12 по каким принципам осуществляется согласование полученных в разных подходах результатов оценки. Согласование результатов оценки объектов недвижимости. Процедура согласования – завершающий этап оценки

Целью согласования результатов, полученных с помощью использованных методов, является выявление в рамках решаемой задачи преимуществ и недостатков каждого из них, и тем самым, определение единой стоимостной оценки. Преимущества (недостатки) каждого метода в оценке стоимости объекта определяются по следующим критериям:

• 1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.
• 2. Качество и обширность исходной информации, на основе которой проводится анализ.
• 3. Способность используемых методов учитывать конъюнктурные колебания и стоимость денежных средств.
• 4. Способность учитывать специфические характеристики объекта оценки.

Процесс сведения результатов, полученных различными подходами, приводит с учетом дополнительных корректировок к установлению окончательной стоимости, чем и достигается цель оценки.

Средневзвешенная итоговая величина стоимости рассчитывается по формуле

S п = V ср S ср + V зат S зат + V дох S дох , где

S ср,S зат,S дох - стоимость объекта - полученная с применением сравнительного, затратного и доходного подходов соответственно;

V ср,V зат,V дох- коэффициент весомости результата, полученного с применением сравнительного, затратного и доходного подходов соответственно, причем

V ср + V зат + V дох =1

В данной работе использована процедура ранжирования (метод анализа иерархий). Ранжирование - это расположение результатов оценки, полученных с помощью разных подходов (методов), в порядке возрастания их качества. Для ранжирования прежде всего необходимо сформулировать критерии качества, по которым будут сравниваться результаты оценки с применением разных подходов (методов).

Причем сравнению подлежат не подходы (методы) как таковые, а результаты использования этих подходов (методов).

Критерии качества формулируются для всех трёх подходов.

Важно отметить, что избежать субъективизма при согласовании результатов, как и в течение всего процесса оценки, просто невозможно. Можно лишь с помощью каких-то методов, приёмов, процедур попытаться уменьшить степень субъективизма, в том числе и при согласовании результатов.

Оценщиком выбрана система четырех факторов. По каждому фактору каждому из использованных методов присваивается:

• 0 баллов - если данный метод совершенно не удовлетворяет критериям данного фактора;
• 1 балл - если данный метод удовлетворяет критериям данного фактора в степени, которую Оценщик может считать недостаточной, ниже средней, хуже обычной, не вполне достаточной для обычного доверия результатом данного метода;
• 2 балла - если данный метод удовлетворяет критериям данного фактора в степени, которую Оценщик может считать вполне допустимой, средней, обычной, достаточной для обычного доверия результатом данного метода;
• 3 балла - если данный метод совершенно удовлетворяет критериям данного фактора.
• 1. Соответствие виду рассчитываемой стоимости:

Предполагается, что сравнительный подход всегда соответствует рыночной стоимости - 3 балла.

Затратный подход на рынках, где не ведется строительства, не является реальной альтернативой покупке уже имеющихся в достаточном количестве объектов.

Вес затратного подхода по данному критерию - 2 балла.

2. Достоверность и достаточность:

В сравнительном подходе Оценщик проанализировал достаточный объем рыночных данных. Эти данные, исходя из источников их получения, были вполне надежны. Учитывая это, для результатов по данному фактору установлено 3 балла.

Затратный подход для объектов в условиях преобладания предложения над спросом существенно менее надежен по сравнению с двумя другими подходами.

В результате вес затратного подхода по данному критерию - 3 балла.

3. Способность учитывать факторы ценообразования:

В теории оценки считается, что сравнительный подход в полной мере отражает структуру факторов ценообразования. Учитывая, что надежность самих данных рынка мы оценили ранее, в рамках данного фактора надлежит оценить лишь принципиальное свойство подхода отражать рынок. Поэтому сравнительному подходу присвоен вес 3 балла.

В период преобладания предложения над спросом затратный подход в гораздо меньшей степени отражает структуру рыночных факторов ценообразования, вес 2 балла.

4. Способность учитывать мотивацию:

Сравнительный подход является для субъектов рынка по преимуществу наиболее явным ориентиром - 3 балла.

Затратный ориентир в ограниченном объёме реально ведущегося строительства не вполне адекватен в плане учета мотивации для цены объектов -2 балла.

Таблица 5

РЕЗУЛЬТАТЫ ОБОБЩЕНИЯ ИТОГОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЁТОВ

	Сравнительный	Затратный	Доходный
Результат расчёта, руб.			Не применялся
Применение подхода в расчётах
Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты
Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта
Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного покупателя/продавца
Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости
Суммарный ранг
Коэффициент весомости, %
Вес результатов расчёта соответствующего метода оценки, руб.
Согласованная величина рыночной стоимости объекта оценки, руб., в т.ч. НДС

В результате проведённого анализа и расчётов с использованием существующих методик оценки, Оценщик определил итоговое значение рыночной стоимости автомобиля ВАЗ 21213, которая после округления составила:

58000 (Пятьдесят восемь тысячи) рублей

Вывод: итоговая стоимость находится в пределах рыночного диапазона определенного для объекта оценки в Разделе Анализ рынка.

Суждение оценщика о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться рыночная стоимость.

Оценка рыночной стоимости, какими бы точными и надежными методами ее не получили бы, всегда содержит некоторую неопределенность (размытость, неоднозначность) и не может рассматриваться как точное значение рыночной стоимости. В большинстве случаев на практике оценщик оперирует с некой выборкой рыночных цен, не имея информации обо всем объеме предложений (тем более сделок). В этих случаях «истинное» значение рыночной стоимости (то есть значение выбранной нами статистики генеральной совокупности) не может быть определено, так как генеральная совокупность цен недоступна для анализа. Именно в таких ситуациях возникает задача оценки значения статистики генеральной совокупности по выборке ее представителей (то есть части этой совокупности). И эта задача не имеет точного решения. «Точного» значения математического ожидания как среднего значения по всей генеральной совокупности без анализа этой совокупности определить невозможно. Именно в этом смысле рыночная стоимость в большинстве практических задач не наблюдаема на рынке.

С точки зрения математической статистки стоимость, как случайная величина, рассчитывается на основе значений цен объектов-аналогов xi, i=1,…,n, понимаемых как n ее независимых наблюдений. В качестве генеральной совокупности выступают цены всех объектов на рассматриваемом сегменте рынка, а стоимость объекта оценки получают в результате обработки доступной оценщику выборки значений из генеральной совокупности.

Теория и практика оценки в большинстве случаев в качестве показателя РС используют ее математическое ожидание, оценку которого получают расчетом выборочного среднего, сопровождая его, как правило, оценкой точности в виде границ доверительного интервала. Однако упомянутое выше определение РС говорит о наиболее вероятном значении, которому в общем случае соответствует другая статистика случайной величины - мода. И лишь для симметричных одномодальных распределений случайных величин, каким, в частности является и нормальное распределение, значения математического ожидания и моды совпадают.

Вместе с тем процедура подбора оценщиком аналогов оцениваемого объекта не является, строго говоря, процедурой случайного выбора из генеральной совокупности и не может гарантировать однородность выборки. Нельзя также исключать возможность ошибок оценщика при формировании выборки рыночных данных о ценах объектов-аналогов. Принимая это во внимание, следует признать, что гипотезу нормальности распределения выборки рыночных данных нельзя рассматривать как принимаемую автоматически, а значит, необходимо проводить ее проверку.

Подтверждение гипотезы нормальности распределения выборочных данных о ценах аналогов требуется также и для корректного применения корреляционно-регрессионных методов при определении стоимости объекта оценки с учетом отличий его от аналогов по одному или нескольким влияющим признакам. Известно, что наличие оптимальных свойств у метода наименьших квадратов, применяемого при построении регрессионных зависимостей, тесно связано с нормальностью распределения результирующего параметра (выборки рыночных цен) и отсутствием в выборке грубых погрешностей. Еще одним условием обеспечения корректности построенной регрессии является нормальность распределения погрешностей, которая должна быть проверена на заключительной стадии регрессионного анализа.

Для проверки выборки аналогов на соблюдение условия нормального распределения и однородности рассчитаны коэффициенты вариации и осцилляции, коэффициент асимметрии, коэффициент эксцесса, стандартная ошибка асимметрии и стандартная ошибка эксцесса, а так же произведена проверка выборки на отсутствие выбросов.

Коэффициент вариации V характеризует относительную меру отклонения измеренных значений от среднеарифметического:

V = Ч 100%, где

V - коэффициент вариации;

у - среднеквадратическое отклонение (функция СТАНДОТКЛОН);

а - среднее арифметическое (функция СРЗНАЧ).

Чем больше значение коэффициента вариации, тем относительно больший разброс и меньшая выравненность исследуемых значений. Если коэффициент вариации меньше 10%, то изменчивость вариационного ряда принято считать незначительной, от 10% до 20% относится к средней, больше 20% и меньше 33% к значительной и если коэффициент вариации превышает 33%, то это говорит о неоднородности информации и необходимости исключения самых больших и самых маленьких значений.

Проверка выборки на отсутствие выбросов производилась в процессе проведения оценки. По результатам расчетов сравнительным походом коэффициент вариации находится в пределах 24,69%

Вывод: Возможные границы интервала в которых может находится рыночная стоимость может находится в пределах +- 24,69 % от определенной расчетным путем рыночной стоимости.

В соответствии с ФСО. (Федеральными стандартами оценки.) Итоговая величина стоимости объекта оценки – это величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

В соответствии со стандартами оценки существует три общепринятых подхода:

Затратный подход как совокупность методов оценки стоимости объекта, основанный на определении затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки, с учетом его износа;

Сравнительный подход – как совокупность методов оценки стоимости объекта, основанный на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

Доходный подход – как совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Должны быть применены все три подхода(или обосновать отказ от использования к-либо из них) . Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки. Она должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (м.быть и интервал). Способы выведения итоговой величины стоимости оценщик выбирает самостоятельно, это не может быть средняя арифметическая трех цифр. Оценщик присваивает каждому из подходов свой вес в зависимости от собранной информации, ее точности, достоверности, отражению рыночной ситуации, от количества поправок, и т.д. и рассчитывает средневзвешенную величину.Широко применяются другие более сложные методы статистики для усреднения – Метод анализа иерархий – матрица Соати и др.

ЦЕЛЬ И ЗАДАЧИ ГЛАВЫ:

• обосновать необходимость согласования результатов оценки стоимости недвижимости, полученных методами доходного, затратного и сравнительного подходов;
• проанализировать причины расхождения результатов оценки стоимости недвижимости, полученных различными подходами и методами;
• рассмотреть содержание методов согласования предварительно рассчитанных результатов стоимости.

ПРОЦЕДУРАМ КРИТЕРИИ СОГЛАСОВАНИЯ ПОКАЗАТЕЛЕЙ СТОИМОСТИ

Завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования - получение окончательной итоговой величины стоимости. Итоговая стоимость оцениваемой недвижимости представляет экспертное, беспристрастное и обоснованное суждение квалифицированного, профессионального специалиста-оцен- щика о денежном эквиваленте потенциальной сделки с объектом, зафиксированной в задании на оценку.

В отчете об оценке итоговая величина стоимости может быть представлена в виде одного числа, диапазона стоимостей или в обоих вариантах. В соответствии с требованиями к отчету величина стоимости дается в виде единой рублевой суммы, представляющей точечную величину оценки. Это является наилучшим вариантом проведенного оценщиком расчета стоимости недвижимости. Точечная величина итоговой стоимости недвижимости обычно округляется с учетом необходимой степени точности, связываемой с конкретным заданием на оценку.

Итоговая стоимость может быть выражена диапазоном возможных величин стоимости, который определяется полученными различными подходами результатами. Диапазон стоимостей указывает, что величина стоимости лежит где-то в границах этого диапазона. Слишком широкий диапазон бесполезен для заказчика, слишком узкий может подразумевать маловероятную точность. Вместе с тем окончательное мнение о стоимости не обязательно должно находиться в пределах полученного диапазона, так как итоговая стоимость находится вне его предела, определенного несколькими подходами, но отражает рыночную стоимость объекта. Заказчик, информированный о диапазоне стоимости, рассматривает как объективную стоимость ту величину, которая соответствует его целям.

Кроме диапазона стоимости, возможно заявление диапазона вероятности. Диапазон вероятности дает представление оценщика о степени пессимистичности и оптимистичности развития событий относительно полученных результатов стоимости, основанных на доказательствах каждого подхода.

Оценка объекта недвижимости не ограничивается одним подходом, а различные подходы, как правило, дают величины стоимости, существенно различающиеся между собой. Это расхождение в полученных результатах является следствием как объективных, так и субъекта вных причин.

К объективным причинам, обусловливающим различие в полученных величинах стоимости, можно отнести:

• ? состав используемой информации;
• ? экономическая среда, генерирующая используемые в расчетах и обоснованиях данные;
• ? инструментарий методов доходного, сравнительного и затратного подходов;
• ? принципы оценки, лежащие в основе различных подходов;
• ? доказательная база и логика обоснований и пр.

К субъективным причинам существенного расхождения полученных результатов стоимости можно отнести:

• ? качество используемой информации;
• ? профессионализм оценщика;
• ? противоречия в выводах и обоснованиях, содержащихся в методах доходного, сравнительного и затратного подходов;
• ? уровень информационного обеспечения оценки объектов недвижимости конкретного назначения в данном экономическом регионе;
• ? арифметические ошибки и пр.

Оценщик должен учитывать, что заказчик обычно требует объяснить причины расхождения результатов и обосновать процесс согласования. Таким образом, окончательная величина стоимости представляет собой как математические расчеты, так и их обоснование. Оценщик должен доказать, что использованный массив данных достаточен для проведения оценки с точки зрения всех участников рынка. Используемая на различных этапах информация и принимаемые оценочные решения требуют адекватного применения, соблюдения необходимой корреляции. Они должны применяться согласованно, соответствовать решаемой проблеме, а аналитические инструменты оценки должны максимально соответствовать конкретному заданию.

Расчету итоговой величины стоимости должен предшествовать всесторонний контроль процедуры оценки. Оценщику необходимо убедиться, что использованная информация, примененные аналитические методы, допущения и логика обоснования позволили получить адекватные и сопоставимые результаты стоимости недвижимости. Информационное обеспечение процесса оценки методами доходного, затратного и сравнительного подходов следует проверить с точки зрения подлинности, уместности и достаточности. Использованные приемы анализа должны соответствовать цели оценки, определяемому виду стоимости, методу и этапу расчета стоимости.

Оценщик должен выявить и проанализировать противоречия в аналитических выводах, на которых базируются оценочные решения и расчеты в различных подходах к оценке, в целях устранения несоответствий. Например, соответствует ли остаточный срок жизни здания, учитываемый при определении его физического износа в затратном подходе, сроку возврата инвестиций, на основании которого рассчитывалась норма возврата капитала для определения коэффициента капитализации, в доходном подходе.

В процессе оценки недвижимости анализируется большое число факторов, влияющих на величину стоимости объекта оценки. Рассмотрим фактор жизненного цикла недвижимости и этап, на котором объект находится на дату оценки. Общий срок службы объекта обычно определяется сроком его физического существования, т.е. от ввода объекта в эксплуатацию до его сноса. Для инвестора важное значение имеет срок экономической жизни, поскольку именно в этот период функционирование объекта приносит его владельцу прибыль, а затраты на дополнительные улучшения, например ремонт, сопровождаются ростом стоимости недвижимости. Общий срок службы оценщик делит на два периода: хронологический возраст, или время, прошедшее от даты ввода до даты оценки, и остаточный срок службы - период функционирования недвижимости после даты оценки. Длительность остаточного срока службы является важным ценообразующим фактором, учитываемым в доходном, затратном и сравнительном подходах.

Объективная оценка общего и остаточного полезного срока службы недвижимости является одной из наименее разработанных процедур стоимостной оценки. Результаты оценки остаточного полезного срока службы используются в ходе экономического анализа для принятия решений о заключении договоров аренды на объекты недвижимости, банковском кредитовании под залог, решении вопросов о продаже или ликвидации активов, реализации инвестиционных проектов и т.д.

Анализ срока службы - это определение характеристик срока службы этих активов, таких как общий и типичный срок службы, соотношение хронологического и эффективного возраста, остаточный срок полезного использования оцениваемых активов. Для этого необходимо изучение условий создания новых объектов недвижимости, вложения капитала в существующую недвижимость, проведения строительных работ по реконструкции объектов, их последующего выбытия.

Недвижимость как инвестиционный актив с позиции влияния жизненного цикла на его стоимость имеет свою специфику. Оценка бизнеса, как правило, основывается на предположении неограниченного существования предприятия и генерации денежного потока. Данное утверждение базируется на том, что рассматриваемое предприятие будет существовать вечно, поскольку реинвестирование дохода обеспечит не только поддержку имеющихся мощностей, но и динамичное развитие бизнеса. Оценка нематериальных активов исходит из ограниченного срока генерации денежного потока, поскольку конкретный нематериальный актив, как правило, имеет остаточный полезный срок службы, лимитированный, например, отношениями собственника и пользователя, развитием научных достижений.

Для недвижимости характерно, с одной стороны, сходство с другими активами - ограниченность остаточного срока службы, с другой стороны, объекты недвижимости можно реконструировать, что продлевает их полезную жизнь. Реконструкция объектов обеспечивает новый поток доходов, превышающий капитальные затраты. Положительное значение чистой текущей стоимости дохода свидетельствует о приросте капитала собственника и экономической целесообразности строительных работ на объекте недвижимости.

Оценка остаточного полезного срока службы недвижимости является составным элементом всех трех подходов к оценке активов. Инвестиционная составляющая стоимостной оценки опирается на анализ будущих доходов от недвижимости, который включает не только расчет величины будущих доходов, но и оценку периода времени, в течение которого объект будет генерировать эти доходы. Таким образом, стоимость недвижимости зависит от его потенциального срока службы.

Классические подходы к оценке стоимости требуют расчета остаточного срока полезного использования. В методах затратного подхода анализ остаточного срока службы помогает оценить величину износа. Как правило, оцениваемая недвижимость к моменту оценки имеет определенный хронологический срок службы, который приводится к эффективному сроку службы актива, отражающему и фактическое состояние недвижимости, и ее годность к продаже. Поскольку к моменту оценки недвижимость потеряла определенную часть своей потенциальной стоимости, ее (долю) обычно измеряют отношением эффективного срока службы актива к его общему сроку службы. Процент износа используется в качестве корректировки полной восстановительной стоимости зданий и сооружений. Дополнение процента износа (единица минус отношение эффективного срока службы к общему сроку службы) отражает коэффициент остаточного срока службы. Коэффициент остаточного срока службы, умноженный на полную восстановительную стоимость здания, представляет собой один из важнейших компонентов стоимости. Оценка ожидаемого остаточного срока службы оказывает влияние на результат стоимостной оценки недвижимости затратным подходом.

Объективная оценка остаточного срока службы объектов недвижимости в рамках сравнительного подхода имеет существенное значение для отбора объектов-аналогов, анализа степени их сопоставимости с оцениваемым объектом, а также для расчета и внесения корректировок. Несопоставимость остаточного срока службы оцениваемого объекта и аналогов должны являться обоснованием для принятия или отказа как от использования сравнительного подхода, так и для отклонения конкретного объекта-аналога.

В доходном подходе анализ общего срока службы и оценка остаточного срока полезного использования являются необходимыми элементами оценочных обоснований. Метод капитализации дохода, используемый как для оценки объекта в целом, так и для расчета стоимости реверсии в методе дисконтированных денежных потоков, нуждается в определении коэффициента капитализации. Одной из составляющих коэффициента капитализации наравне со ставкой дохода инвестора является норма возврата капитала. Расчет нормы возврата капитала существующими методами (Ринга, Инвуда, Хоскольда) требует оценки периода времени, в течение которого объект будет приносить доход, обеспечивающий возврат первоначальных инвестиций. Для подтверждения продолжительности этого промежутка времени или для прогнозирования ряда потоков дохода должен быть рассчитан остаточный срок полезного использования.

Причины износа недвижимости обычно делят:

• ? на физические (эксплуатация, аварии, естественное природное воздействие, катастрофы);
• ? функциональные (несоответствие требованиям рынка, несоответствие прочим производственным параметрам, устаревание);
• ? производственные (изменение управленческой и учетной политики);
• ? экономические (изменение спроса, процентных ставок, условий финансирования).

Таким образом, остаточный срок службы недвижимости взаимосвязан с такими параметрами, как общий срок службы и процент износа актива на дату оценки. Расчет остаточного срока службы как разницы между типичным сроком службы, установленным строительными нормами и правилами (СНиП), и хронологическим возрастом может не давать объективной информации для оценки остаточного срока службы недвижимости, поскольку существует ряд дополнительных ограничений, лимитирующих и изменяющих период, рассчитанный по календарным датам.

Рассмотрим наиболее распространенные факторы, ограничивающие остаточный срок службы.

Юридические факторы ограничивают срок службы законом, постановлением или административным распоряжением.

Контрактные факторы влияют на срок службы условиями договора аренды, устанавливающего срок договора, условия использования и т.д.

Судебные факторы ограничивают срок службы постановлением или решением судьи или другой аналогичной инстанции (например, третейского судьи или члена трибунала). Судебное решение может давать определенную защиту или требовать выполнения определенных действий (таких, как передача собственности или осуществление ряда платежей).

Физические факторы определяют срок службы величиной износа строения. Объекты недвижимости изнашиваются со временем или в результате их физического использования.

Технологические факторы изменяют срок службы под влиянием изменений в технологических характеристиках объектов аналогичного назначения. Недвижимость может продолжать выполнять свои функции, однако появление конкурирующих объектов с лучшими характеристиками может повлиять на доходность и срок экономически эффективного функционирования недвижимости. Пользователь прекращает эксплуатацию недвижимости и переходит на технологически более совершенный актив.

Функциональные факторы ставят срок службы в зависимость от способности актива продолжать выполнять функцию, для которой он был предназначен. Когда недвижимость больше не может выполнять свои функции, она достигает конца своего функционального срока существования.

Экономические факторы ограничивают срок существования недвижимости ее способностью приносить справедливую норму дохода владельцу или пользователю. Если актив не может больше приносить экономический доход, то он достиг конца своей экономической жизни.

Вид объекта и ограничения определяет способ анализа и оценки остаточного срока службы.

Дефинитный анализ применяется для объектов недвижимости, по которым достаточно легко оценить остаточный срок службы на основе информации о дате постройки, эффективном возрасте. Однако аналитик должен рассмотреть наличие внешних причин, ограничивающих остаточный срок, например истечение срока аренды земельного участка, снижение спроса на объекты подобного назначения, класса ит.д.

Для оценки остаточного срока службы актива с использованием физических ограничений требуются профессиональные инженерные знания и опыт восстановления зданий и сооружений.

Качественный анализ жизненного цикла является одним из наиболее часто используемых методов оценки остаточного срока службы и включает рассмотрение будущих рыночных условий и количественных характеристик существующей среды. Данный анализ представляет логическую оценку существующего состояния объекта и прогнозирование изменений, которые могут произойти с объектом и привести к изменению в конечном счете его доходности.

Количественный анализ основан на формировании базы данных об изменении стоимости объектов недвижимости в процессе физического, функционального и внешнего износа. Использование фактической информации по аналогичным объектам позволит осуществить экспертную оценку обесценения, а систематизация наблюдений - выявить закономерности для их учета в оценке остаточного срока службы оцениваемого объекта.

В настоящее время для определения остаточного срока службы объектов недвижимости используется методика российских стандартов бухгалтерского учета (РСБУ), т.е. расчеты привязаны к методам начисления амортизации основных фондов. В РСБУ нормативные сроки полезного использования объекта определяются в соответствии с кодами ОКОФ либо шифрами ЕНАО. Основной недостаток такого подхода к определению остаточной жизни здания состоит в оперировании при расчетах нормативным сроком службы здания и его хронологическим возрастом. Данная информация не учитывает фактического состояния оцениваемого объекта, его пригодности к продаже, а также фактически проведенных на объекте работ по реконструкции, капитальному ремонту и др.

Для расчета остаточной жизни недвижимости целесообразнее использовать методологию Международных стандартов финансовой отчетности (МСФО) по определению сроков полезного использования объекта для начисления амортизации. В соответствии с МСФО (IAS 16) срок полезного использования определяется следующим образом:

• 1) период времени, на протяжении которого организация предполагает использовать актив;
• 2) количество единиц производства или аналогичных единиц, которое организация ожидает получить от использования актива.

Расчет остаточной жизни оцениваемого объекта недвижимости можно осуществить сравнительным подходом на основе приема рыночной выборки. В данном случае используются рыночные данные об аналогичных объектах недвижимости, сделки по которым должны удовлетворять трем основным условиям:

• 1) принадлежать к сегменту рынка оцениваемого объекта;
• 2) совершаться на дату, близкую к дате оценки;
• 3) иметь сходный с оцениваемым объектом уровень износа.

В цену аналогов необходимо внести необходимые поправки на выявленные различия, включая переданные имущественные права, финансирование и условия сделки. Затем рассчитывается остаточная стоимость схожих зданий как разница между ценой каждого сопоставимого объекта и стоимостью земельного участка. После определения полной восстановительной стоимости строений для каждого следует рассчитать в денежном выражении общий накопленный износ и преобразовать его в процентный показатель (норму) путем деления по каждому объекту суммы общего износа на величину полной восстановительной стоимости. Если сроки сделок относительно близки к дате оценки объекта недвижимости, то процентные показатели можно использовать для дальнейшего расчета; если оцениваемый объект имеет отличия от аналогов по таким элементам, как дата продажи, местоположение, качество обслуживания, то полученную процентную норму, отражающую общее обесценение здания за весь срок службы, пересчитывают в годовую норму. Полученную по сопоставимым объектам годовую норму износа можно использовать для расчета остаточного срока экономической службы оцениваемого объекта.

Пример 12.1. Рассмотрим на условном примере применение данного метода для расчета остаточного срока службы недвижимости.

В приведенном примере узкий диапазон процентных значений износа от 13,5 до 21,1%, поэтому его не следует пересчитывать в годовую величину. Если общий срок службы оцениваемого здания составляет 80 лет, а норма износа, рассчитанная как среднее арифметическое, на уровне 16,7%, то остаточная жизнь здания составит:

80 X (1 -0,167) = 67 (лет).

Пример 12.2. Рассмотрим особенности использования метода, если объекты-аналоги будут иметь различный хронологический возраст.

Рассчитанный диапазон нормы общего износа составляет 38,8-56,0%. Большая амплитуда требует корректировки на выявленное расхождение в хронологическом возрасте аналогов. Для этого общая норма износа пересчитывается в годовую. В результате диапазон значений годовой нормы сужается до значений от 3,2 до 4,4%. Если фактический возраст оцениваемого здания составляет 10 лет, а годовая норма износа, определенная как среднее арифметическое, составляет 3,87% в год, то процент общего износа оцениваемого здания составит 38,7% (3,87% х 10). Следовательно, остаточная жизнь здания при нормативном сроке службы (80 лет) составит:

Надежность применения метода рыночной выборки для расчета остаточной жизни на основе нормы и суммы общего износа определяется степенью достаточности и надежности исходной информации, а также степенью сходства оцениваемого объекта и аналогов. Объективность расчетов методом рыночной выборки в значительной мере определяется надежностью оценки земельного участка и полной восстановительной стоимости объектов-аналогов.

Если оцениваемый объект и аналоги различаются по дизайну и качеству строительных работ, то сложно определить, чем именно вызвана разница в стоимости. Метод рыночной выборки нецелесообразно использовать, если имеются существенные различия по степени износа и выявленным его видам, местоположению, а также если анализируемые сделки имели разные условия финансирования или мотивацию. Следует помнить, что метод рыночной выборки определяет износ как единую сумму без разбивки на составляющие по отдельным видам износа. Однако, несмотря на указанные ограничения и сложности, данный метод дает достаточно обоснованные результаты.

Правильность проведенных математических расчетов необходимо проверить, причем проверку целесообразно поручить другому оценщику. Особое внимание необходимо уделить логике процесса оценки и, в частности, адекватности целевого назначения оценки использованным подходам и методам, полноте, достоверности и системности.

Определение итоговой величины стоимости предполагает анализ и изучение результатов, полученных различными подходами и методами. Расхождение полученных результатов более чем на 10% требует принятия взвешенного решения. Профессионализм, знания и суждения оценщика на этапе согласования полученных результатов оценки имеют решающее значение.

Оценщик определяет относительную значимость, применимость и обоснованность каждого показателя стоимости на основе таких критериев, как адекватность, качество информации и количество доказательств.

Адекватность. Данный критерий указывает, насколько каждый подход соответствует целевому назначению результатов оценки. Адекватность подхода, как правило, определяется типом имущества и активностью рынка. Например, оценка жилой недвижимости дает наиболее объективные результаты методом сопоставимых продаж, объекты специального назначения ориентированы на затратный подход, который может не пригодиться при оценке устаревших зданий. На практике возможна ситуация, когда оценщик должен отдавать предпочтение не одному, а двум результатам, однако их значимость может быть неравнозначной.

Качество информации. Достоверность результатов оценки зависит от объема и достоверности использованных данных, задействованных в ходе расчетов, корректировок, аналитических суждений и выводов. Например, достаточность информации по ставкам арендной платы, необходимым для расчета дохода от недвижимости, или обоснованность расчета и внесения корректировок в цену аналога на местоположение объекта недвижимости, или насколько надежны данные, служащие источником для определения величины функционального и экономического износа. Оценщик имеет право доверять точности данных и расчетов, использованных в различных подходах в неодинаковой степени.

Количество доказательств. Адекватность и качество информации при согласовании рассматриваются в сочетании с количеством доказательств, задействованных в том или ином подходе. Доказательство при расчете стоимости недвижимости заключается в использовании для различных суждений и расчетов рыночной информации с учетом территории, назначения недвижимости и других характеристик оцениваемого объекта и его аналогов. Независимо от количества имеющихся доказательств действия оценщика не ограничиваются операциями с цифрами, так как расчет величины стоимости должен соответствовать виду стоимости, указанному в задании на оценку. Важной составляющей доказательства является стабильность или изменчивость рыночной ситуации, так как доказательства, полученные сравнением продаж ранее осуществленных сделок, могут характеризовать ситуацию, не соответствующую дате проведения оценки.

Завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования - получение окончательной итоговой величины стоимости. Итоговая стоимость оцениваемой недвижимости представляет экспертное, беспристрастное и обоснованное суждение квалифицированного, профессионального оценщика о том или ином виде стоимости объекта оценки, зафиксированном в задании на оценку. В соответствии с требованиями к отчету величина стоимости дается в виде единой рублевой суммы, представляющей точечную величину оценки.

Согласование - это анализ альтернативных заключений, полученных применением трех различных подходов к оценке, с целью определения единственного (согласованного) значения оцениваемой стоимости.

Оценщик не должен проводить простое усреднение трех показателей стоимости. Окончательная оценочная стоимость никогда не является результатом усреднения, она не может быть получена путем суммирования всех оценочных стоимостей, а затем делением этой суммы на количество использованных подходов. Усреднение результатов различных методов не гарантирует правильного заключения об оценке, так как в этом случае предполагается, что при выполнении оценки каждый подход дал одинаково надежный результат, что на практике встречается крайне редко.

На идеальном (открытом и конкурентном) рынке все три классических подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно проинформированы, производители могут быть неэффективны. По этим и другим причинам подходы могут давать различные показатели стоимости, которые оценщик сопоставляет между собой, проводя процедуру согласования.

Оценщик должен учитывать, что заказчик обычно требует объяснить причины расхождения результатов и обосновать процесс согласования. Профессиональные оценщики США считают приемлемым разброс значений стоимости, полученных применением различных доходов, в 10%. Если при согласовании какой-либо из показателей стоимости существенно отличается от других, то оценщик обязательно должен выяснить почему. Если причина не в математических или других ошибках, которые можно исправить, то в отчете об оценке необходимо указать, что привело к такому расхождению, и, возможно, при Согласовании в меньшей степени полагаться на результат, полученный на основе этого подхода.

Самым предпочтительным вариантом проведения процедуры согласования полученных результатов с целью получения итогового значения стоимости считается взвешенное усреднение. Оценщик взвешивает, в какой степени тот или иной подход соответствует цели оценки рассматриваемого объекта, подкреплены ли проведенные расчеты данными рынка, не противоречат ли они им, и при окончательном заключении в большей степени полагается на тот показатель стоимости, который получен на основе наиболее идеального со всех точек зрения подхода. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как результат того или иного подхода взвешивать по отношению к результатам других подходов, — ключевое на заключительном этапе оценки.

Оценщик должен доказать, что использованный массив данных достаточен для проведения оценки с точки зрения всех участников рынка.

Расчету итоговой величины стоимости должен предшествовать всесторонний контроль процедуры оценки. Оценщику необходимо убедиться, что использованная информация, примененные аналитические методы, допущения и логика обоснования позволили получить адекватные и сопоставимые результаты стоимости недвижимости. Использованные приемы анализа должны соответствовать цели оценки, определяемому виду стоимости, методу и этапу расчета стоимости.

Оценщик должен выявить и проанализировать противоречия в аналитических выводах, на которых базируются оценочные решения и расчеты в различных подходах к оценке, в целях устранения несоответствий. Например, соответствует ли остаточный срок жизни здания, учитываемый при определении его физического износа в затратном подходе, сроку возврата инвестиций, на основании которого рассчитывалась норма возврата капитала для определения коэффициента капитализации, в доходном подходе.

Для определения удельного веса (в процентах или долях единицы) для каждого результата применения каждого подхода необходимо проведение количественного и качественного анализа, учитывающего следующие факторы:

Цель оценки и предположительное использование ее результатов;

Применяемый вид (стандарт) стоимости (например, обоснованная рыночная стоимость или инвестиционная стоимость);
- характер оцениваемой доли собственности;
- количество и качество данных, подкрепляющих применение метода;
- уровень контроля рассматриваемой доли собственности;
- уровень ее ликвидности.

Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание и в конечном итоге вывести итоговое заключение.
Оценщик определяет относительную значимость, применимость и обоснованность каждого показателя стоимости на основе таких критериев, как адекватность, качество информации и количество доказательств.

Адекватность. На основе этого критерия оценщик определяет степень соответствия каждого подхода цели и назначению (использованию) оценки. Адекватность подхода, как правило, определяется типом имущества и активностью рынка. Например, оценка жилой недвижимости дает наиболее объективные результаты методом сопоставимых продаж, объекты специального назначения ориентированы на затратный подход, который может не пригодиться при оценке устаревших зданий. На практике возможна ситуация, когда оценщик должен отдавать предпочтение не одному, а двум результатам, однако их значимость может быть неравнозначной.

Качество информации. Достоверность результатов оценки зависит от объема и достоверности использованных данных, задействованных в ходе расчетов, корректировок, аналитических суждений и выводов (например, достаточность и актуальность информации по ставкам арендной платы, необходимым для расчета и внесения корректировок в цену аналога на местоположение объекта недвижимости, или надежность данных, служащих источником для определения величины функционального и экономического устареваний). Критерии, отражающие уместность и качество используемой информации, необходимо также рассмотреть в отношении типа оцениваемой недвижимости.

Точность оценки измеряется уверенностью оценщика в правильности предположений (прогнозов) и расчетов, проведенных в рамках каждого подхода. Оценщик имеет право доверять точности данных и расчетов, использованных в различных подходах в неодинаковой степени.

Количество доказательств. Адекватность и качество информации при согласовании рассматриваются в сочетании с количеством доказательств, задействованных в том или ином подходе. Доказательство при расчете стоимости недвижимости заключается в использовании для различных суждений и расчетов рыночной информации с учетом территории, назначения недвижимости и других характеристик оцениваемого объекта и его аналогов. Независимо от количества имеющихся доказательств действия оценщика не ограничиваются операциями с цифрами, так как расчет величины стоимости должен соответствовать виду стоимости, указанному в задании на оценку. Важной составляющей доказательства является стабильность или изменчивость рыночной ситуации, так как доказательства, полученные сравнением продаж ранее осуществленных сделок, могут характеризовать ситуацию, не соответствующую дате проведения оценки.

Пример 15.1. Произведена оценка коммерческого объекта недвижимости (год постройки - 1914), и получены следующие показатели стоимости:
затратный подход 1 800 000 дол.;
подход сопоставимых продаж 1 600 000 дол.;
анализ ДДП 1 650 000 дол.

Оценщик при согласовании стоимости пришел к следующему заключению:

1. На рынке на дату оценки строительство новых объектов практически не ведется, поэтому затратный подход сам по себе не может считаться наилучшим в применении для конкретного случая оценки. Кроме того, объект построен давно, следовательно, довольно трудно точно оценить накопленный износ. Объект недвижимости относится к коммерческим, И целью его покупки, скорее всего, будет получение дохода, следовательно, покупатель больше заинтересован в результатах, отражающих возможности объекта производить доход, а не в затратах на его строительство.

2. В сравнительном подходе было использовано пять аналогов, ни один из которых нельзя полностью признать сопоставимым по отношению к оцениваемому объекту. Степень точности корректировок достаточно относительна, так как не было возможности получить точные данные о проведенных сделках.

3. Доходный подход кажется наиболее адекватным и дающим наиболее надежные результаты по оценке данного объекта. Данные об аренде и операционных расходах были получены из надежных источников и считаются достоверными. Как уже отмечалось, объект - коммерческий, что указывает на важность оценки на основе анализа его возможности приносить доход.

В результате проведенного анализа оценщик придает вес каждому из подходов:
- затратный подход 25%;
- сравнительный подход 25%;
- доходный подход 50%.

Тогда окончательная оценка стоимости составляет:
1 800 000 х 25% + 1 600 000 х 25% + 1 650 000 х 50% т 450 000 + 400 000 + 825 000 — 1 675 000 дол

Совсем недавно такого варианта проведения согласования было бы вполне достаточно. Сегодня логика проведения процедуры согласования требует четкого выделения ряда критериев, по которым должно быть проведено сравнительное исследование соответствия им каждого из применяемых подходов оценки.

Предлагаем оценщикам следующую достаточно полную систему критериев, которую можно использовать при применении методов согласования, описанных ниже.

Проблема формализации процедуры согласования результатов оценки стоимости недвижимости, полученной с применением различных подходов, может быть решена как традиционным путем с применением экспертного метода, так и рассмотрением процедуры согласования как многокритериальной задачи принятия решения.

В результате изучения этой главы студент должен:

знать

Различные методы проведения процедуры согласования результатов оценки, критерии определения весовых коэффициентов;

уметь

Профессионально проводить процедуру согласования результатов оценки, полученных разными методами;

владеть

Приемами проведения процедуры согласования на практике.

Процедура согласования – завершающий этап оценки

После того как оценщик выбрал различные методы нескольких классических подходов и применил их в оценке стоимости бизнеса, возникает необходимость проанализировать и согласовать результаты, полученные при их применении. Таким образом, для получения окончательного заключения встает вопрос о выведении итогового значения стоимости бизнеса (или диапазона ее значений).

В п. 8 разд. III "Требования к содержанию отчета об оценке" ФСО № 3 указывается, что вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должен содержаться раздел "Согласование результатов".

Поскольку всегда имеется некий разброс в численных значениях стоимостей, определенных разными подходами, то задача оценщика – дать объяснения этому разбросу, проанализировав его причины. Если какой-либо из подходов не использовался, то необходимо объяснить причину этого.

Согласование результатов, полученных различными методами примененных подходов, является завершающим этапом оценки. Эта часть отчета так и называется – "Согласование". В ней оценщик в повествовательной форме излагает окончательное заключение об оценочной стоимости, которая была определена в Задании на оценку.

Существенные факты, которые рассматривались и анализировались в отчете, должны быть кратко изложены в данном разделе.

Здесь оценщик должен взвесить приемлемость концепции стоимости (или нескольких концепций), т.е. насколько она подходит для оцениваемого объекта. Ключ к получению компетентного итогового результата – всестороннее повторное рассмотрение, подвергающее сомнению базовые предпосылки, методы, информацию и расчеты каждой примененной процедуры. При проведении согласования оценщик еще раз проверяет, чтобы используемые рыночные данные были подтверждены в отчете ссылками на источники информации.

Окончательная величина оценочной стоимости никогда не является результатом усреднения, т.е. она не может быть получена путем суммирования всех оценочных стоимостей, полученных с применением различных подходов к оценке, а затем делением этой суммы на количество использованных подходов. Усреднение результатов различных методов не гарантирует правильного заключения об оценке, так как в этом случае предполагается, что при выполнении оценки каждый подход дал одинаково надежный результат, что на практике встречается крайне редко. Она является скорее результатом профессионального суждения оценщика об окончательной величине оценочной стоимости, которое он считает логичным и обоснованным и которое основывается на применении различных оценочных концепций. Самым предпочтительным вариантом проведения процедуры согласования полученных результатов с целью получения итогового значения стоимости оцениваемого предприятия в соответствии с поставленной перед оценщиком задачей считается средневзвешенное усреднение.

Таким образом, "различные методы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, рассчитанных по всем примененным методам. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, – ключевое на заключительном этапе оценки" .

На идеальном (открытом и конкурентном) рынке все три классических подхода должны привести к одной и гой же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно проинформированы, производители могут быть неэффективны. По этим и другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости, которые оценщик сопоставляет между собой, проводя процедуру согласования .

Для определения удельного веса (в процентах или долях единицы) для каждого результата применения метода каждого оценочного подхода необходимо проведение количественного и качественного анализа, учитывающего следующие факторы:

• цель оценки и предположительное использование ее результатов;
• применяемый вид (стандарт) стоимости (например, обоснованная рыночная стоимость или инвестиционная стоимость);
• характер оцениваемой доли собственности (например, если оценивается миноритарный пакет акций компании, то будет неуместно придавать большой вес Имущественному подходу);
• количество и качество данных, подкрепляющих данный метод;
• характер бизнеса и его активов;
• уровень контроля рассматриваемой доли собственности;
• уровень ее ликвидности.

Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание и в конечном счете вывести итоговое заключение.

Хочется еще раз подчеркнуть, что стоимость бизнеса, указанная как итог в отчете, – это мнение независимого оценщика и не более того. Покупатель имеет полное право с этим мнением не согласиться и в процессе переговоров предложить свою цену. Таким образом, цена сделки может достаточно серьезно отличаться от стоимости, которую определил оценщик в отчете. Причин этому может быть много: например, цена может зависеть от целей, стоящих перед покупателем, его субъективных мотиваций, особенностей проведенной сделки.

На Западе, как правило, оценочная стоимость компании незначительно отличается от цены заключаемой сделки. В российской действительности это расхождение часто составляет более 30%. Тем не менее грамотное и подтвержденное расчетами заключение оценщика, имеющего хорошую репутацию, может стать дополнительным аргументом при переговорах с потенциальным покупателем.

Итак, целью согласования результатов является определение стоимости оцениваемого объекта собственности и прав собственности на него на дату оценки посредством анализа особенностей подходов и методов, которыми производились расчеты. Проблема формализации процедуры согласования результатов оценки рыночной стоимости бизнеса, полученных применением различных подходов, может быть решена как традиционным путем с применением экспертного метода, так и рассмотрением процедуры согласования как многокритериальной задачи принятия решения.

• Оценка бизнеса: учебник / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. С. 376. Однако в оригинальном материале семинаров МБРР, подготовленном компанией Deloitte & Touche, читаем: "Существуют два базовых метода взвешивания: метод математического взвешивания; метод субъективного взвешивания. Метод математического взвешивания использует процентное взвешивание... При субъективном взвешивании цель такая же, как и при методе математического взвешивания, – выйти на единую оценочную стоимость, но при этом подходе не используется процентное взвешивание. Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метола. Во главе угла стоят профессиональный опыт и суждения оценщика" (с. 377). На наш взгляд, методологически некорректно выделять эти два метода взвешивания – математическое и субъективное – как различные, так как, по сути, методика проведения взвешивания в обоих случаях идентична и они, собственно, ничем не отличаются друг от друга. Никакой принципиальной разницы нет в том, в каком виде задаются весовые коэффициенты – в процентах или долях единицы. Важно только контролировать то, чтобы в сумме они давали или 100%, или единицу, что понимается не всеми оценщиками.
• См.: Там же.