Допущения и ограниченые условия, использованные оценщиком при проведении оценки. Допущения и ограничения, использованные оценщиком Допущения и ограничения в отчете об оценке

Долгое время каких-либо обязательных требований к проведению оценки объектов недвижимости не существовало. Каждый оценщик имел фактически собственные суждения и использовал те методы в оценке недвижимости, которые ему ближе. Однако недавно Минэкономразвития России в приказе от 25.09.2014 N 611 установило Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Общие подходы к оценке объектов недвижимости

В соответствии со ст. 5 Закона РФ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» «к объектам оценки относятся право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества», т.е. цель оценки, прежде всего - определение стоимости права. Определение рыночной стоимости построено на предпосылке, что имущество реализуется на рынке, поэтому должна оцениваться, прежде всего, рыночная стоимость имущества. Конечно, бывает, что оценщики производят оценку специальной стоимости или иную оценку. Однако чаще всего необходимо оценить именно рыночную стоимость.

Рыночная стоимость - Под рыночной стоимостью, в соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности в Российской федерации» от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ, понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражается какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Общие подходы к оценке объектов недвижимости были определены еще в 2007 году в приказе Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 (ред. от 22.10.2010) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

При проведении оценки должны быть описаны:

а) объект оценки;

б) имущественные права на объект оценки;

в) цель оценки;

г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

д) вид стоимости;

е) дата оценки;

ж) срок проведения оценки;

з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

Также при проведении оценки проводится анализ наилучшего использования объекта недвижимости. На практике анализ оптимального использование объекта недвижимости выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим категориям:

быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;

быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действия правовых ограничений, существующих либо потенциальных;

быть финансово состоятельным, т.е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

В части оценки недвижимости очень важно, что данный стандарт закрепляет те подходы, которые должен использовать оценщик при осуществлении оценки.

Таблица

Подходы к оценке объектов недвижимости

Подход	описание
Доходный подход	совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки
Сравнительный подход	совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость
Затратный подход	совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки

Важно, что если оценщик не использует какой-либо подход в оценке, он должен обосновать это.

Также в отчете оценки должны содержаться сравнения стоимости, определенной с помощью различных подходов.

В оценке недвижимости очень важно использовать затратный подход.

При использовании затратного подхода важно рассчитать в действительных ценах затраты на воссоздание аналогичного объекта. Также важно учитывать, что стоимость нового строительства кроме прямых издержек включает в себя прибыль предпринимателя. Прибыль предпринимателя (ПП) - это установленная рынком величина, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Прибыль предпринимателя является, в основном, функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации.

Стоимость равна: стоимость нового строительства + прибыль предпринимателя

1 331 712+239 708=1 571 420 руб.

Определение величины физического износа

Таблица

Конструктив-ные элементы	Удельный вес конструк-тивных эле-ментов к стоимости здания, %	Ценностный коэффициент (учитывает наличие либо отсутствие элементов здания)	Удельный вес с учетом ценностного коэффициента, %	Удельный вес конструктив-ных элементов к стоимости здания, руб.	Степень износа элементов установлен-ная при обследова-нии, %	Средневз-вешенный процент износа, руб.
Фундаменты
Стены и перегородки
Перекрытия
Отделочные работы
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства
Прочие работы
ИТОГО:				1 571 420

Стоимость оцениваемого объекта с учетом физического износа:

Функциональный износ:

В целом оцениваемый объект отвечает требованиям, предъявляемым к объектам недвижимости данного типа, что позволяет говорить об отсутствии функционального износа.

Экономический износ :

Факторов обуславливающих наличие экономического износа не выявлено.

Стоимость встроенного нежилого помещения, определенная затратным подходом, составляет (округленно):

1 285 422 руб.

Один миллион двести восемьдесят пять тысяч четыреста двадцать один рубль

Данный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме рентного дохода от эксплуатации и дохода от продажи недвижимости в конце периода владения. Доходный метод включает в себя два основных приема - технику прямой капитализации и технику дисконтирования.

Определение рыночной стоимости нежилого помещения площадью 42,3 кв.м доходным подходом.

Таблица расчета стоимости недвижимости методом дисконтирования денежных потоков

Технико-экономические показатели объекта, наименование платежей и применяемых величин	Годы					Расчет стоимости объекта на конец периода
Площадь, кв.м.
Вероятная арендная ставка в год, руб.
Потенциальный валовой доход, руб.
Коэффициент загрузки
Действительный валовой доход (ВД), руб.
Расходы на управление, руб.
Налоги (2,2% ВС), руб.
Капрезервы (30% ПВС), руб.
Страховка (0,4% ВС), руб.
Эксплуатационные расходы всего, руб.
Чистый экономический доход, руб.
Ставка капитализации
Стоимость имущества в конце периода, руб.
Денежный поток, руб.
Ставка дисконтирования
Коэффициент дисконтирования
Компоненты чистой текущей стоимости, руб.
Чистая текущая стоимость объекта, руб.	1 084 000

Таким образом, стоимость объекта, определенная по доходному подходу, составляет (округленно): 1 084 000 руб.

В рамках сравнительного подхода применялся метод сравнения продаж. При применении этого метода стоимость Объекта оценки определяется сравнением цены продажи аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость Объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

Для определения окончательного результата рыночной стоимости 1 кв.м. оцениваемого объекта находим его средневзвешенное значение, при этом результату, полученному с меньшими корректировками, присваиваем наибольший вес.

Таблица

Объект	Количество не введенных поправок		Удельный вес в общем количестве не введенных поправок		Скорректи-рованная цена 1 кв.м., руб.	Вклад в средне-взвешенную стоимость, руб.
Объект-аналог №1
Объект-аналог №2
Объект-аналог №3
Объект-аналог №4

Таким образом, средневзвешенная величина рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади оцениваемого Объекта составляет: 31 701 руб.

Тpидцать одна тысяча семьсот один рубль

Стоимость Объекта, определенная по рыночному подходу, составляет (округленно): 1 347 000 руб.

Один миллион триста сорок семь тысяч рублей

В зависимости от объема и достоверности информации, использованной в рамках каждого из подходов, результаты этих подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга.

Выбор итоговой величины стоимости происходит на основе нескольких промежуточных результатов. Для определения итоговой оценки стоимости, как правило, используется метод средневзвешенной, в соответствии, с которым результату каждого из подходов присваивается весовой коэффициент.

С учетом трех подходов стоимость объекта составляет:

1 285 422 + 1 084 000 + 1 347 000 = 3 716 422 рублей

Средний показатель равен: 1 238 807 рублей

При использовании подходов к оценке важно учитывать следующие рекомендации.

Затратный подход

Необходимо учитывать стоимость затрат на восстановление полной стоимости объекта недвижимости, при это цены должны быть актуальными, с учетом поправочных коэффициентов.

При использовании затратного подхода важно учитывать износ зданий и строений.

Доходный подход

В использовании доходного подхода в оценке недвижимости важно использовать ставку дисконтирования с учетом реального дохода, часто при осуществлении оценки используются завышенные показатели ставки дисконтирования, в результате чего стоимость оценки является завышенной.

Сравнительный подход

В сравнительном подходе важно использовать как можно больше вариантов-аналогов, конечно, речь не идет о десятках вариантов, но использование двух или трех вариантов не даст положительного эффекта при оценке сравнительным подходов. Во-вторых, аналоги должны быть схожи, то есть расположены в одном и том же районе, иметь такие же характеристики дома, здания, сооружения, быть расположены в таком же удалении от метро или транспортных узлов. В противном случае, необходимо будет учитывать поправочные коэффициенты.

Важно также учитывать новые требования к проведению оценки объектов недвижимости.

Новые требования к оценке объектов недвижимости

Перечислим данные требования.

Во-первых, оценщик в обязательном порядке должен осмотреть объект оценки. . В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Во-вторых, совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка.

Вместе с тем, важно помнить, что незаконные постройки могут быть снесены с учетом требований законодательства. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (статья 222 ГК РФ). В определении Конституционного Суда РФ от 24.06.2014 N 1369-О сказано, что обязанность по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за правонарушение, как это предусмотрено ст. 222 ГК РФ. Аналогичный вывод сделан в определении Конституционного Суда РФ от 17.01.2012 N 147-О-О, суд указал, что обязанность по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Однако эта особенность фактически не учитывается в новом стандарте оценки объектов недвижимости.

В-третьих, стандарт закрепляет дополнительные сведения, которые необходимо указать в описании объекта недвижимости.

В описании должны быть указаны:

Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);

Характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;

Права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:

рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);

Затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

Убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;

Затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.

В-четвертых, установлены требования к анализу рынка при проведении оценки.

Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Ранее требования к последовательности такого анализа отсутствовали. Поэтому если анализ проводится не в установленной последовательности, то необходимо указать причины соответствующих расхождений.

В-пятых, установлены требования к анализу наиболее эффективного использования.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

Анализ наиболее эффективного использования и ранее присутствовал в отчетах оценщиков, однако теперь требования к такому отчету установлены более конкретно.

Шестой особенностью является установление требований к сравнительному подходу.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Все данные критерии должны совпадать при оценке объектов-аналогов.

Седьмая особенность связана с доходным подходом в оценке.

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

Восьмой особенностью является установление требований к затратному подходу.

При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);

г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

определение прибыли предпринимателя;

определение износа и устареваний;

определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;

д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;

е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

Данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;

Данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;

Сметных расчетов;

Информации о рыночных ценах на строительные материалы;

Других данных;

ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;

з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;

и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

Таким образом, определены более конкретные требования к оценке недвижимости.

В заключение нужно отметить, что и оценщикам и клиентам нужно учитывать как ранее установленные подходы в оценке, так и новые требования, предъявляемые к оценке недвижимости. Например, нельзя произвольно взять затраты на создание объектов капитального строительства, нужно обосновать такие данные либо сметами, либо информацией в строительных контрактах. Определены четкие критерии использования и доходного и сравнительного подходов. А это означает, что и клиенты должны более требовательно относиться к отчетам и оценщики максимально учитывать новый стандарт. Кроме того, важно, что судебная практика тоже может поменяться с учетом новых обязательных требований к оценке. Поэтому если какие-то требования не учтены, то имеется вариант признания отчета недействительным.

При проведении оценки Объекта Оценщик принял следующие допущения, а также установил следующие ограничения и пределы применения полученного результата оценки Объекта:

Отчет по оценке подготовлен в соответствии со следующими допущениями:

§ Учитывая предполагаемое использование результатов оценки, анализ, юридическая экспертиза правоустанавливающих документов не проводится.

§ Вид права определяется согласно свидетельству о государственной регистрации прав.

§ При расчете рыночной стоимости объекта оценки Оценщик исходит из предположения, что объект оценки не заложен и не обременен обязательствами перед третьими лицами (т.е. без учета существующих обременений, если они имеют место на дату оценки).

§ Субъект (субъекты) права устанавливается (устанавливаются) согласно свидетельству (свидетельствам) о государственной регистрации прав.

§ При проведении оценки Оценщик руководствуется техническими документами, предоставленными Заказчиком.

§ Ответственность за предоставленную документацию лежит на Заказчике;

§ Информация, предоставленная Заказчиком, подписана уполномоченным лицом и заверена в установленном порядке. Поэтому информация, используемая при проведении оценки, считается достоверной, и у Оценщика нет оснований считать иначе. Данная информация, хранится у Исполнителя 3 года (начиная с даты составления отчета).

Отчет об оценке был составлен в соответствии с нижеследующими ограничениями:

§ Оценщик не принимает на себя какой-либо ответственности за вопросы юридического характера, оказывающие влияние на оцениваемое имущество или права собственности на него. Юридической экспертизы предоставленных документов не проводилось.

§ Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, касающихся Объекта оценки и способных повлиять на его стоимость. На Оценщике не лежит ответственность ни по обнаружению подобных факторов, ни в случае их обнаружения. Оценка не учитывает какого-либо личного имущества, находящегося на территории объекта.

§ Исходные данные, финансовая информация, мнения и точки зрения, собранные и использованные в процессе анализа, согласно мнению Оценщика, получены из надежных источников и являются верными.

§ Настоящий отчет, равно как и любая часть его (включая данные о величине стоимости) не может использоваться, кроме как Заказчиком, чье имя указано в отчете.

§ Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за изменения социальных, экономических, природных или иных факторов, которые могут произойти впоследствии и повлиять на стоимость Объекта. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что данный объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости, указанной в отчете.

§ Все расчеты и заключения, сделанные в отчете, базируются на существующей рыночной ситуации на дату оценки. Однако эти предположения могут измениться с течением времени.

§ Оценщик не предоставляет дополнительных консультаций по данному отчёту, за исключением случаев, оговариваемых отдельными договорами.

Применяемые стандарты оценочной деятельности

Отчет об оценке составлен в порядке и в соответствии с требованиями, установленными следующими нормативными документами:

Конституция РФ

Гражданский кодекс РФ.

Федеральный закон от 29.08.98 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности».

Федеральные стандарты оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г., разработанные в целях реализации положений Федерального закона от 27.07.2006 г. № 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Стандарты и правила осуществления оценочной деятельности - свод стандартов оценки общероссийской общественной организации «Российское Общество Оценщиков», 2010 г.

Стандарты и правила оценочной деятельности Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Сибирь», утвержденные Советом партнерства НП СОО «Сибирь», протокол №2 от 10.09.2006 г.

Последовательность определения стоимости объекта

Последовательность определения стоимости Объекта заключается в выполнении следующих этапов проведения оценки Объекта:

заключение Договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

установление количественных и качественных характеристик Объекта, в том числе сбор, обработка и анализ информации, необходимой для проведения оценки:

Правоустанавливающих документов, сведений об обременении Объекта правами иных лиц;

информации о технических и эксплуатационных характеристиках Объекта;

иной информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик Объекта с целью определения его стоимости, а также другой информации (в том числе фотодокументов), связанной с Объектом;

осмотр Объекта оценки, фотографирование (фотоматериалы по Объекту оценки представлены в соответствующем Приложении к Отчету);

анализ рынка, к которому относится Объект;

применение (либо обоснованный отказ от применения) подходов к оценке, выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

согласование (обобщение) результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости Объекта оценки;

составление и передача Заказчику настоящего Отчета.

Г. Пенза, 2014г.

Сопроводительное письмо…….…………………………….….......…………..…. 3

1.ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ. 4

2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ. 4

3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ. 4

4.ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ. 4

5.ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ. 4

5.2Определение вида оцениваемой стоимости. 4

6.ОПИСАНИЕ ОБЬЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ НА ДОКУМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЬЕКТА ОЦЕНКИ. 4

7.АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ 4

8.АНАЛИЗ РЫНКА ОБЬЕКТА ОЦЕНКИ, А ТАК ЖЕ АНАЛИЗ ДРУГИХ ВНЕШНИХФАКТОРОВ,НЕ ОТНОСЯЩИХСЯ НЕПОСРЕДСТВЕННО К ОБЬЕКТУ,НО ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ. 4

9.ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ. 4

10.СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОБЬЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ. 4

11.Итоговое заключение о стоимости оцениваемого имущества. 4

ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ.

Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Таблица 1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Наименование	Значение
Номер Отчета об оценке (порядок номера Отчета)	№ 4843-14 от 12 мая 2014 года
Основание для проведения оценки	Договор об оценке № 4843-14 от 12 мая 2014г.
Краткое описание Объекта оценки
Краткое описание имущественных прав	Право собственности.
Субъект права	Гусеинов Вугар Фарадж оглы
Цель оценки	Определение рыночной стоимость объекта оценки
Предполагаемое использование результатов оценки	Оспаривание результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения
Дата оценки (дата определения стоимости Объекта оценки)	01 января 2011 года
Дата осмотра объекта оценки	03 мая 2014г.
Период проведения работ	С 03 мая 2014г.-12 мая 2014г.
Дата составления Отчета	12 мая 2014г.

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

В процессе проведенных работ по оценке, в рамках подходов к оценке получены следующие результаты расчета рыночной стоимости объекта оценки:

Таблица 2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

Итоговая величина стоимости объекта оценки

В результате проведенных расчетов Оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на 01.01.2011 г. округленно составляет: 178 000 рублей.

ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ.

Таблица 3. Задание на оценку

Наименование	Значение
Объект оценки	Земельный участок площадью 83 000 кв.м., кадастровый номер 58:18:941002:47. Местоположение: установлено относительное ориентира расположенного в границах участка, адрес ориентира. Ориентир 598 км + 700 м от автодороги. Почтовый адрес ориентира: Пензенская область, Мокшанский район. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Разрешенное использование: Для сельскохозяйственного использования.
Имущественные права на объект оценки	Собственником объекта оценки является физическое лицо: Гусеинов Вугар оглы Паспорт гражданина РФ серия 56 09 номер 931468, выдан ОУФМС России по Пензенской области в Октябрьском районе, г. Пензы, 04.02.2010г. Код подразделения 580-014.
Цель оценки	Определение рыночной стоимости объекта оценки на дату проведения оценки
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения	Оспаривание результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов
Вид стоимости	Рыночная стоимость
Основание оценки	Договор об оценке № 4843-14 от 12 мая 2014 года
Дата осмотра	03 мая 2014г.
Дата проведения оценки	12 мая 2014г
Дата составления отчета	12 мая 2014г.
Срок проведения оценки	03 мая 2014г.-12 мая 2014г.
Форма отчета	Письменная, полный отчет
Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка	Определяются оценщиком самостоятельно
Применяемые при проведении оценки стандарты оценочной деятельности	1. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256. 2. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255. 3. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №254.

3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ.

Сведения о Заказчике

Таблица 4.Сведения о Заказчике

Сведения об Оценщике

Таблица 5. Сведения об исполнителе

Таблица 6. Данные об Оценщике, работающем на основании трудового договора

Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки

Таблица 7. Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценки организаций и специалистах

ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ.

Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного отчета.

1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.

2. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние собственности, конструкций. Оценщик не несет ответственности за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

3. Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указан источник информации.

4. От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

5. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.

6. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта, и указанная стоимость является наиболее вероятной при продажи объекта на свободном рынке, при достаточной экспозиции

7. Оценка рыночной стоимости объекта оценки была определена на прошедшую дату, 01.01.2012 года, с целью оспаривания результатов государственной кадастровой оценки в судебном порядке.

8. Объект оценки а так же количественно и качественные характеристики объекта оценки не изменились с даты оценки до даты проведения работ.

Мы, нижеподписавшиеся, данным удостоверяем, что в соответствии с имеющимися у нас данными:

Изложенные в данном отчете факты правильны и соответствуют действительности;

Сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны исключительно в пределах оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий и являются нашими персональными, непредвзятыми профессиональными анализом, мнениями и выводами;

Мы не имеем ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте собственности, являющемся предметом данного отчета: мы также не имеем личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;

Нижеследующие существенные для оценки допущения и ограничительные условия являются неотъемлемой частью настоящего отчета, подразумевают их полное и однозначное понимание Оценщиком и Заказчиком, а также то, что все положения, результаты и заключения, не оговоренные в тексте, не имеют силы.

1. Настоящий отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях при указанном предполагаемом использовании. Понимается, что проведенный анализ и заключения не содержат полностью или частично предвзятое мнение.

2. Мнение эксперта относительно стоимости является действительным на дату проведения оценки, специально оговоренную настоящим отчетом. Эксперт не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические изменения или решения Правительства, указы Президента и местных органов власти, которые могут произойти после этой даты и повлиять на суждения эксперта.

3. Стоимость, определенная в данном отчете об оценке, является величиной, рассчитанной при условиях, оговоренных в задании на оценку и других ограничительных условиях, которые приведены в данном разделе настоящего отчета. В случае если исходные данные оцениваемого объекта указанные в задании на оценку, изменились по независящим от оценщика причинам, указанная в данном отчете итоговая величина стоимости подлежит корректировке.

4. Оценщик не занимался измерениями физических параметров оцениваемого объекта (все размеры и объемы, содержащиеся в документах, представленных Заказчиком, рассматривались как истинные) и не несет ответственности за вопросы соответствующего характера.

5. Несмотря на то, что оцениваемый объект занят владельцем и эксплуатируется, Оценщик при проведении оценки исходил из предположения вакантного владения и наиболее эффективного использования объекта.

6. Обязанность по идентификации объекта лежит на Заказчике. Расчеты стоимости выполнены Оценщиком на основании предоставленных Заказчиком данных о границах объекта и связанного с ним имущества. Оценщик не несет ответственности за неприменимость результатов расчетов в случае обнаружения некорректной идентификации объекта или его составных частей.

7. Оценщик не проводил технических экспертиз и исходил из отсутствия каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов.

8. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, оказывающих влияние на недвижимость, и не принимает на себя ответственность за наличие таких факторов, а также проведение тех работ, которые могут потребоваться для их обнаружения.

9. От Оценщика не требуется проведение дополнительных работ, кроме представленных в отчете, или дачи показаний и присутствия в суде в связи с имущественными правами, связанными с объектом, иначе как по официальному вызову суда или в результате добровольного собственного решения.

10. Оценщик исходил из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством. Однако анализ правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект оценки выходит за пределы профессиональной компетенции Оценщика, и он не несет ответственности за связанные с этим вопросы. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

11. В отчете рассмотрены права землепользования в отношении лишь поверхности земли и не затронуты иные аспекты этой проблемы. Оценка не учитывала возможности присутствия вредоносных материалов и веществ на оцениваемом объекте, а также стоимости их удаления за пределы объекта.

12. Оценщик предполагал ответственное отношение собственника к объекту оценки и должное управление им как в период проведения оценки, так и в будущем.

13. Оценщик предполагал соответствие объекта всем санитарным и экологическим нормам.

14. Оценщик предполагает, что существующие сервитуты земельного участка не являются препятствием для максимально эффективного использования оцениваемого объекта и далее не возникнут какие – либо неблагоприятные сервитуты или ограничения.

15. Информация, оценки и мнения, полученные Оценщиком и содержащиеся в настоящем отчете, были найдена из источников, достоверных согласно мнению Оценщика, у которого есть все основания предполагать их верность. Тем не менее, Оценщик не может принять на себя ответственность за точность этих данных.

16. Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, схемы и т.д.) по объекту оценки. В обзорные материалы приложены исключительно для того, чтобы помочь читателю отчета визуально представить себе оцениваемое имущество и не следует полагаться на эти обзорные материалы в случае любого другого их использования.

17. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.

18. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по стоимости указанной в отчете.

19. Заказчик принимает условие заранее освободить и защитить Оценщика от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска к Заказчику третьих лиц вследствие легального использования ими настоящего отчета, если в судебном порядке не будет определено, что данный иск является следствием мошенничества, общей халатности и умышленно неправомерных действий со стороны Оценщика в процессе выполнения настоящей оценки.

20. Оценщику не был предоставлен доступ в квартиру. Следовательно, при расчете рыночной стоимости, оценщик исходит из допущения, что комната и места общего пользования находятся в плохом состоянии, требующем ремонта, планировочные решения соответствуют плану БТИ, несогласованных перепланировок, переоборудований не установлено.

Заключение о стоимости, приведенное в отчете, относится к объекту недвижимости целиком и любое разделение объекта оценки на отдельные части и установление их стоимости путем пропорционального деления неверно, так же, как неверно определение рыночной стоимости всего рассматриваемого здания путем простого суммирования независимо определенных величин стоимости каждой из составляющих его частей.