Vállalkozást építünk helyiségek bérbeadásával. Hol indítsunk bérbeadást: sajátosságok, előnyök és kockázatok Üzleti helyiségbérlés

Arról álmodik, hogy pénzt keressen ingatlannal? Szeretné tudni, hogyan adjon bérbe kereskedelmi ingatlant, mire figyeljen a vásárláskor, hol keressen bérlőt? Az „M16-Real Estate” minden potenciális üzletembert felkészít ezen a területen, és elmondja nekik, mire van szükségük a stabil és magas jövedelemhez.

A végén van egy kellemes bónusz: a legígéretesebb kereskedelmi ingatlanok további bérbeadásra vagy továbbértékesítésre.

Kereskedelmi ingatlan: hol kezdjem?

Kezdésként azt tanácsoljuk, hogy döntsön még egyszer a végső ingatlanválasztásról: biztos benne, hogy üzlethelyiséggel szeretne foglalkozni? Arra a kérdésre, hogy mi a jövedelmezőbb bérbeadása - lakás vagy kereskedelmi ingatlan -, a válasz egyértelmű. A kereskedelmi ingatlanok többször gyorsabban megtérülnek, mint a lakóhelyiségek, vagyis a haszon sokkal magasabb. Emellett a kereskedelmi területek bérleti díja is folyamatosan növekszik (például a 2017. január-júliusi időszak 10%-os növekedést mutatott).

Ugyanakkor szem előtt kell tartani, hogy sokkal több erőfeszítést kell költenie. Először is győződjön meg arról, hogy induló tőkéje elegendő-e a jövőben bérbe adni kívánt ingatlan megvásárlásához. Nem titok, hogy a kereskedelmi ingatlan vásárlásához sokkal erősebb pénzügyi helyzetre van szükség, mint egy lakás vásárlásához, beleértve a többszobás lakást is.

Ugyanakkor ne feledje, hogy a nem lakás céljára szolgáló helyiségeket jogi szempontból másképp tekintik: az adókulcs ebben az esetben többszöröse, és a regisztrációs mechanizmus is némileg eltérő.

Ezen túlmenően, ahhoz, hogy sikeres üzletet vezessenek kereskedelmi helyiségekben, meg kell navigálnia potenciális bérlő tevékenységének sajátosságait, meg kell értenie igényeit és képességeit. Ez azt jelenti, hogy többet kérnek Öntől, mint egy lakás bérbeadása esetén.

Mérjen meg mindent újra, mielőtt a szoba kiválasztásához kezdene. Ha legalább az egyik pont kétséges, jobb, ha nem kockáztat, és fontolja meg a lakásbérlést. Ne feledje, hogy ha nem sikerül, a veszteségek óriásiak lehetnek.

Foglaljuk össze, mire van szüksége egy kereskedelmi ingatlan vásárlásához: induló tőke, a piac jó ismerete és tájékozódás abban a térségben, amelynek képviselőivel együttműködést tervez.

Hogyan válasszuk ki a megfelelő kereskedelmi ingatlant későbbi bérbeadáshoz?

Ahogy már mondtuk, először döntse el, milyen bérlőre számít.

Jelölje meg saját leendő partnerének lehetséges paramétereit: kisvállalkozó vagy egy nagy lánc fióktelepe? Régóta a piacon van, vagy most jön ki? Ez egy gyártó létesítmény vagy egy elosztóhely? Milyen a verseny ezen a területen, melyik helyszín lesz a legsikeresebb számára, milyen kapacitások szükségesek egy teljes értékű vállalkozás működtetéséhez stb.

Egyszóval, fókuszáljon egy adott bérlőre, akkor nem csak a legmegfelelőbb helyiséget választja ki könnyedén, de a jövőben is könnyen találhat olyan embereket, akik veled szeretnék üzletüket intézni.

A választás alapján megértheti, hogy konkrétan milyen objektumot kell keresnie: raktárt, irodát vagy üzlethelyiséget modern utcai kiskereskedelmi formában.

Win-win lehetőségek és kötelező követelmények

Rögtön jegyezzük meg, hogy kereslet szempontjából a legbiztosabb megoldás egy olyan helyiség lenne, amelynek már van állandó bérlője. Ebben az esetben már a helyiségek birtoklásának első hónapjában profitot termelhet, és nem vesztegeti az értékes időt a keresésre.

Hidd el, hogy a bérlő (feltéve, hogy már rendelkezik bejáratott és jövedelmező vállalkozással) érdekelt abban, hogy az Ön helyiségében maradjon. Kedvező körülmények között akár emelni is tudja a bérleti díját.

Egy ilyen megoldás másik előnye, hogy az állandó bérlővel rendelkező helyiségek nagy valószínűséggel már „fésülve” vannak a felügyeleti hatóságok, nevezetesen az egészségügyi és tűzoltóság követelményeinek megfelelően.

Különös figyelmet kell fordítania az utolsó tényre, mivel ha bármilyen szabályt megsértenek, sok pénzt kell költenie a jelenlegi helyzet javítására.

Választás hely szempontjából

Ha azt tervezi, hogy egy élelmiszerbolt tulajdonosával dolgozik együtt, akkor a legjobb választás egy sűrűn lakott lakóövezet. Egy ilyen helyen nagy a forgalom, ráadásul a kisboltok mindig nagy keresletet mutatnak a lakosok körében, ami azt jelenti, hogy a cégtulajdonos szemszögéből egy ilyen ingatlan különösen vonzó.

Együttműködést tervez nagyobb bérlővel? Vegye fontolóra egy divatbutik lehetőségét. Nyilvánvalóan egy ilyen vállalkozásnak is előfeltétele, hogy nyilvános helyen legyen, de a közönségnek másnak kell lennie. Fókuszáljon egy ilyen vevőre, ha készen áll arra, hogy nagy helyiséget kínáljon neki a város történelmi vagy üzleti központjának első vonalában.

Ha csak a termelést tekinti potenciális bérlőnek, akkor a legjobb megoldás egy lakóövezetben vagy egy külvárosban található ipari övezet lenne.

Egy másik gyakori lehetőség a vendéglátás. Ha nem egy ínyenc étteremről beszélünk (és ebben az esetben a helyiségeknek a központban kell elhelyezkedniük, és jó kilátással kell rendelkezniük), akkor az üzleti központok vagy oktatási intézmények közelében lévő helyekre kell összpontosítania.

Fókuszáljon a profitra és a keresletre

Úgy tűnik, hogy itt minden nyilvánvaló, és a szoba helyéhez is kötődik: a központban lévő tárgyak többe kerülnek, a „hálószobákban” vagy a vidéken pedig olcsóbbak.

Ebben persze van némi igazság. Bérbeadása sikere azonban nem csupán az Ön által felszámított bérleti díjtól függ.

Például ne felejtse el, hogy a város peremén található kis helyiség sokszor gyorsabban talál bérlőt, mint egy nagy terület a központban. Ez különösen a válság idején szembetűnő.

Ráadásul nagyobb az esélye annak, hogy egy „hálószobában” lévő élelmiszerboltra nagy kereslet lesz, mint egy divatbutiknál. Ez azt jelenti, hogy a vállalkozás tulajdonosa sokáig marad az Ön helyiségében, míg a drágább ingatlanok bérlői gyakrabban távozhatnak, ellenkezőleg, ritkábban jönnek.

Más szóval, ügyeljen a helyiségek iránti keresletre. Jobb kisebb, de stabil bevételhez jutni, mint nagy, de rendszertelen nyereséghez.

Hol lehet bérlőt találni?

A gyors és hatékony kereséshez a lehető legtöbb kommunikációs csatornát kell használnia. Kezdje az Internettel: online aggregátorok, üzenőfalak, fórumok, közösségi hálózatok, kontextuális hirdetések – van miből válogatni. Bár, mint már mondtuk, érdemes minél többet választani, és ha elegendő a költségvetés, ne korlátozza magát egy forrásra.

Hasznos lenne együttműködést kötni egy ingatlanügynökséggel. Először is, az ingatlanosoknak saját csatornáik vannak a bérlők keresésére. Másodszor, még akkor is, ha előzetesen felkészült, a szakemberek még mindig több tapasztalattal és megértéssel rendelkeznek arról, hogy melyek az Ön telephelyének erősségei és gyengeségei, valamint a vállalkozók körében, hogy melyik területen érdemes népszerűsíteni ezt az objektumot. Az ingatlanosok abban is segítenek a megfelelő bérleti díj felállításában: egyrészt azért, hogy ne adja el magát olcsón és ne veszítsen pénzt, másrészt a túlzott bérleti ár elriasztja a potenciális bérlőket, és ülni fog. a „váróteremben” sokáig.

Az ingatlanügynökségekkel való együttműködésnek más előnyei is vannak, például szélesebb körű hirdetési lehetőségek. Kellemes bónusz, hogy az ingatlanosok gondoskodnak az ügyletkötés minden gondjáról: elkészítik a szükséges dokumentációt, segítenek tárgyalni a bérlővel stb.

Bérlő jellemzői

Tehát a hirdetés bevált, és már több potenciális vállalkozó megjelent az Ön telephelyének küszöbén, és készen áll arra, hogy „regisztrálja” ötletét az Ön kereskedelmi területén. És itt felmerül még egy nehéz kérdés: kit válasszunk?

Furcsa módon a hálózati cégek – ritka kivételektől eltekintve – szintén nem a legkívánatosabb munkaadók. A vállalatok nyomást gyakorolnak tekintélyükre, stabilitásukra (utóbbi nem mindig igaz), aminek következtében különleges bánásmódot igényelnek. A „hálózati dolgozók” többnyire ragaszkodnak a bérleti díj csökkentéséhez, az együttműködésük formálásához pedig csak a megállapodásukat veszik igénybe, ami természetesen nagyobb mértékben védi jogaikat, miközben Önt megfosztják a gyors bérlőváltás, ill. növelje az árfolyamot a piacnak megfelelő áron.

Ezen túlmenően, nagy munkaadók esetén minden vitás kérdésben közvetlenül a helyiséget ellátó személyzettel kell felvenni a kapcsolatot. És ez a személyzet gyakran alkalmatlan.

Egy igazán jó bérlemény érdekében azonban egyes „hálózatüzemeltetők” engedményeket tesznek, és akár magasabb fizetést is kínálhatnak.

A legjobb azokra a vállalkozókra összpontosítani, akiknek már van egy jól bejáratott vállalkozása, és jelenleg egy második telephelyet nyitnak. Az ilyen vállalkozók a legmegbízhatóbb, legpontosabb és legfelelősségteljesebb munkáltatók.

Kiváló kereskedelmi objektumok befektetési célokra

A kereskedelmi ingatlanok osztályának vezetői kiválasztották Önnek a legjobb ingatlanokat, amelyeket befektetési céllal vásárolhat meg. A bemutatott ingatlanok a legvonzóbbak a bérlők körében népszerűség és jövedelmezőség szempontjából.

284,5 m2-es épület a Voskresenskaya rakparton

Különálló egyszintes kereskedelmi épület a város központjában! Két kijárat van - a Voskresenskaya rakpartra és a Shpalernaya utcára. Ennek az ingatlannak a fő előnye egy megbízható bérlő, aki már régóta bérli a helyiséget, és nem tervezi a kiköltözést. Jelenleg a szerződés havi 483,6 ezer rubelre kötött!

Minden kommunikáció be van kötve, a tápellátás 30 kW teljesítménynövelési lehetőséggel. A közüzemi számlákat a bérlő fizeti.

További bónusz, hogy az épülettel együtt telket is vásárolhat. A közelben további helyiségek is eladók. Vezetőink tájékoztatják a részleteket.

Egyedi ajánlat: a helyiség megtérülési ideje mindössze 6,5 év (átlagosan 10-12 év megtérüléssel)! Az objektum Kingisepp egyik főutcáján, a "Karat" új lakókomplexumban található. A nagy bérlők már érdeklődnek a helyiségek iránt - „Oké”, „Pjaterochka”, „Lenta” stb.

A létesítmény havi nyereségét vezetőink 561,6 ezer rubelre becsülik. A helyiség előnyei: a város főutcájára néző ablakok, nagy parkoló a telek előtt, födém - 4,5 m, 5 külön kijárat, nagy befogadóképesség.

Korpusnaya utcai 535 m2-es helyiség

A létesítmény az új Lumiere luxuskomplexumban található, a város történelmi központjában (Petrogradsky kerület). Ez már garantálja a nagy forgalmat és a fizetőképes lakosságot. Kevesebb, mint 5 perc sétára a Chkalovskaya metróállomástól.

A szoba panorámás ablakokkal felszerelt. Minden kommunikáció megtörtént, a tápegység teljesítménye 62 kW. Az ingatlan bérbeadásából származó havi nyereség körülbelül 650 ezer rubel lesz.

Bérleti üzlet – mi ez? Ez egy ingatlanüzlet, amely bár nem tartozik a legjövedelmezőbbek közé és gyorsan megtérül, lévén ezekben a mutatókban alacsonyabbak, mint például a gyorséttermek vagy zálogházak, mégis meglehetősen jövedelmező tevékenység. Jelenleg a moszkvai bérleti üzletág átlagos éves jövedelmezősége 11-15%, a megtérülési idő pedig 6-15 év.

A bérbeadás előnyei

A bérleti üzletágnak három vitathatatlan előnye van másokkal szemben. Az első a stabilitás. Bármilyen válságok is tombolnak, mindig lesz kereslet a kereskedelmi és lakóingatlanokra. Természetesen ingadozása lehetséges, de amint azt a bérleti díjak elmúlt 20 évében bekövetkezett változásaira vonatkozó statisztikák mutatják, a nagyvárosokban a hanyatlás időszakai mindig rövid távúak - legfeljebb 2-3 év.

A bérbeadás második előnye a megbízhatóság. Az ingatlanvásárlás olyan befektetés, amelynél nincs kitéve az értékcsökkenés kockázatának közép- és hosszú távon.

És harmadszor, ez egyike azon kevés vállalkozói tevékenységnek, amely lehetővé teszi a passzív jövedelem elérését. Ez nem azt jelenti, hogy egyáltalán nem kell tenned semmit, de megkímélsz a napi nyüzsgéstől, a fizikai és érzelmi erők állandó megterhelésétől.

Mibe szokás befektetni?

A bérbeadásnak három típusa van - földbérlés, lakás és kereskedelmi helyiségek bérbeadása. Az első típus hazánkban még gyengén fejlett, főként a mezőgazdaságban használják.

A 2000-es évek közepe óta 10 éven át Moszkvában és Oroszország más nagyvárosaiban fellendültek a lakóingatlan-befektetések. Egy lakás megvásárlásával és bérbeadásával a tulajdonos átlagosan 5 év alatt megtérült a befektetése. Most a helyzet megváltozott, ez az üzlet már nem annyira jövedelmező. Ennek oka a jelzáloghitelezés fejlődése, a kínálat többszörös növekedése a piacon, valamint a jogalkotók által jelenleg is fontolóra vett intézkedések a napi bérlakás korlátozására vagy akár betiltására.

Véget ér a moszkvai kereskedelmi ingatlanpiac válsága, amely 2013-hoz képest a bérleti díjak 10-30%-os csökkenéséhez vezetett a különböző szegmensekben. A kereskedelmi ingatlanok tömeges „dömpingje” azonban nem történt. Már 2017 végén a bérleti díjak enyhe emelkedése volt megfigyelhető, a szakértők ennek a tendenciának a kialakulását és általában a piac további aktivizálódását jósolják. A fent felsorolt ​​tények összességében azt mutatják, hogy a befektetők számára meglehetősen kedvező időszak kezdődött.

Bérleti vállalkozás jövedelmezőségi szintje

Ha stratégiai szempontból tekintjük ennek a piacnak a szegmenseit, akkor a kereskedelmi ingatlanpiacon olyan neves társaságok szerint, mint a Knight Frank és a JLL, az irodákba és üzlethelyiségekbe fordított befektetések megtérülése átlagosan 9-10,5%. raktárak egy kicsit magasabb - 11 -12,5%. De mindenesetre figyelembe kell venni egy adott tárgyat.

Valószínűleg nincs értelme irodaterületekbe fektetni egy nagy üzleti központban, ahol nem csak eladás van, hanem bérelhető is a tulajdonostól vagy a fejlesztőtől. Ebben az esetben a legtöbb potenciális bérlő inkább közvetlenül a fejlesztőtől bérli a helyiséget.

De néha megesik, hogy egy új üzletközpont minden oldalról vonzó a bérlő számára: kiváló közlekedési elérhetőséggel, luxus kivitelezéssel, a legmodernebb mérnöki rendszerekkel, gazdag infrastruktúrával rendelkezik, de van egy apró probléma... itt nincs bérleti díj. A fejlesztő egyszerűen inkább nem foglalkozik bérleti díjjal, és eladja az összes helyiséget. Aki ezen a helyen akarja megnyitni az irodáját, annak csak két lehetősége van: vagy maga vásárolja meg a helyiséget, egy tisztességes pénzösszeg befektetésével, vagy keres egy bérlőt, aki megfelelő helyiséget vásárolt és tőle bérel. Az ilyen „különösen édes” ingatlanokon a bérbeadási üzletágban a befektetés megtérülése elérheti a 12-t, esetenként a 14%-ot is.

Ilyen például a Sminex Jazz Business Center. Mindene megvan: ideális elhelyezkedés a Harmadik körgyűrű első vonalán, közel a metróhoz, amely mindössze 200 méterre van, és fényűző kivitelezés mázas terrakotta, természetes kerámia, travertin, sárgaréz és fa felhasználásával. Egyszóval minden, ami egy szolid képviseleti irodához kell... minden, kivéve a bérlést. Egy ilyen tárgyba történő befektetés nagy valószínűséggel megfelel az Ön elvárásainak.

A bérbeadás évek óta népszerű és továbbra is népszerű, hiszen sokaknak nincs lehetőségük lakásvásárlásra, a cégek pedig igyekeznek csökkenteni az egyszeri fejlesztési beruházások mértékét. A bérelhető tárgyak köre folyamatosan bővül: jelenleg akár görkorcsolya, síléc stb. is bérelhető - minden, ami nem állandó kereslet, de szezonális használati tárgy.

A leggyakoribb lehetőség azonban továbbra is az ingatlan bérlése. Annak érdekében, hogy bizonyos bevételt kapjon egy adott helyiség bérbeadásából, figyelembe kell vennie számos árnyalatot, amelyeket ebben a cikkben tárgyalunk.

Meg kell érteni, hogy az ingatlanokat általában 3 csoportba sorolják – földterület, lakás és nem lakás céljára szolgáló helyiségek. Ezen a piacon a legelterjedtebb szolgáltatástípus a bérlakás és nem lakáscélú helyiségek biztosítása.

A nem lakáscélú ingatlanok közül általában kereskedelmi ingatlanokat bérelnek. Ugyanakkor az összes jó hírű elemző ügynökség a következő típusokat azonosítja:

• irodai helyiségek;
• kereskedés;
• raktár;
• ipari.

Ezenkívül egyes szervezetek külön típusú helyiségeket bérelnek - a „speciális célokra” kategóriát. Itt az épületeket óvodáknak, iskoláknak, kórházaknak, templomoknak stb.

Az ingatlanokon kívül bérelhet földet, pavilonokat, felszereléseket, autókat, speciális felszereléseket, készleteket és még sok mást. Ez azonban egy ritkább és összetettebb vállalkozási forma.

Mi a legjobb ajánlat?

Ha lakóingatlanokról beszélünk, egy egyszobás lakás átlagos költsége 10-15 percre a metrótól egy moszkvai lakónegyedben 5-6,5 millió rubelbe kerül. Ugyanakkor az ilyen szobák átlagos bérleti díja körülbelül 25-30 ezer rubel. Ennek eredményeként a számítás során megállapítható, hogy egy egyszobás lakás minimális megtérülési ideje körülbelül 15 év.

Ennek megfelelően ez a lehetőség befektetési szempontból nem nevezhető túl jövedelmezőnek: az egyetlen olyan eset, amikor ez igazán kifizetődő, az a lakás öröklése.

Ha az irodahelyiségekről beszélünk, akkor azok valamivel drágábbak, mint a lakóépületek, hiszen elérhetőbb helyeken kell elhelyezkedniük, és nagyobb a területük. Moszkvában egy kis irodahelyiség 6,5-7,5 millió rubelbe kerül, feltéve, hogy a terület körülbelül 60-70 négyzetméter. Ebben az esetben a bérleti díj 1 négyzetméterenként kerül kiszámításra.

A Knight Frank ügynökség szerint 2015 végén az A osztályú irodák bérleti díja körülbelül 25 ezer rubel volt, a B osztályú irodahelyiségeké pedig körülbelül 15 ezer rubel évente. Ennek megfelelően a maximális megtérülési idő az lesz körülbelül 8 év.

A kiskereskedelmi helyiségek bérbeadása még jövedelmezőbb, mint az irodahelyiségek – megtérülési idejük rövid 5-6 év. Van azonban egy fontos korlát: az ilyen ingatlanok esetében az elhelyezkedés az egyik kulcstényező. A helyiségeket központi helyen, nagy forgalmú területen kell elhelyezni. Végül is jól kell kivitelezni.

Általánosságban elmondható, hogy a kereskedelmi ingatlanok csak egy paraméterben alacsonyabbak a lakóingatlanoknál: a kockázati szintben, mivel ez az ország és egy adott város gazdasági helyzetétől függ.

Ha meg szeretné tudni, hol kezdje el és hogyan fejlesszen ki ilyen tevékenységeket, nézze meg a következő videót:

Hogyan lehet megszervezni egy ilyen vállalkozást a semmiből?

1. Mindenekelőtt megfelelő bérelhető helyiséget kell találnia. Lakásterület öröklése esetén az eljárást olyan dokumentumok elkészítésével kezdjük, amelyek megerősítik, hogy a vállalkozó az ingatlan tulajdonosa.
2. Ha kész helyiséget keres, a legjobb, ha professzionális ügynökségekhez fordul, akik segítenek felmérni a lakhatás vagy a kereskedelmi ingatlan valós költségeit: egy tapasztalatlan üzletember könnyen rosszul számol.
3. Ezután ki kell töltenie az ingatlanhoz szükséges dokumentációt. Ha kereskedelmi ingatlanról van szó, és speciális szervezeteknek (például a vendéglátóiparban dolgozóknak) tervezi bérbe adni, akkor gondoskodnia kell további engedélyek beszerzéséről és bizonyos szolgáltatásoktól származó következtetések beszerzéséről.
4. A kezdeti dokumentáció elkészítése után szükséges az átépítés, javítás: lakóingatlanok esetében fontos bizonyos bútor- és háztartási gépek beszerzése, hiszen olyan lakások, amelyekben a beköltözés után azonnal lakhatnak. magasabb áron kínálják. Kereskedelmi ingatlanok esetében fontos a szabad terület növelésére és az ügyfél igényeinek megfelelő későbbi átépítés lehetőségére összpontosítani.

Az orosz gyakorlatban sokan szerződéskötés nélkül adnak bérbe lakóingatlanokat - ez lehetővé teszi számukra, hogy megszabaduljanak a 13%-os személyi jövedelemadótól, és csökkentsék a megtérülési időt. Ez azonban bizonyos kockázatokkal jár – különösen olyanokkal, amelyek az ügyfelek megbízhatatlanságához kapcsolódnak. Ezért mind a nem lakáscélú, mind a lakóingatlan esetében szükséges a bérlővel való kapcsolat formalizálása.

Hol keressünk ügyfeleket?

A bérleti üzletágon belül nem hatékony az ügyfelek keresése a szokásos hirdetési lehetőségeken keresztül (hirdetések elhelyezése nyilvános helyeken vagy nyomtatott sajtóban). A reklámozás a közösségi hálózatokon keresztül történhet (ez különösen igaz a lakóingatlanok bérbeadásának helyzetére) - itt a „szóbeszéd” hatás fog működni.

Emellett alkalmas a tematikus oldalakon és fórumokon való közzététel is. A kiskereskedelmi helyiségek esetében, különösen a bevásárlóközpontokban, lehetőség van „kiadó” tábla elhelyezésére a tulajdonos telefonszámával. Ezzel kibővül a potenciális vásárlók köre a bevásárlóközpont minden látogatójával.

Végül, van még 2 meglehetősen hatékony módja az ügyfelek megtalálásának - egy tematikus webhely vagy blog fenntartása a szolgáltatások feltűnés nélküli hirdetésével, valamint a brosúrák és névjegykártyák terjesztése.

Szükséges költségek

Ha egy vállalkozó ilyen vállalkozásba fog bekapcsolódni, meg kell értenie, hogy a fő költségtételek között szerepelnie kell átépítési költségek: ebben az esetben az ügyfelek készek jóval magasabb áron kötni a bérleti szerződéseket (a különbség akár másfélszeres is lehet). Ez azért van így, mert az átépítést követően a hasznosítható terület százalékos aránya leggyakrabban növekszik, ráadásul a helyiséget saját igényei szerint lehet módosítani.

A költségek közül ki kell emelni még:

• Építési vagy helyiségbeszerzési költségek.
• Az ingatlan piaci árát megbecsülni tudó szakember szolgáltatásainak költsége.
• A helyiségek karbantartási és biztonsági költségei.
• Áram, vízellátás stb.

Víz alatti sziklák

Az egyik buktató az optimális pénzbefektetés meghatározása. A tapasztalatlan vállalkozók gyakran helytelenül mérik fel egy adott helyiség értékét, ezáltal nem likvid tárgyakba fektetnek be, és nagy mennyiségű pénzt veszítenek.

Emellett fontos odafigyelni a vállalkozás jogszerűségére, a jogszabályi változásokra és a papírmunka folyamatára (elsősorban a kereskedelmi ingatlanokra vonatkozik).

Felhívjuk figyelmét, hogy a bérleti üzletágban az adójogszabályok folyamatosan változnak.

A költségek és a megtérülési szint kiszámításakor több fejlesztési lehetőséget kell meghatározni - optimista, legreálisabb és pesszimistább, hogy meghatározzuk az objektum hozzávetőleges megtérülési idejét, valamint a kockázatok diverzifikálásának tényét. Elengedhetetlen, hogy legyen más bevételi forrása, hogy biztosítsa magát egy pénzhiányos helyzet ellen.

Ennek a területnek előnyei és hátrányai

Ennek a vállalkozástípusnak, mint másoknak, számos előnye és hátránya van, amelyek jellemzőiből adódnak. A hátrányok közül a fő kiemelhető - a bérlő keresése több hónapig is eltarthat (elsősorban az ipari létesítményekre és a járhatatlan helyeken lévő kiskereskedelmi ingatlanokra vonatkozik). Emiatt még a magas bérleti díj sem tudja kompenzálni azokat a pénzügyi költségeket, amelyeket a bérbeadónak kell viselnie a teljes állásidő alatt.

A hátrányok közé tartozik még:

• meglehetősen hosszú megtérülési idő;
• nem túl magas jövedelmezőségi szint;
• magas kezdeti költségek.

Ebben a helyzetben az egyetlen ésszerű lehetőség a likvid ingatlan vásárlása (olyan, amelyre mindig van bizonyos szintű kereslet). Ehhez fontos, hogy jól ismerje ezt a területet, vagy vegye igénybe szakember szolgáltatásait.

Az üzleti élet előnyei közé tartozik:

• hosszú távú szerződések egy éves vagy hosszabb időtartamra;
• stabil profitszint;
• a bevételt a bérbeadó folyamatosan megkapja;
• a haszonszerzés passzív jellege (a bérbeadónak nem kell erőfeszítést költenie a bérlővel kötött szerződés aláírása után);
• a vállalkozás jogi személyként történő regisztráció nélküli megszervezésének lehetősége.

Így a bérleti üzletág meglehetősen vonzó terület a pénzkereséshez. A legjobb azonban más bevételi forrásokkal kombinálni, hogy biztosítsa magát az esetleges kockázatok ellen.

A helyiségek és egyéb ingatlanok bérbeadásával foglalkozó vállalkozás sok olyan ember álma, aki szeretné életét anyagilag függetlenné tenni. Nincs szebb, mint havi 150-200 ezer rubelt kapni anélkül, hogy bármitől is aggódna. Sem a verseny, sem az áruk iránti kereslet hiánya, sem az időjárási viszonyok, sem a személyi problémák és más, más típusú tevékenységekben (kereskedelem, gyártás, mezőgazdaság) rejlő problémák nem zavarják. Békében élsz, passzív jövedelmet kapsz, járod a világot...

Valójában a helyiségek bérbeadása kiváló tevékenység, amely lehetővé teszi, hogy kockázat nélkül passzív jövedelmet szerezzen. Ha nem szeretne ügyfeleket keresni, kérjük, ingatlanirodák állnak az Ön rendelkezésére. Az ingatlannal semmi sem fog történni, ráadásul az inflációval együtt drágul, vagyis nem amortizálódik. Ez egy okos befektetés, és ezzel nem lehet vitatkozni.

De ennek az esetnek is vannak hátrányai. Először is, ez egy nagy tőke szükséges ingatlanvásárláshoz. Emiatt az üzlet nem alkalmas azok számára, akik nyilvánvalóan nem rendelkeznek tisztességes 5-10 millió rubel tőkével. A második hátrány a befektetés megtérülése. Bármely hozzáértő üzletember elmondja neked, hogy vannak olyan ötletek, amelyek hasonló befektetésekkel sokkal nagyobb bevételt tesznek lehetővé. Ez azt jelenti, hogy a befektetett pénz gyorsabban megfordul, és Ön gyorsabban meggazdagodik.

Mit mondanak a számok?

Nézzük meg a dolgok lényegét gyakorlati példákon keresztül. Ehhez vegyünk néhány ajánlatot az Avitotól.

Először nézzük meg az ingatlanértékesítési részt. Kezdjük az irodahelyiségekkel, amelyek nagyon kedvező pénzért megvásárolhatók. Az első hirdetés, amely Oroszország egyik nagyvárosában jelent meg irodahelyiségekről. 66 négyzetméteres terület 3,5 millió rubelért vásárolható meg:

Az ugyanabban a városban (Samara) lévő irodahelyiségek bérlésére vonatkozó ajánlatokat keressük. És itt van egy lehetőség:

Felajánlunk egy 63 négyzetméteres szobát. m 22 ezer rubelért.

Amit tehetünk. 3,5 millió rubelért vásárolunk helyiségeket, és havi 22 ezer rubelért bérbe adjuk. Ha figyelembe vesszük, hogy a helyiségek nem állnak tétlenül, akkor a befektetett pénz megtérül: 3 500 000 / 22 000 = 159 hónap vagy 13 év alatt! Hosszú idő, de ha figyelembe vesszük az inflációs folyamatokat, akkor 8-9 éves megtérüléssel számolhatunk.

Menj tovább. A következő rész a kiskereskedelmi helyiségek. És itt van egy jó ajánlat - egy 123 négyzetméteres üzlethelyiség. m 5 millió rubelért. Összehasonlításképpen: ugyanazért a pénzért bérelhet egy 3 szobás lakást. De ez kereskedelmi ingatlan!

Térjünk át a kiskereskedelmi helyiségek bérleti ajánlatairól szóló részre. Itt egy hasonló területű szobát látunk kiadó havi 105 ezer rubelért:

5 millió rubelért vásárolunk helyiségeket, és havi 100 ezer rubelért bérbe adjuk. A befektetés megtérülése 50 hónap vagy 4 év alatt következik be.

A kép nagyjából ugyanaz a szállodákkal. 160 négyzetméteres hostel. m 7,5 millió rubelért megvásárolható, 500 rubel/nm-ért bérelhető. m:

Ez egy 160 négyzetméteres helyiségnek bizonyul. m (egy négyszobás, továbbfejlesztett elrendezésű lakás) havi 80 000 rubelt hoz nekünk.

Példákat néztünk a nagy beruházásokra. De vannak olyan ajánlatok is, akiknek kevesebb a tőkéje. Passzív jövedelmet teremthetsz lakások bérbeadásával. És nem kell drága lakásokat vásárolnia. Rengeteg ajánlat van a piacon kisméretű, 18-25 négyzetméteres lakások eladására. m. Íme az egyik közülük:

Az ár csak 470 ezer rubel. Befektetünk egy kis pénzt a felújításokba (100 ezer rubel), és egy elég tisztességes lakást kapunk, amelyet havi 7000 rubelért ki lehet adni:

A befektetés megtérülése: 570 000 / 7000 = 81 hónap vagy 6 év. Figyelembe véve az inflációt, 5 év múlva vissza kell adnunk a forrásainkat. Így kétmillió rubel elegendő lesz 4 kis lakás megvásárlására, ami körülbelül havi 28 ezer rubel passzív jövedelmet hoz nekünk.

Következtetés

Mi vonzza a vállalkozókat az ingatlanpiacon való üzletelésre? A fő érv itt az, hogy nem áll fenn a befektetett tőke elvesztésének kockázata (kivéve, ha földrengés vagy más katasztrófa történik). És ha sürgősen pénzre van szüksége, mindig eladhatja!

Van egy szoba. Milyen üzletet kell nyitni? A legtöbb vállalkozás, méretétől függetlenül, meghatározott helyiségeket igényel szolgáltatásai vagy termékei előállításához. Bármilyen jó állapotú helyiség alkalmas vállalkozás működtetésére - legyen az garázs, hangár, pince, vidéki ház, lakás vagy valami más. Ez a cikk közelebbről megvizsgálja egy lakás- és pincebérlési vállalkozás működtetését.

Saját vállalkozás elindításához lakást vagy alagsort kell vásárolnia, ami már meglehetősen nagy befektetés lesz. Ne feledje, hogy az ingatlanvásárlás az egyik legjobb befektetési eszköz, ezért a kész lakások ára meglehetősen magas. A legjobb lehetőség a vásárlásra az ingatlan az építkezés kezdeti szakaszában. Ezen a ponton az ingatlan a költségek 20-40%-át takarítja meg a jövőben.

Ingatlan vásárlás és bejegyzés

Természetesen az iroda megnyitásának legnépszerűbb lehetősége továbbra is az üzleti központok, amelyek infrastruktúrája teljes mértékben a munkafolyamat optimalizálására irányul. Az ilyen központokban található helyiségek költsége azonban meglehetősen magas, és sok közép- és kisvállalkozás nem engedheti meg magának az ilyen felvásárlásokat.

A második legnépszerűbb lehetőség a lakóépületek földszinti helyiségeinek bérlése és az ún. street-retail (a földszinten külön bejáratú helyiségek, saját vitrinekkel). A volt közműves helyiségekre is nagy a kereslet. Nagyon gyakran különféle üzleteket találhat az alagsorban. Gyakran ezek élelmiszerboltok, kávézók és éttermek, szépségszalonok és kis háztartási készülékek boltjai.

A helyiségek bérbeadása céljából vállalkozás nyitásának mérlegelésekor meg kell ismerkednie az ingatlanbérleti és -értékesítési piac keresletével és kínálatával, a tervezett vásárlás helye szerinti terület infrastruktúrájával és a „forgalmi rátával”. (kb. az együttható egy olyan értéket mutat, amely a szomszédos területet egy bizonyos időtartam alatt látogatók számán alapul).

Az ingatlanvásárlás nagy összegek manipulálásával jár, és az ilyen tranzakciók gyakran csalók célpontjai.

Ingatlant kell vásárolnia egy megbízható személytől (rokonok, barátok vagy kollégák), vagy ügynökségektől (a legkevésbé jövedelmező lehetőség), vagy ingatlanos részvételével (ebben az esetben fizetnie kell a szolgáltatásaiért a vásárlás összegének egy bizonyos százaléka). A vásárlás során történő védelme érdekében figyelmesen olvassa el az összes dokumentumot, és alaposan ismerje meg magát az eladót. Egy ilyen üzletben a biztonság az első. Ingatlanvásárlás után érdemes bejegyeztetni, hogy kereskedelmi alapon bérbe lehessen adni.

Az előkészítés utolsó szakasza a helyiségek felújítása lesz. Gazdag töltés nem szükséges, mivel sok cég ízlése szerint alakítja át a helyiséget. Figyelembe kell venni, hogy a földszinten lévő közönséges lakás utcai kiskereskedelmi osztályú helyiségekké történő átalakítása okirati bizonyítékot igényel, mivel az utcai ajtó vagy a nagy kirakat beépítése befolyásolja az épület integritását.

Helyiségek bérbeadása

Az utcai kiskereskedelmi kategória szinte bármelyik helyisége alkalmas a város központi részére. Különböző üzletek vagy éttermek szívesen bérelnek ilyen helyiségeket. A lakónegyedekben az első emeleti lakások nem rendelkeznek kialakított bérlő cégjegyzékkel, ezért a kereslet itt, bár alacsonyabb, mint a központi területeken, továbbra is megfelelő szinten marad.

Ősidők óta a reklám volt az üzlet motorja. Az egyik legjobb módszer az aktív hirdetés, hogy ügyfeleket találjon ingatlanához. Hirdetések elhelyezése internetes forrásokban vagy újságokban, reklámtábla elhelyezése azon az épületen, amelyben a telephely található, vagy szolgáltatásairól információkat küldjön el a célügynökségeknek (bár ebben az esetben fennáll annak a lehetősége, hogy meg kell osztania a a bevétel).

A bérleti díj összege a helyiségtől és annak elhelyezkedésétől függ. Például egy kis kétszobás lakásból Moszkva központjában havonta 100 000 rubelt kaphat. A statisztikák szerint a legtöbb bérlakás körülbelül nyolc év alatt térül meg. Hitelre történő lakásvásárlás esetén a havi törlesztőrészletek majdnem megegyeznek a bevétellel, ami lehetővé teszi, hogy gyakorlatilag költségmentesen birtokoljon egy lakást.

Napi bérlet

A lakások napi bérbeadása, mint üzlet, nem is olyan régen jelent meg. A fő különbség a normál bérléstől a gyakoribb ügyfélcsere, ami végső soron nagyobb reklámtevékenységet igényel. Kezdetben a napi bérbeadást nem tekintették üzlettípusnak, és kizárólag az időszakos pénzkereset módja volt.

Mostantól saját lakásállomány bérbeadása az egyik legegyszerűbb módja annak, hogy különösebb erőfeszítés nélkül, kereskedelmi úton szerezzen pénzügyi forrásokat. A hosszú távú bérleti díj állandó bevételt biztosít, de ebben az esetben a jövedelmezőség szintje elvész. A napi bérlés jó napi hasznot hoz, de sok aggodalomra ad okot a folyamatos ügyfélkeresés és a rövid távú bérletek intézésére fordított idő.

A helyiségbérlésen alapuló vállalkozásból a második legnépszerűbb nyereségszerzési lehetőség a célzott ingatlanvásárlás későbbi bérbeadás céljából. A vásárlás, regisztráció és ügyfélkeresés folyamata szinte megegyezik a más vállalkozókkal, cégekkel folytatott kereskedelmi tevékenység végzésére szolgáló helyiségek megszerzésével. Ebben az esetben azonban egy virágzó környéken, jó infrastruktúrával rendelkező, tömegközlekedési távolságra lévő lakásra lesz szüksége. Mindez pozitív hatással lesz a megtermelt profit mértékére.

A bérbeadási vállalkozás létrehozásának harmadik lehetősége az úgynevezett albérlet. Lényegében a vállalkozó közvetítő lesz két kapcsolat - a bérbeadó és az ügyfelek - között. Ez a módszer azok számára alkalmas, akiknek nincs elég pénzük ingatlanvásárláshoz, és nincs sajátjuk. A folyamat lényege, hogy a lakást hosszú távú bérletre regisztráljuk, majd naponta újra bérbe adjuk. Ily módon lehetőség van az első tíz nap bérleti díjainak „visszatérítésére”. A fennmaradó húsz nap bevétele a vállalkozó nettó nyeresége lesz.

A folyamat szervezése

Az ingatlanok elérhetősége mellett több szempontot is figyelembe kell venni. Először is, minden kereskedelmi tevékenységhez kötelező regisztráció az Orosz Föderáció adóhatóságainál. Vállalkozás bejegyzésekor kétféle jogi forma alkalmas - egyéni vállalkozás és korlátolt felelősségű társaság.

Másodszor, az ingatlanok okirati nyilvántartása a kereskedelmi tevékenység folytatásának lehetőségére. Ha albérletről beszélünk, akkor a lakás tulajdonosával kötött minden megállapodást közjegyzői okiratba kell foglalni és minden szempontot figyelembe kell venni - költség, feltételek, továbbbérlés lehetősége stb. Jobb, ha bármilyen pénzátutalást közjegyző jelenlétében hajtanak végre.

Harmadik - a lakóterület elrendezése (kisebb javítások, fogyóeszközök, bútorok vásárlása stb.) és reklámkampány indítása. A reklámozást maximalizálni kell – aktív munka újságokkal, internetes forrásokkal és harmadik felekkel. Harmadik felek alatt különféle jogi személyeket és magánszemélyeket értünk, amelyeken keresztül a szolgáltatásokkal kapcsolatos információkat terjesztik (például: névjegykártyák és füzetek elhelyezése vasútállomásokon vagy közlekedési irodákon).

A lakások napi bérbeadása meglehetősen nehéz feladat az eltöltött idő szempontjából.

Nagyszámú ügyfél nagy figyelmet és körültekintést igényel. A hibák elkerülése és a fizetési határidők elmulasztása érdekében minden új ügyféllel szerződést kell kötni. A bérlemény kulcsait aláírás után adjuk át. A szerződés megkötése után a lakást meg kell vizsgálni, hogy nem sérült-e vagy ellopták-e az ingatlant.

Minden vállalkozás azért jön létre, hogy nyereséget termeljen a tulajdonosának. A magasabb szintű jövedelmezőség pedig csak akkor lesz elérhető, ha a vállalkozó érdekelt annak fejlesztésében, korszerűsítésében. A profit növelésének két módja van - a lakásállomány korszerűsítése (korszerű háztartási gépek beszerzése, javítások, lakásinfrastruktúra javítása stb.) és további ingatlanok vásárlása. Az első módszernél a kényelem növekedése a bérleti költségek növekedését okozza, de a magas költségek miatt csökkenhet az ügyfelek száma. A második módszer garantáltan növeli a profitot, de több munkával is jár.

Ügyfélbázis kialakítása

A legjobb ügyfél az állandó ügyfél. A lakásbérleti üzletág úgy erősíti meg ezt a szabályt, mint senki más. Az ügyfélkör állandósága csökkenti a bérleti díj nyilvántartására és az állásidőre fordított időt.

Az első dolog, amire figyelni kell az ügyfelek kiválasztásakor, a javasolt helyiségek állapota. Ha a megadott jellemzők nem felelnek meg a valóságnak, a vállalkozó nagy valószínűséggel elveszíti az ügyfelet.

Semmi esetre sem szabad elveszíteni a kommunikációs lehetőségeket. A lakások napi bérbeadása mint üzlet meglehetősen dinamikus, és az ügyfeleknek lehetőséget kell biztosítani arra, hogy szinte bármikor kapcsolatba léphessenek velük. Az időben történő tájékoztatás és a helyiségek előzetes lefoglalásának lehetősége pozitív szerepet játszik az üzleti hírnév növekedésében.

Ha az üzlet nem korlátozódik egy vagy néhány lakásra, érdemes ügyfélprogramra jelentkezni.

A különféle akciók, mint például az ingyenes transzfer, 2+1 vagy kedvezményes időszakok növelik az ügyfelek számát, valamint növelik a rendszeres bérlők számát.

A rövid távú bérlés népszerű a városba rövid időre érkezők körében. Ebből arra következtethetünk, hogy a megrendelő új lehet a városban. Ez egy másik plusz egy vállalkozó számára. A saját termékek megjelenése, amelyek logót, elérhetőséget és árlistát tartalmaznak, jó lépés lesz az ügyfélkör fejlesztésében. Mindez kombinálható a szükséges dolgokkal egy ismeretlen városban - információk nyomtatása városi közlekedési térképekre, naptárra stb.