Alapkezelő társaság: a kifejezések közötti különbségről. Analitikai kiadványok Az alapkezelő társaságok mindenről szólnak

Sokan hallottuk már a „menedzsment társaság” vagy a „menedzsment szervezet” fogalmát. Mi az? Milyen jogi, pénzügyi és gazdasági vonatkozásai vannak tevékenységének?

Kezdjük egy mindenki által ismert és értett elvvel. A társasház kezelésének biztosítania kell az állampolgárok számára kedvező és biztonságos életkörülményeket, a társasházban lévő közös tulajdon megfelelő karbantartását, az ingatlan használatával kapcsolatos kérdések megoldását, valamint az ilyen épületben élő polgárok közműellátását.

Csak azt kell kideríteni, hogyan érheti el a végrehajtását, és hogyan érhet el pozitív eredményt a valóságban. Ehhez először is meg kell határoznia, hogy ki és hogyan fogja kezelni azt a házat, amelyben az Ön tulajdonában lévő helyiségek találhatók.

Az Orosz Föderáció új Lakáskódexének hatálybalépése óta a társasházakban lévő helyiségek tulajdonosait bízták meg azzal a felelősséggel, hogy megválasszák a bérház kezelési módját. Ebben az esetben egy bérházat csak egy menedzsment szervezet kezelhet.

Az Orosz Föderáció Lakáskódexének 161. cikkével összhangban ezeknek a személyeknek kell választaniuk a javasolt lehetőségek egyikét kezelési módszerként.

1. A helyiségek tulajdonosainak közvetlen irányítása bérházban. Ebben az esetben a helyiségek tulajdonosai maguk kötnek közüzemi és lakásszolgáltatási szerződést e szolgáltatások szolgáltatóival, és a megkötött szerződéseknek megfelelően önállóan fizetnek ezekért a szolgáltatásokért.
2. Lakástulajdonosok Egyesületének vezetése vagy lakásszövetkezet vagy más szakosodott fogyasztói szövetkezet. Ebben az esetben egy megfelelő jogi személyt kell bejegyezni, amely minden lakástulajdonos nevében eljár, és a szükséges szolgáltatókkal a jogviszony az újonnan létrehozott jogi személy és a szolgáltatók közötti megállapodások alapján jön létre. Ebben az esetben a nyújtott és nyújtott szolgáltatásokért a helyiségek tulajdonosai fizetnek a meglévő jogi személynek (HOA vagy szövetkezet).
3. Az irányító szervezet irányítása. Ha a helyiségek tulajdonosai ezt a gazdálkodási módot választják, akkor számos konkrét tényezőre kell felhívni a figyelmüket. Ez a munka az ilyen pillanatok figyelembevételével foglalkozik.

Az alapkezelő társaság jogállása, hatásköre, működése és felelőssége

Tehát kezdésként határozzuk meg, hogy az alapkezelő társaság, mint bármely más kereskedelmi szervezet, nyereségszerzési céllal létrehozott jogi személy. Ez a rendelkezés pedig nem kelthet negatív érzelmeket az avatatlanok körében a következő okok miatt.

Az alapkezelő társaság tevékenysége a vállalkozói tevékenység egy változata. A vállalkozói tevékenység viszont egy saját kockázatra végzett önálló tevékenység, amelynek célja, hogy szisztematikusan haszonra tegyen szert ingatlanhasználatból, áruk értékesítéséből, munkavégzésből vagy személyek által nyújtott szolgáltatásokból. Művészet. 2 Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve).

Fontos tény, hogy összhangban Az Orosz Föderáció kormányának 2006. február 6-i rendelete N 75 Alapkezelő társaságként jogi személyek és egyéni vállalkozók is működhetnek.

Így az alapkezelő társaság vagy szervezet jogi személy, függetlenül annak jogi formájától, vagy egyéni vállalkozó, aki társasházat kezel.

Az alapkezelő társaság feladatai a következők: az üzemeltetési szerződésben meghatározott feltételek mellett gondoskodnia kell a lakóépületek műszaki előírásokban meghatározott lakóépületekre vonatkozó követelményeinek megfelelő karbantartásáról, javításáról.

A helyiségek tulajdonosai a kezelési szerződés feltételeivel összhangban jogosultak:

• legkésőbb öt munkanapon belül megkapja a felelős személyektől a jelentkezés időpontjától számítva információk a nyújtott szolgáltatások és (vagy) elvégzett munkák listájáról, mennyiségéről, minőségéről és gyakoriságáról. A szerződésben meghatározott időtartam csökkenthető;
• ellenőrizze a szolgáltatások mennyiségét, minőségét és gyakoriságát és a munkavégzést (beleértve a megfelelő vizsgálat elvégzését is);
• megkövetelni a felelős személyektől az azonosított hibák kiküszöbölését, valamint azok megszüntetésének teljességének és időszerűségének ellenőrzését.

Ugyanakkor az irányító szervezetek felelősséggel tartoznak a helyiségek tulajdonosai felé kötelezettségeik megsértéséért, és felelősek a közös tulajdon megfelelő karbantartásáért az Orosz Föderáció jogszabályaival és a szerződéssel összhangban. Ha a társasház gazdálkodási szerződése másként nem rendelkezik, ez a jogi személy évente, a tárgyév első negyedévében jelentést nyújt be a társasházban lévő helyiségek tulajdonosainak az előző évi kezelési szerződés végrehajtásáról.

Az alapkezelő társaság felelősséggel tartozik a lakóépületben, a lakóhelyiség tulajdonosaiban és a lakóépület nem megfelelő üzemeltetése, valamint az alapkezelő társaság cselekménye vagy tétlensége következtében megsérült harmadik személyekben okozott károkért is. , az okozott kár mértékében.

Ezenkívül az alapkezelő társaságnak figyelembe kell vennie, hogy a társasház kezelésének módját a bérházban lévő helyiségek tulajdonosainak közgyűlésén választják ki, és az ülés határozata alapján bármikor megváltoztatható. Ha a nyújtott szolgáltatások és az elvégzett munka nem felelnek meg a helyiségek tulajdonosai által támasztott követelményeknek, élhetnek a számukra biztosított jogukkal és megváltoztathatják az irányítási módot. De figyelembe kell venni, hogy a kezelési szerződés felmondását a polgári jogi normák szerint kell végrehajtani. A közgyűlés döntése az irányítási mód megválasztásáról a bérházban lévő helyiségek minden tulajdonosa számára kötelező.

Az alapkezelő társaság szerződéses kapcsolatai, a közös tulajdon karbantartási és javítási díjainak összege

Az alapkezelő társaság és a bérházban lévő helyiségek tulajdonosai közötti kapcsolat a bérház kezelési szerződésén alapul.

Vagyis az alapkezelő társaság ezen személyek érdekeinek képviseletére vonatkozó hatáskörét ez a megállapodás tartalmazza. Mivel a szerződés akkor jön létre, ha a felek megállapodásra jutnak a szerződés valamennyi lényeges feltételéről ( Művészet. 432 Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve).

Kivételt képez a pályázat útján megkötött kezelési szerződés. Az alábbiakban lesz szó róla.

Amikor egy társasházban lévő helyiségek tulajdonosainak közgyűlése irányítási szervezetet választ, A kezelési szerződés írásban jön létre:

• vagy egy, valamennyi fél által aláírt dokumentum elkészítésével ( A Regionális Fejlesztési Minisztérium magyarázata szerint az ilyen megállapodás hatályba lépőnek minősül, amint az egyik tulajdonos első aláírását aláírja.),
• vagy az ilyen házban lévő helyiségek minden tulajdonosával kezelési szerződést kötnek a jelen közgyűlés határozatában meghatározott feltételekkel.

A megállapodás feltételei a közgyűlés határozatából származnak. Vagyis a megállapodás megkötésének jogi dokumentuma a közgyűlési jegyzőkönyv. Minden más másodlagos.

Társasház kezeléséről szóló megállapodás alapján az egyik fél (a kezelő szervezet) a másik fél (a társasházban lévő helyiségek tulajdonosai, a lakóközösség vezető testületei, vagy a vezető testületek) utasítására. lakásszövetkezet, vagy más fogyasztási szakosodott szövetkezet vezető szervei) megállapodás szerinti időtartamon belül térítés ellenében vállalja, hogy:

• szolgáltatásokat nyújtani és munkát végezni az ilyen házban lévő közös tulajdon megfelelő karbantartásához és javításához;
• közüzemi szolgáltatásokat nyújt a helyiségek tulajdonosainak;
• társasház gazdálkodási céljainak elérését célzó egyéb tevékenységeket végez.

Így az alapkezelő társaság – képviselője által képviselve – megállapodást köthet mind közvetlenül a házban lévő helyiségek mindegyik tulajdonosával egyidejűleg, mind a lakástulajdonosok egyesületének vezető testületeivel vagy a lakáskezelő szerveivel. szövetkezet vagy más szakosodott fogyasztói szövetkezet.

Ennek a megállapodásnak konkrét követelményei vannak.

A szerződésben fel kell tüntetni :

• a társasház közös tulajdonának összetétele, amelyre vonatkozóan kezelést végeznek, és a cím, ebben az esetben figyelni kell arra, hogy az alapkezelő társaság ezt a tárgyat ne vegye fel a mérlegébe, mivel megosztott tulajdonban van;
• a társasházban lévő közös tulajdon karbantartásával és javításával kapcsolatos szolgáltatások és munkák listája, az ilyen lista megváltoztatásának eljárása, valamint az irányító szervezet által biztosított közművek listája;
• a szerződés árának, a lakásfenntartási és -javítási díj összegének, valamint a közüzemi díjak összegének meghatározásának eljárását, valamint az ilyen fizetés teljesítésének rendjét;
• az ügyvezető szervezet által az irányítási megállapodásból eredő kötelezettségei teljesítésének ellenőrzésére vonatkozó eljárás.

Megjegyzendő, hogy lényeges feltétel, amelynek tartalmát részletesebben meg kell tárgyalni, különösen azon szolgáltatások és munkák listája, amelyeket az alapkezelő társaság vagy harmadik felek nyújtanak és végeznek el az alapkezelő társaság vagy harmadik fél által a rendeletben foglaltak szerint. az alapkezelő társaság által egy társasházban lévő közös ingatlan karbantartására és javítására kötött megállapodások; az ilyen lista megváltoztatásának eljárása; a szerződés árának, a lakóhelyiségek karbantartásának és javításának összegének megállapítására, valamint a fizetés teljesítésének rendje.

A társasház kezelési szerződése legalább egy évre és legfeljebb öt évre köthető. Az irányító szervezet kötelezettségei teljesítésének megkezdésének határideje (kivéve, ha a felek megállapodása megkötésekor ettől eltérő időtartamot állapít meg) az aláírástól számított 30 nap. Ezen túlmenően társasház kezelési szerződés megkötésével egy kezelő szervezettel a szerinti Az Orosz Föderáció lakásügyi törvénykönyve 161. cikkének 5. része és 162. cikke a közös tulajdon megfelelő karbantartásáról a helyiségek tulajdonosai gondoskodnak.

Hiszen a házban lévő helyiségek tulajdonosainak egyik kötelezettsége a ház közös tulajdonának fenntartása, mivel a helyiségek tulajdonosai kötelesek viselni a közös tulajdon fenntartásának költségeit, arányukban. részesedéssel ezen ingatlan közös tulajdonában. Az ilyen kötelezettséget a házüzemeltetési szerződésben is tükrözni kell.

A társasház gazdálkodási szervezet általi kezelése esetén a bérházban lévő lakóhelyiségek karbantartásáért és javításáért a meghatározott személyek fizetésével valósul meg.

Az olyan helyiségek tulajdonosainak lakóhelyiségeinek karbantartására és javítására fizetendő kifizetés összegének meghatározásakor, akik egy bérház kezelésére vezető szervezetet választottak, az ilyen épületben lévő helyiségek tulajdonosainak közgyűlésének határozatát egy időtartamra fogadják el. legalább egy éves, figyelembe véve a vezető szervezet javaslatait. A megadott díj összege minden helyiségtulajdonos számára azonos.

Az irányító szervezetnek a szolgáltatások és a munkák listájára, mennyiségére és minőségére vonatkozó javaslatainak figyelembe kell venniük a közös ingatlan összetételét, tervezési jellemzőit, fizikai elhasználódásának mértékét és műszaki állapotát, valamint az ingatlan geodéziai és éghajlati viszonyait. a bérház elhelyezkedése.

Vminek megfelelően Az Orosz Föderáció kormánya 2006. augusztus 13-i rendeletének 34. szakasza N 491, ha a helyiségek tulajdonosai nem hoztak döntést a társasház kezelésének módjáról, a lakástulajdonosok által fizetett lakásfenntartási és -javítási díj összegét az önkormányzati szerv állapítja meg. az Orosz Föderációt alkotó egységeket - Moszkva és Szentpétervár szövetségi városait - az Orosz Föderáció megfelelő alajának állami hatóságai) az eredmények alapján a megállapított eljárási rend szerint lebonyolított nyílt versenytárgyalás, amely megegyezik a társasház üzemeltetési szerződésének árával. A társasház üzemeltetési szerződésének ára megegyezik a pályázati dokumentációban meghatározott lakóhelyiségek karbantartási és javítási díjának összegével.

Társasház gazdálkodási szervezet általi kezelése során az állami vagy önkormányzati tulajdonban lévő helyiségek bérlői a 2. sz Az Orosz Föderáció lakásügyi törvénykönyve 155. cikkének 4. része viseli a közös tulajdon fenntartásának és javításának költségeit, figyelembe véve az állami vagy önkormányzati lakásállomány lakóhelyiségei bérlői által a lakóhelyiségek karbantartásának és javításának költségeit. Ha az ilyen lakóhelyiség bérlői által fizetett díj összege kisebb, mint az üzemeltetési szerződésben megállapított díj összege, a díj fennmaradó részét a meghatározott lakóhelyiség bérbeadója fizeti meg a szerződésben rögzített módon. az irányító szervezet.

Bizonyos típusú szerződések, amelyeket például egy bérház kezelésére kötöttek, ahol minden helyiség az Orosz Föderáció, az Orosz Föderációt alkotó jogalany vagy önkormányzati jogalany tulajdonában van, különleges követelményeket támaszt. A kezelési eljárást az Orosz Föderáció kormánya, az Orosz Föderációt alkotó szerv állami hatósága és a helyi önkormányzati szerv állapítja meg. Ebben az esetben a társasház kezelése úgy történik, hogy erre az épületre vonatkozó kezelési szerződést kötnek egy nyílt pályázat eredménye alapján kiválasztott kezelő szervezettel, vagy ha az ilyen pályázatot a törvénynek megfelelően érvénytelennek nyilvánítják, úgy ilyen versenyt rendezni.

Házkezelési szerződés egy alapkezelő társasággal módosítható és megszüntethető az Orosz Föderáció polgári jogszabályai által meghatározott módon.

A társasház kezelési szerződés módosításának és felmondásának indokai rendelkezésre állnak Művészet. 450 Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve. Ezek a tevékenységek a felek megállapodása alapján lehetségesek, kivéve, ha az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve, más törvények vagy megállapodás másként rendelkezik. A szerződést az egyik fél kérelmére csak bírósági határozattal lehet módosítani vagy megszüntetni:

• a másik fél jelentős szerződésszegése esetén;
• az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvében, más törvényekben vagy megállapodásban meghatározott egyéb esetekben.

A szerződés teljes vagy részleges teljesítésének egyoldalú megtagadása esetén, ha ezt jogszabály vagy a felek megállapodása lehetővé teszi, a szerződés megszűntnek vagy módosítottnak minősül. A kezelési szerződés teljesítésének megtagadásának jogaként elfogadhatja a helyiségek tulajdonosainak jogát, hogy a társasház gazdálkodási módját bármikor megváltoztassák, megfelelő döntéssel a társasházi helyiségek tulajdonosainak közgyűlésén. .

A kezelő szervezet a társasház üzemeltetési szerződésének megszűnése előtt 30 nappal köteles a bérház műszaki dokumentációját és az ilyen ház kezelésével kapcsolatos egyéb dokumentumokat átadni az újonnan kiválasztott gazdálkodási szervezetnek, a lakástulajdonosoknak. egyesületnek vagy lakásszövetkezetnek vagy más szakosodott fogyasztói szövetkezetnek, vagy ha az épületet a tulajdonosok helyiségei közvetlenül kezelik, a közgyűlés határozatában megjelölt tulajdonosok valamelyikének. az ilyen tulajdonosokat a ház kezelésének megválasztásáról, vagy ha ilyen tulajdonos nincs feltüntetve, a házban lévő helyiségek bármely tulajdonosának.

De ha a kezelési szerződés megkötésének időtartama lejárt, de egyik fél sem kérelmezi a bérház kezelési szerződésének felbontását, akkor az érvényességi idő lejártakor az ilyen megállapodást meghosszabbítottnak tekintik. időszakra és ugyanolyan feltételekkel, mint amelyeket egy ilyen megállapodás előírt.

Az alapkezelő társaság és a házban lévő helyiségek tulajdonosai közötti kapcsolat, a kezelési szerződés megkötésének eljárása és egyéb kapcsolódó kérdések csak az egyik oldalon jellemzik az alapkezelő társaság tevékenységét. Másrészt ennek a szervezetnek közvetlen kapcsolata van azon szolgáltatások és munkák szállítóival, amelyeket a létesítményben végeznek. A társasház élettartamának biztosításához szükséges hőszolgáltató, vízszolgáltató és egyéb szervezetekkel kötött megállapodásokat a kezelési szerződésben foglalt jogköre alapján a kezelő szervezet köti meg.

A bérház kezelési szerződésének előnyei és hátrányai

Javasoljuk, hogy fontolja meg, hogy az Orosz Föderáció Lakáskódexében előírt társasház kezelési formái alapvetően különböznek egymástól, és milyen következményekkel járhat, ha a helyiségek tulajdonosai alapkezelő társaságot választottak.

A lakástulajdonosok szövetsége, az egyik vagy másik típusú szövetkezet, vagy az alapkezelő társaság, mint korábban említettük, jogi személyek. Vagyis jogukban áll közüzemi szolgáltatások nyújtására szerződést kötni, folyószámlát nyitni, egyes alkalmazottakat felvenni. Ha a helyiségek tulajdonosai közvetlen irányítási módot választanak, ezzel kapcsolatos kérdések merülnek fel, nevezetesen a szükséges szakemberek (például könyvelő, vezető) felvétele. Ezek a funkciók nagyjából azoknak a személyeknek önkéntes-kötelező felelősségévé válnak, akik rendelkeznek a szükséges képességekkel. De nagyon nehéz felelősségre vonni őket az általuk elkövetett jogsértésekért. Az sem világos, hogy a munkájukat hivatalosan kifizetik-e, kiszámolják-e az adókat, és kiszámolják-e a szolgálati idejüket.

2004. december 30-án elfogadták a „Közüzemi szervezetek díjszabásának alapjáról” szóló törvényt., amely 2006. január 1-jén lépett hatályba. E törvény szerint a lakásszektorban e szervezetek termékeinek és szolgáltatásainak fogyasztói a villamos energia, a hő, a vízellátás, a higiénia, a szilárd háztartási hulladék ártalmatlanítása (ártalmatlanítása) területén különösen lakóházakban találhatók - lakástulajdonosok szövetségei, lakásszövetkezetek, lakásépítő szövetkezetek és mások szakosodott fogyasztói szövetkezetek, valamint irányító szervezetek. Ők vásárolják meg a fenti árukat és szolgáltatásokat, hogy közüzemi szolgáltatásokat nyújtsanak az egyes bérházakban élő személyeknek, vagy közvetlenül a bérházban lévő helyiségek tulajdonosainak. Vagyis, ha Ön egy társasházban lévő lakóhelyiség tulajdonosa, ahol a tulajdonosok többségének döntése alapján, amelynek Ön nem tagja, a kezelését társasági társaság, szövetkezet vagy alapkezelő társaság látja el, nem köthet közvetlenül, azokat megkerülve köt szerződéseket. Ebben az esetben a közszolgáltatási szerződéseket közvetlenül a meghatározott jogi személyekkel kötik meg, és már meg is köthetik azokat a lakások tulajdonosaival.

Így az alapkezelő társaságnak, valamint a társas vállalkozásnak vagy szövetkezetnek számos előnye van a közvetlen irányítással szemben. Az alapkezelő társaság, mint jogi személy, a szerződésnek megfelelően végzi tevékenységét, építi ki kapcsolatait a szolgáltatókkal és a munkavégzőkkel, anélkül, hogy minden alkalommal hivatkozna az ingatlantulajdonosok többségének véleményére.

Az alapkezelő társaság fő előnye más irányítási módszerekkel szemben a következő. Értelemszerűen az alapkezelő társaságnak meghatározott típusú szolgáltatások nyújtására kell szakosodnia. Ez azt jelenti, hogy feladatait megfelelő szakmai színvonalon kell ellátni.

De ennek az ellenőrzési módszernek számos hátránya is van. A legfontosabb az, hogy jelenleg nincs elég megbízható alapkezelő társaság, nincs gyakorlatuk a tevékenységükben, és nem alakult ki az iparág szakemberi köre. Ezért ebben a szakaszban fennáll a csalás lehetősége. Ráadásul a kezelési szerződés megkötése után a helyiségek tulajdonosainak egyszerűen nincs lehetőségük befolyásolni a döntéshozatalt.

Az önkormányzatok bérház-kezelő társaság kiválasztására vonatkozó jogainak gyakorlásának rendje

Ismételten felhívjuk a társasházban lévő helyiségek tulajdonosainak figyelmét, hogy az Orosz Föderáció Lakáskódexe kötelezi őket, hogy önkéntesen, a megállapított határidőn belül oldják meg a ház kezelésének kérdését.

Tegyük fel, hogy a következő helyzet áll elő. Az idő telik, és a bérházban lévő helyiségek tulajdonosai nem tesznek semmit az épület kezelésének módjáról. Ahogy a gyakorlatból kiderül, ez inkább szabály, mint kivétel.

Közben lassan lejár az a határidő, amelyet a jogalkotó adott ennek a kérdésnek az önkéntes megoldására. Felhívjuk a helyiségtulajdonosok figyelmét, hogy kezdetben, az Orosz Föderáció Lakáskódexének hatálybalépésétől (2005. március 1.) egy éves időszakot állapítottak meg, amelynek lejárta előtt helyiségben ülést kell tartani, és meg kell választani a társasház gazdálkodási formáját (azaz 2006. március 1-ig d.) Ha pedig nem tartottak ilyen ülést, vagy nem hoztak meg arról megfelelő döntést, joga van a bérház megválasztására. alapkezelő társaságot az önkormányzati szerv megvásárolja. Ebben az esetben jogában áll versenyt rendezni az alapkezelő társaságok között.

De a 2005. december 26-i N 184-FZ szövetségi törvényt módosították, és ezt az időszakot 2007. január 1-ig meghosszabbították. Ezenkívül 2006. február 6-án az Orosz Föderáció kormánya a rendelkezések kidolgozásában Az Orosz Föderáció Lakáskódexének 161. cikke jóváhagyta az önkormányzati szerv által a társasház kezelésére szolgáló gazdálkodási szervezet kiválasztására kiírt nyílt pályázat lebonyolításának szabályzatát.

A 2006. december 29-i 251-FZ szövetségi törvény „Az Orosz Föderáció lakáskódexének módosításáról és az „Orosz Föderáció lakáskódexének elfogadásáról” szóló szövetségi törvény 18. cikke” ismét meghosszabbította a helyi lakhatási időszakot. kormányzati szervek nyílt versenyvizsgák kiírására a vezetői szervezetek kiválasztására. Most a határnapot 2008. január 1-re hirdették ki. Ez azt jelenti, hogy 2008. januártól az önkormányzatok nyílt pályázatot rendezhetnek a gazdálkodási szervezetek kiválasztására, 2008. május 1-ig.

A helyi önkormányzati szervnek az Orosz Föderáció Lakáskódexének 161. cikkével összhangban, az Orosz Föderáció kormánya által megállapított módon nyílt versenyvizsgát kell tartania a vezetői szervezet kiválasztására, ha egy éven belül Az említett pályázat időpontjában a társasházban lévő helyiségek tulajdonosai nem választottak kezelési módot, vagy ha a kiválasztás mellett döntöttek Nem volt mód a ház kezelésére.

Így, ha a megadott választást nem tervezik otthonában, és akkor is, ha:

A társasházban lévő helyiségek tulajdonosai nem választották az épület kezelésének módját, beleértve a következő eseteket:

• a megjelölt személyek nem tartottak közgyűlést a társasház gazdálkodási módjának megválasztása tárgyában, vagy nem született döntés a társasház gazdálkodási módjának megválasztásáról;
• két hónappal a társasházi helyiségek tulajdonosainak közgyűlését a társasház gazdálkodási módjának megválasztása tárgyában érvénytelennek nyilvánító bírósági határozat hatálybalépését követő két hónap elteltével nem tartottak megismételt közgyűlést, vagy nem döntöttek a választásról. nem készült egy bérház kezelésének módszere;

Nem hajtották végre a bérházban lévő helyiségek tulajdonosainak azon döntését, hogy a ház kezelésének módját választják, beleértve a következő eseteket:

• a lakóházakban lévő helyiségek tulajdonosainak többsége nem kötött az Orosz Föderáció Lakáskódexének 164. cikkében előírt megállapodásokat;
• a társasházban lévő helyiségek tulajdonosai nem küldték meg a felhatalmazott szövetségi végrehajtó szervnek a lakástulajdonosok egyesületének, lakásszövetkezetnek vagy más szakosodott fogyasztói szövetkezetnek az állami bejegyzéséhez szükséges dokumentumokat;
• nem kötöttek az Orosz Föderáció Lakáskódexének 162. cikkében előírt bérház kezelési megállapodásokat;

akkor Önnek, mint egy bérházban lévő helyiség tulajdonosának tudnia kell a következőket.

A pályázat egy licitálási forma, amelynek nyertese az a résztvevő, aki meghatározott összegű lakóhelyiség fenntartási és javítási költség ellenében egy éven belül felajánlja a legnagyobb mennyiségű karbantartási és karbantartási munkálatok és szolgáltatások elvégzését. bérházban lévő helyiségek tulajdonosainak közös tulajdonának javítása, amelynek kezelési joga versenytárgyalással zajlik.

Vagyis a pályázat kiírásakor annak szervezője korlátozott összegű támogatást ajánl fel a pályázóknak, amelybe a pályázó által kínált minél nagyobb mennyiségű munkát és szolgáltatást kell „bepakolni” (kezdve a telek takarításával, a ház előkészítésével). Szezonális használatra és a szemeteskamrák tisztításával és nedves tisztításával, valamint a lámpasapkákról, ablakpárkányokról a közös helyiségekben történő leporolással zárva). A munkák teljes listáját a Pályázat tárgyát képező bérházi helyiségek tulajdonosai közös tulajdonának karbantartása és javítása kötelező munkáinak és szolgáltatásainak jegyzéke tartalmazza.

Kitérőként megjegyzem, hogy érdemes lehet ezt a dokumentumot felhasználni, amikor az alapkezelő társasággal társasház kezelési megállapodást kötnek az elvégzendő munka mennyiségének meghatározásakor, abban az esetben is, ha ez a megállapodás nem jön létre. versenyen keresztül.

Fontos az is, hogy bár a verseny a résztvevők összetételét és a jelentkezési formát tekintve nyílt, szakosodott szervezet nem lehet a verseny résztvevője. Ez a rendelkezés nem sérti ezen jogi személyek jogait. Csupán arról van szó, hogy ha ezt a korlátozást feloldják, akkor ezek a szervezetek monopolistákká válnak a társasházak kezelésében, mivel önállóan szabhatják meg az általuk nyújtott szolgáltatások árait, így versenyezhetnek, és maga a koncepció. a pályázat mint pályázat értelmét veszti.

Tehát, ha a házban lévő helyiségek tulajdonosai nem hajtották végre a korábban jelzett műveleteket, akkor készüljön fel arra, hogy a megállapított határidőn belül tudomást szerez a megfelelő verseny lebonyolításáról. De még ebben az esetben is lehetőségük van ezeknek az egyéneknek önálló döntést hozni.

Mivel a pályázati kiírásban (a pályázat alapjával, a versenyszervező nevével, helyszínével, postai címével együtt) a versenytárgy jellemzői (beleértve a bérház címét is), valamint a pályázati kiírás megnevezése is szerepel. a versenytárgy karbantartásával és javításával kapcsolatos kötelező munkák és szolgáltatások, amelyeket bérház üzemeltetési szerződése alapján végeznek vagy nyújtottak, valamint a lakóhelyiségek karbantartásáért vagy javításáért fizetendő díj összege, amelyet a rendező számít ki versenyt, és legfőképpen a verseny helyszínét, dátumát és időpontját, akkor a helyiségek tulajdonosainak ebben az esetben is lehetősége van élni a házvezetés módjának megválasztására vonatkozó jogukkal.

Ebben az esetben, ha a verseny napját megelőzően egy társasházban lévő helyiségek tulajdonosai egy bérház kezelési módját választották, vagy végrehajtották az épület kezelési módjának megválasztásáról szóló döntést, a versenyt nem tartják meg. Ha a megadott intézkedéseket nem tartják be, akkor a verseny eredményhirdetésekor a helyiségek tulajdonosainak véleményét a továbbiakban nem vesszük figyelembe.

Az Orosz Föderáció kormányának rendeletével összhangban a verseny nyertesének a következő műveleteket kell végrehajtania:

• tíz munkanapon belül a jóváhagyás napjától pontjában foglaltak szerint, mutassa be a versenyszervezőnek az általa aláírt bérház kezelési szerződés tervezetét, valamint a kötelezettségek teljesítésének biztosítását;
• 20 napon belül a jóváhagyás napjától pontjában foglaltaknak megfelelően megküldi az általa aláírt társasház kezelési megállapodások tervezetét a bérházban lévő helyiségek tulajdonosainak, hogy a megállapodásokat a megállapított módon aláírják. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 445. cikke.

Ez a rendelkezés megfelel az Orosz Föderáció jelenlegi Lakáskódexének. Vminek megfelelően Az Orosz Föderáció lakásügyi törvénykönyve 161. cikkének 5. szakasza Az önkormányzati szervek a pályázat kiírásától számított tíz napon belül értesítik a társasházban lévő helyiségek tulajdonosait a pályázat eredményéről és a kezelési szerződés feltételeiről. A társasházban lévő helyiségek tulajdonosai kötelesek az épületre vonatkozó kezelési szerződést kötni egy nyílt pályázat eredménye alapján kiválasztott kezelő szervezettel a megállapított módon. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 445. cikke.

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének ezen normája szerint, ha az a fél, akinek a megállapodás megkötése kötelező, kikerüli annak megkötését, a másik félnek joga van bírósághoz fordulni, hogy kötelezze a megállapodás megkötését. megegyezés. A szerződés megkötését indokolatlanul kibújó fél köteles a másik félnek az ezzel okozott kárt megtéríteni.

De a gazdálkodási szerződés verseny útján történő megkötésével nem szűnik meg a kapcsolat az önkormányzati szerv és a házban lévő helyiség tulajdonosa között.

Az önkormányzati szervnek legkésőbb a bérház meghatározott kezelési szerződésének megkötését követő egy éven belül össze kell hívnia az ebben az épületben lévő helyiségek tulajdonosainak gyűlését, hogy döntsenek a kezelési mód megválasztásáról. Vagyis az a szervezet, amelyik megnyerte a házkezelési pályázatot, könnyen el tudja látni a kezelést, üzemeltetést.

Lakóházak kezelésére és/vagy üzemeltetésére, műszaki és egészségügyi karbantartására készült. A mindennapi életben az „alapkezelő társaság” kifejezés minden típusú vállalatot jelent, anélkül, hogy azokat tevékenység és cél szerint osztanák fel.

Az alapkezelő társaságok típusai

Menedzserek- az alapkezelő társaság sajátossága, hogy csak társasházak közös tulajdonának kezelésével foglalkoznak, azaz önálló üzemeltetés, műszaki és egészségügyi karbantartás, valamint közművek biztosítása nélkül. A közös tulajdon üzemeltetésének, műszaki és egészségügyi karbantartásának, valamint egyéb szolgáltatások nyújtásának elvégzésére az alapkezelő társaság megfelelő szerződéseket köt.

Hibrid- a társaság sajátossága, hogy önállóan látják el a társasházak kezelési, üzemeltetési, műszaki és egészségügyi karbantartási, egyéb szolgáltatási, valamint közüzemi feladatokat. Az ilyen típusú társaságok szlogenje „mindent magunk csinálunk”.

Működőképes- a társaság sajátossága, hogy a társasházak/házak közös tulajdonának üzemeltetési, műszaki és egészségügyi karbantartási feladatait kötött szerződés alapján látják el: a tulajdonosokkal (a tulajdonosok közvetlen vezetésével), a Lakástulajdonos Egyesülettel (a lakástulajdonosok szövetsége vezetésével) és alapkezelő társaságokkal (alapkezelő társaságok irányítása esetén)

Alapkezelő társaságok története

1921 óta a városokban lakásszövetkezeteket hoztak létre, amelyekhez önkormányzati épületek kerültek. A lakásgazdálkodás egyik formájává válnak, valójában ez az első lakóingatlan-kezelési módszer Oroszország történetében, egyben a modern HOA-k prototípusa is. A lakásbérlő szövetkezetek (ZHKT) 1924 óta a fő gazdálkodási formák. Rájuk bízták az államtól bérelt házak gazdaságának helyreállítását, jó állapotának fenntartását és tagjaik igényeinek kielégítését. 1927-ben a JAKT-kat a legjobb irányítási formaként értékelték.

1937-ben a lakásállomány mintegy 90%-át birtokló lakásszövetkezeteket megszüntették, és a Központi Végrehajtó Bizottság és a Népbiztosok Tanácsa határozata alapján a teljes állomány a helyi tanácsok rendelkezésére került. A Szovjetunió 1937. október 17-i keltezése „Az állomány megőrzéséről és a városi lakhatás javításáról”. Ezzel egyidejűleg a lakóterület felosztási és lakásbeköltözési jog is átkerült az egyesületi testülettől a választmányokhoz.

Az állami irányítási rendszer kialakításával megjelentek a Lakásfenntartási Irodák (ZhEK-ek).

Ezt követően, már a 80-as években a lakásirodák átalakultak Egyedülálló Ügyfél Igazgatósággá (DEZ).

Az Orosz Föderáció új Lakáskódexének 2005. márciusi hatálybalépésével a magán Szervezetek irányítása"(lásd például az Orosz Föderáció Lakáskódexének 161. cikkét, amely a társasház kezelésének módjáról szól). Term Irányító szervezetek(UO) használata a társasházak kezelése szempontjából előnyösebb Alapkezelő társaságok, mivel az utóbbiak, az Orosz Föderáció üzleti hagyományaiban és szabályozásaiban megszokott módon, olyan társaságoknak minősülnek, amelyek (bizonyos mértékben) más jogi személyeket és azok tulajdonát irányítják.

Wikimédia Alapítvány. 2010.

Nézze meg, mi az "Kezelési társaság (lakás- és kommunális szolgáltatások)" más szótárakban:

OJSC "Levoberezhny District Management Company" Típus Nyílt részvénytársaság Alapítás éve 2007 Hely... Wikipédia

- (Lakásügyi Hivatal, Lakásügyi Osztály, REP, REU) Lakásüzemeltetési Igazgatóság Javítás Üzemeltetési Igazgatóság Javítás Üzemeltető Vállalat Általános információk Létrehozás dátuma 1959 Megszüntetés dátuma 2005. március 1. Felváltotta az Alapkezelő társaság vezetése... ... Wikipédia

Serpukhov kerület Címer Zászló (leírás) ... Wikipédia

Címer ... Wikipédia

Művezető a házban (bejárat, házcsoport), szomszédos területen- a ház (házcsoport) állandó vagy túlnyomó többségében lakóhellyel rendelkező és a lakóhelyén bejegyzett lakóközgyűlésen megválasztott ház (házcsoport) lakóinak képviselője az üzemeltetéssel kapcsolatos kérdések rendezése során, nyújtása... ... Hivatalos terminológia

Shestun, Alexander- A moszkvai régió szerpuhovi önkormányzati körzetének vezetője 2003-tól a moszkvai régió szerpuhovi önkormányzati körzetének vezetője, 1999-től 2003-ig a Szerpuhovi kerületi képviselőtestület tagja, 2002-től annak elnöke. 2002-ben volt...... Hírkészítők enciklopédiája

Az Orosz Föderáció Szövetségi Közgyűlésének hatodik összehívásának Állami Dumája az Orosz Föderáció Parlamentje Szövetségi Közgyűlésének kamarája, az Orosz Föderáció képviselő- és jogalkotó testülete. Megbízatásának időtartama: Kezdés dátuma... Wikipédia

OJSC "White Sea Energy Management Company" Típus köz-magán társulás Alapítás éve 2009 Hely... Wikipédia

Város Navashino Ország Oroszország Oroszország Szövetségi tárgy ... Wikipédia

A 19. század fordulóján és a 20. század elején Voronyezsnek 3827 hektár földje volt, amelyből 800 hektár volt a város alatt, a többi pedig szinte az erdő alatt volt. Több mint 5500 ház volt, ezek több mint fele kőből készült. 61 053 lakosa volt, köztük... ... a Wikipédia

Könyvek

• Minden a lakhatásról és a kommunális szolgáltatásokról 2018. június 1-től Szolgáltatások és tarifák, fizetések és díjak, a fizetés elmaradásának vagy kevesebb fizetésének indoklása,. Továbbra is felteszed magadnak a kérdéseket: „Fizetnem kell vagy ne fizessek a nagyobb javításokért?” „Mire költ az alapkezelő társaság?”, Telepítsek-e mérőket vagy ne?, Hogyan kell helyesen kiszámítani a fogyasztást...
• Mindent a lakhatásról és a kommunális szolgáltatásokról 2016. Kiegészítések, bírságok, nem vagy kevesebb fizetés módjai. Még mindig felteszed a kérdéseket: "Fizetnem kell vagy ne fizessek a nagyobb javításokért?", "Mire költ az alapkezelő társaság?", "Kiszereljem a mérőórákat vagy ne?", "Hogyan kell helyesen kiszámítani a fogyasztást...

Az alapkezelő társaság olyan szervezet, amelyet bármely ingatlan vagyonkezelésére bíznak meg. Az eszközök leggyakrabban egy házat, készpénzt és még nagyvállalatokat is tartalmaznak. Ez az irányítási rendszer különbözik a közvetlen irányítástól, amikor is a tulajdonos hoz minden döntést és felelős érte. Az alapkezelő társaság gyakran nem vállal felelősséget, vagy igen, de csak korlátozottan. Ezért, mielőtt kapcsolatba lépne egy ilyen szervezettel, tanulmányozza ennek az irányítási módszernek a jellemzőit.

Mi a

Az alapkezelő társaság egy szakosodott intézmény, amely a gazdasági tevékenység különböző területein irányítási funkciókat lát el. Oroszországban ez a fogalom gyakran utal a lakás- és kommunális szolgáltatások rendszerének kezelésében részt vevő vállalatokra. A közgazdasági elméletben ennek a kifejezésnek tágabb fogalma van. Az üzleti tevékenységek során az alapkezelő társaságok olyan társaságokat irányítanak, amelyek nem kapcsolódnak lakás- és kommunális szolgáltatások nyújtásához - és ez nagyon gyakori jelenség.

Az ilyen cégek egyik jellemzője, hogy az orosz jogszabályokban meglévő vállalkozási formák egyikében hozhatók létre. Az egyik vagy másik forma kiválasztása a vállalat méretétől és területétől függ. Így a lakás- és kommunális szolgáltatások területén az alapkezelő társaságok gyakran LLC vagy tulajdonosi társulás formájában jönnek létre. Az első lehetőségben (LLC) az irányítást egy speciális szervezet végzi, a másodikban pedig maguk a tulajdonosok.

Az alapkezelő társaságok típusai

Függetlenül attól, hogy PJSC-ről, partnerségről vagy LLC-ről van szó, az alapkezelő társaságokat tevékenységi területük, vállalkozási formájuk, méretük és a résztvevők összetétele szerint osztályozzák. Így az Oroszországban működő alapkezelő társaságok következő típusait különböztetik meg:

• épületkarbantartó cégek;
• befektetési alapok, befektetői eszközök bizalmi kezelése;
• egy alapkezelő társaság, amely menedzsment szolgáltatásokat nyújt cégeknek és vállalkozásoknak.

A legelterjedtebbek a lakás- és kommunális szolgáltató cégek. Ez érthető is, hiszen az országban lényegesen kevesebb a vállalkozás, mint a lakóházakból. Az alapkezelő társaságok egyéb típusai olyan cégek, amelyek kapcsolódó szolgáltatásokat kínálnak üzletembereknek és befektetőknek. Fő feladatuk ügyfeleik vagyonának kezelése.

Lakás- és kommunális szolgáltató társaságok

Lakóépületek karbantartását és javítását végzik. Olyan fontos feladatok elvégzése, mint:

• a szomszédos területek javítása;
• beszedés a ház lakóitól és a rezsi kifizetése;
• munkások alkalmazása építési és javítási munkák elvégzésére;
• tájékoztatást a tarifák változásairól;
• bejáratok tisztítása, javítása.

A körzetkezelő társaságok közvetítő szerepet töltenek be a közüzemi szolgáltatásokat nyújtó vállalkozások és az adott területen található szolgáltató ház vagy házak lakói között.

A lakás- és kommunális szolgáltató társaságok állami szabályozása

Az Orosz Föderáció Lakáskódexének megfelelően az alapkezelő társaságnak nemcsak önellátónak kell lennie, hanem nyereséget is kell termelnie. Vagyis csak a lakosoktól kapott pénzeszközökből, valamint más, törvényben nem tiltott üzleti tevékenységből származik. Például egyes helyiségek bérbeadása vagy hirdetési felület biztosítása.

A befolyt összeget lakásfelújításra fordítják. De előfordulhat, hogy még a lakók pénze és bérbeadásából vagy reklámozásból származó bevétele sem lesz elegendő a fenntartására. Az Orosz Föderáció lakásállományának nagy része szomorú helyzetben van. Sok házat már nincs értelme felújítani, és nincs hová költöztetni a lakókat. De az emberek továbbra is ilyen házakban élnek, és fizetnek a szolgáltatásokért. Nem mindig az alapkezelő társaság okolható ezért. Ez abból is adódhat, hogy korábban senki nem kezelte a bérházat, vagy rosszul kezelték, vagy egyszerűen ellopták a kapott pénzt.

A lakás- és kommunális szolgáltató társaságok feladatai

Az alapkezelő társaságok feladatai és jogai az épület karbantartási tevékenységét az épületben élők befizetései terhére végezzék. Magába foglalja:

• Az épület rendszeres felülvizsgálata, javítása: tető, liftek, bejáratok. Ehhez a cégnek megfelelő szakembereket kell alkalmaznia, vagy szerződést kell kötnie más ilyen szakemberek szolgáltatásait nyújtó cégekkel.
• Tetők, helyiségek és az épülettel szomszédos területek tisztítása.
• Az épület tűzbiztonságának biztosítása. Ez magában foglalja az ellenőrző ügynökségek szolgáltatásainak kifizetését, a tűzbiztonság telepítését és karbantartását, valamint a tűzoltó készülékek vásárlását.
• A közművekhez való hozzáférés biztosítása a kiszolgált épület minden lakója számára.
• Tájékoztatás a tarifák nagyságáról és a fizetési feltételekről, források gyűjtése a rezsi kifizetéséhez.
• Beszámoló az ügyfelei felé végzett munkáról: hol, milyen célokra és mekkora mennyiségben költöttek vagy terveztek elkölteni.
• Lakossági értekezlet előkészítése és lebonyolítása.
• Keressen további bevételi forrásokat. Például helyiségek, reklámfelületek bérlése;
• Az épület amortizációjának számítása.

Moszkvában, Szentpéterváron vagy bármely más városban kezelő társaságok is végezhetnek építési munkákat. Például egy tetőtér vagy egy másik emelet építése. De csak az összes tulajdonos teljes beleegyezésével és csak azután jogosultak ilyen eseményeket lebonyolítani, miután engedélyt adtak ki az épület tervének módosítására az illetékes kormányhivataltól.

Az alapkezelő társaságok vállalkozási formái

A tevékenységi területtől függetlenül az alapkezelő társaságok PJSC, LLC vagy partnerség formájában szervezhetők. Azok a társaságok, amelyek befektetési tevékenységet folytatnak vagy menedzsment szolgáltatásokat nyújtanak magánvállalkozóknak, cégeknek és vállalkozásoknak, PJSC és LLC formájában működnek. Ezenkívül LLC formájában egy alapkezelő társaság kezeli a lakás- és kommunális szolgáltatásokat. Az első esetben a lakók harmadik fél céget bérelnek fel, a másodikban (partnerség) - ők maguk is gazdálkodási tevékenységet folytatnak.

Az alapkezelő társaságok menedzselésének hátrányai a lakás- és kommunális szektorban

Az alapkezelő társaság kizárólag ügyfelei felé tartozik felelősséggel, akiknek évente be kell számolnia a lakossági közgyűlésen. Elméletileg ennek az Orosz Föderáció teljes területén meg kell történnie, a gyakorlatban a helyzet némileg más. Valójában nagyon nehéz összeszedni az összes lakót egy napon. Ezenkívül az ilyen vállalkozások sok vezetője nem siet jelentést tenni a lakosoknak, mivel ez nem jövedelmező számukra.

Az oroszországi lakásállomány nagy része leromlott állapotban van, ezért a nagyvárosokban, amikor nagy összegeket kapnak, a cégvezetők a kapott forrásokat nem épületekbe fektetik, hanem inkább saját szükségleteikre költik el. Például a moszkvai és más nagyvárosi alapkezelő társaságok gyakran így viselkednek. A lakás- és kommunális szolgáltatások ágazatában az alapkezelő társaságokkal kapcsolatos probléma az alapkezelő társaságokról szóló törvény elfogadása óta fennáll, és a csalással kapcsolatos problémák ezen a területen nem oldódtak meg.

Hogyan változtassunk lakás- és kommunális szolgáltató céget

Ha az alapkezelő társaság kötelezettségeinek nem tesz eleget, és nem tesz eleget az ügyfelek igényeinek, akkor jogában áll felmondani vele a szerződést és újat kötni, de más társasággal, vagy lakásszövetséget alapítani.

Elméletileg a szerződés felmondásához elegendő egy kérelmet benyújtani az alapkezelő társasághoz vagy a bírósághoz az összes vagy majdnem minden tulajdonos aláírásával és egy dokumentumcsomaggal. A szerződést két héten belül fel kell mondani.

A gyakorlatban a dolgok teljesen másképp mennek. Nagyon sok pénz forog a lakás- és kommunális szektorban, ezért túl sok gátlástalan menedzser dolgozik ott, akik a törvényi kiskapukat kihasználva a megemelkedett tarifák és a karbantartási és javítási költségek szinte teljes hiánya miatt. házat, többletjövedelemhez jut. Ugyanakkor nem törekednek a jövedelmező foglalkozás elhagyására. Néha előfordul, hogy egy LLC vezetője egy alapkezelő társaságot irányít még az üzleti engedély visszavonására vonatkozó bírósági végzés jelenlétében is, és továbbra is dolgozik.

Befektetési alapkezelő társaságok

A befektetési alapkezelő társaságok olyan szervezetek, amelyek a befektetők tőkéjének bizalmi kezelésével foglalkoznak. Az ilyen menedzsment lényege abban rejlik, hogy a befektetők vagy egy szakértők által már létrehozott befektetési portfólió részvényeit vásárolják meg, vagy megbízzanak egy speciálisan megbízott professzionális kereskedőt a megfelelő értékpapírok megvásárlására.

A befektetési alapkezelő társaság használatának előnyei és hátrányai is vannak. Az előnyök közé tartozik, hogy minden kereskedési műveletet, piacelemzést és tranzakciót olyan személy végez, aki széles körű tapasztalattal és meglehetősen magas szintű kompetenciával rendelkezik ezen a tevékenységi területen. Ez csökkenti a kockázatot és időt takarít meg. Az ilyen cégek hátránya, hogy magas jutalékot számítanak fel. Ezen kívül senki sem vállal 100%-os garanciát arra, hogy a befektetett pénzeszközök biztonságban maradnak, vagy bevételhez jutnak.

A befektetési alapkezelő társaságok feladatai

Az alapkezelő társaság irányítása az LLC igazgatójának feladata. Munkájáról éves és negyedéves jelentéseket, valamint az ügyfélszámlákkal kapcsolatos információkat köteles közzétenni. A fő felelősség az ügyfelek tőkéjének megőrzése és növelése, valamint eszközeik stabil növekedésének biztosítása.

Hogyan válasszunk befektetési alapkezelő társaságot

A választás során ügyeljen a vállalat tapasztalataira, értékeléseire és pénzügyi mutatóira. Különös figyelmet kell fordítani a könyvvizsgálói jelentés meglétére/hiányára, valamint annak a pénzügyi kimutatásokhoz csatolt tartalmára. A vagyonkezelési szolgáltatásokat jellemzően nagy bankok és befektetési alapok kínálják. Az alapkezelő társaság kiválasztásánál a fő feltétel, hogy legalább 10 évig a piacon működjön.

Menedzsment cégek vállalkozások és cégek számára

Kétféle ilyen alapkezelő társaság létezik. Vagy külön céget vesznek fel, vagy a vállalkozásnak van egy részlege, amely ezt a funkciót látja el.

Az első esetben a tulajdonos külső céget bérel, a második esetben a menedzsment a vállalkozás egyik osztályán található PJSC vagy LLC formájában, ahonnan irányít. Az alapkezelő társaság valójában az a központ, ahonnan a teljes vállalati hálózatot irányítják. Például a Coca-Cola Company szódagyártó létesítményekkel rendelkezik szerte a világon, de az egyesült államokbeli központjából irányítják. Itt születnek döntések arról, hogy mit, mikor és hogyan készítsenek. Tervek készülnek a termelés bővítésére. Az összes vállalkozástól származó összes számviteli információ is ide áramlik a vezetői döntések elemzéséhez és fejlesztéséhez.

A második típusú vezetőkhöz ritkán fordulnak, és az ilyen intézkedést kényszerítettnek tekintik. Az ilyen cégek szolgáltatásait olyan esetekben veszik igénybe, amikor a vállalkozás válságban van, vagy amikor a tulajdonos kénytelen elbocsátani a vezetőt (vagy kilépett), de nem lehet azonnal leváltani. A vállalkozásoknak külső irányításra van szükségük, és ennek a minőségirányításnak magasabbnak kell lennie, mint a belsőnek.

A menedzserek előnyei és hátrányai

A külső vállalatirányításnak vagy egy távoli központból történő irányításnak megvannak az előnyei és hátrányai. Egyrészt az ilyen alapkezelő társaságok magasan képzett szakembereket alkalmaznak, másrészt ezek a szakemberek nem mindig tudják meghatározni, mi szükséges a felmerült probléma megoldásához. Nincsenek a vállalkozásnál, nem dolgoznak benne elég sokáig, és pusztán a pénzügyi kimutatások alapján nem is olyan egyszerű meghatározni a válsághelyzet okát és megtalálni a kiutat.

A vállalkozásnál dolgozó alapkezelő társaságok egyik legjelentősebb hiányossága, hogy a döntéseket későn hozzák meg. Az ilyen gazdálkodás csak két esetben lehet eredményes: amikor a vállalkozás éppen nyitás alatt áll, vagy már a csőd stádiumában van.

Az első esetben az alapkezelő társaság létrehoz egy irányítási rendszert, amely szerint a vállalkozás működik. Ebben az esetben az alapkezelő társaság egy példa arra, hogy milyennek kell lennie a vállalatirányításnak a jövőben. A másodikban az alapkezelő társaság munkája csak az aktuális tartozások fedezésére szolgáló források felkutatására, és csak azután a vállalkozás fejlesztésére korlátozódik. Ugyanakkor együtt kell működniük a tulajdonossal, hogy megmentsék a vállalkozást.

E két eset kivételével az alapkezelő társaságok szolgáltatásai csak nem kívánt kiadásokhoz, a döntések minőségének és gyorsaságának csökkenéséhez vezetnek.

Az alapkezelő társaságok nemcsak a lakás- és kommunális szolgáltatások területén, hanem más üzleti tevékenységi területeken is fontos szerepet töltenek be a vállalkozások irányításában. A hiányosságok ellenére bizonyos esetekben az alapkezelő társaság alkalmazása az egyetlen módja a helyzet javításának.

A „menedzsment társaság” fogalmát gyakran használják az üzleti életben, és a beszélgetés résztvevői nem mindig ugyanarról beszélnek. A nehézségek a projekt elején adódnak, amikor az előadók számára nem teljesen világos, hogy a főnökök miben állapodtak meg. Egy ilyen jogi személy státuszának megértéséhez és a projekt megfelelő stratégiájának kiválasztásához a szerző felsorolja a jogi személyek formáit és típusait, amelyeket leggyakrabban „kezelő társaságnak” neveznek.

Alapkezelő társaság - a holding anyavállalata

Ebben az esetben alapkezelő társaság alatt olyan jogi személyt kell érteni, amely túlnyomórészt részesedéssel rendelkezik a holding más jogi személyeinek jegyzett tőkéjében (a tulajdonos alatt a szerző cégcsoportot jelent). Más szóval, ez a holding anyavállalata.

Az „alapkezelő társaság” kifejezés az anyavállalat által a leányvállalatokra gyakorolt ​​vezetői befolyás biztosítása érdekében a törvény által biztosított vállalatirányítási eszközök használatára vonatkozik. Az ilyen vezetői befolyás az üzletág végső tulajdonosainak képviseletének biztosításával valósul meg a leányvállalatok legmagasabb vezető testületeiben. Az alapkezelő társaság tehát képviselői útján határozza meg a leányvállalati részvénytársaság testületi testületei által meghozott döntéseket.

Alapkezelő társaság - menedzsment szervezet

(1) bekezdésének megfelelően A részvénytársaságokról szóló, 1995. december 26-i 208-FZ szövetségi törvény 69. §-a alapján a részvényesek közgyűlésének határozata alapján a társaság egyetlen végrehajtó szervének hatásköre megállapodás alapján átruházható egy kereskedelmi szervezet (menedzsment szervezet) vagy egyéni vállalkozó (vezető).

Az a társaság, amelynek egyedüli végrehajtó szervének jogkörét egy ügyvezető szervezetre vagy ügyvezetőre ruházták, a Ptk. 53. § (1) bekezdésének megfelelően az ügyvezető szervezeten vagy ügyvezetőn keresztül szerez állampolgári jogokat és vállal polgári jogi felelősséget. az Orosz Föderáció.

Ugyanezt a normát tartalmazza az 1998. 02. 08-i 14-FZ szövetségi törvény (2011. 06. 12-én módosított) „A korlátolt felelősségű társaságokról” 42. cikke.

Így az úgynevezett „kezelő társaság” (helyesen - irányító szervezet) az irányított jogi személlyel kötött megállapodás alapján látja el az egyedüli végrehajtó szerv feladatait.

Az „alapkezelő társaság” rendszerint a holding egyik jogi személye.

Az alapkezelő társaság helye a holding társasági struktúrájában nem alapvető szempont: az alapkezelő társaság lehet a holding (alholding) anyavállalata vagy a leányvállalatok egyike. Ritka esetekben az alapkezelő társaság olyan harmadik fél jogi személlyé válik, amely professzionálisan nyújt kezelési szolgáltatásokat.

Leggyakrabban az egyedüli végrehajtó szerv funkcióit egy alapkezelő társaságra ruházzák át olyan holdingokban, ahol több azonos típusú funkcionalitású jogi személy van.

Ugyancsak egyetlen alapkezelő társaság található azon jogi személyek csoportjában, amelyeken belül egy üzleti folyamat funkcionalitása megoszlik (üzemeltető társaság, logisztikai központ, profitközpont stb.).

Ezen túlmenően, egy vállalatcsoportot akár egyetlen irányító szervezet, akár több irányíthat, az eszköz használatának céljától és számos egyéb tényezőtől függően. Az egységes irányítási szervezet alkalmasabb a gyengén elágazó, egyágazati holdingokra, míg a heterogén iparági szerkezetű és az üzleti egységek területi szétszórtságával rendelkező holdingokban célszerű az irányítási funkciókat több, egymással kapcsolatban nem termelő funkciókat ellátó menedzsment szervezet között megosztani. a joghatóságuk alá tartozó, iparági vagy területi alapon egyesített szervezeteknek.

Egyes esetekben az egyedüli végrehajtó szerv hatásköreinek az alapkezelő társaságra történő átruházásának mechanizmusa nem kapcsolódik a holdingban lévő irányítási vertikum kiépítéséhez. Egy ilyen döntés meghozatalának alapja lehet az üzletvezetés hatékonyságának növelésének vágya (példa lehet egy szállodaépület átadása egy szállodaláncot üzemeltető cég vezetésére), egy komplex üzleti projekt megvalósításának szükségessége. (A RAO UES ilyen mechanizmust alkalmazott átszervezése során) stb.

Alapkezelő cég - tervező cég

Az alapkezelő társaságot, mint projektcéget általában több (általában kettő, ritkábban három vagy több) jogi személy és/vagy magánszemély „a nulláról” hozza létre egy adott projekt, terv vagy üzleti ötlet megvalósítására, például a új technológia bevezetése bármely iparágban/termelésben.

Ebben az esetben az „irányító társaság” kifejezés azt jelenti, hogy a létrehozott jogi személy irányítja a projektet a megvalósítás teljes időtartama alatt (tervezi, szervezi, harmadik feleket vonz be, ellenőrzi a projekt időzítését, „uralja” a projekt költségvetését, stb.).

Leggyakrabban egy projektcég jegyzett tőkéjében való részvétel révén egyesül az anyagi erőforrások (föld, termelőeszközök stb.), a szellemi erőforrások/ötletek tulajdonosa és a projekt megvalósításához forrást biztosító befektető. (ez utóbbi gyakran közjogi személyek) .

A létrehozandó jogi személy szervezeti és jogi formájának helyes kiválasztásához a feleknek meg kell oldaniuk az egyes résztvevők projektben való részvételének mértékére és módjára, a létrehozás céljára és a projekttársaság tevékenységeire vonatkozó kérdést.

Kereskedelmi projekt megvalósítása céljából alapkezelő társaság csak kereskedelmi szervezet formájában hozható létre, mivel a nonprofit szervezetekkel kapcsolatban a törvény korlátozza az üzleti tevékenység végzését (Ptk. 50. § 3. pont). az Orosz Föderáció törvénye), valamint a nyereség résztvevők közötti felosztásának tilalma (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 50. cikkének 1. szakasza, a nonprofit szervezetekről szóló törvény 2. cikke).

A jogi jellemzők szempontjából az LLC kialakítása rugalmasabb a JSC (CJSC, OJSC) kialakításhoz képest - az LLC résztvevői több diszkrecionális lehetőséget kapnak a vállalati kapcsolatok szabályozására az LLC menedzsment és finanszírozás területén. Az LLC tervezésének fő előnyei a JSC (ZAO, JSC) tervezéssel szemben a következők:

1) az LLC létrehozását és jegyzett tőkéjének megváltoztatását nem nehezítik meg a kibocsátási eljárások (értékpapírok kibocsátása és elhelyezése);

2) az LLC finanszírozása egy további speciális mechanizmussal is végrehajtható (az LLC vagyonához hozzájáruló résztvevők az LLC alaptőkéjének növelése és a résztvevők részvényeinek megváltoztatása nélkül);

3) a résztvevők közgyűlése hatáskörének (törvényhez képest) bővítésének lehetősége;

4) az igazgatóság és a könyvvizsgáló bizottság (egyszerű szótöbbséggel vagy összesített szavazással) megválasztási eljárásának lehetőségét;

6) a gátlástalan résztvevő kizárásának lehetősége az LLC-ből.

LLC formájú projektcég létrehozásakor azonban a következőket kell figyelembe venni:

1) a törvény korlátozásokat állapít meg az állami jogi személyeknek az LLC alaptőkéjében való részvételére vonatkozóan;

2) A JSC hagyományosan nagyobb bizalmat vált ki a befektetőkből és a kormányzati hatóságokból, a vállalati eljárások ennél a formánál előírt szigorúbb formalizálása miatt. Közjogi személy részvétele esetén a projekttársaság alaptőkéjében:

1) projekttársaságot csak OJSC formájában lehet létrehozni, mivel a jelenlegi jogszabályok előírásai (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 66. cikke (4) bekezdésének 2. bekezdése, az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 7. cikkének 4. bekezdése) A JSC, az LLC-ről szóló törvény 7. cikke, valamint a bírói gyakorlat (az RF Legfelsőbb Választottbíróság 2003. november 18-i, 19. sz. határozatának 5. bekezdése) előírja, hogy közjogi személy nem járhat el alapítóként (résztvevőként). ) más formájú szervezetek (beleértve az LLC-ket és a CJSC-ket);

2) az Orosz Föderáció költségvetési törvénykönyve 80. cikkének (2) bekezdésével összhangban a jogi személyeknek az alaptőkéjükhöz való hozzájárulás formájában tervezett költségvetési befektetéseket a költségvetési törvény jóváhagyja a költségvetési törvénybe való felvétellel. cikk, amely megjelöli a jogi személyt, az elkülönített költségvetési előirányzatok mennyiségét és célját.

Alapkezelő társaság a törvény alapján

Ha a fenti alapkezelő társaságok mindegyike üzleti szokásból alakult ki, akkor az alábbiakban felsoroltak létrehozását és tevékenységét jogszabály részletesen szabályozza. Nézzünk meg néhányat közülük.

Banki holding társaság alapkezelő társasága

Az a kereskedelmi szervezet, amely a bankokról és a banki tevékenységekről szóló, 1990. december 2-i 395-1 szövetségi törvény értelmében banki holdingtársaság anyaszervezeteként ismerhető el, jogosult irányító szervezet létrehozására. a banki holdingba tartozó valamennyi hitelintézet tevékenységének irányítása céljából.banki holding társaság. Ebben az esetben a bank holding társaság alapkezelő társasága látja el azokat a feladatokat, amelyeket a meghatározott szövetségi törvénynek megfelelően a banki holdingtársaság anyaszervezetéhez rendelt.

A bankokról és a banki tevékenységekről szóló, 1990. december 2-i 395-1 szövetségi törvény 4. cikkének 6. részével összhangban a banki holdingtársaság alapkezelő társasága olyan gazdasági társaságnak minősül, amelynek fő tevékenysége az a banki holding társaságba tartozó hitelintézetek tevékenysége.

A banki holding társaság alapkezelő társasága nem jogosult biztosítási, banki, gyártási vagy kereskedelmi tevékenységet folytatni. A bankholding anyaszervezeteként elismerhető kereskedelmi szervezetnek képesnek kell lennie arra, hogy a banki holdingtársaság alapkezelő társaságának döntéseit az alapítói (résztvevői) közgyűlésének hatáskörébe tartozó kérdésekben, beleértve az átszervezését is, határozzon. és felszámolás.

Alapkezelő társaság

A 2001. november 29-i 156-FZ „A befektetési alapokról” szóló szövetségi törvény 38. cikke értelmében alapkezelő társaság csak részvénytársaság vagy a jogszabályokkal összhangban létrehozott korlátolt felelősségű társaság lehet. az Orosz Föderáció.

Az alapkezelő társaság a nevében használhatja a „befektetési alap”, „részvénybefektetési alap” vagy „kölcsönös befektetési alap” szavakat az „alapkezelő társaság” szavakkal együtt.

A részvénytársasági befektetési alap vagyonának kezelése (trösztkezelése), illetve a befektetési alap vagyonkezelése csak az alapkezelő engedélye alapján végezhető. E dokumentum alapján a szövetségi törvények által előírt esetekben más vagyonkezelésre is sor kerülhet.

A részvénytársasági befektetési alapok eszközeinek összetételére és szerkezetére vonatkozó követelményeket az Orosz Föderáció Szövetségi Pénzügyi Piaci Szolgálatának 2010. december 28-án kelt, 10-79/pz-n „A befektetési szabályzat jóváhagyásáról szóló rendelete” szabályozza. a részvénybefektetési alapok és a befektetési alapok vagyonának összetétele és szerkezete.”

Alapkezelő társaság a lakás- és kommunális szolgáltatások szektorban

Az alapkezelő társaság (szervezet) olyan közmű-üzemeltető, amely a lakásállományt és a közmű-infrastruktúrát kezeli.

Az ilyen szervezetek tevékenységét az Orosz Föderáció 2004. december 29-i 188-FZ Lakáskódexe (a továbbiakban: RF Lakáskódex) szabályozza.

Az Orosz Föderáció Lakáskódexe 162. cikkének 1. részével összhangban, egy bérház kezeléséről szóló megállapodás alapján az egyik fél (a kezelő szervezet) a másik fél (a lakások tulajdonosai) utasítására. bérház, a lakástulajdonosok szövetségének vezető testületei, a lakásszövetkezet vezető testületei vagy egy másik szakosodott fogyasztói szövetkezet vezető testületei, vagy az Orosz Föderáció lakásügyi törvénykönyve 161. cikkének 14. részében előírt esetben , a fejlesztő) megállapodás szerinti időn belül, térítés ellenében szolgáltatást nyújt és munkát végez az ilyen házban lévő közös ingatlan megfelelő karbantartása és javítása érdekében, közműveket biztosít a házban lévő helyiségek tulajdonosainak és a helyiséget használó személyeknek, valamint as társasház kezelési céljainak elérését célzó egyéb tevékenységeket végez.

Egy speciális szövetségi törvény alapján létrehozott alapkezelő társaság

Ebben az esetben szövetségi szintű „projektcégről” beszélünk. Az egyik ilyen projekt a Skolkovo innovációs központ létrehozása. A „Skolkovói Innovációs Központról” szóló, 2010. szeptember 28-i 244-FZ szövetségi törvényben (a továbbiakban: „Skolkovo Innovációs Központról szóló szövetségi törvény”) foglalt alapelvekkel összhangban az alapkezelő társaság egy A projekt végrehajtásáért felelős orosz jogi személy, amelyet az Orosz Föderáció elnöke hozott létre.

Az Orosz Föderáció elnökének 2010. július 2-án kelt 446-rp „A Szkolkovoi Innovációs Központ létrehozásáról és működéséről” szóló rendeletében az alapkezelő társaság a nonprofit szervezetet „Fejlesztési Alap a Központ számára Új technológiák fejlesztése és kereskedelmi forgalomba hozatala.”

Az ilyen alapkezelő társaság tevékenységének sajátosságait a „Skolkovo Innovációs Központról” szóló szövetségi törvény, az Orosz Föderáció elnökének határozatai és a társaság alapító dokumentumai határozzák meg. Az alapkezelő társaság alapító okiratainak módosítására az Orosz Föderáció elnöke alá tartozó tanácsadó testülettel egyetértésben kerül sor, amelyet a szövetségi kormányzati szervek, az Orosz Föderációt alkotó szervezetek kormányzati szervei, a helyi önkormányzatok közötti interakció biztosítása érdekében hoztak létre, állami egyesületek, tudományos és egyéb szervezetek, amikor megvizsgálják Oroszország gazdaságának modernizálásával és innovatív fejlesztésével kapcsolatos kérdéseket.

Meg kell jegyezni, hogy a „Skolkovo Innovációs Központról” szóló szövetségi törvény vegyes értékelést váltott ki a szakértők részéről, mivel az alapkezelő társaságot, egy magánjogi személyt meglehetősen széles hatáskörrel ruházta fel, beleértve a várostervezési és felügyeleti funkciókat, amelyek biztosítják az egészségügyi és járványügyi helyzetet. a központban lévő lakosság jóléte, az alapvetően állami tulajdonban lévő egészségügyi és oktatási tevékenységek szabályozása stb. Az idő eldönti, hogyan valósul meg a projekt a gyakorlatban.

A lakóházak karbantartása nagyon aktuális, sőt problematikus téma az utóbbi időben.

Ennek oka a még szovjet években épült épületek leromlása, valamint egyes lakás- és kommunális szolgáltató szervezetek tisztátalansága.

Az új struktúra - az alapkezelő társaság (MC) - sok kérdést vet fel a lakástulajdonosok körében.

Próbáljuk meg kitalálni őket.

Fogalmak meghatározása

A Lakáskódex bevezette az „irányítási szervezet” fogalmát, vagyis a házgazdálkodási funkciókat ellátó non-profit struktúrát, amely különböző formában valósítható meg: szövetkezeten és egyebeken keresztül.

Alapvetően az Alapkezelő Társaság magára vállalta ZhKO feladatok: lakóházak egészségügyi és műszaki karbantartásával kapcsolatos gazdasági és üzemeltetési tevékenységek végrehajtása.

Mit magába foglalja:

• épületek karbantartása és karbantartása;
• javítások, beleértve a különféle otthoni hálózatokat;
• közvetítői szolgáltatások az erőforrás-ellátásban és mások.

Az Alapkezelő Társaság tevékenységének jogalapja: Az Orosz Föderáció lakás- és városrendezési szabályzatai, a kormány és a helyi hatóságok számos rendelete, a társaság alapszabálya.

Megkülönböztető jellegzetességek

Az alapkezelő társaság különbözik a lakásállománynak szolgáltatásokat nyújtó többi szervezettől.

Ellentétben a lakáshivataltól nagyobb gazdasági függetlenséggel és szabadabb munkakörülményekkel rendelkezik. Ebben az esetben a lakás- és kommunális szolgáltatások az Alapkezelő Társaság szerkezeti egységeként működhetnek, konkrét feladatokat ellátva.

A HOA-tól Az alapkezelő társaságot nagy alapvolumen és struktúra jellemzi. A HOA-t általában egy adott ház számára szervezik, és demokratikus kormányzás alapján működik, amelyben a partnerség minden résztvevőjének szavazati joga van.

Feladatkör

Minden felelősség a szolgáltatás megszervezését a lakástulajdonosokkal kötött szerződés határozza meg, ide tartozik:

A Btk. által ráruházott kötelezettségek elmulasztása esetén 40-50 ezer rubel közigazgatási bírsággal sújtható. Az egészségügyi követelmények megsértése esetén a bírság 200 ezer rubelre emelkedhet. A szervezet tevékenységének legfeljebb 3 hónapig tartó közigazgatási felfüggesztése is büntetésként alkalmazható.

jogok

Vállalat vezetése vitás helyzetekben megvédhetik jogaikat, a következőket tartalmazza:

Ingyenes munka

Az alapkezelő társaság szolgáltatásait a lakosoktól beszedett pénzeszközökből fizetik.

Vannak azonban olyan művek, amelyek nem szerepelnek a nyugtán:

Pénzkeresési módok

Az alapkezelő társaságok bevételi forrásait a törvény korlátozza, de meglehetősen tágak.

Vállalat profitot termelhet alvállalkozás szervezéséből, energetikai szolgáltatási szerződések lebonyolítására energiaaudittal, erőforrás megtakarítással, fizetős szolgáltatások nyújtásával a lakosok számára. Például mérők felszerelése, lakások felújítása stb.

Ezenkívül az alapkezelő társaság rendelkezhet egyéb bevételi források: nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadása, építőanyag értékesítés, egyéb partnerek bevonása.

Csőd esetén

Az alapkezelő társaság csődje összetett eljárás, amely bíróságokon megy keresztül.

A legtöbb szervezet azonban inkább nem figyelmezteti az általa kiszolgált házak lakóit a probléma jelenlétére, hanem csak akkor közöl információkat, ha a folyamat a végső szakaszban van, vagy már befejeződött.

Ilyen helyzetben a tulajdonosok pénz és szolgáltatás nélkül találják magukat. Mit tehetnek?

Kezdeni forduljon az Állami Lakásfelügyelethez és az Ügyészséghez hogy a céggel kötött szerződés teljesítését ellenőrizzék. Ezután a beérkezett dokumentumokkal forduljon a bírósághoz a már kifizetett szolgáltatások újraszámítására vagy teljesítésére. Hagyja abba a helyiségek karbantartásával és javításával kapcsolatos szolgáltatások fizetését, és szervezzen lakossági találkozót, amelyen új kezelési módról vagy új alapkezelő társaság kiválasztásáról kell dönteni.

A lakás- és kommunális szolgáltatások ágazatában működő alapkezelő társaságok működési szabályairól a következő videóban olvashat: