Що означає працювати за франшизою у сфері ЖКГ: відгуки та приклади бізнес-плану керуючої компанії

Вже понад 10 років для різних робіт у системі житлово-комунального господарства залучаються приватні фірми. Вони займаються різними роботами: ремонт будинків, електропроводки у квартирах, заміна сантехніки, вивіз сміття з дворів та ін. У ЖКГ фактично на сьогодні залишився один монополіст – це водоканал. А вже у решті сфер господарства міста поступово розвивається конкуренція.

Яка вигода від цього бізнесу?

Висока стабільність, оскільки житловий фонд зараз їм буде потім, а також мода на чисті двори та під'їзди завжди актуальна. Але прибутки тут невисокі.

Для того, щоб приватна фірма змогла отримати поспіль обслуговування житлових будинків, їй потрібно перемогти на конкурсі, який проходить під керівництвом ДЕЗ (єдиного замовника). Такі конкурси проходять однаковими порядками по всій Росії. Не менше, ніж за 45 днів у пресі замовник оголошує про конкурс, тоді як підрядник повинен бути завжди напоготові, оскільки протягом двох тижнів він має надати свої документи замовнику. Головний документ, який підрядник зобов'язаний надати, - це копія бухгалтерського балансу, яка засвідчена юридично.

Приватні підприємства, які працюють у ЖКГ, окрім «живих грошей» від населення отримуватимуть і кошти з муніципального бюджету. І на сьогодні це становить відносно більшу частину їхніх доходів у розмірі 60%. Але у зв'язку з майбутніми змінами та реформами від уряду, передбачається, що ця пропорція зміниться. Так державні дотації проходитиму повз житлові контори, а потраплятимуть прямо до рук громадян. Також держава припинить стримувати розцінки на послуги комунальних організацій. І ось тоді стане вигідніше лагодити крани та міняти в будинках стояки, ніж сьогодні.

Сьогодні вже існують приватні ЖЕКи у Казані, Ульяновську та інших містах, які укладають договори з громадянами (мешканцями) та обслуговують їх за програмою. Можливо, що вже зараз потрібно замислитись і придивитися до цього ринку, бо може це є той бізнес, який нам потрібен.

Перед тим як організувати компанію, що управляє, необхідно ретельно зважити всі за і проти. Даний бізнес вимагатиме суттєвих матеріальних вкладень,які згодом мають окупитися.

Ми звикли, що всім багатоквартирним будинком управляє державна організація або компанія, яка давно зарекомендувала себе на ринку послуг ЖКГ.

Але час потребує змін і сьогодні приватні організації можуть керувати багатоквартирним будинком не гірше, ніж державні організації.

Всерйоз задумалися про створення своєї компанії, що управляє? Читайте наших експертів, у якій наведено покрокову інструкцію щодо створення КК.

Рентабельність інвестицій

Як ми вже сказали, організація компанії, що управляє, вимагає вагомих вкладень. На що вони потрібні насамперед?

Першорядні витрати будуть пов'язані зі зняттям офісу та покупкою інвентарю.Керівній компанії вигідно мати свій інвентар, щоб віддавати їх у користування найманим робітником за договором підряду. На жаль, оренда обладнання виходить дуже дорогою, а спочатку такі витрати не рентабельні.

Згідно з найбільш чітко описаними бізнес-планами, якщо ви зібралися обслуговувати від 5 до 10 багатоквартирних будинків, у кожному з яких буде близько 100 квартир, необхідно вкласти у свою справу від півтора до трьох мільйонів рублів.

Прибуток ви отримуватимете як відсоток від виконаних робіт, а також у вигляді винагороди раз на місяць. Як показує практика, за перший рік ви можете повністю погасити витрачені на влаштування бізнесу інвестиції, Найголовніше - це відсутність заборгованостей.

Зверніть увагу!Основний фактор ризику в компанії, що управляє, в контексті бізнесу від вас залежати не буде. Якщо деякі мешканці будинків не систематично оплачуватимуть комунальні послуги, утворюється вагома заборгованість перед ресурсопоставляючими організаціями.

Заборгованість зростатиме і зрештою постачальник ресурсів запросить вас до суду як відповідача, оскільки договір поставки був укладений саме з компанією, що управляє. На жаль, багато компаній на даному етапі стають банкрутами, тому у ваших інтересах якнайшвидше зажадати заборгованість з неплатників.

Для ефективного просування компанії, що управляє, необхідно створити бізнес-план, який викладатиме порядок дій і терміни вливання фінансових вкладень. Основні рекомендовані кроки щодо створення плану:

1. Визначення мети підприємства ЖКГ. Наприклад, облаштування ділянок та озеленення.
2. Стартовий фонд прорахунок інвестиційної вартості. У середньому необхідний обсяг інвестицій для нормального функціонування компанії на кількох десятках будинків становить 15-20 мільйонів рублів.
3. Витрати на оренду приміщень, обладнання, транспорт та витратні матеріали, зарплати співробітникам компанії та оплату податків, створення та просування рекламного сайту компанії.
4. Прорахунок можливих ризиків та способів виходу з них.

Кожен із кроків є комплексом заходів і потребує великого вкладу знань та досвіду.

Вибір організаційно-правової форми

Реєструючи керуючу компанію, вам необхідно ретельно поставитися до вибору організаційно-правової форми даного підприємства. Справа в тому, що від цього вибору залежатимуть наслідки для вас у разі негативного розвитку бізнесу.

ТОВ

Самий поширений вид організаційно-правової форми підприємства – це ТОВ, чи товариство з обмеженою відповідальністю. Чим примітний такий вигляд?

Така організація має повноваження юридичної особи, але у разі банкрутства чи виникнення заборгованості не відповідає своїм майном.

Якщо засновник ТОВ припустився організаційної помилки, він відшкодовує збитки організації з власних коштів , не задіявши спільне майно організації.

Така форма найпопулярніша і містить у собі найменше чинників ризику, оскільки будь-якої миті ТОВ може визнати себе банкрутом і відповідати своїм майном, зберігши цим своє становище.

ВАТ

Відкрите акціонерне товариство або ВАТ – вид організації, що відповідає своїм майном з будь-яких питань, що виникли всередині організації. Якщо власники житла не оплачуватимуть комунальні послуги, ресурсозабезпечувальна компанія запросто може стягнути заборгованість з компанії, що управляє, звернути стягнення на її майно.

Форма ВАТ хороша у разі, коли кожен із засновників вкладає своє майно в основу спільної справи.

При виході довірчого товариша зі складу ВАТ він забирає не свою частину вкладеного майна, а пропорційну кількості власників. Залежно від ситуації такий стан справ може бути невигідним як одному з членів товариства, так і організації в цілому.

Беручи до уваги недоліки ВАТ, можна дійти невтішного висновку, що найпріоритетнішою правовою формою для керуючої компанії є ТОВ.

ІП

Монополізація ринку енергоресурсів не дозволяє індивідуальним підприємцям займатися постачанням газу, води та електрики громадянам, але деякі послуги ЖКГ можна надавати за допомогою керуючих компаній.

Серед ІП відкрити свою керуючу компанію у сфері ЖКГ можуть особи, які мають такі можливості та обладнання:

• організація посередницької функції між мешканцями домоволодінь/квартир та підприємствами послуг ЖКГ. ІП у цьому випадку координує роботу, забезпечуючи зв'язок з постачальниками, але сам ІП не бере участі у постачанні ресурсів та ремонті;
• ІП надає послуги ЖКГ самостійно, тобто. має у своєму розпорядженні спеціальні підрозділи, які займатимуться обслуговуванням мешканців — ремонтом, прибиранням тощо, але при цьому зберігають позицію посередника при постачанні ресурсів;
• управлінська функція спільним майном мешканців багатоквартирних будинків — наприклад, облаштування дитячих майданчиків та дворових ділянок, охорона гаражів чи здавання в оренду, обслуговування нежитлових приміщень, організація вивезення сміття.

Керівна компанія є поширеною формою підприємницької діяльності та має ряд переваг, якщо власником є ​​ІП:

1. Проста реєстрація.
2. Немає потреби документувати всю господарську діяльність, простіше за документами відкрити філії в інших містах.
3. Невеликий податковий тягар, можливість зменшити податки за рахунок внесків до Пенсійного фонду, менший від податкових перевірок.
4. Порівняно з ТОВ, менші штрафи та відповідальність.
5. Можна використовувати патентну систему оподаткування для мінімізації витрат.
6. Щодо легко ліквідувати своє ІП.

Крім переваг, оформлення діяльності у сфері надання послуг ЖКГ несе і свої мінуси.:

1. При закритті ІП із боргами борги все одно залишаються.
2. Підприємець відповідає усім своїм майном.
3. Вести звітність потрібно за місцем реєстрації ІП.
4. Якщо були збитки, це не зменшить податки та платежі до Пенсійного фонду.
5. Невисокий рівень довіри з боку великих гравців ринку.

УВАГА!Якщо власник КК є ІП, він не має можливості продати, купити чи переоформити ІП.

Що робить КК?

Отже, якщо ви всерйоз задумалися про організацію компанії, що управляє, вам потрібно знати ряд нюансів. Перше і найголовніше правило – це довіра. Власники багатоквартирного будинку повинні довіряти вам,а це означає, довіряти свої гроші та будинки. Тому постарайтеся зарекомендувати себе з кращого боку та максимально правдиво говорити про свої можливості.

Крім відкритості із власниками вам буде необхідно виконувати ряд функцій та обов'язків. За власники довіряють їй у довірче управління своє майно, точніше майно багатоквартирного будинку. Саме тому ви повинні грамотно ним керувати.

До обов'язків створеної КК входитиме:

• управління загальнобудинковим майном;
• підтримання в чистоті та порядку загальнобудинкової та дворової території;
• своєчасний капітальний ремонт під'їздів та господарських приміщень;
• своєчасний косметичний ремонт під'їзних та господарських приміщень;
• висновок;
• контроль за станом проведення та найважливіших комунікацій;
• збирання з власників житла коштів на оплату комунальних послуг;
• забезпечення безперебійної роботи ліфтів;
• підтримання чистоти у під'їздах та господарських приміщеннях;
• своєчасне вивезення сміття з території;
• забезпечення спільної безпеки мешканців;
• ремонт покрівлі

Ці та багато інших функцій тяжким тягарем лягають на плечі працівників керуючої компанії.

Порада!Необхідно розуміти, що це основні вимоги, які потрібно виконувати, щоб задовольняти інтереси власників, а також отримувати якийсь прибуток і не тільки покривати свої витрати, але й залишатися в плюсі.

Як організувати бізнес-процес?

Бізнес-процес в КК складається з наступних блоків:

• управління- Планування та аналіз;
• дослідницька діяльність- Вивчення положення на ринку, продажу, управління будинками;
• забезпечення ресурсами- сюди належить фінансове управління, економічні розрахунки, робота бухгалтерії, управління обладнанням, інфраструктурою та персоналом.

Для оптимізації та модернізації даних процесів рекомендується дотримуватись наступних правил:

• провести ранжування цілей КК та виявити з них основні та поточні, що вимагають негайних вкладень;
• організація моментального зв'язку з власниками будинків - ефективне опрацювання заявок і звернень від громадян є способом підвищення їх лояльності;
• своєчасне надання послуг КК громадянам.

Супровідна документація

Документи, які необхідні для створення КК:

1. Вами має бути складений статут організації, в якому прописувалися б основні положення і принципи, на яких базується ваша робота.
2. Один із найважливіших документів – це установчий договір, який лягає в основу статуту.
3. У папці документів має бути рішення про державну реєстрацію керуючої компанії, яке робить її діяльність законною.
4. У своїй роботі компанія, що управляє, спирається на папери про постановку на облік до територіальних органів статистики.

Необхідно пам'ятати про важливість документів, які свідчать про постановку на облік у державні фонди, де власне і зберігатимуться кошти підприємства.

Діяльність керуючої компанії має чітко регламентуватися законодавством. Найважливішим законодавчим актом є Житловий кодекс, Який регулює як права керуючих компаній, так і права власників житла багатоквартирного будинку.

Але, крім цього, існує ще ряд нормативних актів, про які потрібно знати, якщо ви збираєтеся будувати бізнес на керуючій компанії:

• Так як ви працюватимете з людьми, які здебільшого здійснюватимуть дії з облагородження території і самого будинку, то в обов'язковому порядку ви повинні ознайомитися з Трудовим Кодексом РФ, який регламентує охорону праці громадян. Ви повинні розуміти, як має бути нормований робочий день, як максимально убезпечити працівників і що робити у непередбачених ситуаціях.
• Не зайвим буде познайомитися з положеннями Цивільного Кодексу, в якому йдеться про саме вашу організаційно-правову форму керуючої компанії.

На чому заробляють, як розраховується виторг?

Виручка керуючих компаній складається з послуг, наприклад:

• встановлення лічильників;
• ремонтні роботи:
• озеленення ділянок;
• сезонні розчищення ділянок;

Також заробити компанія може за наймом власних робітників під час проведення ремонту, заощадити при закупівлі будматеріалів.

Виторг компанії розраховується з таких позицій — власники щомісяця оплачують комунальні платежі, до яких відносять капітальний ремонт, поточний ремонт, утримання житла та інші витрати. Керівна компанія здійснює ремонт або надає необхідні послуги за рахунок даних коштів, прибутком буде різниця між витратами (на матеріал або роботи) та отриманими коштами.

Прибуток — це заощаджені гроші (наприклад, на матеріалі, коли у заявці вказується одна вартість закупівлі, а купується набагато дешевше). Також отримати прибуток компанія може при наданні додаткових послуг після перемоги у тендері.

Діяльність працівників керуючої компанії оплачується, але при цьому має нефіксований характер.Чим частіше компанія здійснює дії з облагородження будинку і території, тим частіше співробітники отримують так зване заохочення, тобто відсоток від виконаних робіт.

Таким чином, чим частіше виконуються роботи з багатоквартирного будинку, тим частіше співробітники компанії, що управляє, отримують подяку в грошовому еквіваленті.

Керівна компанія має свій розрахунковий рахунок, на який надходять гроші, здані мешканцями на капітальний ремонт та інші потреби З цього розрахункового рахунку також виділяються гроші на оплату праці співробітників, знімання офісу, купівлю нового обладнання тощо.

Важливо!Якщо мешканці захочуть дізнатися, куди витрачаються їхні кошти, вони можуть запросити у компанії розрахунок за витратами. Співробітники керуючої компанії просто повинні видати його на першу вимогу.

Пошук клієнтів та вибір відповідних об'єктів

Найперший крок після оформлення компанії - це пошук будинків, які підпадають під обслуговування КК і стають її клієнтами. Найефективніше буде взяти під опіку новобудову, стара будівля постійно тягтиме гроші на ремонттруб чи проводки, косметичні роботи тощо.

Ви можете запропонувати вигідні умови забудовникам, будинки яких перебувають у стадії будівництва. Забудовники, отримавши від вас вигідні пропозиції щодо лояльності до приймання будинку, можуть порекомендувати вас мешканцям як хорошого партнера. Крім того, щоб завоювати довіру мешканців, доведеться трохи знизити свої тарифи, а також працювати на совість. Тільки так ви отримаєте своїх перших клієнтів.

Основні ризики

Створення керуючої компанії пов'язані з вкладенням великих коштів, у своїй виникають ризики різного характера:

• знижена рентабельність даних компаній у сфері ЖКГ - більшість власників воліють співпрацювати з державними компаніями;
• постійна необхідність вкладення коштів;
• труднощі у пошуку кваліфікованих співробітників;
• тиск та конкуренція з боку адміністрації;
• хитке становище над ринком даних послуг.

Останній пункт відзначений постійними змінами у положеннях та указах законодавства, що стосуються порядку обслуговування домоволодінь та багатоквартирних будинків. Наприклад, обслуговуванням займалися ТСЖ чи житлові кооперативи, а зміни у сфері законодавства можуть призвести до появи інших організацій щодо реалізації послуг ЖКГ, та КК виявиться не затребуваною.

Найбільший ризик, з яким може зіткнутися керуюча компанія, - це низька рентабельність інвестицій. При систематичних заборгованості мешканців, купівлі занадто великої кількості обладнання або неправильному витраті коштів, ви ризикуєте стати банкрутами або спровокувати мешканців на розірвання договору. У цьому випадку розрахунковий рахунок з грошима мешканців перейде до нової компанії, що управляє.

Перспективи бізнесу

У найближчому майбутньому приватні керуючі компанії почнуть витісняти державні, оскільки вони мають .

Приватні керуючі компанії лояльніші, з ними можна домовитися. Нові компанії роблять все можливе, щоб завоювати довіру клієнтів, та й набагато більше уваги приділяють побажанням власників. Це досить перспективний бізнес, який ще не набув широкого поширення.

Відкриття власної керуючої компанії – це відмінний спосіб не тільки заробити, а й своїми руками створити ідеально впорядковане житло та отримати повагу до інших власників. Наважуйтеся, намагайтеся, розвивайтеся і у вас обов'язково все вийде.

Актуальний
на 2015 рік Об'єм: 44 сторінок

ЗАВАНТАЖИТИ

Розмір: 1.35 MbФормат: PDF (RAR) 33 особи скачали

Бізнес план

Гарантії

Якщо ви хочете створити керуючу компанію за утриманням житлових будинків, то бізнес план ЖКГ заслуговує на вашу пильну увагу.

Законодавець закріпив за власниками квартир право самим вибирати як форму управління, так і організацію здійснення експлуатації житлового будинку. У дбайливих руках будинок стане доглянутим та затишним, а праця за утриманням будинку справедливо винагороджена.

Оскільки керуюча компанія є посередником між мешканцями та організаціями щодо здійснення комунальних послуг, на неї лягають усі організаційні обов'язки. Укладання договорів, контроль за якістю послуг, своєчасне усунення неполадок на загальній території – ось основне поле її діяльності. Тому при створенні такої організації необхідно набрати штат кваліфікованих та досвідчених співробітників, які впораються з поставленим завданням. Крім того, майбутній компанії доведеться зіткнутися з низкою юридичних аспектів, які необхідно вирішити перед створенням підприємства. Бізнес план, розміщений на нашому сайті – це чудова можливість дізнатися про діяльність компанії, що управляє зсередини, проаналізувати етапи створення підприємства, а також розмір можливого прибутку від її роботи.

завантажити

Гарантії

Запитання про Бізнес план ЖКГ

Микита, ми раді повідомити вам, що на нашому сайті ви легко можете завантажити професійний бізнес-план ЖКГ, над складанням якого працювали досвідчені фахівці.

Аліса, складанням бізнес-планів повинні займатися професіонали. Завантаживши готовий бізнес-план ЖКГ, ви заощадите багато часу і отримаєте в своє розпорядження якісний документ.

Вікторе, на нашому сайті ви можете як замовити, так і завантажити вже готовий бізнес план ЖКГ.

Михайле, розібратися у цьому питанні ви зможете, вивчивши грамотний бізнес-план ЖКГ.

Данило, ми пропонуємо скористатися професійним бізнес-планом ЖКГ.

Миколо, послідовність дій докладно описана у бізнес-плані ЖКГ, там же ви знайдете всю інформацію про можливі ризики.

Веніамін, розробити грамотну стратегію створення компанії вам допоможе професійний бізнес-план ЖКГ.

Веніамін, будемо раді допомогти вам, запропонувавши грамотний бізнес-план ЖКГ, який враховує можливості для розвитку підприємства.

Євген, для того, щоб організація роботи велася грамотно і без прикрих недоглядів, вам потрібен професійний бізнес-план ЖКГ.

Тетяно, бізнес-план ЖКГ допоможе вам розрахувати фінансові можливості, визначити стратегію бізнесу, сформувати відносини з постачальниками.

Здрастуйте, Варваро. Актуальність створення такого бізнесу незаперечна. Наші рекомендації ви знайдете в бізнес-плані для керуючої компанії, що знаходиться на даному сайті. Бажаємо успішного становлення бізнесу.

Здрастуйте, В'ячеславе. Інформація про те, з чого розпочати створення керуючої компанії ЖКГ, дуже докладно прописана в бізнес-плані, розробленому нашими фахівцями. Бажаємо успіху.

Здрастуйте, Дмитре. Насправді конкуренція в даній сфері бізнесу ще не надто велика. І це дає можливість зайняти тверді позиції серед уже існуючих керуючих компаній ЖКГ. Але низький рівень конкуренції ще не є 100% гарантією успішного бізнесу. Ми пропонуємо вашій увазі бізнес-план у ЖКГ, який посприяє грамотній організації бізнесу. Бажаємо успіхів у становленні ЖКГ.

Здрастуйте, Ренате. Ви маєте рацію. Все йде до того, що приватні підприємці, дуже швидко, цілком і повністю займуть місце муніципальних організацій в управлінні ЖКГ. І сьогодні саме час, в організацію керуючої компанії жкх. Розглянути питання про рентабельність керуючої компанії ЖКХ ви зможете у бізнес-плані, розробленому нашими професіоналами. Бажаємо успіхів у організації бізнесу.

Здрастуйте, Анжеліко. Створення керуючої компанії ЖКГ – бізнес досить новий, у нашій країні. Але він уже почав набирати добрі обороти. При відкритті ЖКГ потрібно буде врахувати безліч нюансів та укласти достатню кількість домовленостей із обслуговуючими системами. Завантажити організацію роботи компанії ЖКГ, що управляє, ви можете з нашого сайту. Бажаємо успішного розвитку управляючої компанії ЖКГ.

Здрастуйте, Віро. Ви маєте рацію, конкуренція у сфері надання послуг ЖКГ ще не велика. І дуже правильно додано слово ЩЕ, тому що в найближчому майбутньому все кардинально зміниться, тому що вигода від створення компанії ЖКГ вельми суттєва. Як створити компанію ЖКГ, ви дізнаєтеся з бізнес-плану, розробленого нашими професіоналами. Бажаємо удачі у сфері ЖКГ.

Здрастуйте, Зінаїдо. У зв'язку з можливістю користувачів послуг ЖКГ, що з'явилася, вибирати постачальника цих самих послуг, і практично повною відсутністю конкуренції, то на питання про рентабельність можна відповісти швидше так, ніж ні. Як створити керуючу компанію ЖКГ ви дізнаєтеся з бізнес-плану, розробленого нашими фахівцями. Бажаємо удачі у відкритті компанії ЖКГ.

Чутки, що циркулюють у народі, про «надприбутковість» керуючих компаній, зайнятих у секторі ЖКГ, сильно перебільшені. Якщо не брати до уваги «кримінал», то чесно заробляти у цьому бізнесі складно. Проте за статистикою у 29 регіонах країни відзначається позитивний баланс діяльності КК.

 

Перевага ринку послуг у сфері ЖКГ – стабільність, він «приречений» на вічне існування. У цьому секторі економіки працює 36 000 організацій, з яких 16 000 – компанії, зайняті управлінням багатоквартирних будинків (МКД). Сума платежів, що щорічно збираються з населення, за житлово-комунальні послуги досягає 1,3 трлн. карбованців. Великі грошові потоки, можливість гнучко маніпулювати ними, і навіть легкість прогнозування попиту — привабливі чинники бізнесу. Проте особливої ​​конкуренції цьому ринку немає. Чому? Як відкрити керуючу компанію у сфері ЖКГ і на яку дохідність можна розраховувати? Щоб зрозуміти це, розглянемо:

• що є КК, її діяльність;
• як можна отримати в управління МКД;
• порядок відкриття КК та необхідні документи;
• що потрібне для отримання ліцензії;
• рентабельність бізнесу у сфері ЖКГ.

Цікаво. У Росії збирання платежів за послуги ЖКГ становить 95% (від 94 до 96 - за різними даними). У США аналогічний показник ледве сягає 40%. У нашій країні витрати на оплату комунальних послуг у середній сім'ї становили у 2014 році 3132 рублі (за розрахунками «РІА Рейтинг»), у США — 157,5 доларів, тобто 5686 рублів за курсом на березень 2014 року.

Що таке КК, чим вона займається

Якщо висловити суть простими словами, то КК — це комерційна організація, яка за договором із мешканцями багатоквартирного будинку бере на себе обов'язки щодо його санітарно-технічного змісту. Водночас вона постає як посередник між споживачами та постачальниками води, тепла, електрики. Компанія може самостійно вести розрахунок їх споживання, виставляючи квитанцію власникам квартир, або укласти договір із якимось розрахунковим центром.

За свої послуги вона бере плату, і тут потрібно конкретно відрізняти два типи послуг (два грошові потоки):

1. Гроші, які збираються із мешканців за централізовані комунальні послуги, перераховуються постачальникам цих ресурсів. Тарифи встановлюються державою, від КК не залежать. Також справа з платежами за капітальний ремонт, які відправляються до централізованого регіонального фонду. Проте компанія отримує у тимчасове користування значні кошти, частина яких далеко не завжди своєчасно перераховується за призначенням.

   Незважаючи на те, що збирання платежів із населення за послуги ЖКГ сягає 95%, до постачальників доходить близько 80%. У зв'язку з цим розглядається законопроект Мінбуду, який, можливо, буде ухвалено найближчим часом. Він передбачає пряму оплату постачальникам централізованих послуг без участі КК. Ощадбанк вже запустив РІЦ (розрахунковий центр), через який гроші надходитимуть на їхні рахунки. Передбачається, що це виключить можливості нецільового витрачання коштів споживачів.

2. Керівна компанія отримує оплату за утримання та поточний ремонт місць загального користування. Це поняття включає дуже великий список робіт, який докладно описаний в нормативних документах. Серед них забезпечення безперебійного функціонування інженерно-технічних комунікацій, прибирання та миття місць загального користування, освітлення, благоустрій дворової території, поточний ремонт тощо. Тарифи на ці послуги встановлюються за рішенням зборів мешканців та на підставі представленого КК кошторису. Насправді, якщо організувати його не вдалося (?), або не було кворуму, керуюча компанія встановлює їх за погодженням з муніципалітетом.

З січня 2016 року вивезення ТПВ (побутових відходів), яке раніше включалося в оплату утримання, віднесено до комунальних послуг. Цю роботу виконуватимуть регіональні оператори, обрані за конкурсом, та тарифи встановлюватимуть місцева влада.

Документи:

1. Постанова № 290, від 03.04.2013 «Про мінімальний перелік послуг та робіт..., порядок їх надання та виконання»;
2. Постанова №491, від 13.08.2006 «Про затвердження правил утримання спільного майна...».

Як вибирається керуюча компанія

Якщо підприємець має намір створити КК, потрібно передусім забезпечити майбутній «фронт робіт». Іншими словами, треба знати заздалегідь, які будинки він обслуговуватиме. Це можна зробити одним із двох способів:

1. безпосередньо домовитись із мешканцями МКД.
2. виграти лот на торгах чи у конкурсі.

Є й третій спосіб – не для всіх. Він широко практикується великими будівельними компаніями. З моменту введення будинку в експлуатацію і до вибору КК мешканцями будівля передається на обслуговування дочірньої КК забудовника. Таким чином, практично всі новобудови «захоплені» із самого початку, а це найвигідніші об'єкти.

У першому випадку спосіб управління будинком та КК обирають мешканці на загальних зборах, при цьому протокол мають підписати не менше 50% власників (пропорційно до наявної площі). Щоб заручитись їхньою підтримкою, доведеться провести велику агітаційну роботу, при цьому ініціатором зборів може навіть одна людина — але з числа власників приміщень у будинку. Рішення зборів, інші документи потрібно бездоганно оформити, щоб уникнути судових розглядів.

Другий спосіб — взяти участь у відкритому конкурсі на вибір КК, який зобов'язана провести адміністрація щодо будинків, де мешканці не вирішили питання самостійно. Інформація про його проведення публікується у відкритому доступі. Вона розміщується на сайті проведення державних торгів (рис.2). Неважко здогадатися, що переважно туди потрапляють житлові будинки зі старого або порядком зношеного фонду.

У регіонах ситуація з КК абсолютно різна. Є приклади, коли в області в одному з міст (чисельність близько 600 тис. осіб) діють 3 великі компанії, а в іншому — 300 компаній. Для тих, кого влаштовують місцеві умови роботи, наводимо загальний алгоритм організації бізнесу у сфері ЖКГ.

Документи:

1. Розділ VIII ЖК РФ «Управління … будинками».
2. Закон №185-ФЗ, 21.07.2007 «Про Фонд сприяння реформуванню ЖКГ».

Покроковий порядок відкриття компанії

1. Замовити чи скласти детальний план бізнес-план — він життєво необхідний організації цього складного підприємства.
2. Створити підприємство у формі ІП або ТОВ, якщо воно вже є — доповнити види діяльності з КВЕД, внести зміни до Статутних документів.
3. Скласти кваліфікаційний іспит на знання ЖК РФ та інших нормативних документів у сфері ЖКГ.
4. Отримати ліцензію на право відкрити керуючу компанію у сфері ЖКГ.
5. Обладнати приміщення, сформувати штати, закупити обладнання.
6. Укласти договір із мешканцями, прийняти технічну документацію.
7. Оформити договірні відносини з постачальниками послуг, розпочати роботу.
8. Створити сайт із розкриттям інформації про КК, внести відомості до ГІС ЖКГ.

Складність організації справи — отримати ліцензію, цю процедуру розглянемо докладно.

За даними Мінбуду, 15 - 20% діючих КК не отримали ліцензії. До кінця 2017 року експерти прогнозують відхід з ринку до 35% компаній.

Отримання ліцензії, умови та вимоги

Ліцензування компаній з управління МКД було запроваджено з 2015 року, що фактично означає переведення такої діяльності на професійну основу. Ліцензії видає Держжитлінспекція, у кожному суб'єкті федерації затверджено Регламент надання цієї послуги, він публікується на офіційному сайті Адміністрації та Держспорту. Вона видається безстроково, але дійсна лише у одному регіоні.

Умови отримання ліцензії:

1. претендент зареєстрований як підприємець на території Росії, іноземні компанії до управління не допускаються;
2. керівник підприємства має кваліфікаційний атестат на право управління МКД;
3. відсутня непогашена (незнята) судимість за економічні злочини;
4. здобувач не внесено до реєстру дискваліфікованих осіб, і компанія — до списку анульованих ліцензій.

Якщо організація вже працює:

1. укладений договір про управління МКД, що відповідає вимогам (ч.2 – 6 ст. 162 ЖК РФ);
2. інформація про компанію розміщена в інформаційній системі Інтернет (на власному сайті, ДВС ЖКГ).

Рішення комісії видається протягом 45 днів, протягом яких перевіряються усі відомості та реєстри. Перелік копій документів, якими підтверджується відповідність майбутнього ліцензіата, трохи відрізняється у різних регіонах, тому орієнтуватися треба на Регламент своєї області. Розмір держмита за ліцензію - 30 000 рублів. Кваліфікаційний атестат посадовій особі видається після складання спеціального іспиту, термін його дії — 5 років, він втрачає чинність у разі дискваліфікації. Комп'ютерний тест містить 100 питань, правильно треба відповісти на 86 із них за 2 години. Іспит сдається безкоштовно.

Документи:

1. Розділ X ЖК РФ «Ліцензування діяльності з управління … будинком»;
2. Положення "Про ліцензування підприємницької діяльності...";
3. Стандарт розкриття інформації ... у сфері управління МКД (Пост. № 731, 23.09.2010);
4. Закон № 209-ФЗ, 21.07.2014 «Про державну інформаційну систему...»;
5. Наказ № 74/114/пр (розділ 10) «Про... розміщення інформації у ДВС ЖКГ».

Рентабельність бізнесу: на чому заробляють КК

Офіційна статистика демонструє низьку рентабельність керівників підприємств: від 5 до 10%. Це одна із причин, чому в цю сферу неохоче йде приватний бізнес. Основний оборотний капітал КК складається з оплати послуг утримання та поточного ремонту. Тарифи на них узгоджуються з мешканцями і підвищити їх непросто. Якщо все-таки ухвалять закон про виключення керуючих компаній із ланцюжка оплати комунальних послуг постачальникам — нічого перерозподілятиме. Фактично, багато «керівників» кредитуються у постачальників, маючи хронічну заборгованість.

Додаткові джерела заробітку КК:

1. економія на проведенні обслуговуючих робіт порівняно з вартістю, закладеною у тарифах (послуги «заробітчан», оптові закупівлі будівельно-ремонтних матеріалів);
2. здавання в оренду нежитлових площ та частини дворової території, місць під рекламу;
3. надання додаткових послуг мешканцям будинку (консьєрж, охорона, автостоянка, ремонт у квартирах, встановлення водяних лічильників тощо);
4. проведення частини робіт, що входять до оплати обов'язкових послуг за договором через своє ТОВ (власні організації на субпідряді);
5. запровадження енергозберігаючих технологій, комісії за посередництво.

Витрати складаються із витрат:

1. виконання робіт за договором (поточний ремонт, інженерні роботи, прибирання);
2. утримання офісу, закупівля інструментів, витратних матеріалів, програмного забезпечення, оплата послуг розрахункового центру);
3. формування фонду заробітної плати (директор, бухгалтер, прибиральниці, двірники);
4. сплати податків на прибуток та ПДВ;

Вічний біль голови КК — хронічна дебіторська заборгованість мешканців. Стягнути її можна лише через суд, що дуже довго та не надто ефективно. Заради справедливості, треба сказати, що керуючі компанії теж активно експлуатують як неписьменність споживачів, так і пасивність у відстоюванні своїх прав. Відзначається пряма залежність зростання прибутку від кількості будинків, що обслуговуються: багато хто з практиків вважають, що бізнес може бути рентабельним, тільки якщо в обслуговуванні не менше 5 будинків.

Висновки

Специфіка діяльності з управління МКД залишає мало можливостей для бізнесу. Це пов'язано не так з розміром інвестицій, як зі складністю вибудовування відносин з ресурсопостачальними організаціями та міською владою. Широке поле діяльності у сфері ЖКГ для малих підприємств – надання послуг на субпідряді. Це капітальний та поточний ремонти, побутові послуги, обслуговування інженерних комунікацій, встановлення систем відеоспостереження, домофонів, охорона, благоустрій, озеленення, вивіз сміття. Хорошим виходом для підприємця-початківця стала б франшиза ЖКГ — як можливість ведення справи без спеціальної юридичної та фінансово-економічної підготовки. Однак пропозицій на ринку поки що мало, і більшість пов'язана не з управлінням, а з наданням послуг за договором.