wykrycia. Ocena nie uwzględnia żadnego majątku osobistego znajdującego się na nieruchomości.

§ Rzeczoznawca uważa, że dane wejściowe, informacje finansowe, opinie i opinie zebrane i wykorzystane w analizie pochodzą z wiarygodnych źródeł i są prawidłowe.

§ Niniejszy raport, jak również jakakolwiek jego część (w tym dane o wartości kosztu) mogą być wykorzystywane wyłącznie przez Klienta, którego imię i nazwisko jest wskazane w raporcie.

§ Opinia rzeczoznawcy o wartości rynkowej jest ważna tylko na dzień wyceny. Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za zmiany czynników społecznych, ekonomicznych, naturalnych lub innych, które mogą później wystąpić i wpłynąć na wartość Obiektu. Raport z Wyceny zawiera profesjonalną opinię Rzeczoznawcy o wartości rynkowej przedmiotu i nie stanowi gwarancji, że przedmiot ten będzie sprzedawany na wolnym rynku po cenie równej wartości wskazanej w raporcie.

§ Wszelkie wyliczenia i wnioski zawarte w raporcie oparte są na aktualnej sytuacji rynkowej na dzień wyceny. Jednak te założenia mogą się zmieniać z czasem.

§ Rzeczoznawca nie udziela dodatkowych porad dotyczących tego raportu, z wyjątkiem przypadków przewidzianych odrębnymi umowami.

Raport z oceny został sporządzony w sposób i zgodnie z wymaganiami określonymi w następujących dokumentach regulacyjnych:

Konstytucja Federacji Rosyjskiej

Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej.

Ustawa federalna z dnia 29 sierpnia 1998 r. Nr 135-FZ „O działalności oceniającej”.

Federalne Standardy Wyceny (FSO-1, FSO-2, FSO-3), zatwierdzone rozporządzeniem Ministerstwa Rozwoju Gospodarczego Rosji z dnia 20 lipca 2007 r., opracowane w celu wdrożenia przepisów ustawy federalnej nr 157-FZ z dn. 27 lipca 2006 r. „O zmianie ustawy federalnej „O działalności rzeczoznawczej w Federacja Rosyjska».

Standardy i zasady realizacji czynności wyceny - zestaw standardów wyceny ogólnorosyjskiej organizacji publicznej „Rosyjskie Towarzystwo Rzeczoznawców”, 2010

Standardy i zasady wyceny działalności Spółki Niekomercyjnej” Organizacja samoregulacyjna rzeczoznawcy „Sibir”, zatwierdzony przez Radę Partnerską NP COO „Syberia”, protokół nr 2 z dnia 10 września 2006 r.

Obiekt

Liczba poprawek nie wprowadzonych

Udział w ogólnej liczbie niewprowadzonych zmian

Skorygowana cena 1 mkw., rub.

Wkład do średniego ważonego kosztu, pocierać.

Obiekt-analog nr 1

Obiekt analogowy nr 2

Obiekt analogowy nr 3

Obiekt analogowy nr 4

Kolejność ustalania kosztu Obiektu polega na wykonaniu następujących etapów wyceny Obiektu:

zawarcie Umowy o wykonanie oceny, w tym zlecenie na wykonanie oceny;

ustalenie cech ilościowych i jakościowych Obiektu, w tym zbieranie, przetwarzanie i analiza informacji niezbędnych do oceny:

Dokumenty tytułowe, informacje o obciążeniu Obiektu prawami innych osób;

informacje o charakterystyce technicznej i użytkowej Obiektu;

inne informacje niezbędne do ustalenia cech ilościowych i jakościowych Obiektu w celu ustalenia jego wartości, a także inne informacje (w tym dokumenty fotograficzne) związane z Obiektem;

oględziny Obiektu Wyceny, sfotografowanie (materiały fotograficzne dotyczące Obiektu Wyceny znajdują się w odpowiednim Załączniku do Protokołu);

analiza rynku, do którego należy Obiekt;

zastosowanie (lub uzasadniona odmowa zastosowania) metod wyceny, wybór metody (metod) wyceny w ramach każdego z podejść wyceny oraz wykonanie niezbędnych obliczeń;

koordynacja (uogólnienie) wyników uzyskanych w ramach każdego z podejść do oceny oraz ustalenie ostatecznej wartości wartości Przedmiotu Oceny;

sporządzenie i przekazanie Klientowi niniejszego Raportu.

Penza, 2014

List przekazu…….…………………………….….......…………..…. 3

1. PODSTAWOWE FAKTY I WNIOSKI. 4

2. ZADANIE DO OCENY. 4

3. INFORMACJA O KLIENCIE EWALUACJI I RZECZOZNAWCY. 4

4. ZAŁOŻENIA I OGRANICZAJĄCE WARUNKI STOSOWANE PRZEZ RZECZOZNAWCĘ W PRZEPROWADZENIU OCENY. 4

5. OBOWIĄZUJĄCE NORMY DLA CZYNNOŚCI OCENY. 4

5.2 Ustalenie rodzaju wartości szacowanej. 4

6. OPIS PRZEDMIOTU OCENY Z ODNIESIENIEM DO DOKUMENTÓW OKREŚLAJĄCYCH CHARAKTERYSTYKĘ ILOŚCIOWĄ I JAKOŚCIOWĄ PRZEDMIOTU OCENY. 4

7. ANALIZA NAJLEPSZEGO I NAJBARDZIEJ EFEKTYWNEGO WYKORZYSTANIA 4

8. ANALIZA RYNKOWA PRZEDMIOTU OCENY ORAZ INNYCH CZYNNIKÓW ZEWNĘTRZNYCH NIEZWIĄZANYCH BEZPOŚREDNIO Z OBIEKTEM, A WPŁYWAJĄCYCH NA JEGO KOSZT. 4

9. PROCES OCENY. 4

10. ZATWIERDZENIE WYNIKÓW NIERUCHOMOŚCI. 4

11. Ostateczny wniosek dotyczący wartości wycenianej nieruchomości. 4

GŁÓWNE FAKTY I WNIOSKI.

informacje ogólne, identyfikując przedmiot oceny

Tabela 1. Ogólne informacje identyfikujące przedmiot oceny

Imię	Oznaczający
Numer raportu z wyceny (kolejność numeru raportu)	nr 4843-14 z dnia 12 maja 2014 r.
Podstawa oceny	Umowa wyceny nr 4843-14 z dnia 12 maja 2014 r.
Krótki opis Przedmiot oceny
Krótki opis praw majątkowych	Własność.
Przedmiot prawa	Guseinov Vugar Faraj oglu
Cel oceny	Ustalenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny
Zamierzone wykorzystanie wyników oceny	Kwestionowanie wyników państwowej wyceny katastralnej gruntów rolnych
Data wyceny (data ustalenia wartości Przedmiotu wyceny)	01 stycznia 2011
Data oględzin przedmiotowej nieruchomości	03 maja 2014
Okres pracy	Od 03.05.2014 - 12.05.2014
Data Raportu	12 maja 2014 r.

Wyniki wyceny uzyskane z różnych podejść do wyceny

W toku przeprowadzonych prac wyceniających w ramach podejść do wyceny uzyskano następujące wyniki obliczenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny:

Tabela 2. Wyniki ewaluacji z różnych podejść ewaluacyjnych

Ostateczna wartość wartości przedmiotu wyceny

W wyniku przeprowadzonych obliczeń Rzeczoznawca doszedł do wniosku, że wartość rynkowa Wycenianej Nieruchomości na dzień 01.01.2011 jest zaokrąglona: 178 000 rubli.

ZADANIE DO OCENY.

Tabela 3. Zadanie do oceny

Imię	Oznaczający
Przedmiot oceny	Działka o powierzchni 83 000 mkw., numer katastralny 58:18:941002:47. Lokalizacja: względny punkt orientacyjny znajdujący się w granicach witryny, ustawiony jest adres punktu orientacyjnego. Punkt orientacyjny 598 km + 700 m od autostrady. Adres pocztowy punkt orientacyjny: region Penza, rejon Moksański. Kategoria gruntów: grunty rolne. Dozwolone użycie: Do użytku rolniczego.
Prawa majątkowe do przedmiotu wyceny	Właścicielem przedmiotowej nieruchomości jest indywidualny: Guseinov Vugar oglu Paszport obywatela Federacji Rosyjskiej seria 56 09 numer 931468, wydany przez OUFMS Rosji dla regionu Penza w okręgu Oktiabrsky, Penza, 04.02.2010. Kod podrejonowy 580-014.
Cel oceny	Ustalenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny na dzień wyceny
Zamierzone wykorzystanie wyników oceny i związane z nimi ograniczenia	Zakwestionowanie wyników państwowej wyceny katastralnej gruntów w osiedlach
Rodzaj kosztu	Wartość rynkowa
Podstawa oceny	Umowa wyceny nr 4843-14 z dnia 12 maja 2014 r.
Data inspekcji	03 maja 2014
Data oceny	12 maja 2014 r.
Data raportu	12 maja 2014 r.
Okres oceny	03.05.2014 - 12.05.2014
Formularz raportu	Pisemny, pełny raport
Założenia i ograniczenia, na których powinno opierać się oszacowanie	Określane przez rzeczoznawcę samodzielnie
Standardy oceny stosowane podczas oceny	1. Federalny standard oceny „Ogólne koncepcje oceny, podejścia i wymagania dotyczące oceny (FSO nr 1)”, zatwierdzony rozporządzeniem Ministerstwa Rozwoju Gospodarczego Rosji nr 256 z dnia 20 lipca 2007 r. 2. Federalny standard oceny ” Cel wyceny i rodzaje wartości (FSO nr 2) ”, zatwierdzony rozporządzeniem Ministerstwa Rozwoju Gospodarczego Rosji z dnia 20 lipca 2007 r. Nr 255. 3. Federalny standard wyceny „Wymagania dotyczące sprawozdania z wyceny (FSO nr 3)” zatwierdzony rozporządzeniem Ministerstwa Rozwoju Gospodarczego Rosji z dnia 20 lipca 2007 r. Nr 254.

3. INFORMACJA O KLIENCIE EWALUACJI I RZECZOZNAWCY.

Informacje o kliencie

Tabela 4. Informacje o kliencie

Informacje o Rzeczoznawcy

Tabela 5. Informacje o wykonawcy

Tabela 6. Dane o pracy Rzeczoznawcy na podstawie umowa o pracę

Informacje o wszystkich organizacjach i specjalistach zaangażowanych w ocenę i przygotowanie raportu z oceny, ze wskazaniem ich kwalifikacji oraz stopnia ich udziału w ocenie przedmiotu oceny

Tabela 7. Informacje o wszystkich organizacjach i specjalistach zaangażowanych w ocenę i przygotowanie raportu oceniającego

ZAŁOŻENIA I OGRANICZAJĄCE WARUNKI STOSOWANE PRZEZ WALENTATORA W PRZEPROWADZENIU OCENY.

Poniższe założenia i warunki ograniczające są integralną częścią niniejszego raportu.

1. Niniejszy raport jest rzetelny tylko w całości i tylko dla celów w nim określonych.

2. Rzeczoznawca zakłada brak jakichkolwiek ukrytych faktów mających wpływ na ocenę, stan nieruchomości, budowle. Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za istnienie takich ukrytych faktów, ani za konieczność ich ujawnienia.

3. Informacje otrzymane przez rzeczoznawcę i zawarte w raporcie uważa się za rzetelne. Jednak estymator nie może zagwarantować bezwzględnej dokładności informacji, dlatego źródło informacji jest wskazane dla wszystkich informacji.

4. Rzeczoznawca nie ma obowiązku stawiania się w sądzie lub składania zeznań o wycenie w inny sposób niż na urzędowe wezwanie sądu.

5. Opinia rzeczoznawcy o wartości rynkowej przedmiotu jest ważna tylko w dniu wyceny. Rzeczoznawca nie ponosi żadnej odpowiedzialności za zmiany czynników ekonomicznych, prawnych i innych, które mogą wystąpić po tej dacie i wpłynąć na sytuację rynkową, aw konsekwencji na rynkową wartość przedmiotu.

6. Wycena zawiera profesjonalną opinię rzeczoznawcy o wartości rynkowej przedmiotu, a wskazana wartość jest najbardziej prawdopodobna, jeśli przedmiot jest sprzedawany na wolnym rynku, z wystarczającą ekspozycją

7. Wycena wartości rynkowej przedmiotu wyceny została dokonana na dzień przeszły 01.01.2012 w celu zakwestionowania przed sądem wyników państwowej wyceny katastralnej.

8. Przedmiot oceny oraz cechy ilościowe i jakościowe przedmiotu oceny nie uległy zmianie od dnia oceny do dnia wykonania pracy.

My, niżej podpisani, niniejszym oświadczamy, że zgodnie z naszą najlepszą wiedzą:

Fakty podane w niniejszym raporcie są poprawne i prawdziwe;

Dokonane analizy, wyrażone opinie i wyciągnięte wnioski są ważne tylko w założeniach i warunkach ograniczających określonych w niniejszym raporcie i są naszymi osobistymi, bezstronnymi, profesjonalnymi analizami, opiniami i wnioskami;